裁判字號：臺灣橋頭地方法院111年重訴字第66號民事判決
裁判日期：民國112年08月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第66號原告 黃文忠
黃文廷 共同訴訟代理人 蔣佳吟 律師被告 黃文欽 訴訟代理人 呂昀叡 律師追加被告 黃文雄 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃文欽應將坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地上同段一二九五建號建物一樓內，如附圖三、附表四編號九至十二所示裝潢清除，並自如附圖三所示設置前揭裝潢之建物遷出後，將之返還予原告及全體共有人。
被告黃文欽應分別給付原告黃文忠、黃文廷新臺幣貳萬貳仟伍佰伍拾元、新臺幣壹萬壹仟貳佰柒拾伍元，及均自民國一百一十一年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨均自民國一百一十一年七月二十六日起至返還前項建物之日止，按月分別給付原告黃文忠、黃文廷新臺幣參佰肆拾陸元、新臺幣壹佰柒拾參元，並自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃文欽負擔七分之二，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告黃文欽供擔保後，得假執行。但被告黃文欽如以新臺幣壹佰陸拾貳萬貳仟伍佰伍拾元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造共有如附表一所示土地（權利範圍各如附表一所示，下稱系爭土地），其上坐落如附表二所示建物（所有權人各如附表二所示，下分別以建號稱之，並合稱系爭建物），系爭建物係由兩造於民國84年登記為起造人，由原告黃文廷監督興建之地上七層、地下一層建物，完工後，1291、1292、1293、1294建物分歸如附表二所示所有權人單獨所有，1288、1289、1290建物則由兩造分別共有。兩造又於100年2月間，協議分割1288、1289、1290建物，分歸如附表二所示所有權人單獨所有，並於同年3月10日辦畢分割登記。
（二）兩造母親見系爭建物甚為空曠，遂要求黃文廷於系爭建物之法定空地（下稱系爭法定空地）上搭建一層樓磚造、鐵皮屋頂建物（下稱系爭鐵皮屋），並將1288建物原浴廁處之部分管線延伸至系爭鐵皮屋內後，興建廁所一間（下稱系爭廁所），以增加使用範圍。因系爭鐵皮屋為違建，自應由兩造將之拆除。系爭鐵皮屋在100年3月10日辦畢分割登記前，僅有系爭廁所及洗手台，並無其他裝潢，黃文欽卻於系爭鐵皮屋內加設如附圖一、附表三編號1至8所示裝潢（下稱系爭鐵皮屋裝潢），已違反兩造於共有期間不得將1288建物出租予須使用加熱及用火之租客之約定，亦無視系爭法定空地之狀況及1289至1294建物之潛在危險，黃文欽自應將系爭鐵皮屋裝潢拆除後，將系爭法定空地、系爭鐵皮屋返還原告及全體共有人。
（三）1295建物為兩造之共用部分，詎黃文欽未經共有人同意，即無權占有使用使用1295建物一樓，如附圖二編號Ａ部分（下稱Ａ部分），並設置如附圖一、附圖三、附表四編號9至12示所示裝潢（下稱Ａ裝潢），自應將之拆除後，將Ａ部分返還原告及全體共有人。
（四）黃文欽無權占有使用系爭土地、Ａ部分，顯係無法律上原因，而獲得相當於地租金之利益，致原告有相當於租金之損害，自應將其所獲不當得利返還原告。
（五）爰依民法第767條、第821條、第184條規定，請求如訴之聲明第一、四項所示；依民法第819條第2項規定，請求如訴之聲明第二項所示；依民法第179條規定，請求如訴之聲明第三、五項所示。聲明：１、黃文欽應將系爭鐵皮屋裝潢清除，並自系爭鐵皮屋遷出後，將系爭鐵皮屋及坐落之系爭土地返還予原告及全體共有人。２、兩造應共同拆除系爭鐵皮屋，其拆除費用依兩造應有部分比例分擔。３、黃文欽應分別給付原告黃文忠、黃文廷新臺幣（下同）115,173元、57,586元，及均自111年1月6日起至系爭鐵皮屋及土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨均自111年1月6日起至返還系爭鐵皮屋及土地之日止，按月分別給付原告黃文忠、黃文廷1,920元、960元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。４、黃文欽應將Ａ裝潢清除，並自Ａ部分遷出後，將Ａ部分返還予原告及全體共有人。５、黃文欽應分別給付原告黃文忠、黃文廷57,604元、28,802元，及均自111年7月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨均自111年7月26日起至返還Ａ部分之日止，按月分別給付原告黃文忠、黃文廷960元、480元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。６、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）黃文欽部分：
