臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1862號
原 告 洪麗秋
訴訟代理人 陳威廷 律師
被 告 黃鳳祥
參 加 人 張桂鈺
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國109年6月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬參仟陸佰壹拾貳元及自民國一○
九年六月四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年七月一日起至民國一一二年十二月三十一
日止按月給付原告新臺幣參萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
參加費用由參加人負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬參仟陸佰壹拾貳元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土
地（應有部分均1萬分之1083）及其上同段00000建號即門
牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號建物（下合稱系爭不動
產）原為訴外人甲○○、參加人所有，伊前經拍賣而於108
年1月3日取得系爭不動產所有權，然被告前與甲○○、參
加人就系爭不動產1樓（下稱系爭房屋）定有租賃契約，約
定租賃期間自106年1月1日起至112年12月31日止，每月
租金新臺幣（下同）37,000元（下稱系爭租約），是依民法
第425條之規定，系爭租約於伊與被告間仍然存在，被告自
應按系爭租約之約定按月給付租金37,000元，但被告經伊請
求給付租金後，迄今仍未給付108年1月租金34,612元，且
就108年2月至109年6月每月租金只給付3萬元，是伊自
得請求被告給付108年1月至109年6月租金153,612元。
又被告經伊多次催告後仍不清償或短付租金，伊對於未到期
之租金有預為請求之必要，伊自得請求被告於系爭租約租賃
期間屆滿前，按月給付租金37,000元，為此爰依系爭租約之
約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告153,612元
及自109年6月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息
。㈡被告應自109年7月1日起至112年12月31日止按月給
付原告37,000元。
二、被告則以：伊承租系爭房屋時，因為經營彩券業務而需依臺
彩之規格裝潢店面，但因沒有資金可供裝潢，乃由參加人借
款55萬元予伊裝潢系爭房屋，因此伊每月給付7,000元予參
加人清償該借款本息，是每月給付予前屋主租金中之7,000
元並非租金，不應給付予新屋主即原告等語，資為抗辯。並
聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、參加人則以：被告承租系爭房屋係為經營彩券業務，而經營
彩券業務必須依中國信託臺灣彩券要求之規格裝潢店面，但
被告沒有資金可供裝潢，伊考量被告為身障人士，乃同意代
墊裝潢費用，由被告自106年1月1日起按月清償7,000元
，直至系爭租約到期，因此被告每月該部分之給付並非租金
，而係清償代墊之裝潢費用等語。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告前經由本院107年度司執字第47062號變價分割共有物
強制執行事件，拍賣取得系爭不動產，並於108年1月3日
取得本院發給之系爭不動產權利移轉證書。
㈡系爭不動產於原告拍賣取得所有權之前為參加人、甲○○所
共有。
㈢張桂鈺、甲○○前於105年12月28日與被告簽訂系爭租約，
約定將系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自106年1月1
日起至112年12月31日止，並於第3條約定：「租金：每月
新台幣參萬柒仟元整（租金分配方式：張桂鈺每月得新台幣
壹萬柒仟元整（其中新台幣柒仟元為裝潢補貼費用）、甲○
○每月得新台幣貳萬元整）」等語。
㈣系爭租約業經公證。
五、得心證之理由
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5條定有明文。又依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契
約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當
然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，最
高法院44年台上字第30號判例可供參照。本件被告固抗辯系
爭租約所約定之租金為每月3萬元，而其每月給付予參加人
之17,000元中之7,000元係為清償借款，並非租金云云。惟
查：
⒈系爭租約第3條約定：「租金：每月新台幣參萬柒仟元整（
租金分配方式：張桂鈺每月得新台幣壹萬柒仟元整（其中新
台幣柒仟元為裝潢補貼費用）、甲○○每月得新台幣貳萬元
整）」等語，為兩造所不爭執，則參加人、甲○○乃與被告
於系爭租約中約明租金為每月37,000元，其中參加人每月得
17,000元，當中7,000元為補貼裝潢費用，並未提及該7,00
0元乃為被告每月應攤還參加人之借款本息，而衡情參加人
乃與系爭房屋共有人共同出租予被告，若確實存有借款情事
，為免將來爭議，應會於租約中書明該部分係屬借款，而不
需假藉裝潢補貼費用等其他名義為之，再參諸系爭租約末頁
特別詳載監控設備、華辰保全、鐵捲門遙控器、看板、桌子
、刮刮樂/電腦櫃臺、1樓與2樓廁所馬達已由參加人全數
換新，需返還參加人，如有損害，被告應給付參加人懲罰性
違約金，並載明系爭房屋內外裝潢及設備由參加人獨力出資
，有該租約末頁在卷可參（見本院卷第119頁），以此末頁
