裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第744號民事判決
裁判日期：民國106年03月09日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第744號原告臺南市政府法定代理人 賴清德 訴訟代理人 楊丕銘 律師被告 蔡村 和上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國106年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖所示坐落臺南市中西區1586、1587、1588及1589地號土地上之建物即臺南市○○區○○段○○號右側鐵皮屋（一層面積142.7平方公尺）回復原狀後返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾萬肆仟捌佰陸拾貳元，及自民國一○五年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○五年九月三十日起，至返還第一項所示建物之日止，於每年之九月三十日、三月三十日，給付原告依附表二計算之不當得利金，暨各期不當得利金各自應為給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣柒萬貳仟伍佰零柒元由被告負擔。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣壹拾叁萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬肆仟捌佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）按臺南市○○區○○段○○○○○號（地目雜、面積55平方公尺）、1588地號（地目雜、面積46平方公尺）等二筆土地，暨坐落其上位於臺南市○○區○○街○○號右邊之未保存登記鐵皮屋（鋼鐵造一層，面積142.7平方公尺）均為原告所有。
（二）系爭建物係由臺南市政府工務局拆除隊搭建做為倉庫使用（拆除隊其後變更為工程隊，而工程隊後又裁併於使用管理課，後系爭房屋由臺南市政府財政局管理）。其後，由原告經公開標租程序自民國89年間起至101年11月30日止，將系爭土地及建物共同出租於訴外人 張慶 年，嗣訴外人 張慶年 於96年9月17日提出申請書，申請提前於96年11月30日前終止租約，原告同意並擇期點交系爭土地及建物，並退還履約保證金予訴外人張慶年。
（三）承上，系爭房地嗣後於閒置中遭被告侵入占用，被告乃意圖為自己不法之所有，未經原告同意無權占有系爭土地及建物，並於其內堆置物品且上鎖（即自「訴外人張慶年96年11月30日點交系爭土地及建物予原告之翌日」至「原告於98年6月25日發現被告無權占用之前一日」期間之某日），致原告之人員無從進入。嗣於104年1月間，被告雖曾開鎖讓原告之人員進入系爭建物現場會勘，惟當時原告之人員並未特別注意被告所堆置之物品究係位於何筆地號土地上。原告亦曾函知被告稱：「經查旨揭市有建物大門遭台端上鎖並私自使用於屋內堆置物品，請於所訂期限內通知本府會同將大門開啟並清空其物品」，由此足見被告確曾將系爭建物上鎖，即將系爭建物置於被告自己之管領力之下，從而被告自可隨時任意挪動其物品堆置於系爭建物之位置，故被告之行為乃無權占有系爭建物，不可不辨。
（四）因系爭建物係坐落於○○區○○段1587、1588、1586、1589地號土地之上，前二筆土地為原告所有，後二筆土地則為國有土地，被告既無權占有此四筆土地，嗣經後二筆土地之管理機關國有財產署發現後，被告竟向該署佯稱其係系爭建物之原始起造人，國有財產署乃就上開二筆國有土地對被告收取使用補償金（非租金）。由於系爭建物未保存登記，致被告雖知其非系爭建物之原始起造人，仍基於不法所有之意圖，利用原告所屬各單位間橫向聯繫不足之機會，於104年1月13日擬具不實內容之原始起造人承諾書，向原告之稅務機關稱其為系爭建物之原始起造人，並據以申請設立系爭建物之房屋稅籍，致機關公務員於不知情下，准許其設立房屋稅籍亦同時核定系爭建物之房屋現值，並將該等不實事項登載於職務上所掌之公文書，致足生損害於公眾，亦使被告得據以對外主張其為系爭建物之所有權人，而足生損害於原告。
