裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第883號民事判決
裁判日期：民國98年08月14日
裁判案由：返還定金
臺灣臺北地方法院民事判決九十八年度訴字第八八三號原告丙○○訴訟代理人 蕭琪男 律師被告寶敦建設股份有限公司法定代理人乙○○被告甲○○前列二人共同訴訟代理人 黃啟倫 律師上列當事人間返還定金事件，本院於民國九十八年七月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣參佰貳拾萬元及被告寶敦建設股份有限公司自民國九十八年五月十三日起，被告甲○○自民國九十八年五月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰零陸萬元供擔保後，得假執行，被告如以新台幣參佰貳拾萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款有明文規定。查原告起訴時係以民法第一百七十九條、第一百八十一條之規定為請求權基礎，嗣後於九十八年六月二日言詞辯論期日當庭追加以兩造所簽訂之訂購單附註條款為請求權基礎，並請求本院擇一為原告有利之判決。被告雖不同意原告所為上述訴訟標的之追加，惟查兩者之基礎事實同一，不甚礙於被告之防禦與訴訟之終結，故被告雖不同意，然原告為上開訴之追加，經核與上開法文之規定無違，應可准許，先予敘明。
二、原告主張：
（一）原告於九十七年十一月二十三日與被告簽訂訂購單（以下簡稱系爭訂購單）、不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）及委託代辦貸款契約書（以下簡稱系爭貸款契約），雙方約定原告向被告購買門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○號七樓之一之建物及其坐落基地應有部分（以下簡稱系爭不動產），買賣總價金為新台幣（下同）八百萬元，原告應於簽約時給付三百萬元簽訂金，其餘五百萬元則於銀行貸款核撥時給付。而關於簽訂金部分，原告先於簽約日即九十七年十一月二十三日以刷卡方式先給付四十五萬元，再於九十七年十一月二十八日交付票載金額為二百七十五萬元之支票一紙予被告，上開支票嗣後業已兌現，其中包括二十萬元係用以委託土易代書辦理過戶相關事宜及所需之費用支出。因原告恐資力不足，於訂立系爭契約時明確表示必須銀行貸款五百萬元，方能購買系爭不動產，兩造磋商合意於系爭訂購單中附加「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」之條款。然嗣後兆豐商業銀行股份有限公司中和分行（下稱兆豐銀行）就原告聲請之系爭不動產銀行貸款確定無法核貸五百萬元，原告業已領回遭該銀行退件之相關申請貸款資料。
（二）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第九十九條第一項定有明文。兩造既就貸款部分有上開約定，再參以被告亦於九十八年二月十七日寶敦字第七三九八○二一七○一號函中自承「總價款新台幣八百萬元整，約定其中五百萬元以向銀行辦理貸款為買賣價金之付款條件」，是以依前開條文之反面解釋，兩造就系爭不動產所成立之上開買賣契約即因貸款條件無法成就而不發生效力，則被告自原告所受領之三百萬簽訂金即屬無法律上原因而受有利益，原告自得依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定請求被告返還。同時，因系爭不動產並未辦理過戶，被告前收受原告為辦理過戶相關事宜所給付之二十萬元，亦屬無法律上原因而受有利益，原告亦得前開規定請求返還之。又上開條款既然約定「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」，則原告本於此一條款之約定，亦得請求被告返還上開簽訂金。
（三）對於被告抗辯之陳述：
