裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第1832號民事判決
裁判日期：民國99年03月31日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第1832號原告乙○○
號1樓訴訟代理人 林凱 律師
顏碧志 律師被告丙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國99年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原於起訴狀請求確認原告就桃園縣桃園市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），如附圖所示斜線部分面積600坪有優先承買權存在，嗣於民國98年12月14日本院審理中擴張聲明為確認原告就系爭土地（面積3,502.56平方公尺）有優先承買權存在，此核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告與訴外人丁○○於94年11月29日就系爭土地訂立租地建
屋契約（下稱系爭租約），租賃期間自94年12月1日起至10
0年11月30日，並興建門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）。嗣系爭土地遭查封拍賣，並於拍賣公告載明原告就系爭土地有優先承買權，拍定後不點交乙節，被告猶參與投標並以新台幣（下同）3,888萬元拍定在案。原告於被告拍定後依法行使優先承買權，竟遭被告以原告非系爭土地之承租人為由聲明異議，原告既租用系爭土地建築系爭房屋，依民法第426條之2及土地法第104條規定，就系爭土地自得主張優先承買，因系爭土地若就基地分割後面積將低於0.25公頃而不能分割，故原告爰依法請求承買系爭土地全部。
㈡對被告抗辯所為之陳述：土地法第82條規定係出於管制之目
的，僅屬「取締規定」，若有違反契約並非無效。而土地法第104條之優先承買權並不以房屋為合法建物為限，縱原告所有之系爭房屋乃違法規定所興建之違章建物，亦不影響原告就系爭土地有優先承買權存在。系爭租約第17條係為免丁○○受罰所擬之約款，原告承租系爭土地係為作為資源回收場使用，非興建廠房不能竟其功，丁○○遂同意原告於系爭土地上建築房屋，且於前3個月興建期間不收租金，惟與原告約明若因此違反相關法令遭拆除或受罰緩應由原告自負其責。又系爭租約之承租人為原告，訴外人戊○○○有限公司（下稱騰捷公司）為連帶保證人，此由契約書表頭記載及第
3、18條增添文字暨附圖之騎縫章均只用原告印自明。至以騰捷公司為保證人，乃係用印完畢後，出租人另行要求始又由丁○○委託之地政士再予添上，此觀騰捷公司與原告之簽名筆跡不同，用色之印色相異自明。而原告於承租系爭土地後即出資興建系爭房屋，至於房屋稅單原以騰捷公司為納稅義務人，係因稅務局查知系爭房屋未依法稅稅，見騰捷公司之招牌，誤以為騰捷公司為房屋所有權人並要求納稅，原告因僅國中畢業不諳法律，加以騰捷公司股東為原告、原告之妻及未成年子女2人，誤將公司混為個人財產，始以騰捷公司名義繳納稅款，惟此不妨礙原告為原始出資建築人而原始取得系爭房屋所有權之事實。況騰捷公司於訂立系爭租約時及3個月興建系爭房屋時之存款僅數萬元，不足以支應興建系爭房屋之費用，更可見騰捷公司非實際出資建築之人。
㈢並聲明：確認原告就桃園縣桃園市○○段○○○○號（地目：
旱、面積：3,502.56平方公尺）土地有優先承買權存在。
二、被告則以：㈠原告未依土地法第102條規定就系爭土地聲請為地上權登記
，況系爭土地為農業用地，依農業發展條例規定僅農地所有權人始可興建農舍，且原告與出租人於租賃契約第17條約定不得在土地上加蓋定著建物，又經債務人於鈞院執行處訊問時主張原告違反租賃契約不得建屋之約定，故系爭土地依法不可能有合法之租地建屋關係，原告就系爭土地自無優先承買權。原告向鈞院執行處陳報謂其承租系爭土地興建辦公室作為資源回收廠使用，然系爭土地為農業用地，耕地租用以自任耕作為目的，原告承租耕地作為資源回收廠使用，已違反區域計畫法第15條、土地法第82條、第106條及農業發展條例第3條第14項之規定，其違法行為不足以認定其具備優先承買權，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定與其牴觸者，依民法第71條規定亦屬無效。況依農業發展條例第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，而依臺灣高等法院95年法律座談會民執類提案第17號研究意見，系爭土地既不得分割，原告自不得行使優先承買權。
㈡原告所提出租賃契約之承租人係騰捷公司，系爭房屋95年至98年2月26日之房屋納稅義務人亦為騰捷公司，並非原告。
