臺灣高雄地方法院民事判決 97年度鳳簡字第1716號
原 告 盛鴻不動產股份有限公司
代 表 人 己○○
訴訟代理人 丙○○
戊○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 張蓉成 律師
上列當事人間給付服務報酬費事件，經本院於民國97年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬肆仟元及自民國九十七年十一月
五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行；但被告以新台幣參拾貳萬捌仟元預供擔保
後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）97年6月7日與原告簽訂委
託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售門牌號碼高
雄縣○○鄉○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），委託期
限自97年6月7日起至97年6月25日止，委託售價調整為新
臺幣（下同）540萬元，並約定如被告於委託期間屆滿後3
個月內，與原告曾 仲介 之客戶成立買賣系爭房屋之契約者，
視為原告已完成仲介之義務，被告應給付原告按委託銷售總
價6%計算之報酬。原告於委託期間內曾仲介第三人丁○○予
被告，該第三人並願以500萬元購買系爭房屋，詎被告藉詞
拖延不予回應，迄期限屆滿後，竟於97年7月4日逕將系爭
房屋出賣予該第三人。該第三人既為原告曾經仲介之客戶，
且被告與該第三人成立買賣契約之時尚在兩造委託期間屆滿
後3個月內，依上開約定，被告應給付原告服務報酬
324,000元（540萬×6%＝324,000）。爰依前揭契約約定
提起本訴並聲明判決：㈠被告應給付原告324,000元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告固於委託期間內仲介第三人丁○○予被告，
惟原告稱第三人僅願以470萬元之價格買受系爭房屋，因低
於系爭契約約定之委託售價，故未成立，系爭契約已於期限
屆滿後終止。嗣被告再透過與原告同一加盟體系之五福店與
第三人丁○○合意以500萬元成立買賣契約，並非逕與原告
已提供仲介之客戶成立買賣契約，且被告已有給付五福店服
務報酬35,000元等語置辯；並聲明判決駁回原告之訴、訴訟
費用由原告負擔、願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執為本院判決基礎事實：
㈠被告於97年6月7日與原告簽訂委託銷售契約書，委託原告
銷售系爭房屋，委託期限自97年6月7日起至97年6月25日
止，委託售價調整後為540萬元，並約定如被告於委託期間
屆滿後3個月內，與原告曾仲介之客戶成立買賣系爭房屋之
契約者，視為原告已完成仲介之義務，被告應給付原告按委
託銷售總價6%計算之報酬。
㈡原告於委託期間內曾仲介第三人丁○○予被告。
㈢被告於97年7月4日將系爭房屋出賣予第三人丁○○。
四、本院得心證之理由
㈠原告前揭主張業據提出與其陳述相符之專任委託銷售契約書
、內容變更同意書、客戶帶看資料表、系爭房屋土地之地籍
登記資料為證（見本院卷第5頁至第30頁），是以系爭委託
銷售期間於97年6月25日屆至，被告嗣於97年7月4日與曾
經原告帶看系爭房屋之丁○○、乙○○夫婦成立買賣契約之
客觀事實，應已符合前揭專任委託銷售契約書第11條「受託
人（即本件原告）如有㈤受託人已提供委託人（即本件被告
）曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月
內，逕與該客戶成交之情形者，視為受託人已完成仲介之義