（五）嗣原告於104年3月17日因察知系爭建物之原始起造人實為原告，而非被告，乃撤銷被告就系爭建物所申請之房屋稅籍，以及房屋現值核定，此時系爭建物之稅籍申報僅經2個月之期間，被告應尚未繳納任何稅金。未料，被告竟於104年3月27日對上開已經撤銷之行政處分提起訴願，並於104年4月13日具函向原告主張其對於系爭建物之權利。然原告於同年月24日發函向被告表明系爭房地確為原告所有，並請求儘速返還系爭房地，亦於104年6月12日駁回被告前開訴願，被告並未再行異議。然被告迄今仍拒不返還系爭土地及建物，原告始提起本件訴訟，依民法第767條之所有物返還請求權、侵權行為之損害賠償請求權規定，請求被告將無權占有之系爭建物回復原狀後返還予原告。
（六）又被告既係無權占有系爭土地及建物，則其自受有相當於租金之不當得利，即房地使用補償金，茲參酌「臺南市市有房地租金計算基準」第二、六、七條，則房地之每年使用補償金係以各該當期土地之公告地價乘以百分之5，並加上各該當期之房屋課稅現值乘以百分之10計算，暨依前開租金計算基準係每半年於半年期之末日前收取之實情，爰一併依不當得利返還請求權，請求被告應返還其相當於房地租金之使用補償金。
（七）並聲明：除假執行供擔保部分以外餘如主文所示。
二、被告則辯稱：
（一）查系爭建物係坐落於系爭土地，及保安段1586、1589地號（由國有財產署管理）上，共有四筆土地，並分屬二個不同單位所有。而前揭國有財產署所列管之國有地，長期以來均由被告向該署繳納土地使用補償金，而被告之物品則係長期堆放在前揭土地上，並未占用到原告所有之系爭土地，況系爭建物之大門被告並未上鎖管制進出，被告對於系爭建物並無所謂實質之管領力，原告隨時可使用系爭土地，而未受到任何限制，且原告當年亦曾派員至現場勘查，確認被告僅使用1586、1589地號土地之範圍，故原告指稱被告占用系爭土地及建物，並要求高達新臺幣（下同）5,929,600元之使用補償金，顯與事實不符。
（二）次查，系爭未保存登記之鐵皮屋自搭建起，多年來從未向稅捐機關申報稅籍紀錄，被告與訴外人張慶年間雖無任何書面契約，然原告所屬之工務局更以98年6月25日南市工建字第09831091840號函暨違章建築拆除查報單，通知被告為原使用人，可知被告確係經原始起造人張慶年授權而使用系爭鐵皮屋，原告並發公文予被告，要求被告辦理稅籍登記並繳納稅金，故被告得以據此向原告所屬之稅務局申請設籍課稅，並經核准逐期繳納房屋稅。詎料，原告竟要求其所屬稅務局撤銷本件設籍課稅之行政處分，理由為系爭鐵皮屋係當年工務局拆除大隊所違章興建，故應屬原告所有，倘真如此，原告所屬工務局為何不依法行政申請稅籍繳稅，又為何通知被告為原使用人，要求被告應自行拆除違建物，僅略以原告所屬機關之橫向聯繫不足搪塞卸責，企圖掩蓋其違法撤銷已核准之稅籍課稅處分，足認原告無法舉證其為系爭建物之原始起造人。
（三）被告自始即否認原告為原始起造人，當事人自屬不適格，況且訴外人張慶年當年口頭上承諾系爭鐵皮屋如果被告要使用就可使用，就是這樣的因緣際會下，被告才向國有財產局繳交前5年之使用補償金，且因當時屋況不佳致漏雨情況嚴重，被告自費數十萬元整修屋頂等處，使之達到堪用之狀態，倘非如此被告何須花冤枉錢去修建系爭鐵皮屋，況且修建當時原告也不曾表示任何意見，經過若干年之後，市政府財產局官員若干次查看現場，亦未表示異議，事過多年之後，被告因與原告為了承租市有地之糾紛，衍生兩造數起民、刑事官司，我方也曾提告財政處處長涉嫌瀆職案，原告可能因此芥蒂而積怨在心，如今原告為爭系爭建物之產權，竟妄言係工務局拆除大隊當年所違章搭建的，實有違常情，委無足採。
（四）被告主張從未使用原告所有之系爭土地，原告無理由要求被告繳納5年之使用補償金，共404,862元。又被告僅使用國有財產即保安段1586、1589地號土地堆放雜物，並已逐期繳納補償金至今。倘原告堅持被告占用系爭建物，則原告所有之系爭鐵皮屋即為占用被告向國有財產署承租之國有地，原告是否應對被告有所補償。
（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項
1.系爭建物（即建物門牌台南市○○區○○街○○號右側鐵皮屋）係坐落於原告所有系爭土地，及國有由財政部國有財產署管理之台南市○○段○○○○○○○○○○號四筆土地上，系爭建物房屋稅納稅義務人目前為原告。
2.原告經公開標租程序自89年間起，將系爭土地及建物共同出租予訴外人張慶年，嗣訴外人張慶年於96年9月17日提出申請書，申請提前於96年11月30日前終止租約，原告同意並擇期點交系爭土地及建物，並退還履約保證金予訴外人張慶年。
3.被告就上開1586、1589地號二筆土地向財政部國有財產署繳納自93年6月迄今之土地使用補償金。
（二）爭執事項
