裁判字號：臺灣雲林地方法院97年訴字第366號民事判決
裁判日期：民國98年03月20日
裁判案由：返還價金等
臺灣雲林地方法院民事判決97年度訴字第366號原告即反訴被告乙○○訴訟代理人 林再輝 律師被告即反訴原告甲○○訴訟代理人陳鎮律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國98年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應於反訴原告將座落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，面積一九二‧一五平方公尺土地全部交付反訴被告管領之同時，給付反訴原告新台幣貳拾玖萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴及反訴訴訟費用（含證人旅費）新台幣叁萬伍仟肆佰柒拾捌元均由原告即反訴被告負擔。
本判決第二項於反訴原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行，但反訴被告如以新台幣貳拾玖萬元供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：原告主張：
㈠伊於民國96年3月2日以新台幣（下同）1,847,580元向
被告購買座落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，地目建，面積192.15平方公尺土地（下稱系爭土地）全部。雙方約明29萬元尾款交付時，被告應將系爭土地鑑界交付予伊，如有發現被他人占用情形，概由被告負責排除。被告如不依約履行，除應將伊已付價款如數退還外，另應給付伊同額款項以資賠償，同年5月8日雙方會同鑑界時發現系爭土地北側部分面積為他人之建物所占用，經伊於97年4月9日以存證信函催促被告儘速處理，並完整交付系爭土地，惟被告置若未聞。伊迫不得已乃於同年6月24日以存證信函通知被告解約，並請其返還已付價金1,557,580元【計算式：1,847,580－290,000＝1,557,580】及依約賠償同額款項，合計3,114,560元【計算式：1,557,580×2＝3,114,560】，詎被告迄仍遲未履行，爰依民法第259條第1項第1款規定及系爭土地買賣契約第10條第2項約定提起本訴。
㈡聲明：被告應給付伊上揭金額，並自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；及為以供擔保為條件之假執行宣告。
被告則以：
㈠鑑界完成後，訴外人 陳坤城 才在系爭土地北側土地上建築
鐵皮屋，故伊交付系爭土地時，系爭土地並未被他人占用，伊並無違約情事，原告主張解約，要無理由；且系爭土地現被人占用之面積僅2平方公尺，原告主張解約亦有失公平等語為辯。
㈡聲明：駁回原告之訴。
貳、反訴部分：反訴原告主張：
㈠伊已將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告所指定之第三
人 余清雄 ，並依約完成鑑界及交付等手續，反訴被告自應給付系爭土地尾款29萬元，詎經伊於97年8月13日以存證信函催告反訴被告履行，迄仍未獲置理，爰依買賣法律關係提起本件反訴。
㈡聲明：反訴被告應給付伊上揭金額並自反訴起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，依週年利率5%計算之利息；及為以供擔保為條件之假執行宣告。
反訴被告則辯稱：
㈠系爭土地除已辦理所有權移轉登記外，雙方迄未辦理點交
事宜，而依雲林縣虎尾地事務所97年11月21日土地複丈成果圖（即附圖）編號Ａ所示，系爭土地現仍為訴外人陳坤城之鐵皮車庫占用2平方公尺，反訴原告迄未將之排除，經其於97年6月24日以存證信函通知解約在案，反訴原告再據系爭土地買賣契約請求伊給付29萬元尾款，自無理由。況系爭土地買賣契約縱仍有效，依合約第8條約定，反訴原告在未清理第三人占用糾紛前，伊亦得拒絕給付尾款。再者，鈞院若認為伊解約有失公平，伊主張系爭土地買賣價金應酌減29萬元，經減價後，反訴原告亦無價金債權可資主張及請求。
㈡聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
叁、程序方面：
按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號判決參照）。本件原告於97年8月25日以被告未依買賣合約交付系爭土地，其已於97年6月24日發函解約，爰依民法第259條規定及系爭土地買賣合約第10條第2項約定，請求被告返還其所付價金1,557,580元及給付同額賠償款事由起訴後，被告嗣於本訴繫屬中之98年1月15日，以其未違約，並已交付系爭土地為由，向本院提起反訴，依系爭土地買賣合約，請求原告給付尾款29萬元。是本訴部分與反訴部分之請求，均係本於有無違反系爭土地買賣合約事由，而主張契約上及法律上之權利，亦即當事人雙方所主張訴訟標的之法律關係及作為攻擊、防禦方法所主張之事項，係由同一法律關係所發生，應可認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，被告於本件本訴繫屬中提起反訴，於法相合，應予准許，合先敘明。
