裁判字號：臺灣臺中地方法院100年簡上字第43號民事判決
裁判日期：民國100年05月13日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決100年度簡上字第43號上訴人 顏智生 被上訴人 林黃麗嬌 訴訟代理人 賴思達 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年12月9日本院沙鹿簡易庭99年度沙簡字第221號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國100年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳萬叁仟柒佰柒拾伍元，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面㈠於原審主張：
⒈上訴人自民國83年間起，向伊承租臺中市○○區○○路1段3
3號（即原審判決附圖所示A部分）、35號（即原審判決附圖所示B部分）、37號（即原審判決附圖所示C、D部分）房屋（以下合併簡稱系爭房屋），每次租賃期間為1年或2年，於租期屆滿後再另訂新約，最近1次訂約係在98年4月20日，約定租期自該日起至100年4月19日止，上訴人已於訂約時給付伊押租金新臺幣（下同）60,000元，另應於每月19日前給付伊租金13,500元。惟上訴人自98年8月19日起，即未依約按月繳納租金，期間僅於98年11月19日給付伊10,000元，迄至99年8月19日止，共積欠伊12個月之租金152,000元未繳（計算式：13,500x12－10,000＝152,000），伊已寄發存證信函，催告上訴人應於5日內付清欠租，但上訴人逾期仍未給付，扣除押租金60,000元，其遲付租金之總額已達2個月之租額以上，則伊自得依據兩造所訂租賃契約第14條約定及民法第440條第1、2項規定，終止租賃契約，並以原審起訴狀繕本之送達，對上訴人為終止契約之意思表示，故兩造間之租賃關係，業因伊合法終止而消滅，伊得本於民法第455條租賃物返還請求權及第767條所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，另依租賃契約之約定，訴請上訴人給付伊欠租152,000元。又上訴人自租賃契約終止後，無權占有系爭房屋，享受使用收益之利益，乃無法律上之原因而受利益，致伊受有損害，依最高法院61年臺上字第1695號判例意旨，伊另得根據不當得利之法律關係，請求上訴人返還自原審起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按每月13,500元計算之不當得利。
⒉系爭房屋係伊於60幾年與建商合建，於69年12月23日結構體
完成，但因與建商有糾紛，故當時房屋外部結構體雖已完成，但房屋內部之塗裝、粉刷並未完工，且該建商之蓋建品質不良，故上訴人向伊承租系爭房屋時，兩造即約定以房屋現況交付上訴人使用，但租金甚為低廉，3棟3樓透天厝房屋，每月租金僅15,000元，且因系爭房屋隨時間經過而漸漸老舊，上訴人迄至98年間再向伊承租時，兩造更合意將租金調降為每月13,500元；又上訴人言明將系爭房屋1樓做工廠使用，2樓做住家使用，3樓則不使用，並同意自己負責一切安全措施，故兩造於租賃契約第20條，特以手寫約定：「一切安全措施，全由乙方（即上訴人）自行負責」。詎伊於98年8月間請求上訴人給付租金時，上訴人竟以少許水泥剝落為藉口，要求伊必須整修系爭3棟房屋騎樓之天花板，及33號房屋2樓陽台欄杆後，始願給付租金，以上整修項目均屬安全措施，依據租賃契約第20條約定，本應由上訴人自行負責，惟伊為息事寧人取得租金，乃委曲求全，依上訴人之要求，在系爭3棟房屋騎樓之天花板修補水泥及加裝鋼架浪板，另將33號房屋2樓陽台原有之欄杆打除後，加裝C型鋼及浪板。
