裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第422號民事判決
裁判日期：民國109年03月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第422號上訴人 吳秀康
謝玲芳 上列1人訴訟代理人 謝洪秀子 上訴人 簡如梅 共同訴訟代理人 蔡函諺 律師被上訴人 陳俐均 訴訟代理人 吳澄潔 律師複代理人 張錦昌 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年11月6日臺灣屏東地方法院108年度訴字第225號第一審判決提起上訴，本院於109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造分別為屏東縣○○市○○路○○○巷○○號公寓大樓區分所有權人，就坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○○號共有土地（下稱系爭土地）之應有部分各1/10。被上訴人未經共有人同意，無權占有系爭土地如原判決附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺及編號⑵部分面積7平方公尺，搭建鐵皮屋作為倉庫、廚房使用，為此依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被上訴人拆屋還地， 爰求 為判決被上訴人應將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺之倉庫及編號⑵部分面積7平方公尺之廚房拆除，並將該部分土地返還上訴人與其他共有人。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴請求廢棄原判決，准如上述之請求。
二、被上訴人則以：伊父 陳奕宏 於民國79年購買公寓之1樓房屋時，房屋前後空地均屬1樓住戶可使用空間，當初購買價格亦比樓上住戶高，顯然陳奕宏於購買公寓時已有分管之協議，否則其他住戶不可能多年來，從不異議。嗣陳奕宏於105年死亡，由伊繼承取得該房地產權，亦未曾更動過占用範圍，伊非無權占有系爭土地等語置辯。並於本院聲明請求駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造分別為系爭大樓2樓、3樓、5樓、1樓房屋之所有人，就系爭土地應有部分各1/10。
㈡屏東縣○○市○○路○○○巷○○號1樓房屋沿後方建造之鐵皮屋為被上訴人所有。
㈢系爭土地如附圖所示編號(1)部分面積34平方公尺為被上訴人之倉庫，編號(2)部分面積7平方公尺為被上訴人之廚房。
四、本院判斷：㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
㈡據證人即鄰居 許坤獅 證稱：伊住在13號透天厝，該透天厝與
本件公寓連在一起，隔了一面牆壁，公寓1至7號大概是在72年6月蓋好，接著9至11號於隔年完工，然後才是13號到30號，已是第三期工程，伊自己則是購入3之4號、5之4號、1號、13號房屋，公寓正面對著勝利路322巷，背面對著機場北路，整棟公寓只有1樓住戶可以從後方出入，2樓以上住戶則是從樓梯上下，由勝利路322巷出入，公寓沒有電梯，71、72年左右新屋1樓賣價150萬元左右，2樓90萬元，5樓只要50萬元，所以1樓住戶有專用的空間，蓋好的時候就是如此，伊自己從72年住到現在，當年要買5樓的時候就已經知道1樓的使用空間比較多等語（原審卷第233至
236頁），可見系爭大樓完工後，建商對於各樓層之售價不同，1樓售價最貴，頂樓最便宜，許坤獅購入5樓時即已知
1樓有專用使用空間，並且可從後方出入機場北路，樓上住戶則只能從前方出入巷道甚明。又系爭大樓係於74年建築完成，被上訴人之父陳奕宏於79年購得1樓房屋，其於105年死亡，被上訴人因而繼承取得該房地，此有土地登記謄本、建築改良物登記簿可稽（原審卷第59至63頁、第245至247頁）。參以系爭大樓興建完成時一樓房屋前方建築線以內、後方地界線以內即已存在空地，有上訴人所提系爭大樓壹層平面圖附本院卷證物袋可按，簡如梅亦稱早期建商興建公寓會規劃前後有空地（本院卷第114頁），而該平面圖上雖無圍牆，然系爭大樓前方臨巷道之圍牆，與大樓磁磚本身牆面之磁磚均相同，並與通往樓上樓梯所在之大樓建物相連，且設有獨立鐵門，此有上訴人所提照片（本院卷第101頁）可憑，可見圍牆係建商建造完成時所築，且該圍牆將前院納入一樓空間並設有獨立鐵門，他人無法出入使用，樓上住戶只能從大樓前方臨巷道所設樓梯大門出入等情，應堪認定。
