裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第879號民事判決
裁判日期：民國100年07月08日
裁判案由：給付違約金等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第879號原告天益房屋仲介有限公司雙和分公司法定代理人 黃天助 訴訟代理人 毛國樑 律師被告 洪有成 訴訟代理人 許朝財 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國100年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元及自民國一百年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣被告於民國99年10月28日將其所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○○號房屋及基地（下稱系爭不動產）委託原告代為銷售，訂有委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委託銷售價格為新臺幣（下同）5,980萬元，委託銷售期間至99年11月30日止，依系爭委託銷售契約書第5條約定，買賣成交者，被告同意給付原告成交總價款4%之服務報酬，被告隨即於99年10月28日、29日、30日多次變更委託銷售價格，均有簽立契約內容變更合意書，將委託銷售價格降為5,184萬元。嗣原告於99年11月2日覓得買主即訴外人 連宏榮 ，願出價5,100萬元購買，已簽立不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書），當日即由原告公司人員將系爭斡旋書持之與被告報告，被告表示可再降價，但堅持要實收5,015萬元，因出價已近，原告乃表示願促成本件買賣，減收原告服務報酬，被告同意以買方所出5,100萬元之價格出售，並實收5,015萬元，其餘價款為支付過戶費用及原告之服務報酬，因此，由被告於該承購總價為5,100萬元之系爭斡旋書上「賣方承諾簽署欄」簽名承諾同意出售，並註明：「屋主實拿5,015萬元不包含過戶所需費用」，買賣雙方契約即已成立。同日買方亦簽署給付服務報酬承諾書予原告，願於買賣雙方簽訂「不動產買賣契約書」之同時，支付買賣總價2%即102萬元之報酬予原告。原告即與被告及買主約定於99年11月3日至原告辦公室辦理簽訂書面契約手續，但該日被告竟反悔不欲出售而未出面，多次催促亦不理，原告不得已，以存證信函限期通知被告出面簽約，被告仍置之不理。查依被告簽立之系爭委託銷售契約書第12條「違約罰則」第3項規定：「買賣契約因第8條第2項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方（即原告）。」核屬被告違約時違約金之約定，本件被告違反前揭約定，被告應依此規定支付成交總價5,10
0萬元之4%之違約金即204萬元予原告等語，並聲明：㈠被告應給付原告204萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告公司係從事房地仲介業務，系爭委託銷售契約書乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂之契約，性質上應屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1、2項規定，應有30日以內之合理期間以供被告審閱全部條款內容。原告雇用之經紀營業員即訴外人 陳柏源 於99年10月28日經被告同意以實得5,980萬元（即不負擔增值稅、仲介費及其他相關費用）條件出售，陳柏源即拿出系爭委託銷售契約書要求被告簽名，因被告教育程度僅國小肄業4年，且數十年來僅從事零工維生，故識字不多，當時陳柏源並未向被告逐條解釋條文之內容及意思，亦未定任何合理期間，供被告審閱全部條款內容，即教被告於特定位置簽名，嗣後陳柏源分別於99年10月28日、29日、30日到被告住所議價，將委託價格調降至5,796萬元、5,234萬元、5,184萬元，同時均拿「契約內容變更合意書」，教被告於特定位置簽名，足見原告所提出系爭委託銷售契約書、契約內容變更合意書之條款，除了委託銷售價格外之其他條款，依消費者保護法第11條之1規定，均不構成兩造契約之內容，故原告依系爭委託銷售契約書第12條第3項主張違約金204萬元，實無理由等語茲為抗辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭委託銷售契約書上被告之簽名為真正。
