裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第235號民事判決
裁判日期：民國95年05月04日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第235號原告己○○訴訟代理人 黃燕光 律師被告台灣農林股份有限公司
區街3號法定代理人丙○○訴訟代理人 蔡詩郎 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於95年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告台灣農林股份有限公司之法定代理人於起訴時為熊名武，嗣於訴訟進行中先變更為 葉禮誠 ，復變更為丙○○，有公司變更登記表影本2份附卷可稽，且經具狀聲明承受訴訟，依法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於民國84年10月18日與被告訂立不動產買賣協議書（下稱系爭買賣協議書），約定原告以每坪新臺幣(下同）2,900元買受被告所有坐落於台北縣○○鎮○○段有木小段101地號（下稱系爭土地）內之土地1公頃（約3,025坪），總價金8,772,500元，簽約同時原告交付438萬元，系爭買賣協議書第1條、第2條第2項前段約定，兩造買賣標的如系爭買賣協議書附圖所示位置之範圍，被告應依附圖所示範圍辦理分割，並將該土地所有權移轉登記予原告，又該協議書第3條第2項約定，如被告無法分割，雙方同意撤銷買賣（應係解除契約），被告應將原告所支付價金返還原告。嗣原告於93年6月14日發函催告被告限於30日內依約將買賣標的分割並移轉所有權予原告，被告卻主張應以自系爭101地號土地分割出之另一筆101之5號土地為買賣標的，拒不依買賣協議書附圖所示土地位置為範圍辦理分割，被告已構成給付遲延，原告乃於93年8月12日以存證信函通知被告解除兩造買賣契約，被告自應返還原告已交付價金。退言之，若認被告並無給付遲延或違約，惟被告亦於93年
9月9日以存證信函通知原告於93年9月13日解除兩造買賣契約，則被告所收受原告之買賣價金亦構成不當得利，應返還予原告。並聲明：㈠被告應給付438萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告辯稱：系爭買賣協議書係原告父親 簡萬 得以原告名義與被告所簽訂， 簡萬得 於84年8月28日（以原告名義）向被告提出之申購書上載明：「本人有意承購貴公司座落於○○鎮○○段有木小段101地號，面積約1公頃（以測量分割為準），有關耕作權與地上物及道路逕為分割等乙（應為一之誤）切費用由承購人自行解決…」、「…成交申購面積以逕為分割後為準。申購人自行委請代書依法向有關單位申請逕為分割，所有費用由申購人負擔，賣方配合應付證件」，已表明其所購買之標的是以測量分割之範圍為準。原告並委請代書丁○○代辦申請分割登記，被告配合提出土地所有權狀，系爭土地業已分割完畢，被告並無何給付遲延或違約之情事，原告主張解除兩造買賣契約，並請求被告返還已交付之價金，為無理由。另被告93年9月9日存證信函係催告原告給付尾款，未曾主張解除兩造買賣契約，被告所收受之買賣價金亦無何不當得利可言等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠84年8月28日原告之父親簡萬得以原告之名義向被告北區分公司提出申請書，申請購買系爭101地號土地。
㈡原告之父親簡萬得委託代書丁○○協同被告公司員工戊○○到系爭101地號土地現場指界辦理分割事宜。
㈢84年10月18日原告之父親簡萬得以原告之名義和被告簽訂系爭買賣協議書。
㈣原告簽約同時已經交付438萬元予被告。
㈤系爭買賣協議書從申請、指界、測量分割、簽約、付款等事宜均由原告之父親簡萬得出面處理。
五、本件兩造之爭點為：原告93年8月12日以存證信函解除兩造系爭買賣契約是否合法？被告有無返還價金之義務？茲論述如下：
㈠按意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思
，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。
㈡原告主張兩造買賣契約是以系爭協議書附圖粗線條所匡出之
範圍為買賣標的乙節，為被告所否認，辯稱：兩造買賣契約是以現場實際測量分割之範圍為標的，且被告業已分割出之土地係依原告父親現場指示而辦理分割者。經查：
⒈兩造系爭買賣協議書第1條文字固約定：「甲方（被告）
出賣所有坐落台北縣○○鎮○○段有木小段101地號內之土地1公頃（3,025坪），詳見本協議書粘附甲方出售所有土地位置圖」，稽諸該附圖雖有以較粗線條匡出一個範圍，該線條邊亦標示「現有道路」，依其記載方式，是否粗線條匡出之範圍即為兩造約定之買賣標的？抑或該粗線條只是為標示道路位置，以明系爭土地所在之位置，則尚難認定。
⒉查證人甲○○於本院95年3月1日言詞辯論期日時證稱：