肆、兩造不爭執之事實：96年3月2日本訴被告將系爭土地以總價1,847,580元售予
本訴原告；雙方並約定，本訴被告應將系爭土地鑑界交付予本訴原告，如有發現為他人占用情形，概由本訴被告負責排除。本訴被告如不依約履行，應將已收價款如數退還，另給付與所收價款同額之賠償金，雙邊立有不動產買賣契約書為憑（見卷內第9－14頁）。
本訴被告雖已將系爭土地所有權辦理移登記予本訴原告所指
定之第三人余清雄；惟系爭土地內如附圖（即雲林縣虎尾地事務所97年11月21日土地複丈成果圖）編號Ａ所示位置，現仍為訴外人陳坤城之鐵皮車庫占用2平方公尺。
系爭土地買賣價款，本訴原告尚有29萬元尾款未付。
97年4月9日本訴原告以虎尾郵局第182號存證信函催促被
告排除系爭土地為第三人占用部分；同年6月24日本訴原告以本訴被告未依約排除系爭土地為第三人占用部分及履行點交系爭土地事宜，再以虎尾郵局第286號存證信函向本訴被告表示解除系爭土地買賣契約，並請求本訴被告應返還已受領之價金及賠償同額違約金，共計3,114,560元。
伍、得心證之理由：本案爭執點在於：㈠本訴被告是否已將系爭土地交付本訴原告？本訴原告得否解除系爭土地買賣契約，並請求本訴被告返還已付價金及給付同額違約金？㈡反訴原告請求反訴被告給付買賣系爭土地尾款29萬元有無理由？茲逐點析述如下：
本訴被告是否已將系爭土地交付本訴原告？本訴原告得否解
除系爭土地買賣契約，並請求本訴被告返還已付價金及給付同額違約金？㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348條第1項條定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47年度台上字第511號判例要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條亦有明文。又契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務；是主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判例及同院28年度上字第1920號判例參照）。
⒈本訴原告主張：其於96年3月2日向本訴被告購買系爭
土地乙節，已為本訴被告所不爭執，則依上揭規定，本訴被告自負有將系爭土地交付本訴原告之義務。本訴被告雖辯稱其已將系爭土地交付云云，然為本訴原告所否認，本訴被告就其所辯已交付土地情節並未能舉證以明，自難信其所辯為真。
⒉其次，系爭土地內如附圖編號Ａ所示位置，現仍為訴外
人陳坤城之鐵皮車庫占用2平方公尺之事實，復為兩造所不爭執。是綜上各情以觀，本訴原告主張：本訴被告尚未將系爭土地交付乙節，堪可採信。
⒊又土地所有權與土地占有並非不能分離，且出賣人出賣
標的物，本不以現占有其物為必要。職是本訴原告縱曾將系爭土地委託仲介公司代為出售，亦難憑此即認定本訴被告已將系爭土地交付本訴原告，故而本訴被告辯稱：原告曾將系爭土地委託仲介銷售，顯見土地業已交付云云，依上所言，亦無可採，附此敘明。
㈡又按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定~s2;相
當期限~s1;催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第254條固有明文。惟給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，亦為同法第229條第2項前段所明定。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約。又債務人是否已陷於給付遲延，則須斟酌債權人所催告之履行期是否相當。如該項債務於客觀上之通常情形，於債權人催告所定之履行期已處於得為履行之狀態，始得認為相當，惟如此解釋始符合債務履行之誠信原則及債權行使之權利濫用禁止原則。
⒈查，兩造就系爭土地交付時期，僅約定：「本買賣標的
物之移轉占有，甲乙雙方約定甲方（按指原告）將尾款給付乙方（按指被告）時，以現場點交方式為之…。本買賣之不動產未點交前，如有第三人占有使用…，概由乙方負責排除…，不應使甲方遭受累損，俾使甲方完整取得。」等語（見買賣合約書第9條），由上觀之，被告所負交付土地（含排除他人占用）之義務，為不定期債務，揆諸前揭規定，應於經原告催告而未為給付，始自催告時起負遲延責任，於遲延給付後，再經原告定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，原告始得解除契約。
⒉次查，原告主張：96年5月8日雙方會同鑑界時發現系
爭土地北側部分面積為他人之建物所占用，其即再三催促被告儘速處理排除乙節，為被告所不爭執，則依前揭規定，被告逾期仍未履行交付土地（含排除他人占用）義務，自應負遲延責任。
⒊又查，原告於97年4月9日發函催促被告應於10日內履
行交付土地（含排除他人占用）義務，否則其將解除契約；同年6月24日原告以被告未履行上揭義務，再發函向被告表示解除系爭土地買賣契約各情，固有原告提出且為被告不爭執虎尾郵局第182號及286號存證信函各
1份在卷可稽。惟請求排除侵害所有（或占有）物，由起訴至執行終結，以現今司法實務工作量之龐雜，實非
