臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度朴簡字第47號
原 告 葉怡芳
訴訟代理人 劉彩秀
原 告 羅渝文
法定代理人 劉弘為
兼上一人
訴訟代理人 羅欣慧
被 告 黃裕翔
兼上一人
法定代理人 曾祖鳳
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國106年9月28日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之事實：
(一)依民國106年7月28日嘉義縣財政稅務局嘉縣財稅房字第1061
200267號函文知悉嘉義縣○○鄉○鎮村0鄰○鎮00號房屋之
所有權人除被告曾祖鳳以外，尚有 黃明福 及 王淑貞 ，故原告
等言詞追加黃明福及王淑貞為共同被告（原告等追加之訴為
不合法，本院另裁定駁回其追加之訴）。
(二)坐落嘉義縣○○鄉○鎮段○鎮○段000地號之共有土地（下
稱系爭土地），為兩造及訴外人黃明福、王淑貞、 鄭勝 、鄭
國春等人所共有，共有人間並無分管協議或契約，被告等未
經共有人之同意，亦無任何合法權源，以其共有之建物占用
系爭土地如嘉義縣朴子地政事務所106年6月8日複丈成果圖
（下稱附圖）編號甲所示面積138平方公尺範圍（下稱系爭
建物），被告等人既未能舉證證明其在系爭土地上加蓋之系
爭建物有合法占用權源，自屬無權占有。從而，原告等依民
法第821條、第767條物上請求權之法律關係，訴請被告等人
應將系爭土地上如附圖所示編號甲部分之系爭建物拆除後，
並將該占用部分返還予原告暨全體共有人等語，並聲明：被
告等應將如附圖編號甲所示面積138平方公尺之磚造平房，
即門牌嘉義縣○○鄉○鎮村0鄰○鎮00號房屋拆除騰空，並
將該占用部分土地返還予原告暨全體共有人。
二、被告均以：
(一)系爭建物係被告曾祖鳳之婆婆 黃邱招 所建，其有三個兒子，
其中兩個兒子即被告曾祖鳳及訴外人王淑貞之夫均已過世，
故由被告曾祖鳳、訴外人黃明福及王淑貞共有系爭建物。原
告等遲於106年9月28日始當庭言詞追加訴外人黃明福及王淑
貞為被告，被告等不同意原告追加。
(二)被告曾祖鳳之婆婆黃邱招係得到其他共有人同意才興建系爭
建物，此可由黃明福、鄭勝、 鄭國春 、王淑貞出具之同意書
可知，至於 鄭芳欽 之部分，雖無同意書，但興建系爭房屋時
，被告曾祖鳳確實有陪同婆婆黃邱招拜訪鄭芳欽取得同意，
鄭芳欽更將土地所有權狀影本交予被告曾祖鳳，均可證明興
建系爭建物時有取得全體共有人之同意等語，資為抗辯，並
聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)本件原告等主張其為系爭土地之共有人，被告黃裕翔、曾祖
鳳未得全體共有人同意，且在無分管協議或契約之情形下，
在系爭土地上搭建如附圖編號甲所示建物，因此請求被告等
應予拆除；被告等則辯稱被告曾祖鳳之婆婆黃邱招搭建系爭
建物有得到全體共有人同意等語，並拒絕拆除系爭建物。據
此，本院應續予審究者即為：原告等基於系爭土地共有人之
地位，請求被告等拆除如附圖編號甲所示建物，是否有理由
？
(二)按98年1月23日修正後民法第820條第1項固規定「共有物之
管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之」，然該條文修正前關於共有物之管
理，舊法原規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人
共同管理之」。查本件被告等均為系爭土地之共有人，系爭
建物則約於民國80年間搭建，此為兩造所不爭執，故系爭建
物既建造於民法第820條第1項修正之前，其是否屬有權使用
系爭土地，自應適用舊法規定判斷其效力，亦即系爭建物搭
建時有無得到全體共有人之同意，厥為判斷系爭建物是否有
權占有系爭土地之重要憑據。
(三)依系爭土地之土地登記謄本以觀（本院卷第11頁以下），系
爭土地共有人除兩造4人外，另有訴外人黃明福、王淑貞、
鄭勝、鄭國春等人，而被告等已提出證明書1份，證明訴外
人黃明福、王淑貞、鄭勝、鄭國春均有同意被告曾祖鳳之婆
婆黃邱招搭建系爭建物，則被告等辯稱搭建系爭建物有得到
全體共有人同意，尚非全無憑據。原告雖爭執該證明書是10
6年5月間製作（本院卷第93頁），無法證明民國80年間搭建
系爭建物時有得到共有人同意云云，惟當事人間之私權約定
，除要式行為外，本不以書面為必要，而該證明書旨在證明
