臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度投簡字第335號
原 告 戊○○
訴訟代理人 蔡順居 律師
複代理人 辛○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 黃 洪素真
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 己○○
上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國97年8月2
1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告聲明：
（一）被告 洪木凉 應將所○○○鎮○○段○○○○號土地如附圖方
案B所示696-A002，面積65.68平方公尺，分割後並移轉所
有權登記合併入原告所有○○○鎮○○段○○○○號土地。
（二）被告 黃洪素真 、丙○○等二人應將所○○○鎮○○段○○○
○號土地如附圖方案B所示683-A003，面積65.68平方公尺
，分割後並移轉所有權登記合併入原告所有○○○鎮○○
段○○○○號土地。
二、原告主張略以：
（一）原告之先翁 洪俊雄 於民國（下同）74年1月12日與被告乙
○○簽訂不動產買賣契約書，其標的為南投縣○○鎮○
○段○○○○號土地，面積65.68平方公尺，供農路使用，價
金已付清，此地已交付修築為道路。惟因當時農地法律不
許分割，致未移轉所有權登記。
（二）原告之先 翁洪俊雄 於74年1月12日與被告黃洪素真、丙○
○等二人之父 洪高煥 簽訂不動產買賣契約書，其標的為上
開同段683地號土地，面積65.68平方公尺，供農路使用，
價金已付清，此地已交付修築為道路。惟因當時農地法律
不許分割，致未移轉所有權登記。
（三）原告之先翁洪俊雄在訂約當時買受上述土地之目的，係供
其所有同段684地號土地（袋地）進出之農路使用。該684
地號土地於76年6月22日由洪俊雄之妻 洪林燕釵 繼承，又
於82年3月2日由洪林燕釵之子 洪啟堂 繼承，再於84年4月7
日由洪啟堂之妻即原告戊○○繼承，亦即原告戊○○為洪
俊雄之再轉繼承人，自得本於繼承法理，主張繼受上述契
約之權利。
（四）洪高煥於訂定上述契約後，於88年1月20日死亡，其所有
683地號土地由其子女丁○○、黃洪素真、丙○○等三人
繼承之後，丁○○之應有部分，又贈與黃洪素真。目前
683地號土地之所有權人為黃洪素真應有部分一千分之八
百九十六、丙○○之應有部分一千分之一百零四，696地
號土地所有權人仍為被告乙○○。
（五）89年1月26日修正後之農業發展條例第16條第1款規定：「
每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割
。但有下列情形之一者，不在此限，一、因購置毗鄰耕地
而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗
以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。」原
告現為684地號土地所有權人，該土地與被告黃洪素真、
丙○○等二人共有之683地號土地毗鄰，亦與被告乙○○
所有之696地號土地毗鄰。原告既得本於繼承法理，主張
繼受前述二份買賣契約之權利，被告乙○○又為契約之出
賣人，被告黃洪素真、丙○○等二人亦為契約出賣人洪高
煥之子女，洪高煥死亡後，即應概括繼受其權利與義務，
自當有履行該契約之義務。原告自得依上述法律之規定，
請求被告等三人將其已出賣之土地部分，分割移轉與原告
。
（六）查「本件不動產買賣登記手續期日約定由乙方自由決定，
屆時甲方應將本件不動產權移轉登記需要文件提交於乙方
以便聲請登記。」、「本件登記手續如有格式變更或其他
欠缺不備，移轉登記未獲通過而尚須甲方之蓋章或出面時
，甲方應隨時供便絕不得有任何刁難之事。」，兩造間所
訂契約書買賣標的為土地，並包含應移轉登記，非被告等
所指僅為地上物補償或僅供通行。
（七）依測量成果696-A002面積65.68平方公尺、編號683-A003
面積亦為65.68平方公尺，與現有巷道大致重疊，足見原
