裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第968號民事判決
裁判日期：民國95年07月25日
裁判案由：請求同意租地重建
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第968號上訴人甲○○○訴訟代理人 陳適庸 律師複代理人 許博森 律師被上訴人 陳龍湖 公會法定代理人乙○○訴訟代理人 郭豐文 律師上列當事人間請求同意租地重建事件，上訴人對於中華民國94年10月11日台灣 桃園 地方法院89年度訴字第386號第一審判決提起上訴，本院於95年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之
權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。又當事人是否適格，依上訴人起訴主張之事實定之，非依審判之結果定之，最高法院著有26年渝上字第639號判例、69年度台上字第1333號判決意旨可資參照。本件上訴人係主張系爭桃園縣桃園市○○段北門埔子小段90之2地號土地（下稱系爭土地）雖登記於被上訴人會員名下，惟被上訴人會員已將系爭土地管理權信託予被上訴人，伊向被上訴人承租系爭土地，依租賃法律關係請求被上訴人給付土地登記名義人出具之土地使用同意書，係主張自己為有請求權人，被上訴人為負給付義務之人，依上說明，即無當事人不適格之情。又上訴人聲明中已表示請求被上訴人交付系爭土地登記名義人出具之土地使用同意書，雖其於聲明中未詳細表明前開登記名義人之姓名，惟前開姓名既均屬可得確定，難謂其請求範圍未特定，故被上訴人主張上訴人之聲明不明確，亦無足採。
㈡再者，上訴人如欲於向被上訴人承租之系爭土地上建築房屋
，須有土地所有權人出具之同意書始得為之，有桃園縣政府府94年3月21日工建字第0940056965號函影本1紙附卷足憑（見原審卷第231頁），並經證人即先後任桃園縣政府工務局建管科技士 黃昌訓 、 鄭錫巖 證述明確（見原審卷第231、244頁筆錄）。因上訴人欲將現有房屋改建，若未取得系爭土地所有權人之同意書，所改建之房屋將成為違章建物，隨時有被建築管理單位拆除之危險，上訴人曾於86年9月13日函請被上訴人出具地主名義之土地使用同意書，但被上訴人已於89年9月27日發函拒絕，有存證信函影本1件為證（見原審桃簡卷第20頁），是上訴人對被上訴人提起本件訴訟，應認有權利保護之必要。又上訴人係訴請被上訴人出具土地所有權人之土地使用同意書，並非出具被上訴人之同意書，被上訴人以上訴人訴請其出具土地使用同意書欠缺權利保護要件云云，尚有誤會。
二、上訴人主張略以：系爭土地實為被上訴人所有，僅係登記於其會員名義下，且被上訴人會員已將系爭土地管理權信託予被上訴人，系爭土地亦均由被上訴人管理及收取租金。因被上訴人之前將系爭土地不定期出租予上訴人，上訴人並按月繳交新台幣（下同）2萬4960元之租金。於民國86年9月13日上訴人為整修其所有坐落系爭土地上之房屋（下稱系爭房屋），遂函請被上訴人出具土地使用同意書，系爭土地既無土地法第103條規定所列各款情形，被上訴人自負有交付土地名義人出具之使用同意書及同意上訴人建築房屋之義務，至於上訴人有無改建房屋之必要，與被上訴人應否出具同意書無涉。又系爭土地名義上所有權人均為被上訴人之會員，故被上訴人就系爭土地使用同意書實無給付不能之情。再者，桃園縣政府府工建字第0930315984號函僅係說明上訴人就系爭房屋申請合法建築證明無須檢具土地所有權人開立之土地使用同意書，非謂系爭房屋於重建時無須申請建造執照及檢附土地使用同意書。惟被上訴人竟於89年9月27日表示拒絕提供，致上訴人無法申請建築執照俾將系爭房屋加蓋至3樓使用，而損失2樓之使用空間，依上訴人繳納之租金2/3計算，其每月受有1萬6640元之債務不履行損害。爰請求被上訴人交付土地使用同意書，並依債務不履行之法律關係負損害賠償之責等語，求為判決：㈠被上訴人應就系爭土地，給付土地登記名義人出具之使用同意書並同意上訴人建築房屋。㈡被上訴人應自88年9月27日起至上開土地使用同意書出具之日止，按月給付1萬6640元㈢願供擔保請准宣告假執行。