1、綜合系爭契約書之「價款給付方法」、系爭訂購單及被告之上開函文所提及之「總價款新台幣八百萬元整，約定其中五百萬元以向銀行辦理貸款為買賣價金之付款條件」，應可確認上開附加條款之「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金」，其中「銀行貸款」之意係指「銀行貸款五百萬元」。
2、系爭契約書第六條雖然記載「倘因政府法令或金融機構貸款政策改變或因甲方原因貸款條件不合，不能核准或核貸金額少於預定貸款額時，甲方（即原告）應於接到乙方（即被告）十日以內以現金向乙方壹次全數繳清」，然該條文屬於定型化契約之條款，依據消費者保護法第十五條之規定，兩造既然對於貸款條件業經明確磋商約定，則上開條款已因抵觸個別磋商條款而無效，原告自得依據個別磋商之條款即「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金」之約定請求被告返還原簽訂金。
3、被告辯稱系爭訂購單僅記載「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」，而抗辯兩造僅約定於銀行貸款無法核准時，被告始須付無息返還簽訂金，故被告並未同意於「銀行核貸金額少於預定金額」時，亦應返還原告已繳買賣價金，然系爭訂購單已記載「訂簽300、銀貸500，總價800」之計算式，又被告之上開函文亦自認「總價款八百萬元，約定其中五百萬元以向銀行貸款為買賣價金之付款條件」，況依據一般交易習慣，原告若非對於貸款預定金額特別重視，焉有另予加註之必要。因此，原告所約定之「銀行貸款」即為「銀行貸款五百萬元」之意。
4、系爭買賣契約書及貸款契約書及訂購單均係於九十七年十一月二十三日書立，顯見被告並未給予原告合理之審閱期間，故系爭契約書第四條第二項之規定「並應依委託代辦契約書之各項約定，確實履行」，及系爭契約書第六條之規定「倘因政府法令或金融機構貸款政策改變或因甲方原因貸款條件不合，不能核准或核貸金額少於預定貸款額度時，甲方（即原告）應於接到乙方（即被告）十日以內以現金向乙方壹次全數繳清」，原告自得主張依據消費者保護法第十一條之一第一、二項之規定，上開規定應為無效。
5、被告為建設公司，其所得掌握之相關市場資訊（包含貸款成數、貸款條件及承辦銀行等）均遠優於原告及被告業已指定由兆豐銀行承辦貸款等因素，並參酌誠信原則及保護消費者之精神，倘有無法貸得兩造所約定之五百萬元之風險或不利益，當由被告承擔。系爭買賣契約既因兆豐銀行確定無法核貸五百萬元而不生效力，則被告辯稱願代原告向其他金融機構申請貸款，當因買賣契約失效而無所附麗，充其量僅能解釋為另一買賣契約之要約，原告自無承諾之義務。
（四）綜上，原告爰本於民法第一百七十九條、第一百八十一條與系爭訂購單之規定，為訴之聲明並求為判決：被告應給付原告三百二十萬元，及自民國九十八年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）依系爭買賣契約第四條第二項之規定，原告應於簽約同時簽立系爭貸款契約書予被告代辦貸款，而系爭貸款契約書第六條規定「倘因政府法令或金融機構貸款政策改變或因甲方原因貸款條件不合，不能核准或核貸金額少於預定金額時，甲方應於接到乙方通知後十日內以現金向乙方壹次全數繳清。」，故依據上開規定文義，可知本條約定之範圍有「不能核准」、「核貸金額少於預定金額」二種情形。而系爭訂購單僅針對其中「不能核准」之情狀，載明被告無息返還簽訂金，而不及於「核貸金額少於預定金額」之情形。蓋於約定時考量當時已有部分銀行停止辦理小套房貸款業務，倘銀行均採行此一決定，致原告無法申請房屋貸款時，被告須無息返還簽訂金，自不能排除當「核貸金額少於預定金額」時仍應適用前開第六條約定。再參以內政部公告之成屋買賣契約範本，對於當事人間有約定部分價金以貸款方式支付者，亦明定應載明預定貨款之金額，並就「核貸金額不足」、「貸款無法核准」分別處理方法，顯見本件「不能核准」係指銀行完全不同意貸款之情形，此對原告亦無不公平之處。況本案中兆豐銀行僅表示未能給予足額貸款而非不能核准，且兩造並未約定僅能向兆豐銀行辦理貸款，被告亦願協助原告向其他銀行申辦，本件貸款未能申辦成功，係因原告當時片面取回申貸資料所致。又系爭貸款契約書僅約定代向金融機構申請貸款，並無約定申請貸款之金融機構以兆豐銀行中和分行為限，故縱設該銀行果有無法核貸之情事，但被告仍願代原告向其他金融機構申請貸款時，原告不得斷然拒絕並為本件請求。
