裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第404號民事判決
裁判日期：民國109年03月11日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第404號上訴人 徐惠珠 訴訟代理人 蘇琬婷 律師被上訴人 黃坤旗 訴訟代理人 單文程 律師
黃子浩 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國108年8月30日臺灣高雄地方法院107年度訴字第552號第一審判決提起上訴，本院於109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
確認上訴人就臺灣高雄地方法院民國一百零五年度司執字第一六七四二三號強制執行事件，所拍賣 黃三益 所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地應有部分四分之一之優先購買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段1682建號即門牌號碼高雄市○○○路○○○號建物（下稱系爭建物），原為訴外人即被上訴人之被繼承人 黃盧雅 筆所有。黃盧雅筆於民國72年8月30日死亡後，系爭土地及系爭建物由黃盧雅筆之繼承人即被上訴人、訴外人 黃炎煌 、 黃坤輝 與黃三益所繼承，並於73年2月21日以繼承為原因取得所有權，其等就系爭土地及系爭建物之應有部分均為1/4。上訴人前於105年7月7日（原判決誤載105年8月18日）經由原法院民事執行處（下稱執行法院）105年度司執字第35920號強制執行事件（下稱前案執行事件），拍賣取得黃三益就系爭建物之應有部分。另黃三益就系爭土地之應有部分（下稱系爭土地應有部分），經訴外人即抵押權人 林明政 於105年12月2日聲請執行法院以
105年度司執字第167423號強制執行事件予以拍賣（下稱系爭執行事件）。被上訴人於系爭執行事件，依土地法第34條之1規定，聲明就系爭土地應有部分有優先承購權；上訴人則依據民法第838條之1、第425條之1及土地法第104條規定，聲明對系爭土地應有部分亦有優先購買權，然經執行法院以106年5月11日函覆上訴人並無優先購買權，上訴人不服聲明異議，後再提起抗告，歷經執行法院及本院分以裁定駁回。兩造對於系爭土地應有部分之優先購買權存否既有爭執，並侵害上訴人之法律上地位，自有訴請確認之必要。爰請求確認上訴人對系爭執行事件所拍賣之系爭土地應有部分有優先購買權存在。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於系爭執行事件所拍賣系爭土地應有部分有優先購買權。
二、被上訴人則以：系爭建物於系爭執行事件拍賣前，為兩造、黃炎煌、黃坤輝所共有；系爭土地則為被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益所共有，系爭土地與系爭建物非屬相同共有人所有，自無民法第425條之1第1項或同法第838條之1第1項規定之適用。上訴人因拍賣取得黃三益就系爭建物之應有部分，黃三益顯無默許上訴人繼續使用該應有部分之意思，上訴人自拍定取得迄今，未繳納租金予被上訴人，無從推定有租賃關係存在。再系爭建物現由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝及其等家人共同居住，被上訴人絕無可能拆除系爭建物，系爭建物並無遭拆除之危險；且系爭建物逾耐用年數，已不具相當之經濟價值，不符民法第425條之1、第838條之1為避免房屋遭拆除及維護社會經濟利益之立法意旨，上訴人不得依上開規定，主張就系爭土地有租賃關係及法定地上權存在。況民法第838條之1係規定「拍定人各異」，亦即林明政於系爭執行事件中聲明承受黃三益就系爭土地應有部分時，上訴人方取得法定地上權，上訴人非於系爭執行事件前即取得法定地上權，亦與土地法第104條第1項所規定需於基地出賣前已為基地之地上權人，在基地出賣時方能行使優先購買權之要件不符。被上訴人為系爭土地共有人之一，亦得依土地法第34條之1規定行使優先購買權等語，資為抗辯。於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地與系爭建物於72年8月30日之前，係由黃盧雅筆所有。
㈡黃盧雅筆於72年8月30日死亡後，系爭土地及系爭建物由被
上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益於73年2月21日以繼承為原因取得所有權，其等應有部分均為1/4。
㈢嗣上訴人於105年7月7日經前案執行事件，拍定買受黃三
益就系爭建物之應有部分，並於同年8月9日取得執行法院核發之權利移轉證書。
㈣系爭建物現由兩造、黃炎煌、黃坤輝所共有，應有部分均為1/4。
㈤系爭土地現由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益共有，應有部分各為1/4。