詎上訴人於伊整修完畢後，仍以系爭房屋內有水泥剝落及鋼筋外露為由，拒不給付欠租。然系爭房屋之施工品質不佳一事，早為上訴人所明知，且歷經15年之後，難免會有少許水泥剝落及鋼筋外露之情形，兩造既自83年間起，每1、2年即就系爭房屋訂約1次，上訴人對於系爭房屋因屋齡逐漸老舊，有少許水泥逐漸剝落及鋼筋外露之情，自知之甚稔，其既仍願以減少租金之方式繼續承租，並同意一切安全設施由其自行負責，自不能再以上述莫須有之理由拒付租金。退萬步言，縱認上訴人主張系爭房屋上述水泥剝落與鋼筋外露之情形，係應由伊負責修繕之項目，惟其既未定相當期限催告伊修繕，亦未自行修繕後，請求伊償還所支出之修繕費用或於租金中扣除，揆諸民法第430條規定及最高法院69年度臺上字第1423號民事判決意旨，上訴人自不得以伊未進行修繕為由，拒絕給付租金。是上訴人遲付之租金額，扣除押租金後，既已達2個月以上，且經伊催告仍拒不繳納，伊以本件起訴狀對上訴人終止兩造間之租賃契約，自屬合法。
⒊並聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自起訴
狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止，按月給付被上訴人13,500元，另應給付被上訴人152,000元。
㈡於本院補稱：兩造所訂上開租賃契約之租期，業於100年4月
19日屆滿，伊另得追加以租期屆滿為由，本於該租賃契約約定、租賃物返還請求權及所有物返還請求權等法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。
二、上訴人方面㈠於原審抗辯：伊自83年4月20日起向被上訴人承租系爭房屋
，至98年8月止，從未積欠房租，且已給付被上訴人之租金額，超過2,500,000元。又伊承租系爭房屋當時，屋況甚新，只是沒有裝潢，惟系爭房屋嗣後，陸續出現因鋼筋膨脹導致水泥掉落、漏水、石頭掉落等情形，伊因在系爭房屋1樓經營鐵工廠，為免客源流失，不得已始繼續向被上訴人承租系爭房屋，並於98年7月間與被上訴人以口頭達成協議，被上訴人同意依租賃契約第11條約定，修繕上述系爭房屋之自然損壞，租金則於修繕完成後再行結算。惟被上訴人之修繕進度緩慢，又不夠專業，歷經3、4個月，已修繕之範圍尚不及應修繕部分之15%，其後復未派工修繕系爭房屋，伊遂於被上訴人在98年11月20日晚間7點半前來收取租金時，告知被上訴人修繕未完成之事，並同意先給付被上訴人10,000元租金。詎被上訴人竟違背兩造間先行修繕系爭房屋再行清算房租之約定，逕行對伊提起訴訟，自無理由。再者，依系爭房屋之現況，伊可使用範圍僅有50%，另外50%完全不堪使用，惟伊向被上訴人要求調降租金，卻為被上訴人所拒絕，仍請求伊給付每月13,500元之租金全額，亦非合理，被上訴人應將伊超額給付之房租退還給伊，伊始願意搬走等語，並聲明：駁回原告之訴。
㈡於本院補稱：兩造租賃契約第11條後段及第20條，已明白約
定：系爭房屋之自然損壞應由被上訴人負責修繕，安全措施之損壞始應由上訴人負責修理；系爭房屋之水泥剝落、鋼筋外露與漏水等問題，為經年累月所生之自然毀損，被上訴人自應依前揭契約約定負責修繕。至於伊自費於臥室內加裝輕鋼架，乃為防止水泥掉落傷到人，故屬安全措施之修繕，本應由伊負責；另伊所以未因被上訴人未負責修繕系爭房屋自然損壞為由，對被上訴人終止租約，乃因伊長期在系爭房屋內經營事業，在該處已有固定客源，為免遷移而使客源流失，方委曲求全，繼續向被上訴人承租系爭房屋，原審竟以伊承租系爭房屋十餘年，於98年4月20日續約後，未立即通知被上訴人修繕，復未自己修繕後請求修繕費用或從租金中扣抵，或終止契約，反而自費於臥室內加裝輕鋼架防止水泥塊掉落云云，認定系爭房屋之水泥掉落、鋼筋外露與漏水問題，並非被上訴人依約應負責修理之自然損壞，並為對伊不利之判決，自屬違誤。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及應自99年5月6日起至返還系爭房屋止，按月給付被上訴人13,500元，㈡上訴人應給付被上訴人104,750元，另駁回被上訴人其餘請求。上訴人對於原審判決全部不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人就上訴人所提上訴，聲明：駁回上訴，對於原審駁回其請求部分，則未聲明不服，該部分業已確定。
