臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 108年度新簡字第482號
原 告 趙子雄
被 告 陳美惠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年11月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬元暨自民國一百零八年四月一日起至
騰空遷讓交還門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文，依
同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用。原告起
訴時聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）80,000
元及將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房屋內部還原
當初狀況。嗣訴狀送達後變更該聲明為：被告應給付原告80
,000元及將系爭房屋內部還原當初狀況，暨應自108年4月起
至交還系爭房屋之日起，按月給付租金19,000元。經核原告
所為訴之變更，係基於同一基礎事實，且屬擴張應受判決事
項之聲明，核與前揭規定相符，程序上應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國105年10月1日與被告簽訂房屋租賃契約書，約
定原告將所有之門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房
屋出租予被告，租期為一年即自105年10月1日起至106年9
月30日止，租金為每月20,000元，水電費均由被告自行負
擔。上開租屋期間，被告百般找麻煩，兩造於系爭租約到
期後，未另立書面契約，原告請被告搬走，被告拖了一年
半還沒搬家，原告每次向被告收取房租，均遭刁難。被告
自108年4月起就拒付房租、水電費，且於同年，原告收到
被告搬離並在系爭房屋大門張貼大型廣告宣傳，原告遂於
108年5月28日至派出所報案處理，兩造復於108年6月6日
至臺南市永康區公所進行調解，被告乃要求原告賠償5月
份營業損失，因此調解不成立。被告迄今仍把大門鎖住不
交屋，亦有108年4月起至7月之房租未繳納，故提起本件
訴訟。
（二）並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房屋全部
遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告80,000元及將系爭房屋內部還原當初狀況
，暨應自108年4月起至交還系爭房屋之日起，按月給付租
金19,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）被告沒有霸佔系爭房屋，從108年3月起，系爭房屋漏水，
線路短路，所以電動大門才沒辦法開，原告不來修繕，被
告已於108年4月30日搬離。被告鎖住的是圍籬，該鎖為號
碼鎖，被告於10月份有告訴原告號碼，原告隨時都可以進
屋，但原告進屋看到不喜歡，就破壞屋內的東西，被告當
天有報警，因為交屋的程序沒有完成，所以被告又換大鎖
，不讓原告進屋破壞被告的東西。
（二）兩造連同連帶保證人於108年6月4日至系爭房屋進行交屋
，原告檢查系爭房屋之屋況後無異議，並表示被告先簽署
交屋完成確認書後，完成交屋後，再處理押金，被告拒絕
，原告遂翻臉表示屋況不行，要提告，被告迫於無奈，保
留臨時木門鎖起來，保護屋內原狀。又承前所述，從108
年3月起，系爭房屋漏水，導致屋內線路短路，致被告之
店面無法營業，被告多次催請原告修繕，原告查看後均置
之不理，原告違反民法第429條之規定，應賠償被告損失
。原告於系爭租約到期後續向被告收取租金，依民法第45
1條規定，系爭租約轉為不定期租約，原告應依民法第450
條規定按被告之習慣提前通知終止租約，然原告惡意強勢
驅離被告，未遵守上開規定，依民法第435條規定，原告
應賠償被告相當一個月租金、搬遷費與相關損失。另因原
告惡意強勢驅離被告，亦不歸還押金，致被告無充足時間
及金錢去找尋新店面及搬離，造成被告有營業損失，原告
應依民法第184條規定賠償被告。被告承租系爭房屋後，
在原告不反對之情形下，請人裝潢系爭房屋，原告在租賃
期間強迫被告搬離，依民法第431條之規定，應賠償被告
裝潢系爭房屋之有益費用。
（三）並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）原告請求被告遷讓房屋部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1
項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者
，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權
占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實
無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事
實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決同此見解
）。再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益
，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續
契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於
承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先
期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其
支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之
末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月