１、系爭鐵皮屋位於1288建物後方，後方雖有鐵門，然鐵門外空間狹窄，無法對外通行，仍需經由1288建物始能對外通行。1288建物於興建時，本應設置衛浴設備，然系爭鐵皮於由黃文廷於84年興建時，即將衛浴設置移置於系爭鐵皮屋內，是系爭鐵皮屋應屬1288建物之附屬建物，應由1288建物所有權人取得系爭鐵皮屋所有權。而1288建物興建完成起至100年2月協議分割時止，均為兩造共有，系爭鐵皮屋於該期間自為兩造共有；兩造於100年2月協議分割時，1288建物分歸被告黃文欽單獨所有，系爭鐵皮屋所有權，自亦應為黃文欽單獨所有，黃文欽於系爭鐵皮屋內設置系爭鐵皮屋裝潢，自為黃文欽獨立所有權權能，原告請求黃文欽將系爭鐵皮屋裝潢拆除，洵屬無據。
２、系爭土地自84年起即為兩造共有，系爭鐵皮屋自84年興建完成起至100年2月協議分割時止亦為兩造共有，原告就系爭鐵皮屋坐落於系爭土地上乙事，並無異議，顯見兩造自有系爭鐵皮屋有繼續坐落系爭土地至之合意。系爭鐵皮物所有權雖因100年2月分割而分歸黃文欽單獨所有，然系爭土地所有權人結構並未變更，原告自仍應受前揭合意之拘束，而不得請求黃文欽拆除。
３、黃文欽既係基於兩造之合意，而占有使用系爭鐵皮屋坐落之系爭土地，自非無權占用，原告請求黃文欽給付相當於租金之不當得利，自屬無據。
４、系爭建物自興建完成時起，1288建物即與Ａ部分內部相通，並連同1288建物共同出租予他人使用，顯見兩造就Ａ部分供1288建物使用乙事，有明示或默示之分管契約存在。黃文欽依前揭分管契約占有使用Ａ部分，並設置Ａ裝潢，自有合法權源存在，原告請求黃文欽拆除併給付相當於租金之不當得利部分，亦屬無據等語，資為抗辯。
（二）黃文欽部分：當初兩造均同意興建系爭鐵皮屋及系爭鐵皮屋、Ａ部分供1288建物使用，分割後也有講好都給黃文欽使用等語，資為抗辯。
（三）均聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭土地為兩造共有（應有部分如附表一所示）。
（二）系爭建物係由兩造於84年登記為起造人，由黃文廷監督興建之地上七層、地下一層建物，完工後，1291、1292、12
93、1294建物分歸如附表二所示所有權人單獨所有，1288、1289、1290建物則由兩造分別共有。兩造又於100年2月間書立協議書，協議分割1288、1289、1290建物，分歸如附表二所示所有權人單獨所有，並於同年3月10日辦畢分割登記。
（三）1295建物為1288至1294建物之共用部分，係連通1288至1294建物之走廊、樓梯、電梯，及其通往室外之通路或門廳，由1288至1294建物所有權人以各7分之1之比例分別共有。
（四）系爭建物自興建完成時起，1288建物即與Ａ部分內部相通。
（五）系爭鐵皮屋、系爭廁所位於1288建物後方，除可從本院卷一第173頁照片所示1288建物內之木門（下稱系爭木門）進入系爭鐵皮屋外，系爭鐵皮屋後方還有鐵門，現為被告占有，作為浴廁及儲物空間使用，並出租予他人。
（六）系爭土地111年申報地價為15,600元／平方公尺，105年起至110年止之申報地價為15,200元／平方公尺。
（七）系爭土地位於高雄市左營區重上街，附近有生態園區捷運站、富苑喜宴會館、五鮮級鍋物左營文自店、天水玥秘境鍋物殿、左營分局、蝦皮店到店左營重上店、達美樂左營自由店、晴美自由診所、自由黃昏市場、微笑公園、健身工廠、高雄市政府警察局左營分局等機構、商家、設施，餘多為住家，商業尚屬發達。
（八）審訴卷第29至47頁原證1至原證4，第83至109頁原證6至原證8，第143至147頁被證1、第159至175頁原證9至原證10；本院卷一第231至235頁附圖1至附圖3、第239至253頁原證11至原證16、第257頁原證18、第279至281頁被證2、第329至339頁附表5至附表6、第345至355頁原證19至原證22形式上均為真正。
四、本院得心證理由：
（一）按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。經查：