1.系爭建物為何人所有？
2.被告有無占用原告所有之系爭土地，及系爭建物？如有，其占用有無合法權源？
3.原告請求被告給付系爭土地及建物之不當得利金是否有理由？如有，得請求之金額若干？
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地暨坐落其上之系爭建物均為其所有，而系爭建物係臺南市政府工務局拆除隊搭建做為倉庫使用，並建於系爭土地及1586、1589地號之國有土地上，嗣經原告將系爭土地及建物共同出租於訴外人張慶年，惟其於96年11月30日終止租約，嗣後系爭房地於閒置中遭被告侵入占用，並作為倉庫使用、堆積雜物，經國有財產署發現後，被告向該署佯稱其為原始起造人，因此該署乃就上開二筆國有土地對被告收取使用補償金等情，業據原告提出土地建物查詢資料、地籍圖、房屋稅籍證明書、房地短期租賃契約書、申請書、公有財產課簽呈、系爭建物內堆置物品照片等件附卷為證（見本院補字卷第8至16頁、第23頁）。又被告並不爭執原告為系爭土地之所有權人，惟否認原告為系爭建物之所有人，並辯稱並未占有使用原告所有之系爭土地等語。
（二）本件被告否認原告為系爭建物之所有人，並抗辯訴外人張慶年始為系爭建物之原始起造人，被告係經其授權使用系爭建物云云，經查，系爭建物係坐落於保安段1586、1587、1588、1589地號四筆土地，原告為系爭建物之房屋稅納稅義務人，再原告與該訴外人張慶年於89年11月29日所簽立之房地短期租賃契約，即已載明租賃標的物為系爭1587及1588地號，及土地現況為鐵皮屋等情，再觀該訴外人張慶年嗣後所提出終止租約之申請書，其上亦表明將土地「建物」一併視為雙方租賃契約之標的物並同意歸還等情，有房地短期租賃契約、申請書各1件在卷可佐（見本院補字卷第13至15頁），則原告主張系爭建物為其所有，尚非無據。再被告所稱系爭建物為訴外人張慶年所建並交付予伊使用一節，而被告與訴外人張慶年並無親誼關係，復無法提出佐證之書面，已違常情。另觀之被告出具予台南市政府稅務局請准設立房屋稅籍之承諾書則表明其坐落1586及1589地號之鐵造建物係其出資建造，為原始起造人等情，有承諾書1件在卷可稽（見本院補字卷第17頁），若系爭建物為訴外人張慶年所建造何以被告會於該承諾書為如此之記載，又經本院函財政部國有財產署南區分署臺南辦事處，該辦事處函覆：被告曾於99年1月4日99和字第001號陳報函表示不知系爭建物原由何人使用，又於99年7月30日以置業事業有限公司99年和字第019號函表示系爭建物年代久遠，被告已無法查證初始由何人搭建及使用等語，有該處105年9月26日號台財產南南三字第10506125740號函1件在卷可稽（見本院卷第152至153頁、160、162頁），被告亦於本院審理時自陳該二函文確實為其所書具，被告復自承「當初張慶年將鐵皮屋交給被告的時候，跟被告說系爭土地是市政府所有的，所以被告應該去跟市政府承租土地，被告就發公文給市政府，張慶年沒有跟被告說明鐵皮屋是何人所有的」等語（見本院卷第232頁反面筆錄），是被告先抗辯其係自訴外人張慶年取得系爭建物之使用權源，又稱不知何人所有，並表示系爭建物雖為被告所有，然其願向原告承租系爭建物云云，足見被告之說詞前後反覆、互相矛盾，此外被告亦無法提出任何證據證明系爭建物為訴外人張慶年、被告本人或其他第三人所建造或取得產權，被告所辯，顯無可採，是原告主張其為系爭建物之所有權人，應可採信。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第767條第1項、第940條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決、72年度台上字第2516號判決參照）。本件被告否認其對系爭土地有使用占有之情事，並辯稱其雖利用系爭建物前段部分堆放雜物，然未使用原告所有之系爭土地部分云云，應由其舉證證明，經查：
1.被告雖抗辯其對系爭建物並無實質管領力，原告得隨時自由進出及使用系爭土地云云。惟所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。
按被告於本院審理時，即辯稱系爭建物為訴外人張慶年所建造，授權其使用，並據以向稅務局申請設籍課稅云云，有答辯狀1件附卷可佐（見本院卷第26頁），則被告所辯未管領使用系爭房屋云云，顯然矛盾。
