裁判字號：臺灣臺北地方法院111年簡上字第140號民事判決
裁判日期：民國111年07月22日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度簡上字第140號上訴人 梁學龍 被上訴人 戴世偉 訴訟代理人 陳易聰 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國110年12月30日本院臺北簡易庭110年度北簡字第18584號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國111年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項2款定有明文。上訴人於原審起訴主張其以價金新臺幣（下同）1400萬元，向被上訴人購買被上訴人所有臺北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及基地坐落部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱為系爭房地），惟交屋後上訴人發現系爭房屋存在漏水等多處瑕疵，爰依民法第359條規定請求被上訴人減少價金20萬元（見原審卷第9頁），上訴人並基於同一基礎事實，追加民法第179條、第227條、第226條第1項規定為請求權基礎（見本院卷第138-140頁），合於前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：伊於民國109年12月16日以價金1400萬元向被上訴人購買系爭房地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約）、不動產說明書（下稱系爭說明書），被上訴人並於系爭說明書上「是否有滲漏水情形」、「有無違建或禁建情事」、「樑柱部分是否有顯見間隙裂縫」、「房屋鋼筋有無裸露」等欄位均勾選「無」。詎交屋後，伊始發現位於系爭房屋頂樓之電梯機房漏水、系爭房屋內部隔間與使用執照之平面圖隔間不符，且未申請變更許可、位於天花板內部之橫樑遭破壞，橫樑之鋼筋遭切斷外露、廁所門檻漏水、天花板發霉等瑕疵，被上訴人故意不告知伊系爭房屋存在上開瑕疵，伊並於發現上開瑕疵後通知被上訴人，被上訴人均置之不理，爰依系爭買賣契約第2條、民法第359條、第179條、第227條、第226條第1項規定規定請求被上訴人減少並返還系爭房地買賣價金、賠償其所受損害20萬元等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加），聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被上訴人則以：兩造前於109年12月16日簽訂系爭買賣契約，並已完成所有權移轉登記及交屋等手續；因系爭房屋為中古，且上訴人欲盡快進行裝修，兩造遂約定以低於市價之價金成交、依系爭房屋當時現狀交屋，並於系爭買賣契約第15條「其他約定事項」第4項約定伊僅就系爭房屋內3間廁所，自110年1月1日起6個月內之漏水負保固責任，其他部分伊不負瑕疵擔保責任。另上訴人均無法證明其主張之瑕疵存在，況電梯機房屬公共設施，非上訴人專有部分，且伊於101年購買系爭房屋迄今，從未將天花板打開，不知天花板內橫樑之狀況，而上訴人將廁所內排水口以黑色膠布堵住，自會導致廁所無法正常排水。又上訴人於訂約前即與房仲人員多次至系爭房屋現場勘查，伊亦明確告知系爭房屋係用於隔間出租，又不動產說明書、建物測量成果圖存根均於訂約前交予上訴人審閱，上訴人亦未提出異議，系爭房屋隔間與使用執照圖說不符難認屬於瑕疵等語置辯。並聲明：上訴駁回。
四、兩造均不爭執上訴人於109年12月16日以1400萬元向被上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號4樓房屋及其基地坐落部分（即系爭房地），並簽訂系爭買賣契約、系爭履保契約、系爭說明書，兩造並已完成系爭不動產所有權移轉登記、交屋及買賣價金之給付等情，有系爭買賣契約、系爭履保契約、系爭說明書在卷可稽（見原審卷第45-55頁、第65-76頁），堪信為真。
五、上訴人主張其向被上訴人購買之系爭房屋，有頂樓之電梯機房漏水、內部隔間與使用執照之平面圖隔間不符且未申請變更許可、位於天花板內部之橫樑遭破壞，橫樑之鋼筋遭切斷外露、廁所門檻漏水、天花板發霉等瑕疵，依民法第359條、第179條、第227條、第226條第1項規定請求被上訴人給付20萬元，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，此觀同法第354條、第359條之規定自明。又依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項固定有明文。惟所稱不完全給付，係專就瑕疵給付及加害給付而為規範，必以給付內容不符合債務本旨，始足稱之。
