裁判字號：臺灣臺中地方法院108年簡上字第68號民事判決
裁判日期：民國108年12月27日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決108年度簡上字第68號上訴人即附帶被上訴人盛安不動產開發有限公司法定代理人 賴宥彤 訴訟代理人 賴銘耀 律師被上訴人即附帶上訴人 賴建杉 訴訟代理人 林傳智 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年12月20日本院臺中簡易庭107年度中簡字第3363號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國108年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分暨訴訟費用之裁判與依職權假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請，均駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審法院發回或發交後，不得為之。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1、2項分別定有明文。上開規定，依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易程序之上訴程序準用之。本件原審係判決上訴人一部勝訴、一部敗訴，被上訴人於民國（下同）107年12月26日收受原審判決正本，就敗訴部分雖未於法定期間內提起上訴，惟嗣後於108年4月3日即第二審言詞辯論終結前具狀提起附帶上訴，依上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）方面：㈠被上訴人起訴主張：被上訴人於106年7月間委託上訴人經營
之「永春不動產太平致富加盟店」銷售坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段1583建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號，下稱系爭房地）。銷售當時，被上訴人向上訴人公司店長 徐瑞麒 表示；我不給付仲介費，徐瑞麒表示同意，仲介費僅向買方索取，兩造並未簽署「委託銷售契約書」。系爭房地於106年7月28日以新臺幣（下同）1060萬元出售與訴外人 吳可欣 ，詎上訴人於106年10月5日在「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書(賣方)」上列載「仲介服務費」21萬元，並從價金1060萬元中扣除等情（見臺灣臺中地方檢察署106年度他字第8132號詐欺卷第5頁），被上訴人向上訴人表示此部分與徐瑞麒先前承諾不同而不同意，然為先行獲得其餘價金691萬7819元（即扣除稅款、貸款金額等項）之撥款，遂勉為簽署之，並向上訴人言明將來以訴訟方式請求被告返還，爰依民法第179條規定，請求上訴人應給付被上訴人21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被上訴人於本院補稱：
⒈兩造並無約定上訴人仲介本件買賣，被上訴人應支付仲介服務報酬：
①106年7月28日被上訴人將系爭房地以1060萬元出售與訴
外人吳可欣，並簽訂不動產買賣契約書（見上證1），嗣後徐瑞麒向被上訴人表示仲介服務費21萬元由買方負擔，誘騙被上訴人簽署「服務費確認單」（見上證2），此有被上訴人於106年11月2日於偵查中所為之陳述可佐（見上開他字卷第12頁）。
②又前開服務費確認單，涉及仲介服務報酬之約定，自有
不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之適用。是徐瑞麒於106年7月28日買賣成交當日誘騙被上訴人簽署「服務費確認單」，未事先給予被上訴人審閱契約期間，則該條款自不構成契約內容。
③被上訴人為確認是否不用付仲介費，遂於106年8月7日
請徐瑞麒至被上訴人經營之紅茶冰店內確認此事。當日，徐瑞麒確實有向被上訴人確認不用付仲介費，益證上訴人事後向被上訴人收受21萬元仲介費，確屬無法律上原因。
④上訴人於106年10月5日竟然在「不動產買賣價金履約保