四、以下事實為兩造所不爭執，核與被上訴人於原審提出之起訴狀、房屋租賃契約書、臺中大全街郵局99年4月16日第327號存證信函及掛號郵件收件回執，暨本院對上訴人送達起訴狀繕本之送達證書（參見原審卷第5至12頁及第18頁）相符，復據原審囑託臺中市清水地政事務所就系爭房屋坐落之位置與面積進行測量後，製有如原審判決附圖所示之鑑定圖為憑，堪信為真實：
㈠上訴人自83年間起，向被上訴人承租系爭之臺中市○○區○
○路1段33號（即原審判決附圖所示A部分）、35號（即原審判決附圖B部分）、37號（即原審判決附圖所示C、D部分）3棟房屋，每次租賃期間為1年或2年，租期屆滿後再另訂新約；兩造最後一次就系爭房屋續約，係在98年4月20日，約定租期自98年4月20日起至100年4月19日止，租金每月13,500元，上訴人應於每月19日前繳納，另押租金為60,000元。
㈡上訴人自98年8月19日起，即未按期繳納足額之租金，僅於
98年11月19日，給付被上訴人10,000元；被上訴人曾委請其訴訟代理人於99年4月16日對上訴人寄發上開存證信函，催告上訴人給付欠租，上訴人收受後並未置理，被上訴人嗣於本件起訴狀內，載明以上訴人遲付租金已達2個月以上之租額，經被上訴人催告仍未支付為由，終止兩造上開租賃契約之意思表示，該起訴狀繕本業經原審法院在99年5月5日送達上訴人收受。
五、本件兩造爭執之點，厥為：被上訴人以上訴人遲付租金已達2個月以上之租額，經催告仍未支付為由，終止兩造就系爭房屋所訂租約，是否合法？上訴人得否以系爭房屋之損壞，未經被上訴人修繕為由，拒絕對被上訴人給付租金？經查：
㈠原審於99年9月20日會同兩造至系爭房屋勘驗，結果如下（
參見原審卷第77至78頁所附勘驗筆錄，及第59頁至66頁所附由上訴人提出之系爭房屋現場相片）：
⒈系爭33、35、37號房屋為3棟均為3層樓之連棟式房屋，1樓
均由上訴人經營鐵工廠使用，騎樓部分之天花板包覆有烤漆板，磁磚有脫落情形。
⒉33號房屋部分：1樓天花板有裂縫、部分鋼筋外露，被上訴
人以水泥補天花板，1樓樓梯位置部分天花板以烤漆板覆蓋，部分鋼筋外露，地面有掉落之水泥塊，1樓往2樓天花板有水泥補過痕跡；2樓有部分鋼筋外露，目前前段是客廳，後段是廚房，2樓陽台打掉圍鐵皮及C型鋼；3樓天花板有水漬，部分鋼筋外露，3樓前側天花板有以帆布覆蓋天花板，3樓樓梯間部分鋼筋外露，有漏水痕跡，3樓堆置雜物。
⒊35號房屋部分：1樓天花板有以水泥補過之痕跡；2樓做臥房
使用，天花板以輕鋼架裝修，合板移開後可看見天花板龜裂，鋼筋裸露；3樓堆置雜物。
⒋37號房屋部分：1樓騎樓橫樑鋼筋暴露，1樓天花板有水泥補
過痕跡；2樓堆置雜物，天花板鋼筋裸露，2樓往3樓樓梯堆有木材無法通行；3樓前段天花板有水滴。
由上可知，系爭3棟房屋有多處鋼筋外露，另1樓天花板雖均曾以水泥修補，惟其中33號房屋1樓仍有水泥掉落情形，再由其中35及37號房屋之3樓天花板出現之水漬，可見該2棟房屋亦有漏水情形。
㈡至上訴人抗辯：系爭房屋上述水泥掉落、鋼筋外露及漏水情
形，均屬自然損壞，依兩造於98年4月20日所訂租賃契約第11條後段：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（按即被上訴人）負責修理」之約定，應由被上訴人負責修繕，被上訴人既未將以上自然損壞修繕完畢，伊自無須給付租金等語，為被上訴人所否認。經查：
⒈有關系爭房屋之水泥掉落部分，上訴人自承：防止水泥塊掉落傷到人，係屬安全措施之修繕，依上開租賃契約第20條：