（二）所謂附停止條件之法律行為，應係指當事人約定法律行為於停止條件成就時，始發生效力，最高法院四十年台上字第一六八二號判例著有明文，兩造並未約定以銀行貸款核准為系爭契約之停止條件，原告自不得主張系爭契約已因停止條件未成就而確定不生效力。縱認系爭契約因停止條件成就而不生效力，惟上開約定亦僅載明被告應返還簽訂金，並未就代辦費二十萬元為特別約定，原告此部分之請求，即乏其據。此外，本件原告之請求係屬可分之給付，依民法第二百七十一條規定，應平均分擔之，而被告等從未表示對原告各負全部給付之責，法律對此亦未為特別之規定，原告主張被告等應共同給付原告其主張數額之款項，自有違誤。
（三）原告雖主張系爭貸款契約第六條為定型化條款，惟並非定型化條款即為無效，原告知悉其內容並簽名於其下，顯同意此一條文，自不得事後翻異。至消費者保護法第十一條之一所規定之審閱期間，目的在使消費在訂立契約前有充裕時間瞭解契約之內容，並非限制簽約之時間，或使其在充分瞭解契約內容後提前簽約，而得於事後任意反悔。被告並無不當限制原告審閱期間，除已告知原告有五日審閱期間之權利，並於系爭貸款契約前言載明：「本契約簽定前經買方攜回審閱五日以上（其未攜回或少於五日者，係自認無異議）契約條款之內容並經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說，充分討論後雙方同意訂立契約條件列明如下，以資遵守：」，原告並簽名於其下方，足認原告當已知悉審閱期間之規定，至其他重大事項亦特別經原告確認後加以簽名，原告自不得援消費者保護法第十一條之一而為主張。且原告於九十七年十一月二十三日簽訂系爭訂購單及買賣契約、給付四十五萬元後，即將契約之樣本攜回審閱，嗣同年月二十八日再依約給付二百七十五萬元，顯見對契約內容並無爭執。縱認依消費者保護法第十一條之一第二項規定，系爭貸款契約書第六條不構成契約之內容，亦非契約當然失其效力，依民法買賣之相關規定及一般交易慣例，原告仍須補足貸款不足之款項，以履行其給付買賣價金之義務。
（四）綜上，被告為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、首查：
（一）兩造於九十七年十一月二十三日簽署系爭訂購單、契約書及貸款契約書，約定由被告出售系爭不動產予原告，總價金為八百萬元，原告於簽約時給付三百萬元簽訂金，其餘五百萬元則委託被告辦理貸款，預定貸款為五百萬元，於銀行貸款核撥時給付。而關於簽訂金部分，原告先於簽約日即九十七年十一月二十三日以刷卡方式先給付四十五萬元，再於九十七年十一月二十八日交付票載金額為二百七十五萬元之支票一紙予被告，上開支票嗣後業已兌現，其中包括二十萬元係用以委託土地代書辦理過戶相關事宜及所需之費用支出。
（二）原告以系爭不動產為擔保，向兩造指定之兆豐銀行聲請辦理不動產抵押貸款，然嗣後因兆豐銀行核貸之額度不足五百萬元等因素，原告並未繼續辦理貸款完畢，該行於九十八年三月二日將原告之上開聲請文件退還原告。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約書及貸款契約書（原證一）、刷卡單及支票（原證二）、系爭訂購單（原證三）、兆豐銀行聲請貸款退件資料（原證五）各一份與兆豐銀行中和分行所出具之九十八年六月二十五日
（98）中和字第0082號函一份在卷可稽，應可確認無訛。
五、其次，原告主張依據系爭訂購單之註記「若銀行帶砍無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」，足見兩造已約定如兆豐銀行核貸之額度不足五百萬元，則被告應退還簽訂金三百萬元，又系爭不動產既然無庸辦理過戶手續，則原告已給付予被告之手續費二十萬元應一併退還等語，為被告所不承認，辯稱依據系爭貸款契約書第六條之約定「倘因政府法令或金融機構貸款政策改變或因甲方原因貸款條件不合，不能核准或核貸金額少於預定金額時，甲方應於接到乙方通知後十日內以現金向乙方壹次全數繳清。」，而系爭訂購單僅針對其中「不能核准」之情狀，載明被告需無息返還簽訂金，本件原告聲請貸款屬核貸金額少於預定金額，自不符合系爭訂購單之上開約定等語。是本案兩造所爭執而為本院應先予以釐清者，應為下列事項即：