證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）」上列載「仲介服務費」21萬元，並從買賣價金1060萬元中扣除，被上訴人向上訴人表示此部分與徐瑞麒先前承諾不同而不同意，然為先行獲得其餘買賣價金691萬7819元（即扣除稅款、貸款金額等項）之撥款，遂勉為簽署之，當時被上訴人有向上訴人言明將來以訴訟方式請求上訴人返還。上訴人遂自行從「不動產買賣價金履約保證專戶」收取「仲介服務費」21萬元，並開立21萬元服務費統一發票一紙交付被上訴人。106年10月12日被上訴人即至臺灣臺中地方檢察署按鈴申告徐瑞麒詐欺並於偵詢中陳述：「本來徐瑞麒說服務費買方要付款，跟我無關。」等語，益證被上訴人上開所述屬實。
⑤綜上，兩造並無約定由上訴人仲介本件買賣後，被上訴
人應支付仲介服務報酬乙事，是上訴人請求仲介費21萬元，應無理由。
⒉承上所述，被上訴人於106年7月間委託銷售當時，即有向
上訴人公司店長徐瑞麒表示不給付仲介費，徐瑞麒也有表示同意，仲介費僅向買方索取。徐瑞麒於106年8月7日也有親口向被上訴人確認真的不用付仲介費。是以，兩造確實約定被上訴人無須給付仲介費。詎上訴人公司明知其無法律上原因竟自行從「不動產買賣價金履約保證專戶」收取系爭仲介服務費21萬元，致使被上訴人受有同額之損害。又系爭服務費確認單，違反不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項前揭關於契約審閱期間之規定、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第四點規定，應屬無效，業如前述。是以，上訴人收取系爭仲介服務費21萬元為無法律上原因，致使被上訴人受有同額之損害，被上訴人依民法第179條不當得利規定，請求上訴人將其所受領不當得利21萬元返還，自有理由。退言之，如鈞院認為兩造間約定仲介服務報酬為10萬元，則上訴人從買賣價金1060萬元中扣除21萬元，即受有溢扣11萬元之不當得利，被上訴人依民法第179條不當得利規定，請求上訴人返還11萬元，亦有理由。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）方面：㈠於原審抗辯：我們是按照正當程序依法收取仲介服務費用等語置辯，請求駁回被上訴人之訴。
㈡於本院補稱：
⒈上訴人公司所經營「永春不動產太平致富加盟店」係以仲
介不動產買賣，收取報酬為業務，被上訴人所有系爭房地，係委託上訴人仲介出售，並於106年7月28日以1060萬元之價格出售予訴外人吳可欣，此為兩造所不爭執。又系爭不動產簽訂買賣契約時，被上訴人已同意支付21萬元仲介費予上訴人，並有簽立永春不動產服務確認單予上訴人公司，嗣經被上訴人委託辦理本件不動產買賣價金履約保證之僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司），自買賣價金中撥付21萬元予上訴人結案，亦有僑馥公司不動產買賣價金履約保證申辦單（見上證3）足憑。上訴人係依兩造之約定，收受21萬元仲介費用，並無溢收或超收之情形，委無不當得利可言，是被上訴人依民法第179條之不當得利規定，請求上訴人返還其所交付之21萬元，顯無理由。
⒉原審判決固援引被上訴人與上訴人公司店長徐瑞麒於106
年8月7日對話錄音內容為其判決之基礎，惟綜觀上開對話通篇內容，無非係被上訴人事後向徐瑞麒爭執上訴人公司不應向其收取仲介費，而徐瑞麒向其解釋仲介公司不可能不收取仲介費，本件仲介費就是21萬元等情。然原審判決僅截取被上訴人與訴外人徐瑞麒部分語意不完整之對話內容，致失當事人之真意，竟誤以兩造間約定被上訴人實拿價金1050萬元，而為上訴人不利之判決，其認事用法，實值商榷。況且，兩造於本件訴訟中從未主張或抗辯本件仲介費用為10萬元，原審任意截取上開語意不明之對話，逕為認定，顯違背舉證責任分配法則。被上訴人固援引其於106年8月7日與上訴人公司店長徐瑞麒間部分對話內容，辯稱：徐瑞麒有將「服務確認單」撤銷，上訴人收受21萬元仲介費確實無法律上原因云云。惟由上開對話完整內容觀之，可見上訴人明知其約定實拿買賣價金為1034萬元，而上訴人公司店長徐瑞麒則向其說明，本件買賣成交價1060萬元，扣掉被上訴人上開實拿金額，尚有26萬元，其中即包含上訴人之仲介服務費21萬元在內，並無被上訴人所指撤銷服務確認單或不收取仲介費之情事。被上訴人僅截取部分語意不完整之對話內容即遽為主張，顯無足採。況上訴人於收受本件仲介費21萬元後，均按規定開立統一發票交被上訴人收執，倘若兩造間約定本件無庸收取仲介費，則上訴人豈有開立發票予被上訴人之可能，益證被上訴人所指不須支付仲介費云云，並非事實。至於，被上訴人前曾向臺灣臺中地方檢察署告訴上訴人公司店長徐瑞麒向被上訴人收取本件仲介服務費21萬元，涉犯刑法詐欺罪嫌等情，業經臺灣臺中地方檢察署檢察官以106年度偵字第00000號為不起訴處分，及臺灣高等法院臺中分院檢察署駁回再議處分確定在案。且依上開不起訴處分書之認定，益證被上訴人主張上訴人仲介系爭房屋買賣，並未約定仲介報酬乙事，與事實不符。況按被上訴人在上開詐欺案件檢方於106年11月2日偵訊時之陳述，足知被上訴人係在同意支付上訴人本件仲介服務費21萬元，並簽立服務確認單後，又於事後反悔，才另約上訴人公司店長徐瑞麒於108年8月7日到其家中協商，因而錄下上開對話錄音，被上訴人坦承當時其希望減少仲介服務費，但徐瑞麒不同意，此為上開對話錄音通篇對話內容之結論。被上訴人提出上開對話錄音，自無從證明本件上訴人不得收取仲介服務費。綜上所述，原審判決不無違誤。