㈡系爭99年10月28日、29日、30日之3份「契約內容變更合意書」上被告之簽名均為真正。
㈢系爭斡旋書上被告之簽名為真正。
四、就原告依系爭委託銷售契約書第12條第3項約定請求被告給付違約金部分：
㈠原告主張：被告於99年10月28日簽立系爭委託銷售契約書，
委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格為5,980萬元，委託銷售期間至99年11月30日止，其後被告於99年10月28日、29日、30日3次變更委託銷售價格，將委託銷售價格降為5,
184萬元。嗣原告於99年11月2日覓得買主連宏榮出價5,10
0萬元，並簽立系爭斡旋書，經原告告知，被告同意以5,10
0萬元之價格出售，並實收5,015萬元，其餘價款為支付過戶費用及原告之服務報酬，且經被告於系爭斡旋書之「賣方承諾簽署欄」簽名，並註明「同意出售，屋主實拿5,015萬不包含過戶所需費用」，惟經原告與被告及買方約定於99年11月3日至原告辦公室辦理簽訂書面契約手續，被告卻反悔不欲出售而未出面，經以存證信函限期通知被告出面簽約，被告仍未出面等情，業據提出委託銷售契約書影本1份、契約內容變更合意書影本3份、不動產買賣斡旋契約書影本1份、存證信函影本1份為證。被告對於其有委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格為5,184萬元，及其未出面與買方簽立買賣契約，其後並告知原告已不欲出售系爭不動產，及其有於上開委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋契約書上簽名之事實並不爭執，堪信為真實。
㈡按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條定有明文。且系爭委託銷售契約書第8條第2、3、4項約定：「甲方（即被告）承諾買方之邀約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（即原告）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部。買賣契約因本條第二項成立後，甲方應於五日內至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者，視為違約。」。本件訴外人連宏榮於被告委託原告銷售系爭不動產期間之99年11月2日簽立系爭斡旋書，向原告表示願出價5,100萬元購買系爭不動產，經原告告知被告後，被告同意以5,100萬元之價格出售，並實收5,015萬元，其餘價款為支付過戶費用及原告之服務報酬，且經被告於同日在系爭斡旋書之「賣方承諾簽署欄」簽名，其上記載：「賣方聲明：本人已詳閱本『不動產買賣斡旋契約書』並同意買方之承購條件。」，並註明「同意出售，屋主實拿5,015萬不包含過戶所需費用」，堪認被告與連宏榮就系爭不動產於99年11月2日已成立買賣契約，被告依上開約定，自負有於5日內至原告指定之處所與連宏榮訂立買賣契約書之義務。
㈢次按消費者保護法第11條之1第1、2、3項規定：「企業
經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」。上開審閱期間條款之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約之條款不構成契約之內容。本件被告雖辯稱：其僅國小肄業，識字不多，其簽立系爭委託銷售契約書時，原告並未向其逐條解釋條文之內容及意思，亦未定任何合理期間供其審閱全部條款內容，故該契約除了委託銷售價格以外之其他條款，均不構成兩造契約之內容等語。而原告對於系爭委託銷售契約書屬定型化契約一節並不爭執，惟否認被告不識字，亦否認被告未審閱系爭委託銷售契約書，並提出被告於98年5月3日、98年8月30日先後2次委託「東森房屋」銷售系爭不動產所簽立之「委託銷售契約書」影本2份為證（見本院卷第59至62頁），主張被告於系爭委託銷售契約書已簽署聲明有審閱，且就上開相同內容之委託銷售契約書已攜回審閱逾1年，對於該契約書之內容已充分了解等語。經查：系爭委託銷售契約書開宗明義已記載：「售屋人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上（若您尚未行使此項審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期至少三日）。若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。」