宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第1452號
原 告 關淑雲
訴訟代理人 林興富
被 告 統領新都管理委員會
法定代理人 江英傑
訴訟代理人 藺超群 律師
上列當事人101年度板簡字第1452號請求回復原狀等事件於中華
民國102年6月11日辯論終結，於中華民國102年7月4日下午
4時30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件被告之法定代理人於起訴後變更為江英傑，此有會議記
錄在卷可稽（補字卷第8頁）， 爰准 由其承受訴訟，合先敘
明。
二、原告主張：
（一）查原告頂樓地板年久失修，自民國（下同）97年4月漏水
起，迭經反應，被告均拒絕做防水，以致雨天滲水，下大
雨時，床中須以水桶接水，不小心打翻時，棉被盡溼，無
法睡人，而廚房窗簾水漬，屋頂滴水，99年10月19日晚間
，樓頂木板因鏽蝕突然掉落，打中藍中地瓜，幸無人受傷
，會客室樓頂板滲水損壞裝潢，走道壁癌（再拖就會滲到
9樓之7副主委的家）、99年 梅姬 颱風廚房再度進水，而
於101年6月12日原告浴室到處漏水，書房屋樑，同樣滴
水，9樓同時遭殃，迭經交涉聲請調解均被無理拒絕。
（二）被告先以頂樓有增建建物應先拆除為由（實與管委會無涉
且業經鈞院96年度板簡字調第221號判決確定在案）拒絕
於公共區域之樓頂施作防水工程（已近25年），後則以應
自行處理為由，再次拒絕，雖告以如經區分所有權人大會
依法通過，該部分改由原告專用（仍留消防通道），即符
自行施作規定，仍拒絕將提案送請大會討論。有97年12月
2日回覆管委會97年11月28日統領新都（管）字第971101
號依本人97年11月22日給第六屆管理委員會第五次會議
提案表之陳明書可證（相關文件請被告依公寓大廈管理條
例第35條規定提供）。
（三）綜上，如果管委會能了解床中須放著水桶，睡覺時深怕踢
到或打翻，溼了床被，要睡地板，和吃飯時，一個不小心
污水滴進飯菜裡與廚房一個不注意就可能滑倒的窘境，將
心比心，或稍具一點同理心，也就是稍具人性，就不會有
今天的事情發生，或直須等到樓下的9樓之7（副主任委
員的家）滲水時，才來亡羊補牢，且對調解之聲請，竟仍
仍置之不理，殊屬不智。
（四）先位聲明部分：
按本條例用辭定義如下：四、共用部分：指公寓大廈專有
部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同
使用者。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，
由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負
擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。又共用部分及其相關
設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之
決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔。管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用
部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈管理條例
第3、10、11及36條，分別訂有明文。查系爭房屋漏水係
肇因於頂樓地板年久失修所致，被告就系爭頂樓即共用部
分應負修繕之義務，然於原告已多次向被告請求修繕，被
告拖延至今未決，原告自得依上開規定報請被告核准原告
先行修護，以安眷居，並要求被告負損害賠償責任。請求
損害賠償之項目及數額，包括：頂樓防水工程金額新台幣
（下同）12萬元，修復原告臥室、走道壁癌、廚房、窗簾
、會客室、浴室及書房裝潢之費用8萬元，並賠償原告無
法使用暨所受精神損害10萬元，總計30萬元。並聲明：先
訴聲明：被告應給付施作頂樓防水工程款新台幣12萬元及
修復原告臥室、走道壁癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及
書房裝潢之費用8萬元並賠償原告無法使用暨所受精神損
害10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。
（五）備位聲明：
若被告不願賠償原告頂樓防水工程、修復原告臥室、走道
壁癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及書房裝潢之費用共計
20萬元，則被告應施作頂樓防水工程，並回復原告臥室、
走道壁癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及書房裝潢所受損