三、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人部分勝訴之判決，即上訴人應帶給付被上訴人11萬元，及自107年9月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，復依職權准為假執行，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分則不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。被上訴人另就其敗訴部分不服，提起附帶上訴，其附帶上訴聲明為：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人10萬元，及自107年9月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。附帶被上訴人之答辯聲明為：附帶上訴駁回。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上
同段建號1583號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋，下稱系爭房地），委託上訴人仲介出售，於106年7月28日以總價1060萬元之價格，出賣予訴外人吳可欣，惟兩造間並未簽署「委託銷售契約書」之書面。
㈡被上訴人於106年7月28日簽立永春不動產服務費確認單，記
載應付總服務費21萬元。（見上證2）㈢被上訴人委託辦理本件不動產買賣價金履約保證之僑馥建
築經理股份有限公司，自買賣價金中撥付21萬元予上訴人。（見上證3所示不動產買賣價金履約保證申辦單）㈣上訴人有開立收取服務費21萬元之統一發票予被上訴人。（
見原審卷第28頁）
五、兩造爭執之事項：㈠兩造有無約定上訴人仲介系爭房地之買賣，被上訴人應支付
仲介服務報酬？如有約定，報酬為何？㈡被上訴人依民法第179條不當得利之規定，請求上訴人返還
21萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。且居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第153條第1項、第565條及第568條第1項分別定有明文。又仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。不動產經紀業管理條例第4條第5款亦有明定。查上訴人公司所營之營業項目有不動產仲介經紀業、不動產買賣業等情，上訴人公司最新變更登記事項卡在卷可稽（見原審卷第41頁），且其所經營「永春不動產太平致富加盟店」係以仲介不動產買賣，並收取報酬為業務，而被上訴人所有之系爭房地，委託上訴人仲介出售，並於106年7月28日以總價1060萬元之價格，出售予訴外人吳可欣等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有系爭不動產買賣契約書影本1份（見上證1）在卷可憑，堪信為真實。再者，系爭不動產買賣契約簽訂時，被上訴人已同意支付21萬元仲介費予上訴人，並於同日簽立永春不動產服務確認單1紙（見上證2）予上訴人公司，嗣經被上訴人委託辦理系爭不動產買賣價金履約保證之僑馥公司，亦自系爭不動產買賣價金中撥付21萬元予上訴人結案，兩造並於106年10月5日在系爭不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）上簽名、用印，上訴人旋於同日開立收取服務費21萬元之統一發票予被上訴人等情，此有僑馥公司不動產買賣價金履約保證申辦單影本（見上證3）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書【賣方】（見臺中地方檢察署106年度他字第8132號卷第5頁）及統一發票（見原審卷第28頁）各1紙附卷足憑。足徵兩造間縱未簽署「委託銷售契約書」之書面，然依前開規定及說明，兩造間確有不動產買賣之居間契約成立，且居間契約為有償契約，是上訴人主張依兩造之約定，收受21萬元之服務費，洵屬有據，應堪採信。