前通知之。民法第451條、第450條第2項、第3項分別定有
明文。
⒉原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造於105年10月1日簽
訂系爭租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期為一
年即自105年10月1日起至106年9月30日止，租金為每月20
,000元；上開租屋期間，被告百般找麻煩，兩造於系爭租
約到期後，未另立書面契約，原告請被告搬走，被告拖了
一年半沒搬家，原告每次向被告收取房租，均遭刁難等情
，業據提出報案三聯單、房屋稅繳款書、臺灣電力公司繳
費通知單、臺灣自來水股份有限公司水費通知單、房屋租
賃契約書、兩造對話訊息截圖及影片光碟等件為證。被告
則以原告於系爭租約到期後續向被告收取租金，系爭租約
轉為不定期租約，且原告未依民法第450條規定提前通知
終止租約等語為辯。依原告提出之報案三聯單、房屋稅繳
款書、臺灣電力公司繳費通知單、臺灣自來水股份有限公
司水費通知單、房屋租賃契約書、兩造對話訊息截圖及影
片光碟，參酌被告所陳，兩造於系爭租約於106年9月30日
到期後，原告仍持續向被告收取租金至108年3月份，有系
爭租約之房租收/付款明細欄可參（新簡字卷第37頁），
依民法第451條之規定，系爭租約於期滿時視為不定期限
繼續契約，原告倘欲終止系爭租約，應依民法第450條第2
項、第3項之規定向被告為終止契約之意思表示。惟原告
陳述：「（問：原告有無向被告終止租約？）我最後一次
跟被告收房租收不到，被告也不理我，我就很生氣說那你
搬家好了。現在房子是好好的，並沒有被告所說的這些問
題。被告還有去國稅局告我違章。被告從二、三月份開始
都不繳水電費。我希望被告在還沒有搬離之前要繳租金及
水電費。我有水電費單據。被告從四月開始就沒有給我房
租了，我要請求被告按月給付租金。」等語，顯見原告在
未收取租金之情形下，口頭要求被告搬離，然原告未定有
相當期限要求被告搬離，核與民法第450條第2項、第3項
之規定未符，難認已經合法終止系爭租約。則被告占有系
爭房屋，仍具有以系爭租約為本之合法權源。
⒊是以，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告應
將系爭房屋騰空交還與原告，洵屬無據，應不准許。
（二）原告請求被告給付租金部分：
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金
；民法第421條、第439條第1項前段分別定有明文，是承
租人占有使用收益租賃之房屋，自負有給付租金義務。
⒉原告主張被告自108年4月起就拒付租金、水電費，並請求
被告應給付原告108年4月起至7月之租金共計80,000元及
將系爭房屋內部還原當初狀況，暨應自108年4月起至交還
系爭房屋之日起，按月給付租金19,000元等語。被告對於
自108年4月起就未付房租之事實未爭執（前揭卷第128-12
9頁）。又依系爭租約第3條前段約定「租金每個月新臺幣
貳萬元正」，故原告依系爭租約請求被告給付108年4月起
至7月之租金共計80,000元，暨自108年8月起至交還系爭
房屋之日起，按月給付租金19,000元，核屬有據，應予准
許。至於其請求被告將系爭房屋內部還原當初狀況部分，
因系爭租約未合法終止，已如前述，被告尚無返還系爭房
屋之義務，故原告尚無權利請求被告將系爭房屋內部還原
當初狀況。
⒊又被告主張以營業損失、押租金、裝潢修補費用共計295,
000元，抵銷租金云云，並提出照片為證（前揭卷第109頁
以下），然上開照片尚不足以證明其確有營業損失及發生
或支出裝潢修補費用。又所謂押租金係租賃契約成立時或
其後，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人或第三
人交付出租人相當之金錢或其他代替物之謂，即①押租金
之交付為契約、②押租金契約係以擔保承租人之租賃債務
為目的（故如承租人有債務不履行時，出租人自可由押租
金扣抵之，屬一種物的擔保）、③押租金之標的須為金錢
或其他代替物。準此，押租金應屬於承租人債務不履行之
擔保，即若承租人有未按約履行之情事發生（如：未依約
給付租金時，則出租人自得就該押租金抵充租金）時，出
租人均得就該押租金求償；而承租人僅有在租約終止時，
未發生債務不履行情事，始得請求返還押租金；而系爭租
約既然尚未終止，承租人對押租金尚無返還請求權，自無
從執以主張抵銷。是被告上開主張，均難憑採。
⒋從而，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付80,000元
，暨自108年4月起至騰空遷讓交還系爭房屋之日起，按月
給付租金19,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請
求，則屬無據，應駁回之。
（三）綜上，原告本於不動產之租賃契約之法律關係，請求被告
給付80,000元，暨自108年8月起至騰空遷讓交還系爭房屋
之日起，按月給付租金19,000元，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明
文。原告之訴雖為一部有理由，一部無理由，惟其勝訴部分
為附帶請求，本院審酌兩造勝敗比例情形，爰判決訴訟費用
之負擔如主文第3項所示。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定訴
訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款之規定，應依職權宣告假執行。此部分雖經原告陳明
願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發
動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中華民國108年12月27日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官盧亨龍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月27日
書記官蘇豐展