害，並賠償原告無法使用暨所受精神損害10萬元。並聲明
：被告應施作頂樓防水工程，並回復原告臥室、走道壁癌
、廚房、窗簾、會客室、浴室及書房裝潢所受損害，並賠
償原告無法使用暨所受精神損害新台幣十萬元及自訴狀送
達翌日起至完成修繕之日止，按年息百分之5計算之利息
。
綜上，求為判決：①先訴聲明：被告應給付施作頂樓防水
工程款新台幣12萬元及修復原告臥室、走道壁癌、廚房、
窗簾、會客室、浴室及書房裝潢之費用8萬元並賠償原告
無法使用暨所受精神損害10萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②備位聲
明：被告應施作頂樓防水工程，並回復原告臥室、走道壁
癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及書房裝潢所受損害，並
賠償原告無法使用暨所受精神損害新台幣十萬元及自訴狀
送達翌日起至完成修繕之日止，按年息百分之5計算之利
息。
（六）對於被告抗辯之陳述：
（甲）被告稱：原告請求權依據為何（答辯狀第1頁倒數第2行）
？經查，本案為頂樓未加蓋部分之防水工程年久（25年）
失修，其下之10樓-7遇雨即漏（現已漏至9樓-7）。而共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第10條第二項，
定有明文。
（乙）被告再略稱：漏水時點原因為何？造成何種損害？其因果
關係？請求權是否罹於時效？與損害賠償如何計算及其依
據（答辯狀第1頁倒數第2行中段起）？經查，負損害賠償
責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方
損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害
發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回
復原狀所必要之費用，以代回復原狀。應回復原狀者，如
經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得
請求以金錢賠償其損害。不能回復原狀或回復顯有重大困
難者，應以金錢賠償其損害。民法第213、214、215條，
分別定有明文。本案頂樓未加蓋部分之防水工程，因年久
失修，以致10樓-7及9樓-7均漏水，10樓-7自廚房、臥室
、會客室擴及辦公室（最近受損）內部裝潢，或脫落或受
損，雨天，臥室水滴床上，以水桶接水，無法睡覺；而廚
房飯桌因上方木板掉漏致長期無法使用（最近一次為上方
木塊掉落）。自97年4月起，被告歷任之主任委員均曾親
自前來察看，但卻為副主委作梗，致均恝置不理，災害逐
漸擴到（現場均保留）辦公室及9樓-7（數度前來理論並
控制電梯強要原告修繕已另提妨害自由及強制罪刻由板橋
地檢署﹝往股101年度他字第3258號﹞審理中）；頂樓防
水工程修繕金額12萬元係依9樓-7 張致遠 找來朋友所估價
結果，有估價單可證（原證三）。本案遇雨仍持續滴水發
生損害，依法並未罹於時效。
（丙）被告復問：精神損失之依據？（答辯狀第2頁第3行起）經
查，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以
填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依
已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視
為所失利益。民法第216條第2項，亦有明文。因無法使用
及精神損害（用餐怕髒水滴入飯菜、睡覺怕雨水滴入棉被
及打翻床上接水水桶.）均屬上開精神損失之範圍。
（丁）被告另稱：頂樓漏水原因，係原告於所有10樓與11樓頂樓
違法加蓋部份間，擅自行設置室內梯，破壞頂樓樓板所致
，與共有部份之修繕維護，並無相干（答辯狀第2頁第4行
起）。但查，加蓋部分，上有屋頂，並未漏水，未加蓋部
分因防水失效才漏水；而加蓋部分，係於江璞亭繼祀公業
，當年連同大樓一體建成，並非後來增建。而內梯更係前
手 王秀環 向台北縣工業會購入後所為，與原告無涉，被告
應舉證以實其說，否則所辯即無足採。
（戊）綜上，有現場照片9幀可證，位置均非加蓋部分，而係被
告頂樓地板防水年久失修所致，為此而提本訴。特懇請鈞
長鑒核，明鏡高懸，賜判如訴之聲明，以維法益，當無任
感德。
（己）被告前法定代理人 江重信 於庭訊所言，均與本案及原告無
關，其稱於屋頂開兩個洞，係指新北市○○區○○路0段
00號10F-5、10F-6，並非系爭標的10F-7。且系爭標的
10F-7漏水，遍及廚房、客廳、臥室，101年6月12日原告
辦公室及浴室開始漏水，而損及9F-7副主委 張永成 之子張
致遠家， 張子 前來觀看，仍認係因牆角接縫防水功能年久
