裁判字號：臺灣屏東地方法院108年訴字第225號民事判決
裁判日期：民國108年11月06日
裁判案由：拆屋還地
臺灣屏東地方法院民事判決108年度訴字第225號原告 吳秀康
謝玲芳 上列一人訴訟代理人 謝洪秀子 原告 簡如梅 被告 陳俐均 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為屏東縣○○市○○路○○○巷○○號公寓大樓的住戶，渠等住在2樓、3樓、5樓，被告陳俐均則住在1樓。坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為共有地，兩造之應有部分各1/10。被告未經其餘共有人同意，無權占用系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺及編號⑵部分面積7平方公尺，搭建鐵皮屋作為倉庫、廚房使用，為此依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆屋還地等語，並聲明：被告應將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺之倉庫及編號⑵部分面積7平方公尺之廚房拆除，並將該部分土地返還原告與其他共有人。
二、被告則以：伊父 陳奕宏 於民國79年購買公寓之1樓房屋時，建商沿房屋後方建造鐵皮屋，起先作為車庫使用，後來改為倉庫之用，是屬於1樓住戶可以使用的空間，當初購買的價格亦比樓上住戶高，顯然陳奕宏於購買公寓時已有分管之協議，否則其他住戶不可能多年來，從不異議？陳奕宏於105年過世，伊繼承取得房地產權，亦未曾更動過占用範圍，並非無權占有系爭土地，毋須拆屋還地等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見卷第212頁）：㈠兩造為系爭土地之共有人，應有部分各1/10。
㈡公寓1樓房屋沿後方建造之鐵皮屋為被告陳俐均所有。
㈢系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺為被告之倉庫，編號⑵部分面積7平方公尺為被告之廚房。
四、本件爭點所在：⑴有無分管協議存在？⑵被告應否拆屋還地？㈠按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實
際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院83年度台上字第1377號、99年度台上字第790號判決參見）。
㈡本件原告雖主張被告無權占用系爭土地如附圖所示編號⑴部
分面積34平方公尺及編號⑵部分面積7平方公尺，搭建鐵皮屋作為倉庫、廚房使用云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查，據證人即鄰居 許坤獅 證稱：伊住在13號的透天厝，該透天厝與本件公寓是連在一起的，隔了一面牆壁，公寓的1至7號大概是在72年6月蓋好，接著9至11號於隔年完工，然後才是13號到30號，已是第三期工程，伊自己則是購入3之4號、5之4號、1號、13號的房屋，公寓的正面對著勝利路322巷，背面對著機場北路，整棟公寓只有1樓住戶可以從後方出入，2樓以上住戶則是從樓梯上下，由勝利路322巷出入，公寓沒有電梯，71、72年左右的新屋1樓賣價150萬元左右，2樓90萬元，5樓只要50萬元，所以1樓住戶有專用的空間，蓋好的時候就是如此，伊自己從72年住到現在，當年要買5樓的時候就已經知道1樓的使用空間比較多等語（見卷第233至236頁），可見公寓大樓完工之後，建商對於各樓層之售價不同，1樓的賣價最貴，頂樓最便宜，證人許坤獅購入5樓即已知1樓有專用的使用空間，並且可從後方出入機場北路，樓上住戶則只能從前方出入勝利路322巷等情。再查，公寓大樓是於74年完工，被告之父陳奕宏於79年購入1樓房屋，其於105年過世，被告因而繼承取得房地產權，亦有土地登記謄本、建築改良物登記簿可憑（見卷第59至63頁、第245至247頁），顯然陳奕宏購入房屋起至原告起訴為止，將近30年，樓上住戶對於陳奕宏房屋後方的鐵皮屋占用系爭土地，並未表示異議，亦足認證人許坤獅前開證述各樓層之售價不同，1樓售價最貴，所以有專用空間之情節為真，否則樓上住戶豈有容忍1樓住戶沿房屋後方建造鐵皮屋，增加使用空間多年，自己反而受限只能從大樓前方之勝利路322巷出入？被告主張陳奕宏購買公寓，建商曾與承購戶達成協議，1樓住戶沿房屋後方建造之鐵皮屋，為其專用空間，即屬可信。因此，被告固不能提出書面證明系爭土地業經全體共有人為分管之協議，惟共有物分管約定，本不以訂立書面為要件，被告之父陳奕宏購買公寓，建商曾與承購戶達成協議，1樓住戶沿房屋後方建造之鐵皮屋，為其專用空間，已如前述，亦即系爭土地部分由特定共有人專用，其他共有人即樓上住戶對於陳奕宏占有系爭土地之使用管理，未予干涉，歷有年所，揆諸前揭說明，即堪認有默示分管契約之存在，被告主張其經分管協議而占用系爭土地，即屬可採。末查，原告為近幾年受讓系爭土地應有部分之大樓住戶，有前揭土地登記謄本足參，1樓住戶沿房屋後方建造之鐵皮屋占用系爭土地，外觀顯而易見，原告買屋之前，對其不能由大樓後方出入，而是從前方出入勝利路32
2巷，尤其難以諉為不知，其等受讓系爭土地之應有部分，對於被告經分管協議而占用系爭土地，分管契約存在之情形，即屬可得而知，自應受分管契約之拘束，其等主張被告無權占有系爭土地云云，並無可採。
五、綜上所述，本件有分管協議存在，原告受分管契約之拘束，被告尚非無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767條第
1項、第821條之規定，請求被告將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積34平方公尺之倉庫及編號⑵部分面積7平方公尺之廚房拆除，並將該部分土地返還原告與其他共有人，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國108年11月6日
民事第一庭法官陳威宏正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年11月6日
書記官鄭珮瑩