記載強調裝潢等設備為參加人所出資，將來應返還參加人，
如有損害應給付參加人懲罰性違約金，對照系爭租約第3條
之約定，應足見參加人應係因出資裝潢系爭房屋之故，而於
租金上得以在按未裝潢租金每月3萬元基礎上，依應有部分
計算分得之1萬元外，另取得7,000元，始於系爭租約第3
條加註記載「其中新台幣柒仟元為裝潢補貼費用」等語，被
告以系爭租約第3條約定為由主張該裝潢補貼費用7,000元
並非租金云云，與契約文義不符，而難採信。
⒉系爭租約第5條約定押租金或擔保金為6萬元，其中參加人
取得2萬元，而甲○○取得4萬元等語，固有系爭租約附卷
可佐（見本院卷第19頁），而參加人與甲○○前就系爭房屋
應有部分分別為3分之1、3分之2，亦有本院107年12月
26日雄院和107司執莊字第47062號不動產權利移轉證書在
卷足稽（見本院卷第17頁），然參加人乃係因出資裝潢系爭
房屋，始於租金上得以在按未裝潢租金每月3萬元基礎上，
依應有部分計算分得之1萬元外，另取得7,000元，已如前
述，另佐以系爭租約雖約定押租金或擔保金為6萬元，但並
未敘及此押租金或擔保金係以2個月租金計算，自難以此認
系爭租約係以2個月租金計算押租金，並進而推認系爭租約
之租金實為每月3萬元，況系爭租約第19條乃約定：「租期
屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，如有遲延，每逾限
一日，應給付甲方新臺幣貳仟肆佰陸拾柒元之違約金」等語
，有該租約附卷可參（見本院卷第20頁），若以月租金37,0
00元計算，該違約金恰為日租金2倍（計算式：37000÷30
×2＝2467，小數點以下四捨五入），此與一般逾期搬遷違
約金若非以數百或數千等整數按日計算，即多為按原租金之
倍數計算相符，而益徵被告以押租金金額抗辯系爭租約所約
定之每月租金為3萬元，非可採信，是被告、參加人抗辯若
非借款之故，應無法約定與應有部分不符之租金分配，且押
租金不會是6萬元云云，均非可採。
⒊至參加人雖抗辯據證人甲○○之證述，系爭租約之租金應為
每月3萬元云云。惟證人甲○○於本院審理中經訊問是否知
悉系爭租約第3條為何特別記載裝潢補貼費用等語，其係證
稱系爭不動產前為其與參加人共有，其應有部分為3分之2
，參加人為3分之1，當時租賃契約應該有打2份，1份為
其所有，另一份為參加人所有，因為參加人有附帶條件，其
沒有，但其不知悉參加人附帶什麼條件，反正就是租金3萬
元中，其收取2萬元等語（見本院卷第225頁），則其顯不
知悉系爭租約第3條之約定，亦不清楚參加人與被告間之約
定，自難以其前開證述內容遽認系爭租約所約定之租金為每
月3萬元，另外7,000元並非租金，是參加人上開抗辯，顯
非可採。
⒋綜上所述，系爭租約乃約定每月租金為37,000元，而依首揭
規定，原告經拍賣取得系爭房屋所有權後，系爭租約對於受
讓系爭房屋所有權之原告繼續存在，原告當然繼承出租人即
參加人、甲○○行使或負擔由系爭租約所生之權利或義務，
而得依約按月向被告請求給付租金37,000元。
㈡按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項
前段定有明文。次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆
滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務
，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五
，民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條亦
有明文。經查：
⒈原告前經由本院107年度司執字第47062號變價分割共有物
強制執行事件，拍賣取得系爭不動產，並於108年1月3日
取得本院發給之系爭不動產權利移轉證書等節，為兩造所不
爭執，則系爭房屋自108年1月3日起即為原告所有，原告
自得請求被告給付自該時起至系爭租約租賃期間屆滿之日即
112年12月31日止之租金，而系爭租約每月租金為37,000元
，已如前述。又被告未給付108年1月之房租，且就108年
2月起至109年6月止每月都只給付租金3萬元，乃為被告
所不爭執，原告自得請求被告給付該期間尚積欠之租金153,
612元（計算式：37000×29/31＋7000×17＝153612，小
數點以下四捨五入），並自109年7月1日起至112年12月
31日止按月給付租金37,000元。
⒉系爭租約第4條乃約定租金支付方法為每月1日前匯入出租
人指定之帳戶，有該租約附卷可參（見本院卷第19頁），則
被告自應於每月1日前給付該月租金，若逾期未給付即應負
遲延責任，而租金債務又是以支付金錢為標的者，依諸前述
規定，原告於被告遲延給付租金時，即得請求其給付依法定
利率計算之遲延利息，是原告就被告積欠之108年1月3日
起至109年6月31日之租金請求自109年6月4日起按法定
利率計算之遲延利息，自屬可採。
六、從而，原告依系爭租約請求被告給付153,612元及自109年
6月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自109
年7月1日起至112年12月31日止按月給付37,000元，為有
理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。又被告已聲明願供擔保請准免為假執行，
於法並無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定擔保金
如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌
後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年6月18日
高雄簡易庭法官楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年6月18日
書記官呂美玲