臺灣澎湖地方法院民事簡易判決 100年度馬簡字第31號
原 告 陳杉
訴訟代理人 陳麗綸
陳王 向
被 告 陳理輔
訴訟代理人 陳建誌 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國100年8月14日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落澎湖縣馬公市○○○段○○○○號土地上，如附圖
虛線所示Ａ部分面積十二點六九平方公尺增建地上物、Ｂ部分面
積三十四點二八平方公尺房屋、Ｃ部分面積五點四九平方公尺鐵
皮造遮陽棚拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳仟参佰零捌元，及自民國一百年二月二
十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為澎湖縣馬公市○○○段○○○○號土地（下
稱系稱土地）所有權人，被告擅自在該筆土地上建築房屋居
住使用，無權占有系爭土地。而原告於99年間測量土地時，
發現被告上開占有事實，因而要求被告拆屋還地，卻遭被告
拒絕，原告只得依據所有權法律關係，訴請被告辦理，且依
不當得利法律關係，訴請被告給付95年至99年五年間之不當
得利共新台幣（下同）30萬元及遲延利息。並聲明：①如主
文第1項所示；②被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：系爭土地於65年間，為被告兄長 陳天 後所有，被
告於66年間，經訴外人 陳天後 同意，基於使用借貸關係，在
土地上建築房屋占有至今，應屬有權占有系爭土地。而原告
於68年間，不知何故，以買賣為原因，登記成為系爭土地所
有權人，因原告繼受訴外人陳天後之權利義務，則類推適用
民法第425條之1規定或適用司法院大法官會議釋字第349號
解釋之結果，原告應不得請求被告拆屋還地。同時，原告取
得系爭土地時，明知被告已經建築房屋居住使用，原告卻從
無異議，迄今30餘年，如今卻突然要求被告拆屋還地，顯然
違背誠信原則而為權利濫用。因此，原告拆屋還地之請求，
應屬無據，而被告有權占有系爭土地，自無不當得利之問題
，且原告請求不當得利之金額，更明顯超出土地法規定之計
算標準甚多。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）澎湖縣馬公市○○○段○○○○號土地，重測前為風櫃尾段
1194-1地號，該筆土地分割自風櫃尾段1194地號。
（二）澎湖縣馬公市○○○段○○○○○號土地於總登記時，登記為
陳厝 所有，於65年6月15日，以繼承為原因，登記為陳天
後所有，於68年5月22日，再以買賣為原因，登記為原告
所有。
（三）陳天後為被告兄長，被告於66年間，與陳天後各自在澎湖
縣馬公市○○○段○○○○○號土地上建築房屋一間，原告取
得前述土地時，房屋已經建築完成，並由被告居住使用至
今，門牌號碼為澎湖縣馬公市風櫃里23-3號。
（四）被告於數年前，在澎湖縣馬公市風櫃里23-3號房屋前後加
蓋，目前房屋占有使用土地之情形如澎湖地政事務所100
年5月10日函附複丈成果圖所示，而房屋另占用澎湖縣馬
公市○○○段○○○○號土地，該筆土地目前屬於原告及訴
外人 陳國榮 所共有。
四、兩造爭執事項：
（一）被告興建澎湖縣馬公市風櫃里23-3號房屋時，是否經過訴
外人陳天後之同意？如有，該項同意為何種法律關係？可
否拘束原告而構成有權占有？
（二）原告可否向被告請求相當於租金之不當得利？如果可以請
求，應如何計算？
五、原告主張為系爭土地之所有人，土地上有被告建築居住之房
屋，該房屋所在位置如附圖虛線所示A、B、C三部分之事實
，為被告所自認，且經本院勘驗無誤，有土地登記謄本、勘
驗筆錄、澎湖縣澎湖地政事務所100年5月10日土地複丈成果
圖可查，應屬真正。而原告主張被告為無權占有系爭土地，
故被告應拆屋還地等情，則為被告所爭執，並抗辯依據釋字
第349號解釋、民法第425條之1、民法第148條等規定，原告
不得為上開主張云云。經查：
（一）司法院大法官釋字第349號解釋文為：「最高法院四十八
年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共
有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓
與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』
，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部
分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，
受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人
受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首
開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所
有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，
以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此
說明。」觀察上述解釋文及原告書狀摘錄之解釋理由書，
均在針對共有關係而為闡釋，本件訴訟與共有關係無涉，
與上開解釋考量之面向不同，尚無適用或類推適用上開解
釋之餘地，被告以上開解釋作為有權占有系爭土地之論據
，並不可採。
（二）民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受
讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房
屋得使用期限內，有租賃關係。」被告所稱系爭土地於66
年間為兄長陳天後所有，被告與陳天後同時在土地上建築
房屋，二人間有使用借貸關係一節，根據土地登記謄本、
房屋稅籍資料及現場照片所示，並參酌二人為兄弟關係等
情，應屬可採。被告進而抗辯陳天後於68年間將土地所有
權移轉原告後，類推適用上述民法第425條之1規定之結果
，被告在房屋使用期限內，有權占有系爭土地云云。對此
應說明如下：
1.法律上之類推適用，應以存在法律漏洞而須填補規範空
隙為前提。在本件情形，最高法院59年台上字第2490號
判例略以：「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十
五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允
許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手
