裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1961號民事判決
裁判日期：民國104年06月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1961號原告游長江訴訟代理人 姜震 律師複代理人 陳薏如 律師被告 沈庭聿 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國104年6月10日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項但書第2、3、7款定有明文。查原告起訴時聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）53萬3942元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」嗣於民國104年6月10日言詞辯論時，具狀變更訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）50萬217元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」等語（見本院卷第78頁）。核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴：民國102年8月底，訴外人即被告之仲介人即代理人 吳柏鋒 向原告告知被告所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○號13樓房屋(○○○區○○段00000-000建號建物，另就興豐段00000-000建號有共有部份，下稱系爭房屋)擬出售，詢問原告是否有意購買。原告向吳柏鋒詢問系爭房屋總坪數，吳柏鋒透過LINE通訊軟體回覆「51(坪)」，因系爭房屋為預售屋買賣，當時並無權狀或謄本可供檢驗，原告係以吳柏鋒告知面積51坪為基礎，方以新台幣810萬元向被告購買系爭房屋，並於102年9月2日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，然依內政部100年5月18日內授中辦地字第0000000000號函揭示「屋簷及雨遮買賣時不計入預售屋買賣價格」，因此，雨遮面積自不應納入買賣價金之計算。詎原告於103年4月29日取得系爭建物及土地所有權狀正本，方知被告代理人吳柏鋒所稱總面積51坪竟包含不應計價之雨遮面積10.52平方公尺(即3.18坪)，顯有短少坪數之情，被告應負物之瑕疪擔保責任，爰依民法第359條請求減少買賣價金，減少金額按比例計算，即買賣價金8,100,000元除以約定面積170.35平方公尺(即相當51坪)乘以短少面積10.52平方公尺(相當3.18坪)，減少價金應為500,217元。另原告依民法第359條請求減少價金後，被告受領上開500217元即無法律上原因，爰依民法第179條後段規定請求被告返還，並聲明：(一)被告應給付原告53萬3942元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於102年9月2日向被告購買系爭房屋，系爭契約係雙方就內容同意後而簽立，簽立當時即有附建商之合約書，合約書上即有載明系爭房屋之坪數，原告係看過合約書上之坪數始簽立系爭契約，且系爭房屋之貸款係原告親自辦理，辦理貸款須檢附權狀，原告早即知悉系爭房屋之坪數包含雨遮等語置辯，並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回(二)如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於102年9月2日以總價810萬元向被告購買系爭房屋，雙方簽訂系爭契約。
(二)系爭契約為預售屋買賣契約，兩造簽立系爭契約前，訴外人即房仲吳柏鋒告知原告系爭房屋之坪數為51坪。
(三)系爭房屋之面積包含雨遮面積後，共為51坪。有不動產買賣契約書(見本院卷第49-52頁)、line之照片(見本院卷第46-47頁)、系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第二類謄本、土地所有權狀等為證(見本院卷第53-55頁)。