告主張買賣系爭土地供道路使用為真實。至於683-A002部
分面積133平方公尺，大於65.68平方公尺，係因被告黃洪
素真與丙○○在其等所有683地號土地上建築二棟農舍，
有必要自己多留部分道路用地而擴大所致。
（八）系爭契約書已經很老舊，不可能是原告偽造的。
貳、被告方面：聲明駁回原告之訴，並抗辯略以：
一、被告洪木凉並有拿到契約書，而簽名部分在老舊部分是，契
約書前面的簽名不是，且二部分契約書顏色、簽名字跡不同
，當初只講留農路供通行而已，並非要分割，如果分割被告
洪素真也無路可走，所以不可能分割，合約書有修改之處均
有蓋章，然價金、面積、第四點自由決定部分等處卻無蓋章
，顯然係原告事後加註，被告並無同意，當初洪俊雄是公務
員，沒有辦法分割這塊地，意思是要給他一條路走，所以洪
俊雄給的這筆錢並非買這筆土地的錢，而是賠償地上物而已
。
二、洪高煥之簽名非本人所簽，印章部分渠等不清楚，另契約書
末段買賣標的部分是否事後寫的，也有疑問?金錢的補償是
指地上物的補償。
三、訂約當時洪俊雄因無法分割系爭土地，故其僅係要求被告給
予通行權，另被告亦只能利用系爭土地通行，倘出賣即無法
通行，故不可能出賣，且該筆價金僅係為賠償地上物，而非
買賣系爭土地之價金，觀諸買賣價金僅2、3萬元，補償地上
物之餘已不足以購買系爭土地可知。
四、證人即代書甲○○證稱被告乙○○有拿權狀請其辦理土地移
轉事宜不實在，被告乙○○以為原告僅為辦理鑑界方將權狀
交予甲○○，其後發現原告係為辦理土地分割移轉，被告乙
○○方將權狀取回。
參、本院判斷之理由要領：
一、原告主張原告之先翁洪俊雄於74年1月12日分別向被告乙○
○買受南投縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭696地號土
地）面積65.68平方公尺，向洪高煥買受同段683地號土地（
下稱系爭683地號土地），面積65.68平方公尺，均供農路使
用，價金已付清，此地已交付修築為道路，洪高煥於訂定上
述契約後，於88年1月20日死亡，其所有系爭683地號土地由
其子女丁○○、黃洪素真、丙○○等三人繼承之後，丁○○
之應有部分，又贈與黃洪素真。目前系爭683地號土地之所
有權人為黃洪素真應有部分1000分之896、丙○○應有部分
1000之104等之事實，業據其提出不動產買賣契約書、戶籍
謄本為證，惟被告辯稱洪高煥並未簽訂系爭不動產買賣契約
書，被告洪木凉僅簽契約書後面出賣人部分，本件契約書部
分字跡、顏色不同，可能係偽造等語置辯。查原告所提出洪
木凉所簽之不動產買賣契約書最後出賣人洪木凉之簽章確為
被告洪木凉所為，此為被告洪木凉所自承，而此份契約書共
有3張，第1張與第2間之間（騎縫處）、第2張與第3間之間
（騎縫處）均蓋有洪俊雄、洪木凉之章，雖第3張字跡之顏
色與前2張不同，然既於騎縫處蓋章，本院仍認3張均應為
本件買賣契約書之一部分。再此份契約有部分刪除或更改部
分確有用印，然「本件買賣標示，日新段 陸玖 陸號面積○
．○○陸伍陸捌公頃」之字跡，並非更正或更改部分，而契
約書第1條部份亦記載甲方（即乙○○）將其所有後開標示
記載之不動產土地出賣予乙方（即洪俊雄）用做農路，而乙
方（即洪俊雄）亦同意承買是實。是有關「本件買賣標示，
日新段陸玖陸號面積○．○○陸伍陸捌公頃」之字跡，應屬
原來契約書之範圍，被告洪木凉所辯此部分可能出自於偽造
云云，要非有據。至於洪高煥所簽之不動產買賣契約書部分
，該份契約書亦有3張，第1張與第2間之間（騎縫處）、第2
張與第3間之間（騎縫處）均蓋有洪俊雄、洪高煥之章，既
然於騎縫處蓋章，本院仍認3張均應為本件買賣契約書之一
部分。再就本件契約有部分刪除或更改部分確有用印，然「
本件買賣標示，日新段陸捌參號面積○．○○陸伍陸捌公頃
」之字跡，並非更正或更改部分，而契約書第1條部份亦記
載甲方（即洪高煥）將其所有後開標示記載之不動產土地出
賣予乙方（即洪俊雄）用做農路，而乙方（即洪俊雄亦同意
承買是實，是由上稽證，本件原告所提出二份不動產買賣契
約書，應為真，被告上開所辯，為不可採。
二、惟按修正前土地法第30條第1項前段規定：「私有農地所有
權之移轉，其承受人以能自耕者為限」。該項規定旨在貫徹
耕者有其田之基本國策，發揮農地之作用，故若私有農地之