各共有人有無同意搭建系爭建物之事實，並非在補正法律行
為之要式書面，自具有參考之價值。更何況，證人鄭勝本人
亦到庭證稱：「（被告今日有庭呈證明書，是否你簽立的？
）我簽的」、「（為何要簽這份證明書？）以前我們有舊房
子就在被告現在房子隔壁，他們要蓋現在的房子，我說沒有
關係，同意他們蓋他們的部分」等語（本院卷第87頁），亦
證述被告曾祖鳳之婆婆黃邱招搭建系爭建物時有徵得其同意
，在在足認被告等辯稱搭建系爭建物有得到全體共有人同意
一節，並非子虛。
(四)然仍有疑問者乃原告等之前手所有權人鄭芳欽有無同意搭建
系爭建物？被告等就此表示鄭芳欽現今行蹤不明，無法委請
其出具證明書，參諸鄭芳欽就系爭土地之應有部分業經法院
拍賣之事實，本院認被告等辯稱目前無法委請鄭芳欽出具證
明書，應非無稽，故鄭芳欽究竟有無同意搭建系爭建物，尚
待調查其他證據資料以資審認。被告曾祖鳳就此表示：「當
時是我婆婆及我及先生去高雄找鄭芳欽，取得他同意改建房
子，當時我有去，我確定鄭芳欽有同意」等語（本院卷第15
7頁），核與證人即另一位土地共有人王淑貞於本院審理中
證稱：「我知道他們都有拜訪其他共有人取得同意才蓋」、
「我知道有去找鄭芳欽，我聽我先生說的」等語大致相符（
本院卷第89頁），堪信被告曾祖鳳辯稱搭建系爭建物時有得
到原告前手共有人鄭芳欽之同意，應屬實情，堪值採信。此
外，被告曾祖鳳更當庭提出81年5月18日之土地所有權狀影
本1份（本院卷第161頁），說明其當時偕同婆婆黃邱招前去
徵得鄭芳欽同意時，鄭芳欽非但允諾興建房屋，同時交付土
地所有權狀影本1份以資證明，本院衡諸土地所有權狀為土
地權利之重要證明，若非必要，當無可能任意提供權狀影本
予他人，足信被告等所辯非虛，故其等辯稱系爭建物搭建時
有得到全體共有人同意一節，應屬實情，堪值採信。
(五)末按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權），惟特定
當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含
使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其
事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具
備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為
公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三
人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（
最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照），此「
債權物權化」之法理，主要欲調和價值不菲之不動產利用關
係，庶符社會正義之要求，此觀民法第425條第1項明定買賣
不破租賃原則，即可知以「占有」作為公示方法之債權契約
，如已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，可能對受讓之
第三人繼續存在，以維持法律關係之安定及社會正義之要求
。據此，本件系爭土地全體共有人於民國80年間同意被告曾
祖鳳之婆婆黃邱招搭建如附圖編號甲所示建物，目的在使其
持續占有使用系爭土地，且系爭土地亦已交付黃邱招及被告
等占有，具備使第三人知悉該狀態之公示作用，依債權物權
化之法理，自可拘束事後因拍賣取得系爭土地應有部分之原
告等甚明，原告等反於其前手所有權人鄭芳欽之同意，要求
被告等拆屋還地，自屬無據。
四、綜上所述，原告本於系爭土地共有人之地位，依民法第767
條、第821條規定，請求被告等拆除坐落系爭土地上如附圖
編號甲所示建物，然經本院審理結果，認原告等之請求為無
理由，應予駁回。
五、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依依民事訴訟法第436
條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年10月12日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法官周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月13日
書記官侯麗茹