臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中訴字第6號
原 告 林泉妹
被 告 竇維誠
被 告 賴燕霞
被 告 王怡蓁
被 告 林卿慧
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國100年11月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按民事訴訟法第435條第1項規定：「因訴之變更、追加或提
起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項
之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁
定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」本件原告原
訴請分割兩造共有之臺中市○區○○段1322建號建物，嗣後
追加分割兩造共有之該建物所坐落臺中市○區○○段415地
號土地。原告為訴之追加後，本件訴訟標的價額已超過新臺
幣50萬元，且兩造並未合意繼續適用簡易程序，爰依上開規
定，改用通常訴訟程序審理。
貳、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠坐落臺中市○區○○段○○○○號土地上之同段1322建號建
物即門牌號碼臺中市○○路○○○巷○號地下1樓（以下稱系
爭建物），登記主要用途商業用（使用執照79中工建使字
第1799號記載為儲藏室），分別登記為原告林泉妹（權利
範圍425/1000）、被告竇維誠（權利範圍165/1000）、被
告賴燕霞（權利範圍80/1000）、被告王怡蓁（權利範圍
165/1000）、被告林卿慧（權利範圍165/1000）分別共有
。兩造就該建物既無不可分割之協議，亦無因物之使用目
的而不能分割之情事，屢經協商，均因兩造意見不同，而
無法達成分割共有物之協議。基於系爭建物能整體利用之
考量，原告主張分割方法採原物分割，應分割如附圖所示
，即如附圖所示a部分面積34.52平方公尺、a1-1部分面積
20.47平方公尺、b1部分面積16.93平方公尺、h1-6部分面
積1.18平方公尺、h2-2部分面積0.78平方公尺分歸原告所
有；如附圖所示b2部分面積15.28平方公尺、a1-2部分面
積13.26平方公尺、h1-5部分面積1.06平方公尺、h2-1部
分面積1平方公尺分歸被告竇維誠所有；如附圖所示e部分
面積8.95平方公尺、h1-3部分面積5.46平方公尺、h3-1部
分面積0.1平方公尺分歸被告林卿慧所有；如附圖所示d部
分面積12.39平方公尺尺、h1-2部分面積3.56平方公尺分
歸被告王怡蓁所有；如附圖所示c部分面積16.73平方公尺
、h1-1部分面積1.8平方公尺分歸被告賴燕霞所有；如附
圖所示f部分梯間（含樓梯、電梯）面積18.46平方公尺、
h1-7部分面積0.92平方公尺、h2-3部分面積0.5平方公尺
、g部分平台面積3.44平方公尺、h1-4部分面積4.32平方
公尺、h3-2部分平台面積1.27平方公尺由兩造按附表一所
示兩造之應有部分比例保持共有，兩造有不能按其應有部
分受分配者，以金錢相互補償；至於兩造共有之同段415
地號土地（以下稱415地號土地），則由兩造按附表三所
示兩造之應有部分比例保持共有。如認原告上開分割方案
不可採，則兩造共有之上開建物應予變賣分割，且上開建
物之基地即兩造共有之415地號土地關於兩造之應有部分
應變更為附表二之變賣後應有部分欄所載之應有部分（即
兩造各應移轉應有部分36分之1與上開建物一併變賣），
所得價金按附表一所示兩造之應有部分比例分配。
㈡系爭建物雖位於兩造各自所有之區分所有建築物內，但依
其位置並非附屬於兩造各自之區分所有權（專有部分）即
主建物而成為共同使用部分，且被告於另案原告訴請被告
竇維誠返還停車位事件中主張系爭建物乃作為各自車庫使
用，並無任何分管契約存在（參鈞院98年度中簡字第2498
號民事判決），故系爭建物既然無物之使用目的不能分割
，且亦無任何分管契約存在，原告自得訴請分割該共有建
物。
㈢如認原告上開分割方案不可採，則兩造共有之系爭建物應
予以變價分割。系爭建物之基地即415地號土地為兩造及