失修所致（損及原告浴室及辦公室），經向被告反應，並
無結果，原告遂依法提起本訴。
（庚）而101年8月1日蘇拉颱風來襲，漏水向下延伸，再損及
8F-7。乃原告除該牆角接縫外，廚房、客廳、臥室之漏水
（含走道壁癌），均自97年4月即已漸次漏水，且漏水係
頂樓未加蓋部分，並非被告所稱鄰隔兩屋（10F-5、-6兩
屋建內梯之）之原因。且，原告所有10F-7係向王秀環於
裝潢後所購入，其裝潢期間所衍生損害，亦早已由王秀環
與9F-5、-6、-7等三戶賠償在案，該裝潢既非原告行為所
致，被告所辯，即屬無由，此觀鈞院96年度板簡調字第
221號確定判決足證。
（辛）而被告所提屋頂加蓋乙事，依鈞院上開確定判決可知，係
早於江樸亭祭祀公業興建本大樓時即同時建成，存在迄今
20餘年，而前手王秀環向臺北縣工業會購入時，原作大禮
堂使用，購入後始被規劃設計成四間房屋裝潢成四戶如現
況，結構、外牆屋頂、磁磚形式，均未被改變，恒與原告
及本案無涉。原告亦謹購入10F-7一間，前手對9F-5、-6
、-7之行為，要原告10F-7負責，殊屬無理。
（壬）又公寓大廈管理委員會之職責「管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用
部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其
周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事
項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共
基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀
錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、
管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢
查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保
管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告
、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部
分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二
、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全
設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規
約所定事項。」公寓大廈管理條例第36條，訂有明文。因
係非法人團體，僅在執行公寓大廈管理事項時，始具當事
人身分。住戶間之恩怨，與之無涉，其所指稱事項，既均
係前手王秀環所為，即與原告無涉。而王秀環對他人所為
損害，既均經一一賠償在案，9F-5、-6、-7等三戶前所提
拆屋返還案，復經鈞院96年度板簡調字第221號判決確定
，而頂樓防水，年久失修，損及原告及9F-7與8F-7房屋裝
潢，係被告未盡法定職責所致，仍與頂樓拆除加蓋房屋如
前案之住戶間私權無涉，被告所辯，殊無足採。
（癸）證人未提正常情況下的保固期間為多久，依正常認知不會
是二十六年。證人所提的天溝部分應為間接因素，直接因
素應是防水部分。加蓋部分並不是前手也不是原告所蓋，
是一開始就蓋好賣給新北市工業總會，後來才又賣給前手
，原告是受害者等語。
三、被告則辯以：
（一）按原告主張被告為統領新都公寓大廈之管理人，該大廈頂
樓自97年4月起漏水，被告拒不修繕，依法請求損害賠償
云云，然查：
1、本件原告起訴主張先位聲明為給付工程款、修復費用及精
神損失，備位聲明主張修繕、恢復原狀及精神損失，二者
之關聯究竟為何？依據何法律關係？均未見原告說明，有
命原告釐清之必要。
2、本件原告起訴請求權依據為何？主張之漏水時點為何？原
因為何？各時點之漏水各造成何損害？各損害間與漏水之
因果關係如何？請求權是否罹於時效？損害賠償如何計算
？依據為何？均未見原告說明，遑論舉證，有命原告詳細
說明並舉證之必要。
3、本件原告起訴請求精神損失之依據何在？亦有命原告說明
釐清之必要。
4、本件原告主張頂樓漏水，揆其原因，應為原告於所有之10
樓與11樓頂樓違法加蓋部份間，擅自行設置室內梯，破壞
頂樓樓板所致，與共有部份之修繕維護，並無相干，原告
據以起訴，應屬無據。
5、按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法
」民法第148條第1、2項著有明文，本件系爭房屋違法
頂樓加蓋在先，濫行興建室內梯，破壞頂樓樓板在後，復