㈥黃三益於82年2月10日將系爭土地應有部分設定抵押權予林
明政，嗣林明政聲請執行法院以系爭執行事件拍賣系爭土地應有部分。上訴人主張就系爭土地應有部分有優先購買權，經執行法院駁回聲請，上訴人不服聲明異議，後再提起抗告，經執行法院及本院分以裁定駁回。
四、兩造對於系爭土地與系爭建物原為黃盧雅筆所有，黃盧雅筆於72年8月30日死亡後，由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益於73年2月21日以繼承為原因取得所有權，其等應有部分均為1/4。執行法院嗣以前案執行事件拍賣黃三益就系爭建物之應有部分，由上訴人於105年7月7日拍賣取得。另黃三益就系爭土地應有部分，則經抵押權人林明政於105年12月2日聲請執行法院以系爭執行事件予以拍賣。被上訴人於系爭執行事件，依土地法第34條之1規定，聲明就系爭土地應有部分有優先承買權；上訴人則依據民法第838條之1、第425條之1及土地法第104條規定，聲明對系爭土地應有部分亦有優先購買權，經執行法院駁回聲請，上訴人不服聲明異議，後再提起抗告，歷經執行法院及本院分以裁定駁回等情，均不爭執，並有不動產權利移轉證明書、土地登記謄本、兩造之民事聲明優先承買權狀、執行法院函附卷可稽（見原審卷第5至10頁，系爭執行事件卷一第232至235頁），堪信為真實。上訴人主張其標得黃三益就系爭建物之應有部分，而為土地法第104條所規定之承租人及地上權人，進主張就系爭土地應有部分，有優先購買權，為被上訴人所否認，則本件之爭點為：上訴人對於系爭土地應有部分，是否成立民法第425條之1第1項所規定之租賃關係？另有無民法第838條之1第1項所定之法定地上權？上訴人進得依據土地法第104條主張優先購買權？茲逐一敘明如下：㈠依據民法第425條之1第1項規定，上訴人就系爭土地應有
部分，是否有推定租賃關係？⒈按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。立法理由乃因土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定。又者，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」自應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內。
⒉依上開不爭執事項㈠至㈡所載，兩造既對被上訴人、黃炎煌
、黃坤輝與黃三益之被繼承人黃盧雅筆於72年8月30日死亡後，渠等於73年2月21日以繼承為原因取得系爭土地及系爭建物之所有權，彼等之應有部分均為1/4，可認黃三益確為系爭建物及系爭土地之共有人，揆諸首揭說明，自屬民法第
425條之1第1項「土地及房屋同屬一人」之情形。則上訴人於105年7月7日拍定買受黃三益就系爭土地上之系爭建物應有部分，並於105年8月9日取得執行法院發給之不動產權利移轉證書，依民法第425條之1第1項規定，即推定其與系爭土地之共有人即被上訴人、黃炎煌、黃坤輝、黃三益間就系爭土地有租賃關係。
⒊雖被上訴人抗辯：上訴人因拍賣取得黃三益就系爭建物應有
部分，黃三益顯無默許上訴人繼續使用該應有部分之意思，上訴人迄今未繳納租金予被上訴人，無從推定有租賃關係存在云云。然查，依上開民法第425條之1第1項所規定，乃係「推定」土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。既曰「推定」，依民事訴訟法第281條「法律上推定之事實無反證者，無庸舉證」之規定，需由主張推定租賃關係之事實不存在之人以反證推翻，亦即由主張法律上推定之事實不存在之人負舉證之責，且須使法院達到確信之心證，始得推翻法律推定之事實。此為民事訴訟法第277條但書「但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」所指「法律別有規定」。引前所論，既認定系爭建物及系爭土地之共有人為被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益，已符合民法第425條之1第1項所規定「同屬一人所有」之範圍。嗣黃三益就系爭建物之應有部分遭強制執行經上訴人拍定取得，致系爭建物、系爭土地之所有人各異，為保全系爭建物利用系爭土地之經濟利益，依民法第425條之1第1項規定「推定」系爭建物與系爭土地間有租賃關係一情。故依上揭說明，被上訴人既主張法律上推定之事實即系爭建物與系爭土地間推定有租賃關係一節不存在等語，自應舉反證推翻之，且須使法院達到確信之心證。而被上訴人就此部分，並無提出相關舉證證明。再者，上訴人既拍賣取得黃三益就系爭建物之應有部分，惟上訴人並無使用系爭建物，系爭建物自前案執行事件後，仍由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝及其等家人共同居住迄今，則依一般社會通念，被上訴人、黃炎煌、黃坤輝使用黃三益就系爭建物應有部分之代價，當為上訴人使用系爭土地之代價，即互相有償使用他人之物，自屬「租賃」，被上訴人前開所辯，尚非可取。
