裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第86號民事判決
裁判日期：民國101年10月02日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第86號原告 黃定侯
黃定傑 黃少卿 黃登城 黃學詩 黃誠禹 黃玄亮 黃守仁 黃永楷 黃銘照 陳元吉 蔡敏惠 陳卿全 陳鼎烈 陳鼎順 陳永錫 陳永錦 陳永鉗 鄭文星 陳榮基 陳榮錦 蔡 陳阿琴 陳曾綢 陳進益 陳進傳 陳戎琳 陳鼎連 陳卿書 陳卿洲 陳永鈁 陳台讚 陳定弘 陳鼎騰 陳鼎釧 陳鼎寬 陳鼎樹 陳鳳凰 陳卿洤 蔡世仁 陳雅惠 陳卿漢 陳卿智 陳胎銓 陳永鑄 陳 黃秋蘭 陳達富 陳寶綢 陳玉鳳 張 陳秀卿 陳月珍 許淑華 陳得霖 陳曉瑩 陳薏萱 李朝順 李朝沂 李麗卿 陳清江 陳秀霞 陳秀鳳 陳 李木珠 陳秀玫 林淑華 張政緯 張淨 張緁恩 張紘睿 張素卿 楊麗華 楊麗觀 褚有田 陳等夏 陳鼎杉 黃栢健 陳鼎信 李 陳美玉 許 陳金鑾 陳鳳雪 褚金龍 褚金朝 曾義雄 陳書暉 陳彥瑋 陳凱聲 陳凱琮 陳建山 曾文雄 陳卿城 陳卿璁 陳宏仁 陳宏斌 陳宏政 陳 黃秀英 蕭 黃織女 蘇 黃妙冬 共同訴訟代理人 李怡卿 律師被告 黃明富
黃翊慈 法定代理人 徐靜 被告 黃淑萍
黃淑貞 陳黃金 占 黃阿菊 黃秀珍 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○○段外社小段第六二六之七地號、第六二六之二一地號土地所訂立之臺灣省桃園縣私有耕地租約蘆外字第76號之耕地租賃關係不存在。
被告應將上項土地返還原告及其餘共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、原告起訴主張，原告之先祖與被告之被繼承人即訴外人 黃乃 就坐落桃園縣○○鄉○○○段外社小段第626–7地號、第
626–21地號土地（下稱系爭土地）自民國62年1月1日起定有臺灣省桃園縣私有耕地租約蘆外字第76號之耕地租約（下稱系爭租約）。而系爭土地其後後因繼承、贈與等關係，現為原告與其餘共有人所共有，另被告則自訴外人黃乃繼承系爭租約之承租人權利。詎被告未經原告及其餘系爭土地共有人之同意，擅自於系爭土地中第626–7地號土地上挖掘水池，甚且搭設鐵皮屋，堆置雜物。顯見被告曾將系爭土地變更為漁塭養殖、棄置廢棄物等違反耕地目的之使用，自屬未自任耕作，則依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，系爭租約已經無效。又被告之被繼承人即訴外人黃乃生前即曾積欠租額多年，被告亦有未付租金達2年以上之情事，且被告對系爭土地長期不為耕作，任其荒廢繼續1年以上，原告亦得依耕地三七五減租條例第77絛第1項第3款、第4款之規定，於本件訴訟中主張終止系爭租約。系爭租約既有前述無效或已終止之事由存在，則原告得另依民法第821條之規定，請求被告返還系爭土地予原告及其餘全體共有人。綜上所述，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：如主文所示。
乙、被告黃明富則陳述以：伊母親即訴外人黃乃過世後，其餘被告均未在系爭土地上耕作過，但都有講過讓伊耕作，伊同意原告的請求等語。
丙、被告黃翊慈、徐靜、黃淑萍、黃淑貞、 陳黃金占 、黃阿菊、黃秀珍則均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
丁、得心證之理由：
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件兩造前間因系爭租約是否存在發生爭議後，業經原告申請調解，並經桃園縣蘆竹鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，乃經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府101年1月3日府地用字第1010003075號函（見本院卷第3頁）及所附之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，是本件起訴，核於上揭法律之規定並無不符。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號判例意旨足資參照。經查，本件原告主張系爭租約無效或業經終止，雖為被告黃明富所不爭執，惟其餘被告則未經到場，是系爭租約是否確係存在此法律關係即不明確，且此不明確之情事，足致系爭土地之共有人即原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險又得以確認判決除去，揆諸前揭法律規定及判例意旨，此部分應認原告有提起確認之訴之法律上利益。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴所列被告初僅為被告黃明富，嗣於訴狀送達被告黃明富後，原告始追加其餘被告，惟原告請求所據者均為同一系爭租約是否無效之基礎事實，揆諸上揭法律規定，原告此部分所為訴追加，應予准許。
