裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年重訴字第35號民事判決
裁判日期：民國111年12月30日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決111年度重訴字第35號原告 蔡秀姃 兼上一人訴訟代理人 邱彥彰 上一人訴訟代理人 楊瓊雅 律師被告 吳永聰 訴訟代理人 陳振榮 律師
黃昱凱 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰零捌萬玖仟元及自民國一一一年十月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應同意返還原告存匯入中國信託商業銀行營業部帳戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000）之買賣價金信託履約保證金新臺幣壹佰柒拾貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰零捌萬玖仟元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告與被告於民國110年11月13日簽定土地買賣契約（下稱
系爭買賣契約），約定被告將其所有坐落嘉義縣○○市○○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）以新臺幣（下同)1,720萬元出售予原告，原告並依系爭買賣契約第3條第2項規定給付第一期簽約款172萬元，並於111年1月21日取得建築線核發證明。然原告分別於111年2月23日、同年3月13日以存證信函屢次催被告辦理系爭土地所有權移轉登記，被告一再藉故拖延，嗣更將系爭土地出售他人，並已完成所有權移轉登記，而無法履行系爭買賣契約，則被告除應同意返還原告已給付至履約保證帳戶之買賣價金172萬元外，並應依系爭買賣契約第8條第3項約定給付與已支付價金同額之懲罰性違約金、及依民法第226條第1項規定賠償原告因購買系爭土地支出嘉義住商不動產買方服務費34萬4,000元、委由 翁仲毅 建築師辦理建築線申請費2萬5,000元。其中買賣價金172萬元被告已同意返還，另被告應再支付原告208萬9,000元之懲罰性違約金及已支出之服務費、建築線申請費。
㈡被告雖辯稱系爭土地無法取得建築執照，其得解除系爭契約
云云。然系爭土地為乙種建築用地，夾同地段411地號土地與建築線連接，此有嘉義縣朴子市公所於111年6月10日朴市工字第1110007894號函可稽，依該函第二、第三項分別記載：「其有未連接者，得依建築技術規則規定檢討設置私設通路連接建築線後建築，該私設通路如係鄰地或他人所有者，應經該所有權人同意後使用之，並於申請建造執照時檢附審核」、「使用地類別為農牧用地容許使用項目為私設通路，需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用」等文字，可見系爭土地係可取得建築執照無誤。況系爭買賣契約第12條第2項之約定，其真意應係指倘有不能申請建築執照而合法建築地上物時，買方即原告若依解除契約方式解決，則依該規定雙方無違約賠償責任，亦無違約罰則適用之問題，並非指賣方即被告得單方解除買賣契約。
㈢被告辯稱原告逾原約定點交日期，其得解除契約云云。然本
系爭買賣契約第七條第5項雖有相關作業遲延最遲不得逾111年2月28日之約定，然而原告在111年1月21日取得建築線核發證明後，即與住商不動產經紀人即訴外人 林宣伯 、 蔡文宗 代書屢催被告辦理過戶登記，以使原告得續繳第二、三期費用，然被告卻故意拖延至超過同年2月28日不為辦理所有權移轉登記，致原告無法為後續之價金給付，此為可歸責被告事由致遲延，被告不得依此規定主張解除系爭買賣契約。
㈣並聲明：
1.被告應給付原告208萬9,000元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
2.被告應同意返還原告存匯入中國信託商業銀行營業部帳戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000）之買賣價金信託履約保證金172萬元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭買賣契約第12條其他約定事項第3點記載「土地需能指
