裁判字號：臺灣高等法院104年重上更(二)字第18號民事判決
裁判日期：民國105年07月06日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決104年度重上更㈡字第18號上訴人 鄭武岳
鄭林却 鄭武尚 鄭武東 鄭武釗 鄭惠嘉 兼上六人訴訟代理人 鄭惠蓉 被上訴人 黃振富 訴訟代理人 彭火炎 律師
張玉琳 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣新竹地方法院97年度重訴字第206號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，本院於105年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人承租上訴人共有坐落新竹縣竹北市○○段89、99、100、224、228、229地號耕地（下稱系爭重劃前土地），雙方簽有臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第8602號租約（下稱系爭租約）。民國95年間，訴外人偉邑開發公司於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃，系爭重劃前土地均劃入重劃區範圍，該市地重劃完成後，上訴人獲分配新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭重劃後土地），並於96年10月1日辦理土地所有權登記完竣。
惟系爭重劃後土地因遭填蓋礫石，無灌溉水路，無法為耕種使用，不能達原租賃目的，被上訴人前向上訴人表示終止系爭租約暨請求給付補償費，為上訴人所拒，經向新竹縣竹北市公所（下稱竹北市公所）租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會申請調解、調處，俱因上訴人不同意，致調解、調處不成立。茲兩造間就系爭土地之租賃關係，業經原審判決不存在確定，上訴人自應依後述規定，按系爭重劃前土地面積，以公告土地現值，減除土地增值稅後餘額1/3，計算補償費，補償被上訴人。爰依耕地三七五減租條例第17條第2項第
3款、平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定，請求擇一判命上訴人各給付補償費新臺幣（下同）225萬5382元，及均自99年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息（原審判決系爭租約之租賃關係不存在部分，未據上訴人提起上訴；駁回被上訴人於99年11月24日以前法定遲延利息之請求部分，未據被上訴人上訴，均已確定）。
二、上訴人則以：上訴人原共有系爭重劃前土地及新竹縣竹北市○○段○○○號土地，面積合計9489.87平方公尺，由被上訴人及訴外人 黃肇禧 分租耕種，且各別簽有系爭租約及臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第8502號租約。嗣上開7筆土地均納入重劃範圍，重劃後上訴人獲配土地減縮為4744.95平方公尺，主管機關已依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，逕為辦理租約標示變更登記，由被上訴人及黃肇禧分別承租3643.17及1101.78平方公尺。黃肇禧於土地重劃後，繼續耕種，並申請續訂租約在案，顯見系爭重劃後土地無不能供耕種使用之情形；而系爭租約未限制耕種之農作物種類，更無限制僅能種植水稻，系爭重劃後土地上縱有礫石，無灌溉水路，仍可種植適宜農作物，被上訴人主張系爭重劃後土地不能耕種，原租賃目的無法達成，錯誤無據。因系爭租約乃被上訴人自行單方終止，耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，只限出租人依同條例第17條第
1項規定終止租約時，承租人始得請求給付補償金，被上訴人無從依此規定請求上訴人補償；又本件乃自辦市地重劃，非公辦市地重劃，或農村社區土地重劃，應優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法之規定，尚無平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定之適用；另系爭租約並非經兩造協調同意終止，由主管機關逕為註銷租約，亦不符合獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定之要件，被上訴人之請求於法無據。退步而言，縱認被上訴人得請求補償，亦應按重劃後面積比例計算，方屬合理等語，資為抗辯。
三、原審判決：
（一）確認被上訴人與上訴人間，系爭租約之租賃關係不存在。
（二）被上訴人應各給付上訴人225萬5382元，及均自99年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
（三）被上訴人其餘之訴（按：即補正起訴狀最後送達日起至99年11月24日止之法定遲延利息部分）駁回。
（四）本判決第2項於被上訴人各以76萬元或同面額之金融機關可轉讓定期存單為上訴人分別供擔保後得假執行，但上訴人如於假執行程序前，各以225萬5382元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
（五）被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就原審判決命其等給付部分不服，提起上訴，聲明：
（一）原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷㈢第27頁反面、第28頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
（一）上訴人共有系爭重劃前土地，應有部分各1/7，系爭重劃前土地之地目均為田。
（二）被上訴人向上訴人承租系爭重劃前土地，雙方簽有系爭租約，承租面積合計7286.62平方公尺，租率375/1000，正產物為谷（穀）。
（三）95年間，新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃，系爭重劃前土地均劃入重劃範圍。該重劃區重劃後土地分配於96年8月13日公告結束，上訴人分得系爭重劃後土地，應有部分仍各為1/7（重劃前後土地地號對照詳如原判決附表一所示）。
（四）被上訴人曾書立申請書，向竹北市公所耕地租佃委員會申請調解兩造間之私有耕地三七五租約租佃爭議事件，經竹北市公所調解委員會調解不成立後，送經新竹縣政府耕地租佃委員會調處不成立，依耕地三七五減租條例第26條規定，移送原法院審理。
（五）被上訴人於原審審理時，主張其向上訴人承租之土地無法作為耕作使用等理由，以原審99年11月22日言詞辯論筆錄之送達，終止系爭租約，該筆錄於99年11月24日送達，經原審認定租約於99年11月24日終止，此部分未據上訴。