㈡被上訴人主張其委託上訴人公司銷售系爭房地時，即向上訴
人公司太平店店長 徐瑞麟 表示不給付仲介費，徐瑞麟亦表示同意，且仲介費僅向買方索取，至於被上訴人於106年7月28日會在「服務費確認單」上簽署，係因徐瑞麟誘騙所致，且被上訴人於106年8月7日請徐瑞麟至被上訴人所經營之紅茶冰店內來確認仲介費一事，當日，徐瑞麟確實有向被上訴人確認不用付仲介費云云，並提出106年8月7日錄影光碟及錄音譯文（見原審卷第10～27頁），惟此為上訴人所否認，復查，106年8月7日被上訴人與徐瑞麟間之對話內容【A:為被上訴人，B:為徐瑞麟】：「A:我之前就有跟你說，我沒有要1050，對不對，因為你是說那個買方就是1060，包含他的仲介費，才把價格壓下來，…。B:…對。」、「A:阿我怎麼要付服務費？B:阿你賣房子怎麼可能沒服務費，…」、「B:你不要一直說1050啦，…因為1034你就知道你要實拿阿，阿我問你剩下的錢跑去哪？A:嘿阿，那剩下的錢跑去哪呢？B:剩下的錢當然也是你要…我們的服務費阿。」、「A:1060拿為什麼我拿1034？B:阿我們就是說1034你實拿，哦你這樣…你再說下去真的就是…我們坦白講這已經是在番了啦。A:沒有，不是番，你沒跟我說清楚，你跟我說一下出這招…B:這個…這個邏輯，數字啦湊起來，邏輯湊起來大家都知道阿，這…你說那些都多說的，當然就是錢裡面，你要實拿1034這邊的錢一定是含裡面仲介費嘛。」、「B:阿你有跟人家說你要實拿1034嗎？A:有，但是…B:阿他沒問你說阿那些剩下的錢呢？A:他也跟我說阿，阿這裡面就是仲介費嘛。」等語（見原審卷第10～27頁），且綜觀該對話全文內容，皆係被上訴人於簽署上開「服務費確認單」後向徐瑞麟爭執仲介費之收取，而徐瑞麟儘量向被上訴人解釋上訴人公司不可能不收取仲介費，且系爭仲介費確為21萬元屬實，被上訴人主張徐瑞麟同意不收取仲介費及其施用詐騙手段云云，均乏證據，並有臺灣臺中地方檢察署檢察官106年度偵字第33413號不起訴處分書及臺灣高等法院臺中分院檢察署107年度上聲議字第739號再議駁回處分書各1份在卷可稽，是被上訴人前開主張，洵屬無據，不足採信。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條固有明定。惟民法179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在，從而因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。最高法院89年台上字第288號裁判要旨可資參照。查上訴人係依據兩造間居間契約之約定，自系爭房地買受人所交付之買賣價金中扣除21萬元，作為兩造間約定之仲介費用，是上訴人收取系爭21萬元係具有法律上之原因，且系爭不動產買賣契約第12條：特別約定第3款明定：「除甲（指買方）乙（指賣方，即被上訴人）雙方與經紀業有書面禁止之約定外，即同意僑馥建經得於本約簽訂後，依乙方與經紀業間之委託銷售契約等相關文件，將乙方應給付之仲介服務報酬自專戶內撥付予經紀業。」等語，從而上訴人因給付而受有利益，既有法律上之原因，即不生不當得利問題。再者，按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1個半月之租金。查本件上訴人係收取21萬元服務費用，亦未逾實際成交價金2%，核與上開規定相符，自無過當之處，併此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依據民法第179條規定，請求上訴人返還不當得利，難謂有據，應予駁回。原審判命上訴人應給付11萬元及自107年9月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即有未合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄改判，其餘請求原審為被上訴人敗訴判決，其所持理由雖與本院理由不同，但結論仍無不合，至於附帶上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，上訴人之上訴有理由，被上訴人之附帶上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國108年12月27日
民事第六庭審判長法官陳學德
法官謝慧敏法官夏一峯上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴中華民國108年12月27日
書記官陳建分