㈡上訴人依據民法第838條之1第1項規定，就系爭土地應有
部分，有無法定地上權？⒈再按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執
行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。尋繹其立法理由謂：土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第
3項、辦理強制執行事件應行注意事項40⑺所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益。又上開規定所謂「土地及其土地上之建築物同屬一人」，亦應如民法第425條之1相同解釋，即自包括「土地及建築物同屬相同之共有人」。
⒉依前開四㈠⒉所述，被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益於
73年2月21日以繼承為原因取得系爭土地及系爭建物之所有權，其等應有部分均為1/4，乃屬民法第838條之1第1項「土地及其土地上之建築物同屬一人」之情形。則上訴人於前案執行程序買受黃三益就系爭土地上之系爭建物應有部分後，系爭建物由兩造、黃炎煌、黃坤輝所共有，應有部分均為1/4，然系爭土地則由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝與黃三益共有，應有部分各為1/4，上訴人顯非系爭土地之共有人之一，故解決上訴人所拍得系爭建物應有部分對系爭土地之使用權問題，依民法第838條之1第1項規定，即視為已有地上權之設定。
㈢被上訴人固辯以：系爭建物現由被上訴人、黃炎煌、黃坤輝
及其等家人共同居住，被上訴人絕無可能拆除系爭建物；且系爭建物逾耐用年數，已不具相當之經濟價值，不符民法第
425條之1、第838條之1之立法意旨云云。而參諸上開規定之立法意旨，旨均在維護社會經濟秩序及利益，保全建築物之價值，側重建築物所有權與基地利用權一體化，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響。基此，本件於推定有租賃關係存在或視為有法定地上權設定時，自應審酌系爭建物是否具有相當之經濟價值；至於系爭建物之使用現況即為何人所使用，則非考量範圍。經查：
⒈系爭建物為加強磚造建築，並於60年間建築完成，有卷附建
築改良物登記簿可參（見原審卷第125至129頁），依行政院所頒定之固定資產耐用年數表（見原審卷第226頁），系爭建物之耐用年數為35年，系爭建物固逾耐用年數（105年－60年＝45年）；然耐用年數僅係一般估算固定資產折舊情況所使用之標準，縱逾該耐用年限，未必即屬不堪使用，仍應視系爭建物之客觀情況予以判斷。
⒉依卷附系爭建物之照片所示（見原審卷第220頁、第227頁
、第230頁），系爭建物為邊間三角窗5樓透天厝，面臨武慶三路，建物外觀雖稍老舊，然屋況確屬良好，外牆並有粉刷整修；且經前案執行事件鑑估報告書估定系爭建物之應有部分價值為新臺幣（下同）40萬元，上訴人則以50萬9,300元拍得；續依系爭建物之房屋課稅單據所載，系爭建物迄今仍須繳稅；再依內政部實際登錄網頁所示，與系爭建物位於相同路段，屋齡達51年之3層建築物，於107年6月間每月租金為3萬元等情，有不動產權利移轉證書、課稅單據、內政部時價登錄網頁在卷足據（見原審卷第5頁、第231至23
2頁）。是此，難認系爭建物已無經濟價值，則被上訴人此一抗辯，尚非足取。
㈣末按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第
1項定有明文。又共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。既認上訴人就系爭土地應有部分，確有民法第425條之1第1項之租賃關係及同法第838條之1第1項之法定地上權存在。
上訴人對系爭土地應有部分，自得行使土地法第104條第1項所規定之優先購買權。而被上訴人為系爭土地之共有人，雖依土地法第34條之1第4項規定有優先承購權，然該優先承購權僅有債權效力，上訴人依同法第104條規定承租人之優先購買權，具有相對之物權效力，應優先適用。故被上訴人之共有人優先購買權，仍不得對抗具有優先適用效力之上訴人。
㈤從而，上訴人依土地法第104條第1項之規定，主張就系爭
執行事件中所拍賣黃三益所有系爭土地應有部分，有優先購買權存在，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，訴請確認就系爭執行事件所拍賣系爭土地應有部分有優先購買權存在，為有理由，應予准許。則原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中華民國109年3月11日
民事第四庭
審判長法官甯馨
法官羅培毓法官張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國109年3月11日
書記官梁雅華