四、本件被告黃翊慈、徐靜、黃淑萍、黃淑貞、陳黃金占、黃阿菊、黃秀珍均經合法通知，未於言詞辯論期日到場；被告黃明富則經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰准原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、經查，原告所主張系爭土地為原告與其餘共有人所共有，而系爭土地上原所有權人曾與被告之被繼承人即訴外人黃乃訂立系爭租約，故被告已自訴外人黃乃繼承系爭租約之承租人地位，原告及系爭土地之其餘全體共有人則為出租人。而被告未經原告及其餘系爭土地共有人全體之同意，擅自於系爭土地中第626–7地號土地上挖掘水池，搭設鐵皮屋，堆置雜物，故被告有將系爭土地變更為違反耕地目的之使用情事，亦即未自任耕作之事實，業據提出系爭土地之土地登記簿謄本、土地登記謄本、系爭租約各乙份、系爭土地照片23張（均為影本）、系爭土地中第626–21地號土地之登記謄本附卷可稽（見本院卷第94頁至第127頁、第134頁至第139頁、第206頁至第227頁），並為被告黃明富所不爭執，復經本院依職權履勘現場確認系爭土地相連，其中第626–7地號土地上有池塘，其旁有一方形水泥地，此水泥地上有2根鐵柱及棄置之冰箱、櫥櫃、桌椅，另有拆除後之鐵皮擺放在水泥地旁，此外其餘部分都是荒地，高低不平，長滿雜草及雜樹，並有部分垃圾堆置，無耕作跡象；另系爭土地中第
626–21地號土地上則有柏油路面及水泥地面等情屬實，又經本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量人員測量上情無誤，有本院勘驗筆錄、桃園縣蘆竹地政事務所101年4月6日蘆地測字第1011001338號函所附複丈日期為101年3月1日之複丈成果圖即附圖各1份、履勘現場之照片22張之影本在卷可按（見本院卷第166頁、第167頁、第169頁、第170頁、第231頁至第236頁），核與原告所述尚無不符。此外，被告黃翊慈、徐靜、黃淑萍、黃淑貞、陳黃金占、黃阿菊、黃秀珍則均經合法通知，既均不於言詞辯論期日到庭爭執，復均未提出書狀作何聲明或陳述以供本院斟酌，則本院依上開調查證據之結果，認原告所主張之前述事實，均已堪信為真實
二、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。且按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；耕地三七五減租條例第16條第
2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明，最高法院70年度台上字第4637號、80年台再字第15號判例意旨亦足參照。再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明文。本件被告經繼承後已為系爭租約之承租人，惟有將承租之系爭土地變更為耕作以外之使用，而在其上挖掘水池、搭建鐵皮屋，雖此鐵皮屋於本院履勘時已經拆除，惟仍足認定曾有此事實存在無疑，則依上揭法律規定及最高法院判例意旨，系爭租約已經無效甚明，則原告進而為系爭土地共有人全體之利益，請求被告將系爭土地返還原告及其餘全體共有人，於法洵屬有據。
三、至系爭土地中，第626–7地號、第626–21地號土地之共有人雖非全然相同，惟原告既係請求將各該土地返還於全體共有人，則各筆土地中被告所負返還義務之對象，自應以系爭土地中各筆土地之全部登記共有人為準，附此敘明。
四、從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第
821條規定之法律關係，請求確認兩造間就系爭土地所訂立之系爭租約不存在，並請求被告將系爭土地返還原告及其餘共有人全體，為有理由，應予准許。又本件既經本院依上開法律關係為原告全部勝訴之判決，則原告所主張其餘訴訟標的之部分，本院自無庸再予審酌，亦此敘明據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中華民國101年10月2日
民事第二庭法官張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國101年10月2日
書記官郝玉蓮