「一切安全設施，全由乙方（按即上訴人）自行負責」之約定，應由伊負責修理，伊亦據此自行支出費用，於系爭35號房屋2樓之臥室裝設輕鋼架等語（參見本院卷第11頁民事上訴理由狀所載），此與被上訴人主張：有關系爭房屋騎樓天花板之水泥剝落，係屬安全設施等情（參見本院卷第26、26頁民事答辯1所載），乃相符合。由此足見，系爭房屋之水泥掉落情形，依兩造間之約定，係屬安全設施之範疇，應由上訴人負責修繕，故被上訴人對系爭房屋之水泥剝落情形，並不負有修繕義務，則上訴人抗辯：系爭房屋之水泥掉落，係應由被上訴人負責修理之自然損壞，被上訴人既未將該項損壞修復完畢，伊自得拒絕給付租金云云，自非可採。
⒉次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條規定甚明。準此，租賃物如有修繕之必要，且應由出租人負責修繕者，承租人須先定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人可選擇終止租約，若不終止租約，則應自行修繕後，請求出租人償還其費用或於租金中扣除。有關系爭房屋另存在之鋼筋外露及漏水等損壞部分，上訴人所辯：伊於98年4月20日與被上訴人訂定上開租賃契約時，曾要求被上訴人修理系爭房屋，惟被上訴人置之不理等語，為被上訴人所否認，並主張：上訴人在與伊續約之前，大概98年4月的時候，有說陽台要垮了，要伊去修陽台，伊有請工人去處理好，續約時陽台已經修理好了，續約之後上訴人給伊4個月的租金，要到過年的時候，伊向上訴人要租金，上訴人就說起碼3間房屋的騎樓要幫他修理一下，伊因為過年找不到工人，水泥工人說沒有辦法修，就去找輕鋼架的工人來修，但上訴人說不可以，伊就再去找烤漆板的工人，用C型鋼來修理，上訴人也在場指導工人要如何做；此後上訴人即未再要求伊修理其他地方等語（參見原審卷第86頁反面）。而被上訴人上述主張，核與上訴人於原審陳稱：「（系爭房屋騎樓天花板之）烤漆板是原告（按即被上訴人，以下同）修繕的部分」，「因為33號前陽台掉下來是大塊的，不是小石頭，我不能忍受，才要求原告修繕」等語（參見原審卷第38頁及第53頁反面）符合，顯見被上訴人於兩造在98年4月20日訂定租約前、後，曾應上訴人之要求，2度就上訴人所指系爭房屋之損壞部分，進行修繕，則上訴人指稱：被上訴人對其所提修繕房屋之請求均置之不理云云，是否屬實，自值存疑。再者，上訴人未曾以被上訴人就系爭房屋未盡修繕義務為由，終止上開租賃契約，此為兩造所不爭，上訴人復未依民事訴訟法第277條前段：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」規定，舉證證明其曾先定期催告被上訴人修繕系爭房屋之鋼筋外露與漏水等損壞，再於被上訴人不為修繕後，自行付費修繕，就此等利己事實之無法證明，即應受不利之認定。是上訴人既未依前揭條文規定，定相當期限催告被上訴人就系爭房屋之鋼筋外露與漏水情形進行修繕，復未自行修繕，其以被上訴人未就以上損壞項目盡修繕義務為由，扣留租金不付，亦屬於法不合。
六、按兩造所訂上開租賃契約第14條約定：「甲（被上訴人）乙（上訴人）丙（連帶保證人 劉淑華 ）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」；次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第
1、2項定有明文。承前所述，上訴人自98年8月20日起，即未依上開租賃契約第4條約定，於每月19日前給付被上訴人租金13,500元，迄至被上訴人於99年4月27日提起本件訴訟時止，僅給付被上訴人10,000元，且其以上訴人未依該租約第11條後段約定，負責修理系爭房屋之自然損壞，作為拒付租金之理由，依本判決事實及理由第五項㈡之說明，並非正當。又被上訴人曾於99年4月16日，以存證信函催告上訴人給付欠租，惟上訴人收受該信函後，迄未給付，且其遲延給付之租金總額，扣除押租金60,000元後，已達2個月以上，則被上訴人依上開契約約約定及民法條文規定，以原審起訴狀之送達，對上訴人為終止租約之意思表示，自屬有據；是兩造所訂租約，在上訴人於99年5月5日收受起訴狀繕本時，即告終止。