㈢又自陳奕宏於79年購得一樓房屋起至上訴人於108年起訴為
止，將近30年期間，系爭大樓住戶對於陳奕宏房屋後方之鐵皮屋占用系爭土地，並未表示異議，且在上訴人對被上訴人訴請拆屋還地以前，亦無證據足以證明該大樓住戶有對陳奕宏或被上訴人占用系爭土地提出訴訟或要求拆除之情事。則其他住戶對於陳奕宏及被上訴人占用管領系爭土地如附圖所示編號⑴⑵部分，將近30年未予干涉，足認住戶彼等間，於買屋之時對買受一樓之住戶有分管一樓空地部分之認知。徵諸於公寓大廈管理條例施行前，台灣之集合住宅，類此在第
1層樓銷售常因售價高承購戶可多使用地面空地而有一樓空地分管之情形，亦為社會普遍存在之現象，堪信系爭大樓最初之承購戶，透過與建商締結買賣契約而有將一樓前後空地專供一樓承購戶使用之分管契約存在。被上訴人辯稱伊父陳奕宏當初購屋價格比樓上住戶高，顯然建商曾與承購戶達成協議，同意一樓房屋前後方空地均由一樓住戶即伊父陳奕宏分管使用，伊父沿房屋後方建造之鐵皮屋，為其專用空間，陳奕宏死亡後，由伊繼承而占用系爭土地，並非無權占有等語，應屬可採。
㈣上訴人雖以系爭大樓9號1樓住戶 葉婉君 占用系爭共有土地
曾遭住戶 林惠娟 以其無權占有為由，訴請原審法院以102年度訴字第545號判決命其拆屋還地確定（下稱另案），主張系爭大樓1樓住戶占用系爭土地之情事，早經樓上住戶爭執云云。惟查另案被告葉婉君於102年間向前手 林春花 購買一樓房屋後因搭建鋼架鐵皮屋頂建物，而經林惠娟訴請拆屋還地，葉婉君於另案雖具狀陳述其不知林惠娟與林春花間有糾紛，惟其於該案經合法通知未到庭爭執或主張有分管契約，原審法院另案乃認堪信林惠娟主張之事實為真實而為葉婉君敗訴之判決，有該另案判決可稽，經核與本件無涉，上訴人執此所辯為不足取。又被上訴人固不能提出書面證明系爭土地業經全體住戶為分管之協議，惟共有物分管之約定，本不以訂立書面為要件，被上訴人之父陳奕宏高價購買公寓一樓房屋得使用地面空地而有一樓空地分管之情形，已如前述，上訴人仍執此主張系爭土地無分管協議云云，自非可採。再者，系爭大樓基地即同段1181之1地號於95年間因逕為分割增加系爭土地，有上訴人所不爭執之土地登記謄本可稽，上訴人主張系爭土地係屏東縣政府於95年將畸零地撥給系爭大樓住戶，非建商於建造完成銷售時所交付云云，顯不足取。至上訴人所提出系爭大樓之左、右側立面圖及平面圖等，固足證明系爭大樓建造完成時一樓後方無鐵皮屋存在，然不足以推翻系爭土地使用有分管協議及陳奕宏因分管使用而沿屋後建造之鐵皮屋為其專用空間之論斷，自難據此而為有利於上訴人之認定。
㈤系爭大樓最初之承購戶買受房屋時，即同意由一樓承購戶使
用系爭土地，成立分管契約，已如前述。而謝玲芳之5樓房屋係於2、30年前購買，吳秀康、簡如梅之2樓、3樓房屋係分別於105年、107年間購買，業據上訴人 陳明 ，謝玲芳之房屋既係於2、30年前購買，則其於99年間因繼承而取得房屋（見原審卷第59頁），自應繼受分管契約之拘束。且1樓住戶沿房屋後方建造之鐵皮屋占用系爭土地，外觀顯而易見（本院卷第99頁），吳秀康、簡如梅購屋之前，對其不能由大樓後方出入，而是從前方臨巷道之大樓樓梯門出入，要難諉為不知，其二人買受房屋時，對於被上訴人經分管協議而占用系爭土地，分管契約存在之情形，即屬可得而知，自亦應受分管契約之拘束。又吳秀康、簡如梅可得而知有分管契約之存在，與其二人購屋時房仲業曾否提及1樓房屋前後空地之使用情形並無關連，上訴人聲請傳訊房仲業就房屋介紹及交易之經過到庭作證，以證明上訴人與其他住戶難以明知或可得而知有分管契約之存在乙節，即無調查必要。系爭分管契約既未經終止，則上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地云云，並無可採。從而上訴人請求被上訴人返還分管所占用之土地，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被上訴人將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺之倉庫及編號⑵部分面積7平方公尺之廚房拆除，並將該部分土地返還上訴人與其他共有人，即非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國109年3月11日
民事第四庭
審判長法官甯馨
法官羅培毓法官徐文祥以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國109年3月11日
書記官王秋淑