要求被告應負擔修繕、維護之責，實有違反公共利益及誠
信原則，為此敬請鈞院鑑核，駁回原告之訴。
（二）本件依據鑑定報告拾、鑑定結果3之記載，漏水肇因來源
係頂樓加建部份蓋瓦屋簷無天溝設置，致屋頂版排水口宣
洩不及，而破壞防水及隔熱設備，是現狀屋頂版裂紋及宣
洩坡度不足，均係肇因於頂樓之加建，原告復自承該頂樓
部份，係其前手所興建，且現由其管理、使用中，是造成
漏水之原因既係由渠所造成，非被告之管理、維護有所欠
缺或自然毀損，自應由原告負擔修繕之義務，豈可諉責於
被告？
（三）對於證人之陳述沒有意見，依證人陳述，明顯可知漏水原
因是因違建的加蓋，係爭違建雖非原告所建，但為原告前
手，原告應一併繼受前手之權利義務，既為原告之原因所
造成，應無請求全體住戶為其修繕之理由。
（四）原告所提加蓋部分是起造時一併加蓋的部分，被告否認各
等語。
四、本院之判斷：
（一）新北市建築師公會於102年1月8日會同兩造勘查系爭房屋
（門牌號碼：新北市○○區○○路0段00號10樓之7）結果
：客廳右後平頂滲水、辦公室右側平頂滲水、會客室外牆
窗台下滲水、會客室左後平頂滲水、外廁所平頂滲水、內
廁所平頂滲水、臥室後平頂滲水、廚房平頂滲水、屋頂地
版上水錶箱有積水、屋頂版有積水及裂紋、屋頂加建無天
溝及落水管設置等情，有該會102年4月2日102新北市建師
鑑字第138號鑑定報告書附卷可稽（報告書第3、4頁）。
（二）又系爭房屋經新北市建築師公會鑑定結果：1、本案屋頂
平面有加建部分與原使照平面圖不同；加建部分包含門牌
10之6及7號等數戶屋頂均有。2、屋頂平面有加建部分（
原為會議室用途），並非原告所建，但現由原告使用。3
、屋頂加建部分包含隔壁（門牌10之6號）蓋瓦屋簷無天
溝設置，雨天雨水均順屋坡直洩而下至10之7號屋頂，屋
頂版排水口宣洩不及，且滴水可穿石，時日一久破壞防水
及隔熱設施是漏水肇因來源。4、門牌10之7號部分屋頂版
有裂紋及宣洩坡度不足致積水是平頂漏水主要原因。5、
屋簷天溝設置應可改善排水、屋頂版有裂紋須填縫及補強
。6、門牌10之7號屋頂版現況功能不足於防水及隔熱，應
拆除重做防水及隔熱工程各等語，此亦有上開鑑定報告書
可憑（報告書第5、6頁）。
（三）證人暨鑑定人 張宏章 建築師復到庭結證稱：「（鑑定結果
第十點第三項及第四項(報告書第五頁)，兩者之關聯性為
何？）從現場觀察，現在的屋頂是有違建，和原來使用執
照不符，另由google網站上來看，現在是4坡的坡度(附件
2-2，中心紅心點)。因為現在有加建，會增加重量，如果
樓板上如果有開口(樓板上挖洞)，依建築法這都需要申請
核可。依4坡的屋頂，水都往七號宣洩，依一般慣例要有
天溝可以承接雨水，如果無天溝，會另有重力加速度。加
建後，宣洩的位置重力加速，會滴水穿石。因載重的問題
，建築物會破壞。另本身強度的問題，房屋本身強度不夠
，和施工有關係。溫度載重的部分強度也要足夠。」、「
（鑑定報告結果第四項關於門牌號碼七號部分屋頂板有裂
紋及宣洩坡度不足致積水，是否為屋頂加蓋所造成？）是
。加蓋本身在屋頂排水疏導方面是不好的。」、「（二十
六年前的防水至今是否仍有效？）要視當初所使用的材料
之隔熱及防水效能。」、「（此次現場所用的材料如何？
）並非只有材料問題，包括自來水給水管及水錶位置，後
來加蓋後有產生變更，施工時的變更並不適當，加蓋產生
事後配置不好，因而產生積水。」、「（給水管如果把天
溝作好，如果不作防水，是否會不讓積水繼續發生？）天
溝是不能省略的，但下方的給水管配置也要作好。防水的
坡度及排水口也要好，還有考慮屋頂的隔熱。一定要作防
水，屋頂有裂痕都需補好。天溝也是主要因素。修復方法
如鑑定報告附件七建議。」各等語。足見原告系爭房屋之
前揭各滲水原因，均係肇因於系爭房屋屋頂加蓋本身在屋
頂排水疏導不佳，而與公寓大廈之共有部份之修繕維護無
涉，是原告之主張，洵屬無據。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定訴請①
先位聲明：被告應給付施作頂樓防水工程款新台幣12萬元及
修復原告臥室、走道壁癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及書
房裝潢之費用8萬元並賠償原告無法使用暨所受精神損害10
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。②備位聲明：被告應施作頂樓防水工程，
並回復原告臥室、走道壁癌、廚房、窗簾、會客室、浴室及
書房裝潢所受損害，並賠償原告無法使用暨所受精神損害新
台幣十萬元及自訴狀送達翌日起至完成修繕之日止，按年息
百分之5計算之利息，尚有未合，應予駁回，其假執行之聲
請，亦失附麗，應併駁回。
中華民國102年7月4日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年7月4日
書記官莊雅萍