訴外人 周文松 所共有，應有部分各1/6，為使將來系爭建
物變賣後之取得人能享有其基地所有權之應有部分，故兩
造等5人各應移轉上開土地應有部分比例之36分之1與上開
建物一併變賣（即系爭土地兩造原應有部分各1/6變更為
附表二之變賣後應有部分欄所載之應有部分），所得價金
按兩造之應有部分比例分配。
㈣415地號土地上之系爭建物雖登記共有狀態，卻非該大樓
共同使用部分（公設），自無公寓大廈管理條第7條之適
用。依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得
與其所屬建物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上
權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，本案如採變賣分
割之方式連同基地應有部分一併移轉，即可符合上開法規
規定。
㈤系爭建物a1部分在建物測量圖上面是鏤空，目前實際上a1
部分一樓以上被告均有其專有部分之使用面積，因此就實
際上原告所使用之面積仍有不公平之處。兩造無任何明示
或默示之分管契約，此爭點亦在前案訴訟判決確認之；原
告向合作金庫承買之公告中，未記載無停車位，合庫承辦
人於前案作證時亦說明有停車位。系爭建物地下1層建築
執照登記用途為防空避難室、儲藏室，實際上變更為儲藏
室，無防空避難室，否認兩造就系爭建物有約定停車位使
用，且防空避難室必須法定，不能由當事人約定。
㈥並聲明：⒈兩造共同坐落415地號土地上之系爭建物，應
分割如附圖所示，即如附圖所示a部分面積34.52平方公尺
、a1-1部分面積20.47平方公尺、b1部分面積16.93平方公
尺、h1-6部分面積1.18平方公尺、h2-2部分面積0.78平方
公尺分歸原告所有；如附圖所示b2部分面積15.28平方公
尺、a1-2部分面積13.26平方公尺、h1-5部分面積1.06平
方公尺、h2-1部分面積1平方公尺分歸被告竇維誠所有；
如附圖所示e部分面積8.95平方公尺、h1-3部分面積5.46
平方公尺、h3-1部分面積0.1平方公尺分歸被告林卿慧所
有；如附圖所示d部分面積12.39平方公尺尺、h1-2部分面
積3.56平方公尺分歸被告王怡蓁所有；如附圖所示c部分
面積16.73平方公尺、h1-1部分面積1.8平方公尺分歸被告
賴燕霞所有；如附圖所示f部分梯間（含樓梯、電梯）面
積18.46平方公尺、h1-7部分面積0.92平方公尺、h2-3部
分面積0.5平方公尺、g部分平台面積3.44平方公尺、h1-4
部分面積4.32平方公尺、h3-2部分平台面積1.27平方公尺
由兩造按附表一所示兩造之應有部分比例保持共有，兩造
有不能按其應有部分受分配者以金錢相互補償；至於兩造
共有之415地號土地則由兩造按附表三所示兩造之應有部
分比例保持共有。如認原告上開分割方案不可採，則兩造
共有之上開建物應予變賣分割，且上開建物之基地即兩造
共有之415地號土地關於兩造之應有部分應變更為附表二
之變賣後應有部分欄所載之應有部分（即兩造各應移轉應
有部分36分之1與上開建物一併變賣），所得價金按附表
一所示兩造之應有部分比例分配。⒉訴訟費用由被告負擔
。
被告抗辯：
㈠系爭415地號土地與其上建物興建於民國80年間，本案之
建商蓋好房屋與系爭停車位即建號1322號（如原告起訴書
附圖之地下室A1+B、C、D、E之停車位分別劃分四部分；
註：A1+B只屬同一封閉式停車停車庫空間）後分別出售予
被告4人，而原告與其前手並未買受上開4個停車位之一，
倘原告主張有何權利，原告應提出自己與前手之原始買賣
契約書，並提出前手與其他被告有共有人之分管契約書，
以實其說，而非泛稱其與被告竇維誠係A1+B區停車位之共
有使用人，否則又為何不是與其他被告之車位（如C、D、
E）共有使用？也不主張在C、D、E區本身內部再劃分C+c1
、D+d1、E+e1而與其他被告使用？卻僅針對被告竇維誠之
停車位（A1+B區）請求分割為A1、B兩部分，由原告使用
A1，造成單一車庫「A1-B」空間，從中分割後，日後不論
是誰？有無隔間使用？雙方均無法同時將車開進開出，也
無法打開車門，此不僅違反當初建商與歷年其他購買人之
分管協議外，亦屬典型之損人不利己之主張，自不足採。