系爭房屋於98年2月23日以買賣為原因變更納稅義務人為原告，企圖營造自然人優先購買權及規避公司不得購買農地之條件，使其得以低價進場標購，然系爭土地係於96年8月31日查封，查封時為空地，拍定後點交，而依強制執行法之規定，拍賣條件應以查封時之占有狀況為準，並不因事後移轉予第三人而受影響。原告於98年2月27日將系爭房屋之稅籍由騰捷公司移轉於原告名下，發生之時間在查封之後，不足以對抗執行，顯係出於通謀虛偽意思表示應屬無效。本件原告對被告之得標買受並無異議，拍賣執行程序並已終結，原告即不得對已終結之拍賣程序依確認之訴予以撤銷，且鈞院執行處諭知應提起確認之訴者為騰捷公司，並非原告，故原告並無確認利益。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為訴外人丁○○所有，其債權人聲請本院予以強制執行，經被告以3,888萬元得標拍定，嗣原告於該強制執行事件中提出租賃契約書，主張對於系爭土地有優先承買權，然為被告所否認等情，業據其提出土地租賃契約書、本院98年8月19日桃院永97司執四字第16103號民事執行處通知等影本各1件為證，並為被告所不爭執，且經本院調取97年司執字第16103號民事執行卷宗核閱屬實，原告上開主張，堪信為真實。
四、原告主張其為系爭房屋之所有權人，並與系爭土地之所有權人丁○○訂有租地建屋契約，茲系爭土地為本院執行處拍賣，並由被告拍得買受，原告主張其就系爭土地有民法第426條之2及土地法第104條第1項之優先承買權。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就原告之主張是否有理由，論述如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項及民法第426條之2分別定有明文。
又按土地法第104條第1項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。要言之，土地法第104條第1項及民法第
426條之2均限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張。
㈡查原告主張其與訴外人丁○○就系爭土地成立租賃契約，固
據其提出土地租賃契約書1件為證，惟查，上開土地租賃契約書第17條明定：「乙方承租土地，不得在土地上加蓋定著建物。」，此有土地租賃契約書影本1件在卷可憑，另證人即出租人丁○○亦到庭證稱：「（當時是否有約定不可在土地上蓋房子？）有。因為我的土地是農地本來就不能在上面蓋房子」、「當時有約定契約第17條不可在上面加蓋建物？有。」、「（租給他的意思是指只給他使用土地，而不能蓋房子）是。」、「（何時知道他蓋房子的？）他約簽完後，有說回收的部分要蓋辦公室，我有說不能蓋辦公室，如果要蓋要自己負責。」、「（租土地給原告的本意不是要給原告蓋房子？）」我不是要蓋他蓋房子。」、「我租給他的目的是使用土地，蓋房子是他自己要負責。」等語（見本院99年
3月16日言詞辯論筆錄），足見原告與訴外人丁○○簽訂之租賃契約並非以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，揆諸前開說明，系爭租賃契約自無土地法第104條及民法第42
6條之2之適用。至原告另提出經出租人丁○○簽名，內容為「本人丁○○同意乙○○就其承租本人所有坐落桃園市○路段○○○○○○○號土地搭建房屋使用，前三個月興建房屋期間不給付租金。但若因違反相關法令被拆除或遭罰鍰，應由乙○○自行處理，本人概不負責。」之同意書影本1件，欲證明系爭租賃契約確為租地建物契約，惟證人丁○○就此證稱：「租土地的時候，原告有提到他要蓋辦公室，然後我有跟他說這是農地不可以蓋，如果要蓋自己要負責。同意書是事後寫的，主要是說房子日後被拆是原告自己要負責。」等語明確，足見該同意書簽立之目的係在避免出租人丁○○日後以原告在承租土地上搭蓋房屋，主張原告違反租賃契約，且明定房屋若因違反法令遭罰鍰或拆除均由原告自負其責，而非指雙方租賃土地之目的即在建築房屋，況由該同意書後段「若因違反相關法令被拆除或遭罰鍰，應由乙○○自行處理，本人概不負責」之記載，可見原告對系爭土地不得建築房屋乙情知之甚詳，益可徵系爭土地之租賃目的應非在建築房屋，自非屬土地法第104條第1項或民法第426條之2所規定之租地建屋契約。
五、縱上所述，原告與訴外人丁○○間雖存有租賃關係，但非屬租地建屋契約，依法並無土地法第104條及民法第426條之
2優先承買權之適用，原告主張其有優先承買權，於法未合，無從應許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年3月31日
民事第二庭法官劉佩宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年3月31日
書記官賴柏仲