臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 107年度新簡字第338號
原 告 廖章凱
訴訟代理人 廖世哲
被 告 楊立瑩
訴訟代理人 鄭文勝
上列當事人間請求請求減少價金等事件，經本院於民國107年12
月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明第1項
請求「被告應給付原告新臺幣(下同)198,800元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，併願供擔保，請准宣告予以假執行」，嗣於民國107年12
月17日言詞辯論期間，變更聲明為「被告應給付原告362,40
0元，及自言詞辯論終結日之翌日(即107年12月18日)起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，併願供擔保，請准宣
告予以假執行」，核原告所為係擴張本金及縮減利息起算日
，乃擴張及縮減應受判決事項聲明，原告之訴訟標的及請求
之原因事實仍屬相同，揆諸前開說明，自為適法，合先敘明
。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
本件原告經由訴外人幸福家不動產 仲介 公司（下稱幸福家公
司），與被告於106年10月29日簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約)，約定由被告將門牌號碼「臺南市○○區○○
○路○○巷○○號」之房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落之臺南市
○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系
爭不動產）出賣予原告，於簽約當時，被告及幸福家公司房
仲人員不只未誠實告知系爭房屋有滲漏水瑕疵，且於房地產
標的現況說明書第5項次「建物目前是否有滲漏水情形？是
否曾在最近一年修復滲漏水!勾選否，並簽名」，刻意隱匿
系爭房屋有滲漏水情形，並口頭保證系爭房屋並無滲漏水之
前提下，請原告同意在系爭契約第12條特約事項加註「買方
同意建物屋況以現況點交，賣方不負物的瑕疵擔保責任，自
簽約日起，一切由買方概括承受（滲漏水）」，如原告同意
，即可扣減系爭不動產買賣費用1萬元整，原告認被告及幸
福家公司房仲人員保證事項為真，便同意於系爭契約特約事
項後方簽名。原告依約給付被告價金共875萬元，原告於106
年12月6日會同被告配偶即訴外人鄭文勝與幸福家公司房仲
人員前往系爭房屋點交時，始知系爭房屋4樓前半部房間(下
稱系爭4樓房間)屋頂，及5樓(下稱系爭5樓房間)屋頂有滲漏
水情形。嗣經原告請人估價，系爭4、5樓房間房屋漏水瑕疵
之修復需花費362,400元。原告在遭被告及幸福家公司房仲
人員共同隱瞞下，才簽立系爭契約，依民法第366條、第227
條之2第1項規定，系爭契約第12條之特約應屬無效，被告應
負物之瑕疵擔保責任。依系爭契約第5條第2項約定，請求被
告減少買賣價金，作為原告修繕費用。至於，被告稱系爭房
屋點交時減價10,000元乃代書費用之折扣，非如幸福家公司
房仲人員陳稱，爰依民法第354、359條及系爭契約第5條第2
項約定，請求減少買賣價金362,400元。並聲明：被告應給
付原告362,400元，及自言詞辯論終結翌日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，併准予宣告予以假執行。
二、被告則以：被告於107年3月間與訴外人永慶房屋簽立專任委
賣契約時，系爭房屋無漏水情形，嗣與幸福家公司簽立委賣
契約時，雖未重新檢視屋況，但均明確表示被告不負任何瑕
疵擔保責任。兩造於107年10月29日在幸福家公司市府加盟
店簽約，簽約當時被告主動提及系爭房間天花板有水痕，疑
似有滲漏水情形，當下原告無異議，為免日後爭議，便於房
仲人員及代書見證下加註系爭契約第12條約定，被告不負物
之瑕疵擔保責任。而原告主張代書費用減少1萬元部分，係
因原告針對系爭房屋漏水瑕疵不願點交，由房仲人員協調由