2.又經本院會同兩造及臺南市台南地政事務所人員至現場勘測，並製有勘驗測量筆錄及該所105年9月5日所測量字第1030131793號函檢附之土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第131至135頁）。觀被告於勘驗時已自陳：「被告若放置雜物都儘量利用該西邊的土地，但有時候如有活動，可能會利用到東邊之原告土地，鐵皮屋內部的雜物已放置十幾年了」等語，復據測量人員表示：系爭建物所坐落之四筆土地之界址係彎曲不整，尚難從室內判斷四筆土地之明確界址等語，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第131至132頁），被告又如何分辨系爭土地之界線，進而避免越界使用，且系爭建物為一層獨棟建築，僅有一前門口可供出入通行，其內部更未隔間使用，自無從將其內部區分為所謂東側、西側部分，且被告亦不否認建物內之物品為其所有，是被告所辯其未使用系爭土地及其上建物部分云云，顯無可採。原告主張被告已占領使用系爭建物全部及建物坐落之土地等情，自可憑認。
3.是以，被告既非系爭房地之所有人，卻占有使用系爭房地，雖辯稱係因訴外人張慶年間之口頭承諾，而取得系爭房地之使用權源云云，惟為原告所否認，被告亦未舉證證明訴外人張慶年曾同意伊使用，且系爭房地原係原告所有，訴外人張慶年雖曾承租使用，惟已終止租約並交還予原告，訴外人張慶年亦無權同意交付被告使用系爭房地，此外被告復未舉證其有何占有之正當權源，則原告主張被告應將系爭房屋回復原狀後返還予原告，自屬有據，應予准許。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
1.經查，被告繼續占有使用系爭房地之行為，既無合法之占有權源，屬無權占有他人所有之不動產，即無法律上原因受有相當於租金之利益，致使原告不能使用、收益系爭房地，而受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係請求相當於系爭房地租金之不當得利金。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地及依該條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。另參酌「臺南市市有房地租金計算基準」第2、6、7條之規定，可知臺南市市有基地每年之租金率，不分使用分區，按收租當期土地公告地價百分之5計收，而占用基地之使用補償金亦比照前開租金率計收，不得優惠。市有房屋之租金及使用補償金，則按收租當期稅捐稽徵機關房屋課稅現值百分之10計收。經查，系爭土地及建物係坐落於台南市中西區，周圍土地上之建物均作為商業區使用，少數為住家，經濟機能良好，交通便捷，並供被告放置物品等情，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第131頁）。本院認原告主張系爭房地之每年不當得利金即使用補償金應按上開規定即以「各該土地面積乘以當期之公告地價再乘以百分之5，並加上各該當期之房屋課稅現值乘以百分之10」計算，核屬適當公允，應為可採。
3.查系爭土地之面積合計為101平方公尺，而自100年度起迄105年度之公告地價，分別為100至101年度12,500元、102至104年度14,600元、105年度16,000元，有原告提出之臺南市政府地政局公告地價及公告土地現值查詢系統1件在卷可稽（見本院卷第18至19頁）；而系爭建物之100年至105年房屋課稅現值，經查依序為109,300元、107,800元、106,300元、104,800元、103,300元、101,900元，亦有原告提出之臺南市政府稅務局函1件附卷可稽（見本院卷第20頁），則依原告主張之前開租金計算基準，並每半年於半年期之末日前收取，亦屬可採，從而，原告主張被告應給付起訴前五年（即自100年4月1日至105年3月30日止）已發生之不當得利金為404,862元（計算式詳見附表一），即屬有據，應予准許。
4.按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。故凡居於未來履行狀態有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付之訴。查被告占有系爭房地，已如前述，在被告返還房地前，原告就系爭房地仍繼續受有無法完整使用之損害，被告有到期不履行之虞，故原告就此履行前之不當得利提起將來給付之訴，併請求不當得利金，亦屬正當。