㈡原告無A1或B車位之所有權，卻於97年11月間法拍後，私
自未經全體共有人之分管協議，竟在被告竇維誠之完整停
車位上（即起訴狀之附圖A+B1），從中畫一條線，硬是區
隔A1與B兩個停車位，再自居為A1車位之所有人或管理人
，顯然違反80年間建商已將地下停車位分別劃分4部分後
，由原告與被告共5人就特定地點與特定人之分管協議。
亦即原告之前手即建設公司，因已居1樓，其自與其相連
之其他A區域一併擁有使用而達1000分之425之持分，故不
含停車位，且當初建商再出賣樓上4戶與原告之1樓時，即
是如此規劃，讓其他被告4人分別買受該4個停車位而賣高
價金，建商自己之保留戶，即原告目前法拍取得之現狀。
㈢系爭建物（即地下一層）用途欄登記防空避難室、儲藏室
，儲藏室也可當作防空避難室，共有人（含建商）將儲藏
室約定分管為停車位，雖違反行政規定，但仍有民事間分
管契約之適用。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊願
供擔保，請准宣告免予假執行。
參、本件經整理爭點結果如下（參見本院100年4月20日言詞辯論
筆錄）：
不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
㈠門牌號碼臺中市○區○○路○○○巷○號地下1樓建物（建號
○○區○○段○○○○號）為兩造共有，應有部分如建物登記
謄本所示。
㈡上開建物目前占有使用之狀況，如臺中市中正地政事務所
99年8月12日複丈成果圖所示及本院勘驗筆錄所載，上開
建物搭蓋有未經保存登記之建物，其現況亦如前開成果圖
所示，各該未經保存登記之建物業因附合成為上開建物之
一部分。
㈢上開建物坐落之基地為臺中市○區○○路段○○○號土地，
共有人除兩造外，尚有訴外人周文松，應有部分如土地登
記謄本所示。
爭執之事項：
㈠兩造共有之前開建物得否分割？
㈡前開建物如可分割，分割方法為何？
肆、得心證之理由：
兩造共有之前開建物得否分割？說明如下：
㈠按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定
外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割
或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」準此可知，共
有物如因使用目的不能分割，各共有人即不得請求分割共
有物。又民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割
，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺
，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、
區分所有建築物之共同部分、共有之契據等，最高法院85
年度台上字第966號裁判要旨可資參照。
㈡兩造共有之系爭建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○巷○
號地下1樓，其所在之臺中市○區○○路○○○巷○號大樓，
係於79年10月間建造完成之地上5層、地下2層之集合住宅
大樓，地上5層部分之用途為集合住宅（現為兩造等5人各
別所有）；地下室1層即兩造共有之系爭建物，其用途為
儲藏室（原為防空避難室，嗣變更為儲藏室）；地下室2
層為店舖，此有本院調取之該棟大樓之建造執照及使用執
照案卷可參。而由系爭建物係登記為兩造共有，及現況亦
由兩造作為停車場及儲藏空間使用之情形觀之，該地下室
1層顯然係供作地上5層之區分所有權人作為儲藏空間使用
。質言之，臺中市○區○○路○○○巷○號大樓於興建之初，
各原始起造人（1樓為訴外人 何芳琴 、2樓為訴外人 楊金英
、3樓為訴外人 霍如海 、4樓為訴外人 王靜雲 、5樓為訴外
人 石建東 、地下室2樓為訴外人周文松，參見該大樓之使
用執照名冊）即合意將地下室1層（即系爭建物）作為1至
5樓之儲藏空間使用；且1至5樓之區分所有權人出賣其所
有樓層之建物時，亦須一併出賣該地下室1層之應有部分
，否則即有違該地下室1層作為1至5樓之儲藏空間使用之
設計目的。
㈢系爭建物雖有獨立之建號，惟其係供作該大樓1至5樓之儲
藏室空間使用，性質上即屬該棟大樓之共用部分；又參以
