裁判字號：臺灣高雄地方法院108年訴字第271號民事判決
裁判日期：民國108年10月25日
裁判案由：減少價金等
臺灣高雄地方法院民事判決108年度訴字第271號原告兼反訴被告 陳俊華 被告 詹素虹 訴訟代理人兼反訴原告 鄭勝文 訴訟代理人 康進益 律師
康鈺靈 律師 王宏鑫 律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又訴經撤回者，視同未起訴，但反訴不因本訴撤回而失效力，同法第263條亦有明文。本件原告起訴時，主張其於民國102年8月2日向反訴原告購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地，交屋後始發現系爭房屋會漏水至系爭房屋下層即高雄市○○區○○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭鄰房），而依民法第354條、第359條、第360條，訴請反訴原告減少價金或損害賠償，反訴原告於言詞辯論終結前，以其並無修繕之義務，卻支出修繕費及出力修繕為由，援引其與原告共同簽立之出資協議書及不當得利之法律關係，提起反訴，請求原告即反訴被告給付或返還72,310元本息，其反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬管轄之情形，揆諸上開規定，反訴原告所為反訴合法，應予准許。原告嗣因發現系爭房屋之出賣人並非反訴原告，遂於反訴原告尚未為本案辯論時，具狀追加詹素虹為被告，並撤回對反訴原告之起訴，原告對反訴原告請求部分，雖據撤回起訴，惟依民事訴訟法第26
3條規定，不影響於反訴原告對原告提起反訴之程序，是本院自仍應就反訴部分予以審斷，合此敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告以新臺幣（下同）460萬元向被告購買系爭房屋及坐落之基地，並於102年8月2日與被告之代理人即反訴原告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），於102年8月27日移轉登記完成，於102年9月中旬交屋。被告出售時，在買賣契約所附標的現況說明書勾選無滲漏水情形、產權持有期間未曾因滲漏而進行修繕，詎居住系爭房屋下層即系爭鄰房之訴外人 曾淑鈴 自105年間起，向原告反映系爭房屋造成其房屋臥室、浴廁天花板漏水，原告始得知系爭鄰房同一漏水位置早在被告於98年11月24日購入系爭房屋後，即曾發生漏水事件而經被告修繕，被告當時未修繕完善，導致10
5年間又發生漏水事件，被告惡意隱瞞系爭房屋曾發生滲漏水、有漏水瑕疵之事實，將系爭房屋以460萬元出售予原告，自應依民法第354條規定，負買賣瑕疵擔保責任。系爭房屋既有滲漏水之瑕疵，價值自有相當之減損，原告爰依民法第359條規定，向被告請求減少價金69萬元。又系爭鄰房臥室之漏水原因為系爭房屋之浴廁地板防水失效，原告除因此支出55,298元修繕系爭房屋之浴廁外，系爭房屋原已出租他人，為修繕之需而提前終止租約，導致原告損失違約金及租金合計10,400元，合計損失65,698元，原告依民法第360條規定，亦得向被告請求賠償。為此依民法第354條、第359條、第360條，提起本訴，並聲明：被告應給付原告755,69
8元。
二、被告則以：伊於102年9月中旬交屋，而系爭鄰房滲漏水是
105年間才發生，顯見交屋時並無滲漏水瑕疵，又伊於98年間購入系爭房屋後，係進行全屋重新整修，並汰換所有水電管路系統，於換裝水管時曾滲水至系爭鄰房，整修完畢後系爭鄰房即未曾再反映滲水，並非原告所言曾「施作漏水修繕工程」，故並無原告所述惡意隱瞞之情事。系爭買賣契約第
3條下方有加註：「本標的物依買方告知確無漏水情形，自交屋日起半年內如有漏水，由賣方負責修繕，若因買方整修而導致者，不在此限」等文字，兩造交屋3年後始發生系爭鄰房漏水事件，依約伊已無瑕疵擔保責任，原告請求減少價金及損害賠償自屬無據等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告向被告以460萬元購買系爭房屋及坐落之基地，並於10
2年8月2日與被告之代理人即反訴原告簽訂系爭買賣契約，於102年8月27日移轉登記完成，於102年9月中旬交屋。系爭買賣契約第3條下方有加註：「本標的物依買方告知確無漏水情形，自交屋日起半年內如有漏水，由賣方負責修繕，若因買方整修而導致者，不在此限」。
㈡被告在買賣契約所附標的現況說明書中，在「是否有滲漏水
情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」欄，均勾選「否」。
㈢被告係於98年11月24日因買賣而取得系爭房屋，被告購入系爭房屋後，於同年間隨即有進行全屋整修。
