臺灣嘉義地方法院97年度重訴字第104號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院97年重訴字第104號民事判決

裁判日期：民國98年05月19日

裁判案由：確認優先購買權等

臺灣嘉義地方法院民事判決97年度重訴字第104號原告甲○○訴訟代理人 陳文彬 律師被告丙○○
之7訴訟代理人 李國弘 律師被告乙○○上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於中華民國98年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項本文、第256條定有明文。本件原告於民國97年10月16日起訴請求確認優先購買權，其訴之聲明第一項為「確認原告與被告乙○○間就坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）有租賃權及優先購買權存在。」，嗣於98年5月5日言詞辯論期日更正該項聲明為「確認原告與被告乙○○間就坐落嘉義市○○段3小段0000-0000地號，如嘉義市地政事務所複丈日期98年2月13日之複丈成果圖、編號甲、乙部分所示之土地有租賃權及優先購買權存在。」，核原告所為前開聲明之更正，並未變更訴訟標的，與上述規定並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告部分：㈠聲明：
⒈確認原告與被告乙○○間就坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○
○○○號，如嘉義市地政事務所複丈日期98年2月13日之複丈成果圖、編號甲、乙部分所示之土地有租賃權及優先購買權存在。
⒉被告丙○○就坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○○○○號土地於
97年10月6日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡陳述：
緣被告乙○○於96年5月2日與原告締結買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定被告乙○○將其所有、門牌號碼為嘉義市○○路○○○號、建號為971之建物（即如98年2月13日複丈成果圖所示甲部分，下稱甲部分）出賣予原告，原告已於同年9月5日取得建物所有權狀。查系爭土地及其上甲部分建物均屬被告乙○○所有，而其僅將甲部分建物之所有權讓與原告，依民法第425條之1第1項與土地法第104條第1項之規定，原告就系爭土地自有租賃關係，並得行使物權效力之優先購買權。詎鈞院96年度執字第8532號執行事件迄今仍未依辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項規定通知優先承買權人即原告，而逕於97年9月4日將系爭土地拍定予被告丙○○，並於同年10月6日完成所有權移轉登記，參諸上開規定，原告自得請求確認其對系爭土地有優先權存在，並請求被告乙○○依與被告丙○○所訂之同一買賣條件，由原告優先購買。為此依民法第425條之1、土地法第104條第1項之法律關係，起訴請求如聲明所示。
㈢對被告答辯所為之陳述：
⒈系爭土地固經鈞院辦理查封登記在案，然查封效力不及於甲
部分建物，原告取得甲部分建物所有權，乃因被告乙○○個人債務之故，於96年5月2日出售甲部分建物予原告，並將坐落於系爭土地上之門牌號碼嘉義市○○路○○○號之建物與甲部分建物申請分開設籍，而於96年9月5日完成甲部分建物之所有權移轉登記。又被告乙○○原均為系爭土地及如複丈成果圖所示甲、乙部分建物（即未辦保存登記建物編號974棟次）之所有權人，其將甲部分所有權讓與原告，效力包括未保存登記之乙部分。則依民法第425條之1規定，原告與讓與人即被告乙○○間就系爭土地於甲、乙部分建物得使用之期限內即有租賃關係。依最高法院89年度台上字第284號判決、臺灣高等法院97年度上易字第297號判決所示，土地法第104條第1項規定並不排除未保存登記建物之適用，是原告本於甲、乙部分土地承租人之資格，對該等部分行使優先購買權，自屬有據。
⒉又乙部分建物係原告向被告乙○○所購買，並非原告所建，
且此部分經鑑價為新臺幣（下同）130,000元，而原告與被告乙○○間買賣契約約定之標的物，除此部分外，尚包括甲部分，故總價為380,000元亦無不合理之處。再者，縱被告丙○○主張原告與被告乙○○間之買賣契約不存在，退一步言，被告乙○○確有移轉甲、乙部分建物予原告之意思，原告亦有受讓之意思表示，則兩者間縱無買賣契約存在，亦有贈與契約之關係，原告對於系爭土地即有優先購買權。
⒊末查，乙部分建物具有獨立之出入口、門戶可通往交通巷道
，並有獨立之衛浴、房間及廚房，並非附屬建物，鈞院執行處於96年度執字第8532號執行事件所為之認定不生實體確定力，且該部分確由原告買受無訛，被告間拍定之買賣契約有違土地法第104條第1項之規定，不生效力。。
㈣證據：提出建物所有權狀影本1份、96年7月25日嘉義市地政
事務所建物測量成果圖影本1份、臺灣臺北地方法院92年度重訴字第650號判決、系爭土地登記謄本1份、嘉義市稅捐稽徵處96年度契稅繳款書1份、嘉義市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本1份、買賣契約書1份、郵政匯票3紙。
二、被告丙○○部分：㈠聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
⒈甲部分建物登記謄本載明該建物係於96年9月5日始辦理第一
次保存登記為原告所有，顯非原告所稱受讓自被告乙○○。又系爭土地早於95年8月2日經鈞院95年度執全新字第1141號函辦理查封登記在案（債務人為乙○○），原告如何能於其後之96年5月2日向被告乙○○購買該建物，並辦理所有權移轉登記。又系爭土地面積共154平方公尺，而甲部分建物僅占用37.69平方公尺，則基地未經占用部分原告顯無租賃關係可言，自亦無優先購買權存在。末查，主張優先購買權者，必以聲明「依同樣條件」購買為要件，原告雖主張其有優先購買權，惟未表示其欲「依同樣條件」購買，自不得享有優先購買權。