（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人應①給付上訴人系爭土地登記名義人出具之使用同意書並同意上訴人建築房屋；②自88年9月27日起至前開土地使用同意書出具之日止，按月給付上訴人1萬6640元。㈢願供擔保，就前開上訴聲明㈡②部分為假執行。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：系爭土地為被上訴人之會員所有，並非被上訴人所有，被上訴人僅為系爭土地之管理人，其於本院83年度重上更㈠字第103號判決亦僅係以管理人地位請求調整租金。又伊就系爭土地並無出租或處分權，自無從同意上訴人建築房屋，且於未經系爭土地所有權人同意前，請求被上訴人給付前開使用同意書，實屬給付不能。況上訴人於承租系爭土地時本建有1樓磚造房屋，惟其於70年間自行將該屋拆除，非屬因故滅失，嗣並未經被上訴人同意違章建築2層鋼筋混凝土樓房及擴大使用範圍，已違反兩造租賃契約，且前開樓房仍屬堅固，縱使因違建遭主管機關拆除，亦屬可歸責於上訴人之事由，仍非屬因故滅失，均不得請求重建。又系爭土地於出租時雙方真意即係租至房屋不堪使用之時，故上訴人請求被上訴人出具土地使用同意書讓其重建房屋，違背當初租賃意旨，亦屬無理由。再者，被上訴人已依兩造租約將系爭土地交予上訴人建屋使用，並無債務不履行之情，上訴人主張被上訴人須負債務不履行賠償責任，實屬無理。又被上訴人81年訴請調整租金時，上訴人已建有上開2層樓房，嗣租金亦經法院斟酌當地繁榮程度等因素而為調整，並經判決確定，上訴人迄今仍使用同一房屋，其使用價值無因被上訴人表示不同意重建而減少，上訴人以請求損害賠償方式達成實質減付租金之目的，實有不合。縱認上訴人可請求損害賠償，惟其自88年9月27日起即未給付租金，故其損害應未發生。且上訴人以應繳租金金額之2/3計算損害賠償金額，亦無依據等語，資為抗辯。爰答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠本件系爭土地所有權人為被上訴人公會所屬之當然成員，系
爭土地由上訴人向被上訴人承租，屬不定期之基地租用，並按月繳交租金2萬4960元。
㈡上訴人所有系爭房屋坐落於系爭承租之土地上，上訴人於64
年間向訴外人 呂建壹 購買系爭土地上本國式磚造平房，僅有地面層，建物面積共計28.16坪（約93.09平方公尺），上訴人於70年間將房屋拆除改建為2樓違建房屋，上訴人為整建系爭房屋為3層房屋，曾於86年9月13日函請被上訴人出具地主名義之土地使用同意書，但被上訴人已於89年9月27日發函拒絕。
五、茲將對兩造爭點分述得心證理由如下：㈠被上訴人出具土地所有權人之同意書有無實施之權能？查系
爭土地並非被上訴人所有，其所有權人為被上訴人所屬之全體會員，為兩造所不爭執，且有土地謄本附卷可稽（見原審簡字卷第49頁），則有權出具土地使用同意書及同意建築房屋者為系爭土地所有權人，被上訴人既非系爭土地所有權人，無權出具土地使用同意書及同意建築房屋，上訴人訴請被上訴人給付土地登記名義人之使用同意書，在未經系爭土地所有權人同意以前，屬給付不能。況土地所有權人中有死亡者，其繼承尚未辦理繼承登記前無權處分，上訴人請求其同意建築，亦屬給付不能。至上訴人雖又主張被上訴人乃土地實際所有權人而得出具同意書云云。惟按上訴人已自承：系爭土地足認為陳龍湖公會派下員（會員）以祭祀其先祖陳龍湖為目的，將系爭土地之管理權信託予陳龍湖公會，以祭祀其先祖陳龍湖為目的，使系爭土地為公會所管理並收取租金等語（見本院卷第80頁背面辯論意旨狀），則系爭土地所有權人為被上訴人之所屬會員，並非被上訴人，被上訴人僅係代為管理而為收取租金甚明，併此敘明。
㈡被上訴人有無出具土地使用同意書之義務？⒈按租用基地建築房屋契約，係以承租人之特定房屋而使用其