㈣居住系爭房屋下層即系爭鄰房之曾淑鈴於105年農曆過年年
前向原告反映系爭房屋造成系爭鄰房臥室、浴廁天花板漏水，原告遂於105年農曆過年前通知反訴原告， 嗣曾淑鈴 又於
107年9月11日寄發本院108年度訴字第271號卷（下稱本案卷）第87-88頁之存證信函予原告，表示系爭房屋自105年起造成其房屋天花板漏水，催告原告修繕。
㈤系爭鄰房臥室漏水原因為系爭房屋之浴廁地板防水失效，故
原告、反訴原告各有僱工重新施作系爭房屋B室、C、D室浴廁地板，修繕費用其中55,298元由原告出資支付，其餘52,310元由反訴原告出資支付。
㈥原告於107年5月2日有寄送本院107年度審訴字第1523號
卷（下稱審訴卷）第21-22頁之存證信函予反訴原告，反訴原告已收受。
㈦原告於107年11月6日提起本件訴訟。
四、兩造爭執事項：㈠系爭房屋交屋時，是否有原告主張之漏水瑕疵？被告應負買
賣瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第359條請求減少價金，有無逾除斥期間？有無
理由？㈢原告如民法第359條請求減少價金為無理由，原告另依民法
第360條請求損害賠償，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第
354條第1項前段、第359條、第360條分別定有明文。惟物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在（最高法院85年度台上字第664號判決意旨參照），並應由買受人就此有利之事實負舉證責任。
㈡原告主張被告應負買賣瑕疵擔保之責，無非係以被告出售、
交付之系爭房屋存在滲漏水瑕疵，為主要論據，然此業經被告否認，揆諸前揭說明，自應由原告就交屋時系爭房屋存在滲漏水瑕疵乙節，先負舉證之責。原告對此僅泛稱系爭房屋於98年間曾滲漏水至系爭鄰房，與此次曾淑鈴反映之漏水位置相同，為其論據。然兩造均不爭執系爭房屋係於102年9月中旬交屋（見本案卷第79頁），而原告自承曾淑鈴係105年農曆過年年前向原告反映系爭房屋造成系爭鄰房臥室、浴廁天花板漏水（見本案卷第42頁），而稽諸曾淑鈴於107年
9月11日寄送予原告，催告原告修繕之存證信函，文內亦表示漏水發生自105年起（見審訴卷第87頁），足見系爭房屋漏水至系爭鄰房乃105年間發生，斯時距交屋時點已近2年半，尚難單憑105年間有此漏水結果之產生，遽認系爭房屋於102年中旬點交時本存在漏水瑕疵。此外原告未聲請鑑定或為其他舉證，則原告就系爭房屋交屋時有漏水瑕疵一節，實未有效舉證以實其說，本院依卷內之證據資料，亦無從判斷前揭滲漏水是否於點交房屋時即已存在，自不能排除係原告取得系爭房屋之後才生成之可能。
㈢再者，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者
，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第36
5條定有明文。又民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項所規定之行使期間，乃權利本身存續之終始期間，不得予延長或縮短（最高法院72年度台上字第4694號、77年度台上字第67號裁判意旨參照）。查原告自陳最早係於107年11月6日起訴時，以起訴狀之送達對被告請求減少價金（見本案卷第53頁），斯時距系爭房屋交屋時（102年9月中旬），顯已逾5年，更遑論原告起訴時，請求減少價金之對象尚誤為反訴原告，直至108年6月5日始具狀變更為被告（見本案卷第36頁），則縱然系爭房屋於交屋時確有原告主張之漏水瑕疵，原告遲至107年11月6日、108年6月5日始請求減少價金，其減少價金請求權已逾民法第365條之除斥期間而消滅。至原告雖於10
7年5月2日曾寄送存證信函予反訴原告，並於文中提及「系爭房屋漏水，導致原告錯買漏水屋，房屋貶損價格」等語（見審訴卷第21頁反面），然而該存證信函並未具體主張減少買賣價金，且當時請求之對象亦非被告，而是反訴原告，縱然被告因與反訴原告為夫妻而知悉，亦無從遽認原告當時已合法行使減少價金請求權。
㈣承上，原告既不能證明系爭房屋交屋時即存在漏水瑕疵，則
其主張被告交付之系爭房屋存有滲漏水瑕疵，即難信實，而無從認定被告應負物之瑕疵擔保責任，且系爭房屋交屋超過
5年，原告之減少價金請求權已逾除斥期間而消滅。從而原告主張被告交付之買賣標的物有瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，請求被告依民法第359條減少價金69萬元，及依民法第
360條負損害賠償責任，均非有據。