⒉被告乙○○於鈞院96年度執字第8532號執行事件中屢次主張
本件甲、乙部分建物，乃其子即原告所建，有鈞院上開執行卷96年7月9日執行筆錄第5、6項、96年9月26日調查筆錄第2項、96年11月5日執行筆錄第2項、96年11月27日執行筆錄第6項可稽。則就該等增建之建物，原告豈可能向被告乙○○價購，可見其等96年5月2日買賣契約及其付款均係通謀而為之虛偽法律行為。再者，上開執行程序有不動產估價報告書鑑定乙部分價值僅130,000元，與原告及被告乙○○間約定之380,000元買賣價金相差達3倍，與常情不符。
⒊又其等間買賣契約載明房屋面積124.5平方公尺，與98年2月
13日複丈成果圖所測得之乙部分建物面積32.80平方公尺相去甚遠，原告所舉買賣契約不能證明買賣標的包含乙部分建物。而乙部分建物乃鈞院上開執行事件之查封拍賣標的之附屬建物，為該執行事件抵押權效力所及，亦有鈞院上開執行事件96年10月6日、97年1月10日函，及96年11月27日執行筆錄第5項可稽。則拍賣標的既經被告丙○○拍定，於97年9月17日發給權利移轉證書，又已辦畢所有權移轉登記，被告丙○○即取得包括乙部分建物之所有權。縱原告與被告乙○○間就乙部分建物為買賣，惟未經依法登記，依民法第758條規定，不生所有權移轉之效力，殊難據以主張民法第425條之1之租賃關係，而依土地法第104條規定主張優先購買權。
㈣證據：提出系爭建物測量成果圖影本及嘉義市政府稅務局97年9月19日嘉市稅房字第0970072497號函等影本各1份。
三、被告乙○○部分：伊沒意見，同意原告之主張。而伊與原告於96年5月2日所簽之買賣契約如不成立，亦可贈與，但其等間確係買賣，此有匯票為證，買賣範圍亦同複丈成果圖所示甲、乙部分建物，又乙部分應為獨立之建物，執行法院認定顯屬有誤。
四、本院依職權調閱本院95年度執全字第1141號保全程序及96年度執字第8532號民事執行等案卷宗。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭土地上甲、乙部分之建物現狀均如嘉義市地政事務所98年2月13日複丈成果圖所示。
㈡原告與被告乙○○於96年5月2日就甲部分建物（即門牌號碼
嘉義市○○路○○○號）簽立系爭買賣契約；甲部分建物嗣於96年9月5日始完成所有權人為原告之登記。上開不爭執事項，業據本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄可稽，並囑託嘉義市地政事務所測量，製有98年2月13日複丈成果圖可稽，此外復有現場照片、系爭買賣契約及甲部分建物所有權狀附卷足按，堪信為真正。
六、本件之爭點：原告對系爭土地之甲、乙建物占地部分是否有租賃權及優先購買權存在？即系爭土地以拍賣為原因而為之所有權移轉登記是否應予塗銷？茲分述如下；㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告起訴主張其對系爭土地甲、乙建物占地部分有租賃關係及優先購買權，惟為被告丙○○所否認，則原告就此是否有其所主張之權利存在即屬不明，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，故本件原告有即受確認判決之法律上利益，其提起本件請求，核無不合，先予敘明。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；又施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。民法第425條之1第1項、強制執行法第51條第2項分有明文；而所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院94年度台上字第1924號裁判意旨參照）。查，本件系爭土地業於95年8月2日經本院95年度執全新字第1141號函辦理查封登記，執行債務人為被告乙○○，而系爭買賣契約則係於查封後之96年5月2日所簽訂，甲部分建物嗣於96年9月5日始完成所有權人為原告之登記等事實，除有系爭買賣契約書附卷足證外，復經本院依職權調閱本院95年度執全字第1141號保全程序及96年度執字第8532號民事執行等案卷宗核閱無誤並影印存卷，且為兩造所不爭執，堪認為真正。則依前述說明，縱認本件原告主張不論原因關係為買賣或贈與，被告乙○○確有將其所有之甲、乙部分建物讓與伊之事實，然此亦為上開債務執行案件之債務人即被告乙○○於系爭土地查封登記後所為，則被告乙○○所為讓與甲、乙部分建物之行為，使原告對系爭土地就該等部分取得上開民法第425條之1之租賃權及土地法第104條第1項之優先承買權，顯屬為系爭土地設定負擔及有礙執行效果之行為，對於本件執行事件之拍定人即被告丙○○亦不生效力，則原告自不得據此法律關係主張對系爭土地存有租賃權及優先購買權，而執以請求被告丙○○就系爭土地於97年10月6日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。從而，應認被告丙○○主張系爭買賣契約及甲部分建物所有權登記均係於系爭土地查封後所為，及原告就系爭土地並無租賃權及優先購買權等語，洵為可採。
㈢綜上所述，原告本於民法第425條之1、土地法第104條第1項
之法律關係，請求確認與被告乙○○間就坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○○○○號，如嘉義市地政事務所複丈日期98年2月13日之複丈成果圖、編號甲、乙部分所示之土地有租賃權及優先購買權存在；及被告丙○○就坐落嘉義市○○段○○段○○○○○○○○○○號土地於97年10月6日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年5月19日
民一庭法官游悅晨以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年5月19日
書記官張富喆