（一）系爭訂購單附註之文義記載即「無法核准」即同意返還簽訂金，是否僅針對系爭貸款契約第六條之「貸款不能核准」之情形，而有所約定？原告就系爭不動產向兆豐銀行聲請貸款然核貸金額少於原先預定之五百萬元，是否符合上開要件？
（二）原告為辦理系爭不動產過戶而繳付予被告收受之二十萬元，原告請求被告返還，是否有據？
六、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例、十九年上字第五十八號判例、十九年上字第四五三號判例、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
七、本於上述說明，經查：
（一）就契約之目的與所欲規範之權利義務關係而論，系爭貸款契約書之簽訂，係兩造就貸款事項有所約定，而系爭訂購單之簽訂，則係針對簽訂金等事項有所約定，是以本案兩造係對於簽訂金應否返還而產生爭議，如系爭契約書與訂購單之約定，文義有所出入，原則上自應以系爭訂購單之約定優先適用，較符合契約本旨與當事人真意。又系爭貸款契約書係被告預先以打字方式製作而成，而系爭訂購單之附註事項則為簽署當場手寫製作而成，依據社會通念，系爭訂購單之附註事項當更能呈現經雙方協議後，所達成之意思表示合致。
（二）系爭訂購單之附註事項雖然記載「無法核貸」，其文義與系爭貸款契約書所載之「不能核貸」與「核貸金額少於預定貸款額」，均不相符，被告雖然辯稱系爭訂購單之附註事項之「無法核貸」，其情狀即為系爭貸款契約書第六條之「不能核貸」，故系爭貸款契約書第六條之「核貸金額少於預定貸款額」即不在系爭訂購單附註事項所約定之「無法核貸」之範圍之內，然系爭訂購單已記載「訂簽三百萬元、銀貸五百萬元，總價八百萬元」，復就「無法核貸」亦未區別為「不能核貸」與「核貸金額少於預定貸款額」之情狀，且衡之交易慣例，原告所在意者，應為是否得貸得足額之五百萬元以為價金之一部，如原告無法貸得足額之五百萬元，不論是部分不足或全部不能貸得五百萬元，原告均需另行設法籌措資金，當然足以影響原告購買系爭不動產之意願，是依據當事人之真意，應以原告無法貸得足額之五百萬元，即應符合上開返還簽訂金之條件。而系爭貸款契約第六條之記載，即與系爭訂購單之附註事項相違、抵觸之部分，應屬贅文。
（三）據此，系爭不動產無法向兆豐銀行貸得足額之五百萬元，前已述及，則原告依據系爭訂購單附註事項之約定「若銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」，請求被告退還簽訂金三百萬元，自屬有據。
八、再者，原告請求被告退還簽訂金三百萬元，既屬有理由，則系爭不動產已無庸辦理所有權移轉登記予原告，則原告為辦理系爭不動產移轉所有權登記等事項、已預先支付被告之費用二十萬元，被告受領即屬無法律上之原因，原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還，亦屬有據。
十、綜上所述，原告本於系爭訂購單附註事項之約定，請求被告返還簽訂金三百萬元，與不當得利之法律關係，請求被告返還二十萬元手續費，均為有理由，從而原告請求被告給付三百二十萬元及追加訴狀繕本送達被告之翌日即被告寶敦建設股份有限公司部分為九十八年五月十三日起，被告甲○○部分為九十八年五月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
十一、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
十二、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依據民事訴訟法第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十八年八月十四日
民事第四庭法官匡偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十八年八月十四日
書記官巫玉媛