建築法第101條之1第1項前段規定：「建築物依規定應附
建防空避難設備或停車空間」，及系爭建物現況是作為儲
藏空間及停車空間之實際使用情形，亦應理解為其屬該大
樓1至5樓區分所有建物之共用部分。而區分所有建築物之
共同部分，即屬民法第823條第1項所謂因物之使用目的不
能分割之情形，此有前揭最高法院裁判要旨可參。從而兩
造共有之前開建物，應不得為分割；另原告主張該建物坐
落之基地即415地號土地應與建物一併分割部分，自屬失
所依據，因而亦不得為分割。
兩造共有之前開建物，既然不得為分割，即包含不得為原物
分割或以變賣方式為分割；況且，以變賣方式為分割之結果
，系爭建物勢將歸於一人所有，如此，則未能取得該建物所
有權之共有人（即系爭大樓1至5樓之區分所有權人），即無
儲藏空間可資利用，有違系爭大樓興建當時之空間規劃。準
此，原告主張兩造共有之系爭建物如為變賣分割時，該建物
坐落之基地即兩造共有之415地號土地應一併變賣，並就兩
造之應有部分變更為附表二之變賣後應有部分欄所載之應有
部分，所得價金按附表一所示兩造之應有部分比例分配云云
，自無可採。
綜上所述，兩造共有之系爭建物因其使用目的不能分割，原
告訴請裁判分割，及追加分割系爭建物坐落之基地即兩造共
有之415地號土地，於法未合；又原告追加於系爭建物為變
賣分割時，該415地號土地亦應一併變賣分割，於法亦屬無
據。從而原告本件分割共有物之訴，係無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用，應由敗訴之原告
負擔。
中華民國100年11月28日
臺灣臺中地方法院民事庭
法官游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國100年11月28日
書記官
┌─────────────────────────┐
│附表一│
├───┬────┬──────────┬─────┤
│編號│共有人│應有部分（權利範圍）│備註│
├───┼────┼──────────┼─────┤
│01│林泉妹│425/1000│分別共有│
├───┼────┼──────────┼─────┤
│02│竇維誠│165/1000│分別共有│
├───┼────┼──────────┼─────┤
│03│賴燕霞│80/1000│分別共有│
├───┼────┼──────────┼─────┤
│04│王怡蓁│165/1000│分別共有│
├───┼────┼──────────┼─────┤
│05│林卿慧│165/1000│分別共有│
└───┴────┴──────────┴─────┘
┌────────────────────────────┐
│附表二│
├───┬────┬─────┬───────┬─────┤
│編號│共有人│應有部分│變更後應有部分│備註│
││││││
├───┼────┼─────┼───────┼─────┤
│01│林泉妹│6分之1│36分之5│分別共有│
├───┼────┼─────┼───────┼─────┤
│02│竇維誠│6分之1│36分之5│分別共有│
├───┼────┼─────┼───────┼─────┤
│03│賴燕霞│6分之1│36分之5│分別共有│
├───┼────┼─────┼───────┼─────┤
│04│王怡蓁│6分之1│36分之5│分別共有│
├───┼────┼─────┼───────┼─────┤
│05│林卿慧│6分之1│36分之5│分別共有│
└───┴────┴─────┴───────┴─────┘
┌───────────────────┐
│附表三│
├───┬────┬────┬─────┤
│編號│共有人│應有部分│備註│
├───┼────┼────┼─────┤
│01│林泉妹│6分之1│分別共有│
├───┼────┼────┼─────┤
│02│竇維誠│6分之1│分別共有│
├───┼────┼────┼─────┤
│03│賴燕霞│6分之1│分別共有│
├───┼────┼────┼─────┤
│04│王怡蓁│6分之1│分別共有│
├───┼────┼────┼─────┤
│05│林卿慧│6分之1│分別共有│
└───┴────┴────┴─────┘