基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。最高法院著有30年渝上字第311號判例、85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號判決意旨可資參照。是租地建屋，所建之房屋滅失後，承租人仍得於原地重建，出租人負有同意重建之義務者，係指定期租賃而言，於期限未屆至前，所建築之房屋滅失時，承租人仍得於原地重建；但若不定期租賃，當事人原預期租賃契約於所建房屋不堪使用時終止，若該房屋不堪使用之前因當事人預期外之事由滅失，例如遭火焚而滅失，因與當事人租賃時之預期不同，固屬因故滅失，由於租用之契約未失其存在，承租人仍得重建，出租人負有同意重建之義務（最高法院51年度台上字第2987號判例意旨參照），至於該房屋因時間之經過致不堪使用之情形，為符當事人訂約時之真意，租賃關係應於房屋不堪使用時消滅。本件為不定期限之租地建屋契約，已如前述，則依上開說明，應認依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至上訴人所有之系爭房屋不堪使用時消滅。
⒉查上訴人所有坐落系爭土地上之房屋係於64年間購自訴外人
呂建壹，於購買時系爭房屋為本國式磚造平房，僅有地面層，建物面積共計28.16坪（約93.09平方公尺）乙節，為上訴人所不爭執，並有買賣所有權移轉契約書影本、房屋買賣契約影本各1件在卷可查（見原審卷第38、39、42、43頁），而上訴人於70年間未經被上訴人之同意，違章加蓋2層鋼筋混凝土樓房，使用面積為130平方公尺，並有本院83年度重上更(一)字第103號調整租金事件確定判決可參（見原審簡字卷第5頁），已有擴大使用系爭土地之情，上訴人亦自承於系爭房屋上增建2樓違建房屋，並因而招致桃園縣政府主管機關欲將違建部分拆除等語（見原審卷第278頁筆錄），則系爭房屋縱然因此遭主管機關拆除違建部分，亦係出於可歸責於上訴人自己之行為所致，而與上開說明所謂「因故」滅失之情不相符合，上訴人復未舉證證明系爭房屋因年久失修而不適於使用有應予重建之事由，則上訴人請求被上訴人出具土地所有權人之同意書於系爭土地上重建房屋，顯屬無據。又司法院院解字第4075號解釋意旨係解釋租地建屋之不定期租賃契約，出租人之終止租約仍須受土地法第103條之限制，仍適用土地法第103條之規定，惟本件被上訴人並未請求終止租約收回基地，而係上訴人請求被上訴人同意重建，顯無援用之餘地，併予敘明。
㈢上訴人得否訴請損害賠償？按所謂租賃契約，依民法第421
條第1項規定係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。查系爭土地之租金額度係兩造間另案本院83年度上更㈠字第103號調整租金事件，由法院斟酌當地繁榮程度，比較附近租金之多寡及承租人使用土地之狀況及價值等因素經判決確定，於該案審理前，上訴人已建有２層鋼筋樓房使用，法院判決時已就系爭土地使用價值和租金多寡為相當之判斷，經本院調卷核閱屬實，迄今上訴人仍使用同一房屋中，其使用狀況既無變化，其使用價值當無減少之可能，顯不會因被上訴人於88年9月27日發函不同意其重建而使上訴人之使用價值減少無法和租金之給付相當而失衡平，上訴人使用系爭土地當不致發生若何損害。從而，被上訴人既已依約將系爭土地交與上訴人建屋使用，要無債務不履行之事實，上訴人自無依債務不履行之關係請求損害賠償之餘地，是上訴人依債務不履行請求損害賠償，洵屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人基於租用基地建築房屋及債務不履行之法律關係，請求被上訴人應就系爭土地給付上訴人土地登記名義人出具之使用同意書並同意上訴人建築房屋；及被上訴人應自88年9月27日起至上開土地使用同意書出具之日止，按月給付上訴人1萬6640元，均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，經核與判決結果無何影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年7月25日
民事第七庭審判長法官鄭三源
法官周美月法官黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年7月26日
書記官倪淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。