（六）系爭重劃後土地，於96、97年度之土地公告現值均為每平方公尺6500元。
五、兩造爭執事項（見本院卷㈢第28頁）：
（一）被上訴人以前述請求權為本件請求，是否於法有據？
（二）若被上訴人得請求上訴人補償，應補償之金額若干？
六、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）被上訴人以前述請求權為本件請求，是否於法有據？１本件無耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定之適用：
⑴系爭租約非依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規
定終止，不適用同條例第17條第2項第3款規定，被上訴人依此規定請求上訴人補償，洵屬無據：
被上訴人於原審審理時，主張其向上訴人承租之土地無法作為耕作使用等理由，以原審99年11月22日言詞辯論筆錄之送達，終止系爭租約，該筆錄於99年11月24日送達，經原審認定租約於99年11月24日終止，此部分未據上訴等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈢第28頁），並有原審判決在卷可稽（見原審卷㈢第113至147頁），堪信為真。對照原審判決所載（見原審卷㈢第140頁），被上訴人顯係依民法第435條第2項之規定，終止系爭租約。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第17條固有明文。惟耕地三七五減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提（最高法院78年度台上字第1642號民事裁判要旨參照）。從而，不論系爭重劃後土地有無經依法編定或變更為非耕地使用，系爭租約既非依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止，自不適用同條例第17條第2項第
3款之規定。被上訴人依此規定請求上訴人補償，洵屬無據。
⑵被上訴人辯稱耕地三七五減租條例第17條第1項並未明定
僅出租人得終止租約，參酌該條例保護佃農之立法精神，被上訴人應得依同條例第17條第2項第3款規定請求補償云云，並不可採：
耕地三七五減租條例第17條第1項乃規定耕地租約於租佃期限未屆滿前之終止，核其事由共計5款，即「承租人死亡而無繼承人時」、「承租人放棄耕作權時」、「地租積欠達兩年之總額時」、「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」、「經依法編定或變更為非耕地使用時」，條文用語雖未明定限於出租人始得依此規定終止租約，惟觀諸前4款規定，係予出租人於承租人死亡而無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不為耕作時，得以終止租約之權利，規範之主體均為出租人，體系解釋上，尚難認第5款之主體另包括承租人。再者，72年12月23日增訂之耕地三七五減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之1/3補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，耕地三七五減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制（司法院釋字第580號解釋文參照），據此立法目的，益徵耕地三七五減租條例第17條第2項之適用以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，蓋租約訂立當時為耕地，嗣經依法編定或變更為非耕地使用時，並不當然變更其耕地租賃之性質（最高法院64年台再字第80號民事判例要旨參照），倘承租人得據此自行終止租約，請求出租人補償，難認與立法本旨相符。是被上訴人辯稱其得依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定請求補償云云，並不可採。
２本件無平均地權條例第63條第1、2項等規定之適用：
⑴本件乃自辦市地重劃，關於重劃前訂有耕地租約之土地於
重劃後如何處理，適用之法規應為獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條：
被上訴人另援引平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定，為本件請求。然系爭重劃前土地，無證據足認係農村社區土地，並無農村社區土地重劃條例之適用，被上訴人引用土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條規定作為本件請求之依據，顯有誤會。而平均地權條例施行細則、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法、市地重劃實施辦法，乃分別依據平均地權條例第86條、第58條第2項、第56條第4項規定所訂定，各該細則或辦法之第1條已詳載制訂之依據甚明。參諸修正前獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第35條（即現規定第37條）規定之訂定理由：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方式，本條例第63條及第63條之1暨其施行細則第89條、第90條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃辦理主體為自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記」，可知平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定，係就公辦市地重劃前訂有耕地租約之土地重劃後如何處理為規範，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條始是針對自辦市地重劃前訂有耕地租約之土地重劃後如何處理所為規定（最高法院100年度台上字第85
2號判決參照）。本件乃自辦市地重劃，為兩造不爭執（見本院卷㈢第27頁反面），關於重劃前訂有耕地租約之土地於重劃後如何處理，適用之法規應為獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條，無適用平均地權條例第63條、平均地權條例施行細則第90條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定之餘地（最高法院84年度台上字第1373號民事裁判要旨參照）。
⑵兩造非經協調同意終止租約，被上訴人依獎勵土地所有權