１、系爭鐵皮屋後方雖有鐵門，然其後巷道狹窄，有本院履勘照片可稽（本院卷一第201、203頁），顯見系爭鐵皮屋進出仍需經由系爭木門、1288建號建物大門出入，而不具構造上之獨立性。且系爭鐵皮屋現作為浴廁及儲物空間使用，在使用功能上，與1288建物係作一體利用，亦欠缺使用上之獨立性，是系爭鐵皮屋應係1288建物之附屬建物，其所有權應屬1288建物所有權人所有。
２、1288、1289、1290建物原為兩造分別共有，斯時系爭鐵皮屋自為兩造共有；兩造於100年3月10日辦畢分割登記後，系爭鐵皮屋自屬分得1288建物之共有人即黃文欽所有。
３、系爭鐵皮屋既為黃文欽所有，黃文欽自有占有使用系爭鐵皮屋，並設置系爭鐵皮屋裝潢之合法權源。
（二）按主物之處分，及於從物。各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第68條第2項、第825條分別定有明文。民法第68條第2項規定之「處分」，包括物權行為及債權行為在內，且該規定於主物與從權利之關係，亦可適用。依民法第825條規定，共有物之原物分割，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權之處分行為。經查：
１、系爭土地為兩造共有，為兩造不爭執；系爭鐵皮屋自興建完成時起至100年3月10日分割時止，亦為兩造共有，業如前述，是系爭鐵皮屋在分割前，系爭鐵皮屋自有合法占有坐落之系爭土地之合法權源。
２、系爭鐵皮屋在100年3月10日分割後，分歸黃文欽所有，業據本院認定如前，原告將系爭鐵皮屋應有部分移轉予黃文欽時，依民法第68條第2項規定，自亦同時將合法占有坐落之系爭土地之合法權源移轉予黃文欽，並應依民法第825條，就此對黃文欽負與出賣人同一之擔保責任。
３、職是，黃文欽應有以系爭鐵皮屋合法占有坐落之系爭土地之合法權源，且原告應對黃文欽負與出賣人同一之擔保責任，自不能於分割後，再行起訴主張黃文欽無占有使用系爭鐵皮屋坐落土地之合法權源，並請求黃文欽拆除系爭鐵皮屋。
（三）承上所述，原告主張黃文欽無權占有使用系爭鐵皮屋、系爭鐵皮屋坐落之土地，請求黃文欽將系爭鐵皮屋裝潢清除，並自系爭鐵皮屋遷出後，將系爭鐵皮屋及土地返還予原告及全體共有人，併請求兩造共同拆除系爭鐵皮屋，暨請求黃文欽給付相當於租金之不當得利部分，均屬無據。至原告另主張系爭鐵皮屋為違建部分，乃公法上對於建物之行政管制措施問題，與原告是否得主張黃文欽無權占有無涉，併予敘明。
（四）又按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用，公寓大廈管理條例第7條第2款、第16條第2項亦分有明定。其立法目的係為免住戶有妨礙逃生避難及出入通行之使用行為，住戶應依其設置目的及通常使用方法使用該等共用部分。再按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條本文另有明定。經查，1295建號為系爭建物共用部分，並作為屋頂突出物、騎樓、電梯樓梯間、地下層使用，有土地建物查詢資料可憑（限閱卷）。又Ａ部分一側可通行至地下室、一側可經由一樓出入口通往系爭建物之騎樓，1289至1294建號則可由地下室、前揭一樓出入口進入Ａ部分，亦有本院履勘筆錄可查（本院卷一第457頁），是1295建號應為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，依前揭規定，兩造縱就1295建物有分管契約存在，亦因違反公寓大廈管理條例強制規定而無效，是黃文欽應不得在1295建號一樓設置Ａ裝潢，並將之出租他人營業使用。惟黃文欽實際占有使用之1295建物範圍應如附圖三編號九至十二所示部分，並不包含Ａ部分所示樓梯，是原告請求黃文欽將Ａ裝潢清除，並自如附圖三所示設置Ａ裝潢之建物遷出後，將之返還原告及全體共有人，應屬有據，逾此範圍，即屬無據。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條復有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10之最高額，合先敘明。經查：
１、1295建物不得為約定專用部分，業如前述，兩造縱就1295建物有分管契約存在，亦因違反公寓大廈管理條例強制規定而無效，是黃文欽應無占有使用如附圖三所示設置Ａ裝潢之建物之合法權源。黃文欽因無權占有使用前揭建物，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告請求黃文欽返還自起訴前5年即106年1月6日起按系爭土地申報地價計算之相當於租金之不當得利，應屬有據。