（二）上訴人主張系爭房屋具有頂樓之電梯機房漏水、位於天花板內部之橫樑遭破壞，橫樑之鋼筋遭切斷外露、廁所門檻漏水、天花板發霉等瑕疵，雖提出照片為證（見原審卷第13-15頁、本院卷第19頁、第114頁），然該等照片均不足證明系爭房屋於兩造簽約、交屋時有上訴人所指之前揭瑕疵，上訴人據此主張依民法第359條、第179條請求被上訴人減少買賣價金並請求返還，或依民法第227條、第226條第1項規定請求被上訴人賠償其所受損害，即難認有據。
（三）上訴人另主張系爭房屋具有內部隔間與使用執照之平面圖隔間不符之瑕疵，查：
1、上訴人主張系爭房屋之室內格局經改裝為3間套房，而與使用執照核准圖說不符等情，已據其提出樓層平面圖為證（見本院卷第116頁、第128-130頁），被上訴人對此亦無爭執，固堪認系爭房屋內部隔間與使用執照之平面圖隔間不符，且依系爭說明書所載，於「有無違建或禁建情事」之欄位系勾選「否」（見原審卷第76頁），然被上訴人抗辯上訴人於系爭買賣契約簽定前已親自至系爭房屋現場看屋，明確知悉系爭房屋內部隔間之現況、系爭房屋內部隔間為違建，並提出上訴人偕同房仲人員至系爭房屋勘查之照片、兩造議約磋商過程錄影及其譯文為證（見本院卷第61-75頁），查上訴人於本院審理時已自陳其購買系爭房屋前有實際看過系爭房屋現況，並知悉系爭房屋隔成3間套房出租，且其購買系爭房屋即係為將系爭房屋出租等語（見本院卷第110頁），且依據兩造簽約磋商過程之錄影譯文，上訴人亦向被上訴人稱其裝潢會在違章的部分，不會動到沒有違章的部分等語（見本院卷第64頁），則被上訴人抗辯上訴人簽約前已知系爭房屋曾經改變隔間為3間附加衛浴之套房出租使用，且未申請裝修許可證明而與原核准圖說不符等情，應屬可採，依前揭規定及說明，被上訴人就此自不負瑕疵擔保責任，上訴人主張依民法第359條、第179條請求被上訴人減少買賣價金並請求返還，即不足取。又既然兩造均明確知悉系爭房屋具有內部隔間與使用執照之平面圖隔間不符，被上訴人所提出之給付即無不符合債之本旨可言，因此上訴人主張依民法第227條、第226條第1項規定請求被上訴人賠償其所受損害，亦難認有據。
2、又系爭買賣契約第2條固約定：「買賣標的物如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被上訴人）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即上訴人）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價減少買賣價金；若在交屋後通知須拆除（或被拆除）者，甲方承擔風險…」（見原審卷第45頁），依該條文義，須在交屋前系爭房屋被主管機關通知須拆除或已被拆除，兩造始須依該條規定辦理鑑價、減少價金之事宜，而被上訴人抗辯系爭房屋迄今均未遭主管機關通知須拆除或被拆除，上訴人未予爭執，且上訴人亦自陳已將系爭房屋3間套房均出租，租金一個月共收取5萬1000元等語（見本院卷第111頁），可知被告抗辯系爭房屋並未遭主管機關通知須拆除或已被拆除，應為可採，是上訴人亦不得依此規定請求被上訴人減少買賣價金。
（四）上訴人雖請求本院鑑定系爭房屋因橫樑遭破壞、鋼筋外露之修理費用、系爭房屋因內部隔間與使用執照不符，請建築師申請變更許可之費用云云，然上訴人未舉證證明前述瑕疵存在，何況上訴人於購買前已知悉系爭房屋因內部隔間與使用執照不符知情，被上訴人對此不負瑕疵擔保責任，已如前述，是上訴人此部分調查證據之聲請均難認為有必要。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第2條、民法第359條、第179條、依民法第227條、第226條第1項規定規定請求被上訴人給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人提起本件上訴指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴亦無理由，應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，並上訴人調查證據之聲請，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴、追加之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國111年7月22日
民事第五庭審判長法官匡偉
法官蔡牧容法官陳乃翊以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中華民國111年7月22日
書記官詹雅筠