承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任
何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定
第三人或待可移轉時始再辦理移轉登記，即屬民法第246條
第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。是
以，僅約定不動產買賣登記手續期日約定由買受人自由決定
，或約定登記名義人由買受人指定，其契約即為無效。查本
件系爭683、696地號土地使用分區為特定農業區，使用地類
別為農牧用地，為屬修正前土地法第30條第1項前段規定之
私有農地，則作為買受人之洪俊雄於訂約時即須具備自耕能
力，若無自耕能力則本件不動產買賣契約即屬無效，非原告
所稱於土地所有權移轉登記，具自耕能力即可。又民事訴訟
如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先
不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之
訴。本件原告所請求依不動產買賣契約請求辦理系爭農地之
應有部分移轉登記，自應證明該契約為合法成立有效，而洪
俊雄於訂約時具自耕能力為本件二份不動產買賣契約之生效
要件，洪俊雄於訂約時是否具自耕能力，自應由原告負舉證
責任，然原告僅稱無從查考洪俊雄於訂約時有無自耕能力，
則本件不動產買賣契約是否有效，原告並無法證明，另本件
不動產買賣契約雖記載本件不動產買賣登記手續期日約定由
洪俊雄自由決定（不動產買賣契約第4條參照），然上所述
，僅此約定，尚不足以認定是約定待可移轉時始再辦理移轉
登記，而符合民法第246條第1項但書其不能情形可以除去，
而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契
約仍為有效之要件。則本件原告並無法證明買受人即洪俊雄
於訂約時具自耕能力，亦不符合民法第246條第1項但書之情
形，則本院自無法依效力未定之不動產買賣契約，而准原告
之請求。
三、再原告主張原告之先翁洪俊雄在訂約當時買受上述土地之目
的，係供其所有同段684地號土地（袋地）進出之農路使用
。該684地號土地於76年6月22日由洪俊雄之妻洪林燕釵繼承
，又於82年3月2日由洪林燕釵之子洪啟堂繼承，再於84年4
月7日由洪啟堂之妻即原告戊○○繼承，亦即原告戊○○為
洪俊雄之再轉繼承人，自得本於繼承法理，主張繼受上述契
約之權利云云。查，本件二份不動產買賣契約為洪俊雄所訂
，洪俊雄已死亡，此為原告所自承，然原告承受上開684地
號土地與原告是否繼承系爭二份買賣契約之權利，要屬二事
，並非承受上開684地號土地則當然繼承系爭二份買賣契約
之權利，則本件縱使原告所提出之二份不動產買賣契約為合
法有效成立，然原告為洪俊雄之子洪啟堂之妻，此為原告所
自承，原告並非洪俊雄之當然繼承人，本件原告亦尚未能證
明其是否合法繼承或受讓本件不動產買賣契約之權利，則本
件不動產買賣契約縱使成立並有效，然原告亦尚未能證明其
為本件不動產買賣契約唯一合法之繼承人或受讓人。
四、綜上所述，本件二份不動產買賣契約是否有效成立及縱使有
效成立，原告是否為唯一之繼承人或受讓人，原告均無法證
明，則原告本於不動產買賣契約及繼承之法律關係，請求被
告洪木凉應將系爭696地號土地如附圖方案B所示696-A002，
面積65.68平方公尺，分割後並移轉所有權登記合併入原告
所有○○○鎮○○段○○○○號土地；請求被告黃洪素真、丙
○○等二人應將所有系爭683地號土地如附圖方案B所示683-
A003，面積65.68平方公尺，分割後並移轉所有權登記合併
入原告所有○○○鎮○○段○○○○號土地，為無理由，應予
駁回。
五、訴訟費用負擔之法律依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 9 月 4 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官黃益茂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 4 日
書記官湯文億