定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約，買方已付款退還買賣…」等字，原告雖主張其已於111年1月21日取得建築線核發證明，然此並不足以證明系爭土地可以興建合法建物。系爭土地未直接與馬路相鄰，中間還有一塊同地段411地號土地，故系爭土地申請指示建築線只能指到大馬路邊的同地段411地號土地，系爭土地本身則未能指到建築線，復參朴子市公所函覆稱：「系爭土地為建築用地，夾同411地號土地(農牧用地)與建築線連接。於建築申請時應…取得所有權人同意…及有關機關許可使用文件…」等語，則系爭土地要取得建築執照尚需有關機關許可同地段411地號土地自農業用地變更為私設通路使用才可以。而上開411地號土地雖因另案判決（即鈞院朴子簡易庭99年度朴簡字第177號、100年度簡上字第80號）需供袋地通行，然要將農業用地變更私設通路，依朴子市公所111年12月14日朴市工字第1110050052號函稱：「系爭土地申請建築執照，除應提出411地號土地所有權人同意書，尚需411地號土地所有權人向主管機關取得容許私設通路同意文件…否則行政機關逕依確定判決據以核發建築執照，將造成411地號土地違反非都市計劃土地使用管制規定，按區域計畫法第21條訂有相關罰則，將使411地號土地所有權人權益受損，行政機關亦有違法合照之虞」等語，可見原告單純提出袋地通行權判決書，仍不足以讓農業處發給許可變更使用文件，故系爭土地以目前條件根本無法取得建築執照，被告分別於111年2月22日、同年3月4日依系爭買賣契約第7條第5項、第12條第2項約定，發函催告原告應在111年2月28日前提出「系爭土地可興建合法建物之資料，否則將解除系爭買賣契約」，然原告迄今未能提出可興建合法建物之資料，致系爭買賣契約未能順利履約並辦理點交。原告既無法證明系爭土地可以取得建築執照而合法興建地上物，則系爭買賣契約即陷於未來可能發生瑕疵擔保責任之糾紛，被告不可能一直等待買方完成此條件，自得依上開約定主張解除系爭買賣契約，被告並無可歸責之處。
㈡被告解除系爭買賣契約後，另尋得買家，並將系爭土地出售
給訴外人 柯珮雯 ，且該買方亦未爭執建築線等相關問題，願意自行處理解決建築等問題，雙方才因而順利履約，並完成所有權移轉登記，被告已多次催告原告確認能否興建合法建物未果，才解除系爭買賣契約，鈞院函查各機關後，亦確認系爭土地無法合法興建建物，則被告解除系爭買賣契約，並無違誤，原告不得對被告請求違約金及損害賠償。
㈢原告於本件主張固無理由，然雙方買賣契約解除後，原告已
匯入履保專戶之簽約款172萬元被告願意出具同意書供原告取回。
㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、本院之判斷：㈠兩造於110年11月13日簽定系爭買賣契約，約定被告將其所有
坐落嘉義縣○○市○○○段○○○段000○0地號土地以1,720萬元出售予原告，原告並依系爭買賣契約第3條第2項規定給付第一期簽約款172萬元，原告分別於111年2月23日、同年3月13日以存證信函催告被告辦理系爭土地所有權移轉登記，被告亦分別於111年2月22日、同年3月4日發函催告原告應在111年2月28日前提出系爭土地可興建合法建物之資料，嗣被告於111年3月14日以嘉義文化路郵局89號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並於111年3月25日將系爭土地出售予訴外人柯珮雯。原告前因購買系爭土地支出嘉義住商不動產買方服務費34萬4,000元、委由翁仲毅建築師辦理建築線申請費2萬5,000元等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本影本（見本院卷第13-15頁）、系爭買賣契約影本（見本院卷第17-38頁）、嘉義縣朴子市公所111年1月20日朴市工字第1110001224號函暨檢附之建築線指示申請書影本（見本院卷第105-109頁）、111年2月23日嘉義忠孝郵局31號存證信函影本（見本院卷第111-116頁）、系爭土地買賣登記異動查詢及系爭土地登記第二類謄本影本（見本院卷第149-152頁）、買方服務確認書暨收據、翁仲毅建築師事務所收據影本（見本院卷第269-273頁、第281-285頁），及被告提出111年2月22日嘉義文化路郵局70號存證信函及回執影本（見本院卷第75-80頁）、111年3月4日嘉義文化路郵局79號存證信函及回執影本（見本院卷第81-87頁）、111年3月14日嘉義文化路郵局89號存證信函及回執影本（見本院卷第89-91頁）、被告與柯珮雯間之買賣契約書影本（見本院卷第303-382頁）等件為憑，並為兩造所不爭執，則此部分事實，堪信為真實。㈡原告主張兩造成立系爭買賣契約後，被告未依約履行系爭土