人辦理市地重劃辦法第37條規定請求補償，委無足採：就被上訴人主張市地重劃後耕地承租人應負補償之責的相關法令，羅列其內容如下：
①平均地權條例第63條第1、2項：
出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。
依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：
一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值1/3之補償。
二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取2/3，承租人領取1/3。
②平均地權條例施行細則第90條：
依本條例第63條第1項規定註銷耕地租約者，如承租人依同條第2項第1款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣(市)主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付。
③市地重劃實施辦法第46條第2項：
重劃區內出租之公﹑私有耕地，依本條例第63條第2項第1款規定註銷租約者，其計算補償面積，以重劃前租約面積為準。
④獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條：
自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：
一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後2個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值1/3之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。
二、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取2/3，承租人領取1/3，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。
因重劃抵充為公共設施用地之原公有道路、溝渠、河川及未登記地而訂有耕地租約者，重劃會應函請直轄市或縣（市）政府逕為註銷租約，並按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值1/3補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。
將此等規定相互以參，可歸納成如下之情況（最高法院85年度台上字第2737號民事判決參照）：
①不論公辦市地重劃或自辦市地重劃，如重劃後未受分配土地者，其原有租約應逕為註銷。
②公辦市地重劃後受分配土地者，以能否達到原租賃目的
，決定是否須經協調。如不能達到原租賃目的，無須經由協調，逕為註銷租約，並得請求補償金；如無不能達到原租賃目的之情形，始由主管機關邀集權利人協調，協調成立，即辦理終止租約登記，協調不成立，則逕為辦理變更標示登記（市地重劃實施辦法第48條規定參照），此時不得請求補償金。
③自辦市地重劃受有土地分配者，無論受分配之土地有無
不能達到原租賃目的之情形，均須經由重劃會邀集租約雙方協調。如協調同意終止租約，即辦理註銷租約，並由承租人請求出租人給付補償金；如協調不成立，則逕為辦理租約標示變更登記，此時亦不得請求補償金（本件最高法院101年度台上字第418號民事判決第1次發回意旨參照）。
準此以觀，兩造非經協調同意終止系爭租約，已認定如前，被上訴人依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定請求補償，委無足採。
３本件難認可類推上開規定請求補償：
未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院10
1年度台上字第923號民事裁判要旨參照）。如前所述，耕地三七五減租條例第17條第2項之適用，應以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，目的乃為平衡出租人、承租人雙方權利義務關係，即出租人固有於期前終止租約之權利，然亦有補償承租人之義務，依此立法理由，顯難認承租人得自行終止租約後，再類推耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，向出租人請求補償。
又自辦市地重劃，係由參加市地重劃之土地所有人，根據獎勵重劃辦法自行組成自辦市地重劃區重劃會，本於私法自治之原則所作成之土地重劃分配，乃具有高度之自治性與相當之自主性，與市地重劃辦法所實施之公辦市地重劃，兼具公益與私益性，而帶有部分行政管制及強制之色彩不同（最高法院103年度台上字第1661號民事判決參照）。若經自辦重劃會協調不成雙方未合意終止租約者，其租賃契約當然繼續，已論述如上，而在耕地租賃雙方經自辦重劃會協調不成時，出租人應否給付補償費，事涉租賃契約之雙方當事人權利義務變動事項，既非土地重劃業務當然範圍，本不屬中央主管機關被授權立法之範疇，自無隱藏性之法律漏洞可言。況自辦重劃會並未被賦予平均地權條例施行細則第89條第1項第2款所定就「不能達原租賃目的」之認定權限（本件最高法院104年度台上字82號民事判決第2次發回意旨參照），是亦無從類推平均地權條例第63條第1、2項等規定為求償。各該規定所以就補償方式為特別規定，有其目的，被上訴人既是依民法第435條第2項規定終止系爭租約，即應依民法相關規定處理租約終止後之事宜，無從以該等規定求償。
（二）若被上訴人得請求上訴人補償，應補償之金額若干？本件無耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1、2項等規定之適用，被上訴人依據該等規定向上訴人請求補償，於法無據，此部分爭點，自無再予審究之必要。
七、綜上所述，被上訴人依據耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項等規定，請求法院擇一判命上訴人各給付其補償費225萬5382元，及均自99年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許，被上訴人就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第
2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國105年7月6日
民事第二十四庭
審判長法官陳麗芬
法官黃珮禎法官許炎灶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中華民國105年7月6日
書記官王詩涵附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。