２、爰審酌系爭土地、Ａ部分位於高雄市左營區重上街，附近有生態園區捷運站、富苑喜宴會館、五鮮級鍋物左營文自店、天水玥秘境鍋物殿、左營分局、蝦皮店到店左營重上店、達美樂左營自由店、晴美自由診所、自由黃昏市場、微笑公園、健身工廠、高雄市政府警察局左營分局等機構、商家、設施，餘多為住家，商業尚屬發達，及黃文欽所受利益等情一切狀，認原告請求黃文欽返還之相當於租金之不當得利，按申報總價額年息百分之5計算，應屬相當。
３、黃文欽占有如附圖三所示設置Ａ裝潢之建物面積為18.65平方公尺（即如附圖三編號9所示面積），而系爭土地自105年起至110年止之申報地價為15,200元、111年之申報地價為15,600元為兩造不爭執，是黃文忠、黃文廷自106年1月6日起至111年7月25日止，各得請求黃文欽返還之相當於租金之不當得利為22,550元、11,275元（計算式：１、15,200元／平方公尺Ｘ18.65平方公尺Ｘ百分之5Ｘ自106年1月6日起至110年12月31日止共1,821日／365日＋15,600元／平方公尺Ｘ18.65平方公尺Ｘ百分之5Ｘ自111年1月1日起至111年7月25日止共206日／365日＝78,925元，元以下四捨五入，下同；２、黃文忠部分：78,925元Ｘ應有部分2/7＝22,550元；３、黃文廷部分：78,925元Ｘ應有部分1/7＝11,275元）；自111年7月26日起至黃文欽返還Ａ部分之日止，各得按月請求黃文欽返還之相當於租金之不當得利為377元、188元（計算式：１、15,600元／平方公尺Ｘ18.65平方公尺Ｘ百分之5／12月＝1,212元。２、黃文忠部分：1,212元Ｘ應有部分2/7＝346元；３、黃文廷部分：1,212元Ｘ應有部分1/7＝173元），逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，即無理由，應予駁回。
六、就原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定如主文第五項所示之擔保金額，予以准許，並依被告之聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保後，免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年8月29日
民事第三庭審判長法官朱玲瑤
法官楊捷羽法官呂明龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國112年8月29日
書記官洪嘉鴻附圖一：高雄市○○區○○段000地號土地法定空地建物及同段1295建號裝潢位置圖。
附圖二：高雄市○○區○○段0000○號建物平面圖。
附圖三：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國112年1月4日楠
法土字第2號複丈成果圖。附表一－高雄市○○區○○段000地號土地編號共有人應有部分１黃文忠8/28２黃文廷4/28３黃文欽8/28４黃文雄8/28合計1附表二－坐落高雄市○○區○○段000地號土地之建物編號所有權人建物建號門牌號碼共用部分１黃文欽高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號高雄市○○區○○段0000○號一層：89.65平方公尺屋頂突出物：64.54平方公尺騎樓：27.4平方公尺電梯樓梯間：149.28平方公尺地下層：333.14平方公尺總面積：664.01平方公尺２黃文忠高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號2樓３黃文雄高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號3樓４黃文廷高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號4樓５黃文雄高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號5樓６黃文忠高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號6樓７黃文欽高雄市○○區○○段0000○號高雄市○○區○○街00號7樓附表三：高雄市○○區○○段000地號土地法定空地建物內部裝潢列表。
附表四：高雄市○○區○○段0000○號建物內部裝潢列表。