地所有權移轉登記之義務，嗣又將系爭土地出售他人致陷於不能給付予原告，則此可歸責被告事項致系爭契約無法履行，被告除應返還原告已給付至履約保證帳戶之買賣價金172萬元外，尚需依系爭買賣契約第8條第3項約定給付172萬元懲罰性違約金，及依民法第226條第1項規定賠償原告因購買系爭土地支出嘉義住商不動產買方服務費34萬4,000元、委由翁仲毅建築師辦理建築線申請費2萬5,000元，共208萬9,000元；被告則辯以系爭買賣契約定有系爭土地需能指定建築線及興建合法建物之約定，被告多次催告原告提出系爭土地能合法興建地上物之相關資料未果，遂依系爭買賣契約第12條其他約定事項第3點之規定無條件解除系爭契約，並無違約，原告請求違約金及損害賠償均無理由等語置辯。則本件應審酌者厥為：1.被告解除系爭買賣契約是否有效？2.被告是否應依系爭買賣契約第8條第3項之約定給付原告違約金？
3.被告是否應依民法第226條第1項對原告負損害賠償責任？㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第九十八條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。（最高法院104年度台上字第1575號判決意旨參照）經查，系爭買賣契約第三條第二項關於買賣價款支付方式約定，第一期款為簽約款172萬元，於簽約時應由買方即原告匯入履約保證專戶，第二期款原告毋庸支付，但賣方即被告應於指定建築線完成時，應備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。此有系爭買賣契約影本附卷可稽（見本院卷第17-38頁）。可見，雙方僅約定指定建築線完成，被告即應備妥辦理過戶之文件資料，以便辦理過戶手續，並無約定除須完成建築線之指定之外，須更進一步取得建築執照後，被告方須配合辦理所有權移轉登記之相關作為甚明。雖然，系爭買賣契約第十二條關於其他約定事項之第三項約定，土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約，買方已付款退還買方，雙方並無違約賠償責任。但查，由系爭買賣契約關於指定建築線之約定觀之，原告買受系爭土地之目的無非係要興建建物，而未能指定建築線或未能取得建築執照興建合法建物，對原告而言當屬不利。惟就此不利益，如原告並不在意，而仍然願意買受系爭土地，除非原告尚有其他違約之情事，否則被告自無拒絕出售而主張解除契約之理？因此，本件探求兩造訂約之真意，及其原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則等因素，可以得知，系爭土地縱使無法指定建築線或取得建築執照興建合法建物，解除系爭買賣契約與否，端看原告有無解除契約之意思，如原告仍然願意買受系爭土地，則被告自無權片面解除系爭買賣契約。
㈣再查，系爭土地於111年1月4日由原告委託訴外人翁仲毅建築
師向嘉義縣朴子市公所申請指定建築線，該公所於同年月19日會勘完成後，於次日在申請書上蓋用驗訖戳章，並於同日發函檢還該申請書等情，有嘉義縣朴子市公所111年1月20日朴市工字第1110001224號函影本及系爭土地建築線指示申請書影本各乙份在卷足憑（見本院卷第105-109頁）。足證系爭土地業經嘉義縣朴子市公所完成指定建築線。又本院依職權函詢嘉義縣朴子市公所，系爭土地得否取得合法之建築執照乙事？經該公所函復謂：「…建築基地應與建築線相連接，其有未連接者，得依建築技術規則規定檢討設置私設通路連接建築線後建築，該私設通路如係鄰地或他人所有者，應經該所有權人同意後使用之，並於申請建造執照時檢附審核。…旨案朴子市○○○○段○○○段00000地號土地使用分區使用地類別為鄉村區乙種建築用地，夾同小段411地號土地(使用分區使用地類別為特定農業區農牧用地)與建築線連接。於建築申請時應依說明二、三取得主管機關及有關機關許可使用同意文件，並符合建築法、建築技術規則及嘉義縣建築管理自治條例規劃設計，據以取得建築執照。」