是原告請求被告自105年9月30日起至返還系爭房地止，於每年3月30日及9月30日給付原告按「系爭土地面積101平方公尺×當期之土地公告地價5%除以2（半年）＋系爭建物當期之房屋課稅現值10%除以2（半年）」計算之不當得利數額（計算式詳見附表二），同屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭建物；又被告同時占用系爭房地，原告並依同法第179條不當得利之規定，請求被告給付不當得利金404,862元，及起訴狀繕本送達被告翌日即105年5月11日起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，並自105年9月30日起至返還前項建物，按附表二計算之不當得利金暨按週年利率百分之5計算法定遲延利息等，均為有理由，應予准許。本判決第二項部分，兩造均陳明願供擔保，聲請本院宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為72,507元（即裁判費59,707元及複丈費4,800元、800元、7,200元），爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均經本院審核，認與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國106年3月9日
民事第五庭法官周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月9日
書記官洪翊學附表一：
┌─────────────────────────────┐│計算方式（單位：新臺幣，元以下四捨五入，下同）│├─────┬───────────┬───────────┤│占用期間│系爭土地│系爭建物││├───────────┼───────────┤││土地面積101平方公尺×│當期房屋課稅現值×占用│││當期土地公告地價×占用│期間×10%│││期間×5%││├─────┼───────────┼───────────┤│100/03/30│[101平方公尺×100年度│[100年度房屋課稅現值││至│公告地價12,500元×│109,300元×(277日/365││101/12/31│(277日/365天)×5%]＋│天)×10%]＋(101年度房││（共277日│[101平方公尺×101年度│屋課稅現值107,800元││又1年）│公告地價12,500元×5%]│×10%)＝19,075元│││＝111,031元││├─────┼───────────┼───────────┤│102/01/01│101平方公尺×102至│(102年度房屋課稅現值││至│104年度之公告地價│106,300元＋103年度房││104/12/31│14,600元×5%×3年＝│屋課稅現值104,800元＋││（共3年）│221,190元│104年度房屋課稅現值││││103,300元)×10%＝││││31,440元│├─────┼───────────┼───────────┤│105/01/01│101平方公尺×105年度│105年度房屋課稅現值││至│公告地價16,000元×(89│101,900元×(89日/366││105/03/29│日/366天)×5%＝│天)×10%＝2,478元││（共89日）│19,648元││├─────┼───────────┴───────────┤│總計│404,862元│└─────┴───────────────────────┘附表二：
┌──────────────────────────────┐│計算方式│├──────┬───────────────────────┤│占用期間│相當於租金之不當得利││（105/09/30│││至被告返還系├───────────┬───────────┤│爭房地止）│系爭土地│系爭房屋│├──────┼───────────┼───────────┤│自105/09/30│依臺南市○○區○○段│坐落系爭土地上之系爭建││至被告返還系│1578、1588地號土地當期│物當期之房屋課稅現值金││爭房地之日止│之公告地價金額乘以占用│額乘以週年利率10%，再││，被告每年9│面積101平方公尺乘以週│除以2（每半年為1期）││月30日及3月│年利率5%，再除以2（每│，所得出之數字即為被告││30日應給付原│半年為1期），所得出之│每半年應給付原告之不當││告之不當得利│數字即為被告每半年應給│得利金額││金額│付原告之不當得利金額││└──────┴───────────┴───────────┘