四、本院得心證之理由原告主張於102年9月2日向被告購買之系爭房屋，總坪數依內政部之規定，應不包括雨遮部分，故扣除雨遮之面積(相當於3.18坪)後，被告所出售之系爭房屋總面積未達約定之51坪，故被告應負短少3.18坪之責任，爰依買賣瑕疪擔保之規定，依民法359條及179條不當得利之規定，請求減少價金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者為(一)原告得否以內政部100年5月18日內授中辦地字第0000000000號函文，主張雨遮部分不計價？(二)系爭房屋之雨遮面積約3.18坪，是否應計價？(三)原告得否主張被告應負坪數短少之物之瑕疪擔保責任？(四)原告得否依不當得利，請求被告給付？茲述之如下：
(一)原告提出依內政部100年5月18日內授中辦地字第0000000
000號函文，主張「屋簷及雨遮買賣時不計入預售屋買賣價格」等情。然查：依上開函文內容所示：「…二、為防止建商灌虛坪及哄抬房價，採取預售屋買賣屋簷、雨遮所有權登記但不計價政策，業於100年3月24日公告，訂於今年0月0日生效，亦即自生效日起，預售屋買賣定型化契約應記載屋簷雨遮不計價之條款。…」，有上開函文在卷可查(見本院卷第80頁)，上開函文開宗明義即明示係『為防止建商灌虛坪及哄抬房價』，是上開函文之規定僅適用於賣方為建商，並不及於賣方為非建商之情形，而本件賣方即被告並非建商。依此，原告主張依上開函文之規定，系爭房屋買賣之雨遮面積，不應計價在內，顯非有理。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又若買受人主張出賣人已交付之買賣標的物存在有瑕疵者，應就出賣人所交付之買賣標的物存在有瑕疵之有利於己之事實，負舉證責任。本件原告主張被告所出售之系爭房屋，總面積之坪數扣除雨遮之面積後，有短少坪數等情，依上揭規定，自應由原告就系爭房屋總坪數不應含雨遮之部分，負舉證責任。經查：原告依內政部之上開函文主張雨遮部分不應計價，業如上述，此部分之主張，顯不可採。故依上開舉證責任之說明，原告自應就系爭契約總坪價不包含雨遮部分，負舉證責任，然迄至本件言詞辯論終結時止，原告對於系爭契約總坪數不包含雨遮部分乙節，均僅空言主張，未盡舉證之責，揆諸上開舉證原則，本院自難對其為有利之認定，是原告之主張，即屬無據。
(三)原告之複代理人於104年2月4日本院言詞辯論時陳稱：
「(當初契約沒有就坪數作約定？)沒有明文」等語(見本院卷第41頁)，且證人吳柏鋒亦證述：「(當初在促成這筆交易時，有告知原告坪數是51坪，或跟原告保證坪數是51坪？)沒有保證，但是有說過坪數是51坪；(當初如何知道坪數是51坪？)被告告訴我的。被告跟建商的買賣契約書上算出來也是51坪；(是如何跟原告講坪數是51坪？)只有原告問我總坪數幾坪，我就用LINE回他51坪，原告就跟我說他要買，就這樣子促成兩造的買賣交易。」等語(見本院卷第70頁反面)，再原告亦自承：「(既然是預售屋買賣，與你之前的交易習慣不太一樣，為何要購買？)是證人吳先生LINE給我，說這件不錯值得投資，我就說總坪數多少錢，請他幫我議價。我只有問他總坪數多少錢，我有到現場去看過；(只有問過總坪數多少錢跟到現場看過就決定要買？)是。我是用換算每坪多少錢，值不值得投資，來決定是否購買，如果換算出來，我覺得可以就買。證人有跟我說這是預售屋買賣，沒有說這是總價買賣。我本來就知道預售屋買賣沒有權狀。」等語(見本院卷第71頁)。足見兩造間簽訂系爭契約前，僅就總坪數作約定，至於總坪數是否包含雨遮部分，並未特別約定。依此，被告出售之系爭房屋，總坪數確為51坪，此為兩造所不爭執，且有系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第二類謄本可稽(見本院卷第53-54頁)。是被告既已依約定販售總坪數為51坪之系爭房屋，難認被告有何坪數短少之瑕疪給付，從而原告依物之瑕疪擔保責任，訴請被告減少價金，尚非可採。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文，是欲主張依不當得利請求權返還，限於「無法律上之原因」。經查，本件兩造間存有系爭契約，是被告受有價金給付之利益，係有法律上之原因，非無法律上之原因，故原告依不當得利之規定訴請被告返還500,217元，難謂有據。
五、綜上所述，本件原告主張被告所出售之系爭房屋總面積應不包含雨遮部分，而依兩造間之買賣契約，主張被告應負坪數短少之物之瑕疪擔保責任及依不當得利之規定，訴請被告返還500,217元，均為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年6月30日
民事第三庭法官顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月30日
書記官林育玄