二、三個月短期可蹴，而原告致被告之催告函中亦僅定10日之期限，即要求被告辦竣上開交付土地（含排除他人占用）事宜，揆諸實際，勢所難能，是其所定履行期限，顯不相當，自不能藉此而謂系爭土地買賣契約業已合法解除。至原告雖再以本案起訴狀繕本催告被告應於收受送達後10日內儘速排除第三人對系爭土地之占有使用，亦不能以此即認前揭解除權要件之欠缺業已補正，而已發生解約效力，附此敘明。
⒋承上，本訴原告以兩造間之買賣契約經其解除，爰依民
法第259條第1項第1款規定及系爭土地買賣契約第10條第2項約定，請求被告應給付伊3,114,560元及法定遲延息，要無理由，應予駁回。
反訴原告請求反訴被告給付買賣系爭土地尾款29萬元有無理
由？再按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第
1項之規定自明。其次，同法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號、89年度台上字第1085號、86年度台上字第2808號、84年度台上字第169號裁判要旨可參）。準此，出賣人對於買受人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，買受人復無先為給付之義務，買受人即得拒絕付清價金，於裁判上援用此項抗辯時，出賣人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為出賣人提出對待給付時，買受人應向出賣人為給付之判決，不得僅命買受人為給付，而置出賣人之對待給付於不顧。另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段固有明定；惟買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使而消滅，同法第365條第1項亦有明文。又此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金。且前項請求權之六個月存續期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。
⒈查，本件為買賣土地之契約，反訴被告（買受人）一方固
負有給付價金之義務，反訴原告（出賣人）之一方則負有移轉產權及交付土地之義務，其為雙務契約，應無疑義，故除契約另有約定一造先有給付之義務外，該「移轉產權及交付土地」與「給付價金」之對待給付應同時履行。⒉次查，系爭土地買賣尾款交付時間，雙方約明於反訴原告
（即出賣人）移轉系爭土地占有時，在點交現場為之乙節，有兩造不爭執之不動產買賣契約書第9條可稽；另系爭土地內如附圖編號Ａ所示位置，現為訴外人陳坤城之鐵皮車庫占用2平方公尺，致兩造迄仍未辦理系爭土地交付事宜，亦詳如上述，是反訴被告抗辯稱：「在反訴原告未清理第三人占用糾紛前，其亦得拒絕給付尾款」乙節，即屬有據。
⒊又查，反訴被告（即買受人）於97年4月9日即以虎尾郵
局第182號存證信函通知反訴原告（即出賣人）系爭土地北側部分面積遭訴外人陳坤城之鐵皮車庫占用，並催促其應儘速排除，俾便進行點交等情，向為兩造所不爭執。惟反訴被告於知悉上開情事後，曾否於97年10月9日前（即其寄交虎尾郵局第182號存證信函後6個月內）向反訴原告表示減少系爭土地買賣價金29萬元此部分事實，迄未舉證俾供本院審認。職是，反訴被告於98年3月6日本案言詞辯論時，辯稱：縱認其解約有失公平，系爭土地買賣價金亦應酌減29萬元，經減價後，反訴原告即無29萬元價金債權可資主張及請求云云，即無可取。
⒋綜上，兩造間就系爭土地締有買賣契約，反訴被告迄未付
清買賣尾款29萬元，則反訴原告依據兩造間之買賣契約，請求反訴被告應給付上開金額，為有理由，應予准許。另因反訴原告亦尚未交付系爭土地，經反訴被告提出同時履行抗辯主張，本院應為反訴原告提出對待給付（即交付座落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，面積192.15平方公尺土地全部與反訴被告）時，反訴被告即應向反訴原告給付上開款項之判決。
綜上所述，原告主張被告遲未依約將系爭土地北側為第三人
占用部分排除，以利辦理點交事宜，其已依法解除買賣契約，爰依同法第259條第1項第1款規定及系爭土地買賣契約第10條第2項約定，請求被告應給付伊3,114,560元及法定遲延息，俱無可採，應予駁回。另反訴原告依系爭土地買賣合約，請求反訴被告給付買賣尾款29萬元，則屬有理，應予准許；至反訴原告請求反訴被告就上開金額支付法定遲延息部分，因反訴原告亦尚未交付系爭土地，反訴被告享有同時履行抗辯權，且已行使此抗辯權，自不發生遲延責任之問題，從而，反訴原告就遲延息此部分請求，即無理由，應予駁回。
假執行之宣告：
㈠本訴部分：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予以駁回。
㈡反訴部分：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為
假執行，經核反訴原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年3月20日
民事第一庭法官蔣得忠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國98年3月20日
書記官賴成育