並經被告於上開文字下方之立委託人書人欄簽名（見本院卷第6頁），核與內政部公告之不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日之規定，並無不合。雖被告辯稱其識字不多，無法審閱契約內容云云。然識字不多僅係閱讀文字會產生某程度之障礙，並不當然可認被告無與他人為締結契約等交易行為之能力，亦不代表被告與他人簽訂書面契約時，對於契約內容皆毫無所悉。且被告對於其曾於98年5月3日、98年8月30日先後2次委託「東森房屋」另2家加盟店銷售系爭不動產，並均簽立與系爭委託銷售契約書相同內容之「委託銷售契約書」一節，並不爭執，並有原告上開所提之2份「委託銷售契約書」影本可證，足證其已有多次委託房屋仲介公司銷售不動產並簽立委託銷售契約書之經驗，衡情當無可能如其所辯，就所簽立之委託銷售契約書，除委託銷售價格以外之其他契約內容，包含仲介報酬之約定，其均不知。雖被告另辯稱：其上開於98年5月3日、98年8月30日簽立之委託銷售契約書，受託人分別為訴外人天助房屋仲介有限公司、春楓房屋仲介有限公司，並非原告等語。然上開2家公司與原告公司均為「東森房屋」之加盟店，其等皆係以「東森房屋」之名義對外從事房屋仲介業務，上開2份委託銷售契約書與系爭委託銷售契約書，內容、格式皆相同，其上均標示「東森房屋」字樣，顯為「東森房屋」各加盟店制式統一使用之契約書。而被告先後3次委託仲介公司銷售系爭不動產，皆選擇「東森房屋」之加盟店，並均簽立內容相同之「委託銷售契約書」，自98年5月3日簽立第1份「委託銷售契約書」迄99年10月28日與原告簽立系爭「委託銷售契約書」時，期間逾1年5月，被告顯有充分之時間了解「東森房屋」制式之「委託銷售契約書」內容，且應已知悉該契約之內容，始會先後3次均委託「東森房屋」加盟店出售系爭不動產。因此，被告抗辯其因識字不多，無法審閱系爭委託銷售契約書，故依消費者保護法第11條之1規定，系爭委託銷售契約書之內容，除委託銷售價格以外之條款，均不構成兩造之契約內容云云，衡情難採。
㈣查系爭委託銷售契約書第12條「違約罰則」第3項約定：「
買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方（即原告）。
」。本件被告與連宏榮就系爭不動產已於99年11月2日成立買賣契約，被告依系爭委託銷售契約書第8條第4項約定，負有於5日內至原告指定之處所與連宏榮訂立買賣契約書之義務，且原告已通知被告於99年11月3日至原告辦公室辦理簽訂書面契約手續，被告屆期未到場，且其後被告旋即告知原告其不出售系爭不動產，此為被告所自承（見本院100年
5月27日言詞辯論筆錄），是原告主張其得依上開約定請求被告按成交總價5,100萬元之4%給付違約金，即非無據。
五、就原告本件請求之違約金數額是否過高而應予酌減部分：㈠按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，有最高法院79年台上字第1612號判例可資參照。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，亦有最高法院88年度台上字第337號裁判要旨可參。
㈡查本件被告係於99年10月28日簽立系爭委託銷售契約書，連
宏榮則於99年11月2日簽立系爭斡旋書，並經被告於同日在系爭斡旋書之賣方承諾簽署欄簽名而為承諾，距被告委託原告銷售之日僅6日。又若被告與連宏榮簽訂買賣契約書，完成交易，依兩造之約定，原告可獲得之報酬為成交價5,100萬元扣除被告實拿之5,015萬元，再扣除過戶所需之費用後之餘額，此為兩造所不爭執。而系爭不動產辦理過戶手續所需之費用為：土地鑑界費24,000元、土地增值稅如以自用住宅稅率計算為128,586元，如以非自用住宅稅率計算需再乘以2，即257,172元，此為兩造所不爭執（見原告100年6月10日陳報狀及本院100年6月17日言詞辯論筆錄；本院卷第57至58頁、第73頁）。爰斟酌原告受託銷售系爭不動產付出之勞力、時間、成本、原可能獲致之報酬數額、因被告違約所受之損害等一切情況，認本件原告請求被告給付按成交價4%計算之違約金即204萬元有過高情事，應酌減為50萬元為適當。
六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書第12條第3項約定，請求被告給付違約金50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
0年4月12日（見本院卷第20頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年7月8日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月8日
書記官李佳靜