被告補貼原告1萬元修繕滲漏水費用，原告始同意以現況點
交系爭房屋，被告遂將1萬元匯入代書帳戶，由代書將費用
補貼，是減少之1萬元乃原告代書費用之折扣等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以
特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於
瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法
院104年度台上第550號判決參照）。是民法關於出賣人物之
瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形
，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主
張（最高法院83年度台上第2372號判決參照）。
㈡本件原告主張被告於簽訂系爭房屋買賣契約故意隱匿有漏水
之情事，雖於系爭契約第12條約定被告不負物之瑕疵擔保責
任，然被告故意隱匿系爭房屋有漏水情事，原告自不受上開
約定之拘束，被告仍應負系爭房屋漏水物之瑕疵擔保責任等
語，為被告所否認，並以上開情詞置辯。惟證人 王婉婷 即當
時原告方所找之仲介人員於本院審理時證述：一開始被告要
賣房屋時，有跟仲介說要負房屋滲漏水的保固責任，所以才
有106年10月24日這張不動產買賣意願書（即卷第273頁）上
面沒有記載「雙方不負滲漏水保固」，這是依照原本被告告
訴我們的條件所製作的，當時屋主原本要賣的價格，我已經
忘記了，後來因為原告價金無法提上來，所以被告說以這樣
的價格，被告就不願意負滲漏水的瑕疵擔保責任，也有約定
願意就買賣價金再折壹萬元給原告，所以在不動產買賣意願
書上（見卷第279頁），將買賣總價金由876萬元，更正為
875萬元，上面也有原告的簽名，所以才把原本寫的價金折
價壹萬元給買方，而將賣方不負瑕疵擔保責任，不負滲漏水
保固的字句刪除，改為雙方約定不負滲漏水保固，不動產買
賣意願書雖然上面記載的日期為民國106年10月24日，但是
因為原告住在屏東，所以伊在簽立買賣契約書前，我們就先
提供這個不動產買賣意願書給原告，而且在106年10月29日
簽約當天，協議好「雙方不負滲漏水保固」，所以渠等才在
這份不動產買賣意願書上記載「雙方不負滲漏水保固」，而
且在契約書上，也有記載這樣的條件（即系爭契約第12條）
等語（見卷第252頁、第253頁），核與證人 林姵蓁 即被告方
之仲介人員於本院審理時證述：當時因為有兩組客戶同時看
上系爭房屋，被告有跟我說另一位客人說房屋天花板疑似有
滲漏水情形，我們也希望原告以被告不負滲漏水保固的情形
下，原告能夠以相同條件買到房屋，所以有透過證人 謝安曜
、證人王婉婷去跟原告訴訟代理人說，被告在不負滲漏水保
固的情形下，原告訴訟代理人是否同意，所以才會在不動產
買賣意願書上面簽雙方約定不負滲漏水保固，也同時在本院
卷第41頁第12條約定條款上，記載相同的文字等情相符（見
卷第258頁）。復觀諸原告所提出之第一份不動產買賣意願
書其上更動部分僅有原告訴訟代理人之簽名（見卷第273頁
），而當時之買方簽章乃為原告訴訟代理人，並非原告，然
原告所提出之第二份不動產買賣意願書其上價金由876萬元
更動為875萬元，其上除了原告訴訟代理人之簽名外，更有
原告之簽名，且買方簽章之部分除了原本原告訴訟代理人之
簽名外，更多了原告之簽名，況且該不動產買賣意願書上記
載「雙方約定不負滲漏水保固」字語下，又有原告本人之簽
名，有不動產買賣意願書2份附卷可查（見卷第第273頁、
279頁），顯見原告對於該不動產買賣意願書之文字變動甚
為在意、重視，益徵原告確實就簽訂系爭不動產每項條款變
動、約定知之甚詳，非如原告主張該不動產買賣意願書有關
雙方約定不負滲漏水保固字語，乃被告事後自行添加，且有
故意隱匿，而原告事前並不知情之情事。
㈡原告雖另主張系爭房屋價金從876萬元降成875萬元，乃以1
萬元補貼代書費用等語，亦為被告所否認，惟依證人王婉婷
、林姵蓁之上開證述，被告不願負滲漏水保固責任，所以才
會將買賣價金從876萬元改為875萬元等語。再者，依照不動