務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之
服務報酬，並應全額一次付予受託人」之約定，被告仍辯稱
係經他店仲介始與丁○○、乙○○夫婦成立買賣契約，爰審
酌兩造間系爭委託銷售契約前揭約定之目的在於避免委託人
利用受託人之努力而私下與仲介客戶成交以規避應給付委託
人之服務報酬所為具懲罰性之賠償總額預定性質，是該條所
定銷售總價百分之六較第5條以實際成交價之百分之四為服
務報酬為高之目的性存在，且無違反強制或禁止規定，亦無
與公序良俗相違，既經兩造合意約定，自應予遵守。惟被告
仍辯稱其係經他店仲介始成立買賣契約，係屬其客觀行為未
違反前揭違約約定之目的性辯詞，本院自應就此審酌是否可
採。
㈡①經證人即被告與第三人丁○○、乙○○夫婦就系爭房屋成
立買賣契約之仲介人庚○○到庭具結證稱：「（問：什麼時
候受被告委託銷售房屋？）96年10月27日經朋友介紹認識被
告，經被告簽約委託賣房子，第一次簽約三個月，第一次簽
約之後沒有成交，後來被告一直委託我賣房子，沒有換約。
報酬是底價570萬元的百分之四。之間沒有把房子賣出去，
被告就說有一個仲介要賣他的房子，好像是97年6月份的時
候，我就終止契約讓被告另外找人賣。97年6月30日說沒有
成交，要我再繼續幫被告賣房子，這次就有簽約。續約是二
個月，當初底價是520萬元，報酬當時是底價的百分之三。
後來被告跟我說有一個買方要買，對方的價格是500萬元，
與520萬元差20萬元，因為被告說銀行還有欠款。服務費就
只收3萬5千元。（問：被告說有人要買，是誰告訴你的？
）是被告的叔叔 朱明三 告訴我的，就是介紹我認識被告的人
。（問：你是否知道被告剛剛才和建工店解除契約，還未超
過三個月？）我不知道。（問：你是否有告知被告，這房子
不能私下買賣，要由你出面？）沒有。（問：證人與買主簽
約之前，是否有與買主聯繫過？）沒有。都是朱明三與我聯
絡的，我只有到簽約時才看到買主。（問：3萬5千元距離
500萬元的百分之三相差很多？）這房子從被告委託我賣，
我大概貼了六千個板子，但是因為我與朱明三為好朋友，所
以就意思意思收3萬5千元。3萬5千元我是交給公司。這
3萬5千元是被告交給我的。」等語（見本院卷第58頁至第
60頁），足見證人庚○○第一次受被告委託銷售系爭房屋期
間均未售出，係被告轉委託原告銷售後期間屆滿，再次委託
庚○○銷售系爭房屋並告知有買方欲買受系爭房屋，且證人
係自簽定買賣契約時始見得買方即乙○○夫婦，且證人庚○
○所收受之服務報酬3萬5千元顯與所約定之500萬元之百
分之3有段差距，足見證人庚○○先前銷售系爭房屋之努力
並未導致乙○○夫婦與被告成立買賣契約，且乙○○夫婦亦
係被告向仲介之證人庚○○提及，換言之，證人庚○○就系
爭房屋之成交並無任何促成效力，雖其領得3萬5千元之服
務報酬，然尚難以此即謂被告毫無利用原告先前仲介之努力
成果而不構成前揭違約約定；②另經證人即乙○○之夫丁○
○到庭證稱：「（問：當初跟建工店開價五百萬元要買，是
否包含服務費等費用？）是，就是五百萬元左右可以買，包
含其他所有費用，不是指房屋出價五百萬元。（問：建工店
的人員是否告知只要470萬元就可以成交？）沒有印象。（
問：當初沒有成交時，建工店有無告知什麼原因？）要成交
前後因我剛結完婚去度蜜月，這段時間的事情我的印象不深
刻，在出國之前建工店的黃主任有答應我會談成這筆交易，
當我回國時，我打電話給被告朱先生，當時我已與被告有認
識，出國前，前前後後有與被告談了一個月，互相有認識且
有電話，等我回國的時候，我不知道交易沒有成立，所以我
就打電話給朱先生一開始閒話家常，後來我就問朱先生什麼
時候要簽約，朱先生說沒有談成，他就說要跟我私下交易，
我跟他說這樣可以嗎，他說這方面他叔叔比較懂會處理一切
，結果就約時間簽約了。簽約地點在被告的家裡簽約的。第
一次我找代書去簽約的時候，被告說因為他與建工店的契約