六、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第360條，請求被告給付原告755,698元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告就系爭房屋之漏水修繕，曾於107年9月29日共同簽立出資協議書（下稱系爭出資協議書），約定反訴被告、反訴原告於訴訟前各支付一半工程款，待判決確定後，再依責任歸屬追究款項。反訴原告並據此出資52,310元僱工修繕系爭房屋浴廁，惟本案訴訟至此，已確認反訴原告並非系爭房屋買賣契約之當事人，並無修繕系爭房屋之義務，反訴原告自得依系爭出資協議書之約定，就反訴原告已出資之52,310元，及處理漏水以每天2,000元計算之出工費用，向反訴被告請求返還。若鈞院認為依系爭出資協議書請求為無理由，則反訴被告無法律上原因，受有反訴原告為之支付修繕費用及出力修繕之利益，致反訴原告受有支出修繕費用52,310元及相當於出工費20,000元之損害，反訴原告亦得依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還所受利益72,310元。為此提起反訴，請求依系爭出資協議書、不當得利之法律關係，擇一為反訴原告勝訴之判決，並聲明︰反訴被告應給付反訴原告72,310元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭房屋於交屋時即有漏水瑕疵，被告及反訴原告本應就漏水瑕疵負修繕責任等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：反訴原告與反訴被告於107年9月29日共同簽立本案卷第29頁之系爭出資協議書，反訴原告並依出資協議書所載，支出修繕工程款52,310元。
四、兩造爭執事項：㈠反訴原告依系爭出資協議書，請求反訴被告給付修繕費用52
,310元，及出工費用20,000元，合計72,310元，有無理由？㈡承上，如無理由，反訴原告另依不當得利之法律關係，請求
反訴被告給付72,310元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠反訴原告依系爭出資協議書，請求反訴被告給付52,310元，
及被告出工費用20,000元，合計72,310元，有無理由？反訴原告、反訴被告為處理系爭房屋漏水修繕事宜，於107年9月29日共同簽立之系爭出資協議書，清楚約明雙方於訴訟前各自支付一半工程款，即反訴原告已預先支出工程款5萬餘元，其餘一半工程款由反訴被告暫先預支5萬元支付，款項多退少補，目前訴訟程序申請當中，待判決確定後，以上款項依責任歸屬追究等語，此有系爭出資協議書在卷可按（見審訴卷第29頁）。反訴原告、反訴被告為成立系爭出資協議之雙方，自均應受協議內容之拘束，上開協議內容已約定雙方暫支出之工程款，須待本案判決確定，再追究款項之歸屬，現本案判決尚未確定，雙方請求對方支付款項之條件尚未成就，反訴原告自不得於此時對反訴被告請求，故反訴原告逕依系爭出資協議書之約定，請求反訴被告給付72,310元，要屬無據。
㈡反訴原告另依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付72,
310元，有無理由？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條固定有明文。惟依不當得利之法則請求返還不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。本件反訴原告自承係因系爭出資協議書之約定，而支付系爭房屋浴廁修繕費及出力修繕（見本案卷第57頁），則其支出修繕費用及出力修繕，當係本於其與反訴被告間之系爭出資協議，自非無法律上原因。又雙方既於系爭出資協議書約定待本案判決確定後再追究工程款歸屬，則反訴原告、反訴被告在本案判決確定前，即係基於系爭出資協議書之約定，各自負有墊付一半修繕費用之義務，並享受對方分攤修繕費用之利益，故反訴原告主張反訴被告受有利益無法律上原因，並非有據，其請求反訴被告返還72,310元，即無理由。
六、綜上所述，反訴原告依系爭出資協議書、不當得利之法律關係，請求反訴被告給付72,310元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。
丙、據上論結，原告之訴及反訴原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年10月25日
民事第四庭法官陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月25日
書記官陳威志