產買賣意願書第5條有關稅費負擔部分明確約定，產權移轉
代書費由賣方與買方各半負擔等語，有不動產買賣意願書附
卷可查（見卷第279頁），其上並無更改、塗銷之字樣，更
無記載被告折價1萬元乃為填補原告本應負擔之代書費用，
故以不動產買賣意願書約定，原告本應負擔代書費用一半，
及證人王婉婷、林姵蓁上開證述，可知買賣價金減少1萬元
，應係被告不願負滲漏水保固責任所致，非如原告所主張因
被告補貼其代書費用，是原告上開主張，乃屬無據，自非可
採。
㈢原告雖亦主張系爭現況說明書第5項次「建物目前是否有滲
漏水情形？是否曾在最近一年修復滲漏水!勾選否，並簽名
」，可證被告刻意隱匿系爭房屋有滲漏水情形，並口頭保證
系爭房屋並無滲漏水之前提下，請原告同意在系爭契約第12
條特約事項加註「買方同意建物屋況以現況點交，賣方不負
物的瑕疵擔保責任，自簽約日起，一切由買方概括承受（滲
漏水）」，如原告同意，即可扣減系爭不動產買賣費用1萬
元等情，亦為被告所否認。惟參酌一般委請仲介公司買賣房
屋之情形，賣方會先出具標的現狀說明書讓買方知悉該標的
物之目前現況為何，而買方除了閱覽仲介公司所提供之標的
現況書外，更會實際到現場看屋，看屋後，若買方欲購買房
屋，則會委由仲介公司替其斡旋，而從當初開始看屋到斡旋
至兩造達成買賣價金之合意前，雙方購買、出賣系爭房屋之
條件本會有所變動，乃屬事理之常。而兩造就系爭房屋之買
賣過程中，被告先於106年10月11日簽訂標的物現況說明書
、其後原告簽訂買方給付服務費承諾書，而該承諾書記載斡
旋金契約，如不動產買賣意願書，堪認原告當時請仲介人員
向被告斡旋買受系爭房屋之條件即如不動產買賣意願書所載
等情無訛。惟不動產買賣意願書便已載明雙方約定不負滲漏
水保固等情，已如前述，則被告當不再受之前出賣系爭房屋
之初所寫之標的物現況書所拘束，兩造買賣磋商購買系爭房
屋之條件應如不動產賣賣意願書所載，而證人王婉婷亦於本
院審理時證述：標的物現況書，是在買賣當下即106年10月
29日，代書沒有更改到，但伊可以確認，在106年10月29日
之前，被告就有告訴原告訴訟代理人說房屋之前有漏水的情
況，若原告不同意，在106年10月29日就不會簽買賣契約書
，但是原告就是同意了，所以才會簽買賣契約書等語（見卷
第254頁）。堪認被告當時所出具之標的現況書僅係於出賣
系爭房屋之初所出具之文書，然隨著買方有意購買房屋後，
兩造對於價金條件之磋商，隨著房屋現況及屋主承諾事項之
不同而為價格之調整，乃屬事理之常，原告逕持被告出賣系
爭房屋之初所簽立之標的現況書，其上記載系爭房屋目前未
漏水及最一年未修復漏水之字樣，主張被告於兩造締約過程
中有故意隱匿漏水情形云云，亦屬無據。從而原告主張被告
故意隱匿系爭房屋有滲漏水情事，認系爭契約第12條約定被
告不負系爭房屋滲漏水保固責任係屬無效，且有情事變更原
則之適用等情，應無可採。
㈣綜上，兩造於當初買賣系爭房屋本即約定被告不負房屋之滲
漏水瑕疵，是以本件系爭房屋，縱有原告所述滲漏水情事，
亦為原告知悉且同意以現況承受，自不足以認定被告交付之
系爭房屋有何瑕疵，亦不足以認定被告有何給付不完全之情
事，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任、給付不完全損
害賠償責任，請求被告減少價金，均屬無據，不能准許。
四、本件兩造於訂立系爭契約之際於系爭契約第12條即已約定被
告不負滲漏水之責，是以原告嗣後自不得再以系爭房屋有滲
漏水之瑕疵請求被告應減少價金，從而原告依據第354、359
條及系爭契約第5條第2項約定，請求減少買賣價金362,400
元，及自言詞辯論終結翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所
附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附
此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月7日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年1月7日
書記官徐毓羚