七、另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又承租人應依約定日期，支付租金，分別為民法第455條前段及第439條前段所明定。兩造就系爭房屋所訂租賃契約，既經被上訴人於99年5月5日合法終止，被上訴人訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付自98年8月20日起至租約終止日止所積欠之租金104,750元【按上訴人自98年8月20日起至99年5月5日止，未按月繳足租金之期間，共計8.5個月，故其欠租之金額，應為該8.5個月之租金114,750元（計算式：13,500×8.5＝114,750），扣除上訴人於該段期間內曾給付10,000元後之餘額，即104,750元（計算式：114,750-10,000=104,750元）】部分，即屬有據，應予准許。至被上訴人另請求上訴人給付租約終止後之租金部分，於法無據，應予駁回。
八、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定甚明。又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益，被占用人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例可資參照。上訴人於兩造就系爭房屋所訂租約終止後，已喪失占有系爭房屋之法律上原因，竟仍無權占有系爭房屋而為使用收益，致被上訴人受有相當於租金之損害，則被上訴人另本於前揭規定，請求上訴人自上開租約終止之翌日即99年5月6日起，至返還系爭房屋止，按月給付被上訴人按兩造就系爭房屋所訂租金13,500元計算之不當得利，為有理由，應併准許。
九、綜上所述，被上訴人主張：上訴人向伊承租系爭房屋，惟遲付租金已達2個月以上之租額，經伊催告仍未支付，伊得依法終止兩造間之租約等語，係屬可採，上訴人抗辯：被上訴人未依約修繕系爭房屋之自然損壞，伊得拒絕給付租金，故被上訴人終止租約並非合法云云，尚無足取。從而，被上訴人本於兩造間所訂租約約定，及民法第455條前段、第439條前段及第179條等法律規定，請求上訴人：㈠遷讓交還系爭房屋，㈡給付欠租104,750元，及㈢自租約終止之翌日即99年5月6日起，至返還系爭房屋時止，按月給付13,500元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；超過上述㈡應准許部分之租金請求，則無理由，應予駁回。原審以兩造所訂上開租約第11條後段約定之真意，係指被上訴人僅就系爭房屋在訂約日即98年4月20日以後，發生之自然損壞，負修繕義務，惟上訴人未能證明系爭房屋之水泥掉落、鋼筋外露與漏水等損壞，係發生在該訂約日之後，是被上訴人並無上訴人所指未盡約定修繕義務情事，上訴人執此拒付租金並非正當，被上訴人依上開租約及民法第440條第1、2項規定所為終止租約之意思表示，係屬合法為由，判命上訴人應對被上訴人為上述㈠、㈡、㈢所示給付，而駁回被上訴人其餘租金之請求，所持理由與本院雖有不同，惟結論並無二致；原審判決另就被上訴人勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，經核亦無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國100年5月13日
民事第二庭審判長法官王銘
法官蔡建興法官鍾啟煒上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國100年5月13日
書記官