等語，此亦有嘉義縣朴子市公所111年6月10日朴市工字第1110007894號函影本附卷可資佐證（見本院卷第129-130頁）。足認系爭土地如能取得主管機關及有關機關許可使用同意文件，並非無取得合法之建築執照之可能。再者，被告曾於99年間對系爭土地西側相鄰之吳竹子腳段德家小段411號土地提起確認通行權存在之訴，經本院100年度簡上字第80號判決認定系爭土地得經由西側通行411號土地與台19線公路連接確定，此有該案判決書影本乙份附卷可按。（見本院卷第368-374頁）因此，系爭土地尚可通行西側臨接之411號土地，連接台19線公路，依上開朴子市公所函復之內容申請取得建照執照，而並非無法合法建築。
㈤系爭買賣契約第二條第二項約定，被告應於指定建築線完成
之日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。經查，系爭土地業經原告委託訴外人翁仲毅建築師申請朴子市公所指定建築線，該公所業於111年1月20日發函並檢附驗訖之系爭土地建築線指示申請書予原告（見本院卷第105-109頁），有如前述。則原告既已取得指定建築線之證明，按照系爭買賣契約第二條第二項之約定，自應備齊一切過戶所需之證件資料，供代書辦理所有權移轉登記。被告非但未配合辦理，反而先後以存證信函催告原告應提出系爭土地可興建合法建物之資料，否則將解除系爭買賣契約。顯見系爭買賣契約未能依約於111年2月28日完成點交程序，應為可歸責於被告之事由所致。被告抗辯原告未能於上開期限完成點交作業，故被告有權解除系爭買賣契約云云，尚不可採。㈥系爭買賣契約第八條第三項約定，本約簽訂後，乙方（即被
告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配（付）之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。經查，系爭買賣契約無法繼續履行，係可歸責於被告之事由所致，被告無權片面解除系爭買賣契約，且系爭土地業已由被告另行出售予訴外人柯珮雯，有被告與柯珮雯間之買賣契約書影本（見本院卷第303-382頁）及系爭土地及同地段410-1、411地號土地登記公務用謄本、地籍圖謄本（見本院卷第173-183頁）附卷可稽。系爭買賣契約已呈現給付不能之狀態，則依上開系爭契約之約定，原告自得請求被告同意返還原告存匯入中國信託商業銀行營業部帳戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000）之買賣價金信託履約保證金172萬元；及向原告給付與原告已給付之買賣價金同額即172萬元之懲罰性違約金。再按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。系爭買賣契約已因被告將系爭土地另行出賣予訴外人柯珮雯而給付不能，已如前述，而原告因購買系爭土地支出嘉義住商不動產買方服務費34萬4,000元、委由翁仲毅建築師辦理建築線申請費2萬5,000元，有買方服務確認書暨收據、翁仲毅建築師事務所收據影本附卷可稽（見本院卷第269-273頁、第281-285頁），則原告請求被告應給付上開服務費及申請費之損害，均屬可採。
㈦綜上所述，原告本於系爭買賣契約及民法第226條第1項之法
律關係，請求被告應給付原告208萬9,000元（計算式：172萬元＋34萬4,000元＋2萬5,000元＝208萬9,000元）及自民事準備書（五）狀繕本送達翌日即111年10月20日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；及被告應同意返還原告存匯入中國信託商業銀行營業部帳戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000）之買賣價金信託履約保證金172萬元，均為有理由，應予准許。
㈧兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
㈨又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年12月30日
民事第三庭法官曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月30日
書記官陳慶昀