「兩造間的系爭買賣是我承辦的」、「被告公司的買賣程序是現場人接洽後報到總公司來，簽約是84年10月18日當天是原告父親簡萬得拿原告身分證及印章及原告母親開的支票來公司辦理簽約，從頭到尾都是原告的身分來申請的」、「（附圖）是分公司報上來的，在簽約當時簡萬得有說要買實際測量的範圍，附圖是我們北區分公司的人劃的」；證人乙○○於上開期日則證稱：「（我）是被告公司北區分公司的主管，系爭買賣土地是由原告父親簡萬得及 鄭金鳳 一起來公司找我接洽」、「是簡萬得提出申請書，我們再跟簡萬得議價，議價同意後再報給總公司，簡萬得有說要買他使用的範圍」、「（附圖）是戊○○作的」；另證人 黃協問 亦於同一期日證稱：「協議內容是我寫的」、「協議內容是簡萬得與鄭金鳳一起來公司協商達成的」、「當時簡萬得已經先開發系爭土地了，所以說要買開發範圍，買賣協議書的附圖是我劃，我是依現場道路劃的，我只是劃一個類圖，實際範圍我們也不知道，有和簡萬得約定以地政機關測量的範圍為準，測量當天我有跟證人丁○○去，整個範圍是我跟簡萬得一起指出來，而且我跟簡萬得有達成合意就是當天指的範圍，地政機關就依我們同意的範圍去分割」等語，核之簡萬得於84年8月28日以原告名義向被告提出之申購書上載明：「本人有意承購貴公司座落於○○鎮○○段有木小段101地號，面積約1公頃（以測量分割為準），有關耕作權與地上物及道路逕為分割等乙（應為一之誤）切費用由承購人自行解決…」、「…成交申購面積以逕為分割後為準。申購人自行委請代書依法向有關單位申請逕為分割，所有費用由申購人負擔，賣方配合應付證件」等字義，上開申購書之記載，與
3位證人所述證詞相符，是被告所辯原告父親簡萬得代原告與被告所簽訂之系爭買賣契約，係以現場實際測量分割之範圍為買賣標的，應堪採信。
⒊又查證人即承辦系爭土地分割之代書丁○○於本院上開期
日證稱：「是原告己○○的父親找我去辦土地分割的案子，我不知道原告父親叫何名字」、「是原告的父親跟我及地政事務所的人去現場指界分割」、「這件事都是原告父親在辦的，只是用原告名義，現場原告父親有明確的指出是那塊土地要分割，整個分割土地都是原告父親指界的」、「有一間鐵皮屋，就是以鐵皮屋作為界址，鐵皮屋是別人賣給原告父親的，指界時就是要把鐵皮屋包括進去」、「原告父親說以鐵皮屋來算，因為山很大界樁很難找，所以原告父親以鐵皮屋來算，被告公司土地有出租給別人，原告父親去跟別人買下耕種的權利，原告父親指的範圍就是原告父親跟別人買下權利的範圍」等語，雖原告指稱證人丁○○連原告父親名字均不知，可見其證言不實在云云，惟本院認證人身為代書，與兩造及本件買賣契約均無何利害關係，實無甘冒偽證重罪而為不實陳述之必要，且本件指界、測量事宜距今已事隔多年，原告父親復係以原告名義為之並未親自具名，證人丁○○不詳原告父親名字，亦屬人情之常，並無不合情理之處，是其證言應為可信，原告此部分之主張不足信取，被告所辯應為可採。
㈢原告另主張其僅承認其父簡萬得代其與被告簽訂系爭買賣契
約，並未授權其父代為指界分割，其父所為之指界分割效力不及於原告云云。經查：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第103條第1項、第107條前段業已明定。經查：兩造系爭買賣協議書從申請、簽約、付款、指界、測量分割等相關事宜均由原告之父親簡萬得以原告名義代為處理之事實，有證人甲○○證稱：「簽約是84年10月18日當天是原告父親簡萬得拿原告身分證及印章及原告母親開的支票來公司辦理簽約，從頭到尾都是原告的身分來申請的」及證人乙○○證稱：「簡萬得說要買給兒子的，所以拿原告身分證及印章來申請」等語，自堪認定。依社會常情，身分證及印章乃表彰本人身分之象徵，將身分證、印章交與他人持往簽訂契約，依常理自有授與代理權之意思，且原告對確有與被告系爭簽訂系爭買賣約之事實於起訴書及準備書狀（見本院第121頁），均不否認，況原告亦委託律師於93年間二度以系爭買賣契約當事人身分發出存證信函催告被告履行契約及解除契約，可見其應有授與代理權予其父親簽訂系爭契約或承認其所為行為之情事。而本件兩造間之買賣契約自整體訂約流程觀之，並非僅有申請、簽約、付款程序該買賣契約之意思表示即已合致而成立，因兩造間所簽訂之買賣契約，係以現場實際測量分割之範圍為買賣標的，買賣標的之範圍為契約之要素，不可或缺，而指界、測量分割之事宜均為確定買賣標的範圍所必要之行為，自應認為係簽約行為之一部分而包含在原告授權其父親代為簽訂系爭買契約之代理權授權範圍內，方屬合理。縱原告事後就其父親之代理權有所限制或撤回，其既未主張並證明被告明知或因過失而不知原告父親之代理權有受限制或撤回之事實，依民法第107條規定不得以之對抗善意之被告。是原告之主張亦屬無據。
㈣綜上，兩造買賣契約係約定以現場實際測量分割之範圍為標
的，且被告業已分割出之土地係依原告父親現場指示而辦理，詳如前述，被告自無何給付遲延之情事，原告之解除買賣契約自不合法，另被告93年9月9日存證信函係催告原告給付尾款，未曾主張解除兩造買賣契約，原告亦未舉證證明被告有何業與原告合意解除系爭契約意思表示之事實，被告基於兩造買賣契約約定收受系爭買賣價金438萬元，亦無何不當得利可言，原告解除兩造系爭買賣契約既屬不合法，被告亦無何返還價金之義務。
六、從而原告依契約解除後之價金返還請求權及不當得利返還請求權請求被告給付438萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年5月4日
民事第一庭法官陳靜芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年5月10日
書記官陳秀蘭