，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即
上訴人有使用該房地之權利。」由於判例為裁判應適用
之法源之一，上述判例已就本件案例類型作出解釋，故
本件之法律適用，並不存在法律漏洞，已無類推適用之
問題。
2.類推適用，尚應考慮系爭規範計畫之範圍，有無涵蓋系
爭個案而定。原告所提民法第425條之1規定，其立法理
由為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土
地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除
有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續
使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，
當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得
使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不
受四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。
」而該立法理由所稱之實務上見解，當指下列最高法院
48年台上字第1457號而言：「土地與房屋為各別之不動
產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地
使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地
基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時
或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，
可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，
均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
上述有關民法第425條之1之立法理由及判例見解，均針
對土地及房屋同屬一人之情形而為說明，並據以擬制該
房地所有人之可能意思。然而，本件房屋及系爭土地從
未同屬一人所有，如將房地未同屬一人之情形，一併類
推適用民法第425條之1之規定，其類型甚多，涵蓋範圍
過廣，造成土地權利極不安定之狀態，應不在判例製作
當時或立法當時規範計畫之內。因此，本件房地從未同
屬一人所有，即無類推適用民法第425條之1之餘地。
3.原告所稱之使用借貸關係，為一方以物交付他方，而約
定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定
有明文。在此一契約類型下，借用人多基於身分或社會
關係取得借用物，並未支付對價，故法律規範著重在保
障貸與人之利益，以平衡借用人無償使用借用物之利益
，觀之民法第464條至第473條規定可知。本件被告所稱
借用人得類推適用民法第425條之1云云，其結果將使借
用人可持續使用借用物直至滅失為止，此種解釋結果，
破壞借用人應返還借用物之契約本旨，更違背法律對於
使用借貸雙方之利益權衡，並非合乎法律規範目的之法
律解釋方式。
4.綜上所述，有關民法第425條之1之類推適用問題，在不
同案例類型，實務上固然有不同處理方式。然而，在借
用人向地主借用土地建築房屋，而地主將土地移轉予第
三人之情形，理應由無償借用土地者努力取得土地使用
權利，而非由第三人遷就土地使用現狀，較為公平。故
本件情形，應無類推適用民法第425條之1之餘地。因此
，被告依上述規定抗辯有權占有系爭土地云云，並不可
採。
（三）民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，
或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠
實及信用方法。」本件原告起訴請求取回名下有利用價值
之建築用地，為有利自己之行為，並非以損害被告為主要
目的，應可認定。同時，原告取回土地，將使土地所有權
與占有事實相互結合，促成土地重新規劃利用之可能，有
利整體社會資源之運用，並避免無償或低價占有土地之人
，欠缺積極利用土地之動機，導致土地使用效率低落之情
形，故原告取回土地，亦符合公共利益。又原告雖於被告
建屋後30餘年才要求取回土地，但原告並無及早行使權利
之義務，且原告不行使權利，並未造成被告之損失，反而
使被告獲得長期無償使用土地之利益，故被告指稱原告行
使所有權將違背誠信原則云云，自非公允。因此，原告訴
請被告拆屋還地，並非權利濫用，亦不違背誠信原則。
（四）從而，原告依據所有權法律關係，訴請被告拆除如附圖A
、B、C所示地上物占有系爭土地之部分，並將該部分土地
返還原告，於法有據，應予准許。
六、民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益。」而最高法院61年台上字第1695
號判例略以：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益，為社會通常之觀念。」準此，原告因被告無權占有系
爭土地，因而請求被告給付自95年至99年間相當於租金之不
當得利，依據上述說明，亦屬有據，茲就其數額計算如下：
（一）被告房屋坐落在澎湖縣馬公市風櫃里，地處郊區，生活機
能尚可，屋齡已有數十年之事實，業據本院勘驗明確，有
土地登記謄本、房屋稅籍資料、勘驗筆錄及現場照片可查
。因此，依據土地法第105條準用第97條之規定，以土地
申報地價5%作為不得得利之計算基準，應屬適當。
（二）自95年起至99年之五年間，本件土地之申報地價均為176
元，而被告占有土地受有利益之面積合計為52.46平方公
尺，有澎湖縣澎湖地政事務所提供之複丈成果圖、地價謄
本可查。因此，該五年期間被告占有土地之利益為2308元
（計算式：176×52.46×5%×5＝2308，元以下四捨五入
）。
（三）從而，原告依據不當得利法律關係，得向被告請求之金額
，在2308元範圍內，及自起訴狀繕本送達翌日即100年2月
24日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，於法有據
，應予准許，超過部分，即無理由，應予駁回。
七、本件被告敗訴部分，因屬適用民事訴訟法第427條第1項簡易
程序所為之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年8月18日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
法官陳介安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月18日
書記官林長義