才剛結束，現在簽約有法律責任，所以他說不能簽約，後來
過了一個禮拜，被告打電話給我說有辦法處理了可以簽約了
，但一人要支付一半的服務費，每人各支付貳萬伍仟元，我
就給被告貳萬伍仟元，至於被告交給誰我不知道。（問：何
時結婚？）97年6月15日。去帛琉度蜜月，97年6月23日出
國的，回國好像是27日或28日。（問：知道沒有成交後，第
一次打電話給被告的時候為何時？）忘了。（問：為何打電
話給被告？）問被告何時簽約。（問：為何不去問仲介反而
打電話問被告？）因為我與被告見面很多次已經很熟，問被
告就等於問仲介。且當初我媽媽帶我叔公去被告家看風水的
時候，被告有塞電話號碼給我媽媽，這張紙條今天我有帶來
（影本附卷、原本發還）。（問：470萬元是仲介告訴證人
，還是證人自己告訴仲介的？）從來沒有說過470萬元這價
錢。（問：被告當初是否有告訴過證人房子有經過五福店託
賣？）簽約的時候我才知道託五福店賣，之前我不知道，我
只知道建工店而已，所以我才問被告這樣有沒有問題。（問
：證人回國打電話給被告的時後，被告是否有跟證人說房子
現在託五福店賣，要證人去跟五福店的介紹人朱明三聯絡？
）沒有。（問：你是否知道私下買賣是不合法，為何你要答
應？）因為我不懂，被告比較懂，而且被告說他叔叔有接觸
這區塊，而且我也怕這樣不合法，所以我也給服務費。（問
：當度完蜜月回國打電話給被告時，才知道買賣沒有成交，
被告說要私下買賣，價錢如何決定？）因為我剛結婚需要一
個家，我就出價500萬元，看被告要不要。（問：出價的
500萬元，跟你當初跟建工店的500萬元內容是否相同？）
那時候已經沒有其他的費用，所以500萬元就是房屋的價錢
。（問：後來證人給被告貳萬伍仟元，是在500萬元內或另
外給？）另外給。反正我給建工店買我就要給500萬元，但
我跟被告買我除了500萬元還多出了貳萬伍仟元。（問：原
告是否有告訴證人500萬元以下就可以買到這房子？）沒有
。原告不可能把底價告訴我的。（問：你現在認為是500萬
元買了系爭房屋，多了貳萬伍仟元，原告有告知證人可以以
470萬元成交？）原告從來沒有保證說470萬元可以成交。
」等語（見本院卷第53頁至第57頁），亦堪認被告於原告仲
介並帶丁○○看系爭房屋時即有意規避應給付原告之服務報
酬，且於丁○○回國與其聯繫時，知悉丁○○仍有意願購買
系爭房屋而明確認知系爭委託銷售契約之約定而刻意迴避應
給付原告之服務報酬。
㈢從而，被告顯然利用原告努力仲介之客戶在系爭委託銷售契
約期間屆滿後未逾三個月成立買賣契約，雖形式上透過證人
庚○○仲介買賣契約，惟庚○○就系爭房屋之成交並無任何
促成行為，被告所為顯係規避原告所得依約請求之服務報酬
，是原告依系爭委託銷售契約第11條㈤之約定，請求被告給
付委託銷售總價（即540萬元）百分之六即324000元及自起
訴狀繕本送達（即97年11月4日，回執見本院卷第32頁）之
翌日即97年11月5日起至清償日止週年利率百分之五計算之
利息為有理由，應予准許。
五、假執行部分：①本件判決係依簡易訴訟程序命被告給付之金
額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款、第
5款規定，依職權宣告假執行，原告所為假執行之聲請僅係
促使法院發動職權，本院就此無庸為準駁表示；②被告亦為
免為假執行之聲請，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，
酌定相當金額宣告被告預供擔保而免為假執行。
六、訴訟費用負擔之裁判依據：本件原告之訴為有理由，應依民
事訴訟法第78條規定定如主文第二項所示。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
鳳山簡易庭法官楊智守
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
書記官洪育祺