裁判字號：臺灣新竹地方法院108年竹簡字第113號民事判決
裁判日期：民國108年06月18日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決108年度竹簡字第113號原告 李鳳雲 訴訟代理人 林瓊嘉 律師被告 蘇郁雯 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國108年6月4日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：坐落新竹市○○段○○○○號土地上之門牌號碼新竹市○○路○○號8樓建物係原告所有，嗣原告授權訴外人即原告之子 張浙聖 代為管理出租，訴外人張浙聖於民國103年2月12日與被告簽訂租賃契約，租賃期間自103年3月1日起至104年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）15,500元，押租保證金31,000元，被告每月1日前有繳納租金之義務，嗣於104年2月28日租期屆滿後，被告繼續使用系爭建物，而轉為不定期租賃契約關係。惟訴外人張浙聖於107年9月19日過世，原告與訴外人張浙聖之配偶 張紫祺 均為訴外人張浙聖之繼承人，然被告自107年11月起即未再給付租金，原告之女 張靜怡 於同年11月1日巧遇被告之配偶 林文生 ，遂告知訴外人張浙聖不幸過世，並告知原告係屋主，要約時間重新簽約，嗣自107年11月2日至107年11月15日期間再與被告之配偶林文生聯絡，先是找不到時間重新簽約，之後被告之配偶林文生就不再接聽，Line訊息都已讀不回，原告乃於107年12月6日以文山興隆路郵局第238號存證信函催告被告應於3日內繳納107年11月、12月租金，否則請於12月底前遷出，再於107年12月26日以文山興隆路郵局248號存證信函通知被告限3日內遷出返還房屋。詎被告相應不理，扣除103年簽約時之押租保證金31,000元，自107年11月1日起被告已積欠租金達5個月，原告於108年2月18日向新竹市香山區調解委員會聲請調解作為催告給付租金之意思表示，被告拒絕出席致調解不成立，爰以本件起訴狀兼為終止租約之意思表示，並依民法第767條第1項所有物返還請求權及民法第440條、第445條、土地法第100條第3款租賃物返還請求之規定請求被告遷讓返還系爭建物。又兩造間租約既於本件起訴狀繕本送達日業已終止，則原告自得依租賃契約及不當得利之法律關係請求被告給付起訴前即107年11月至108年3月31日止扣除押租保證金3萬元以外之租金46,500元（即15,500元×《5個月－2個月》＝46,500元），及自108年4月1日起至被告遷讓返還系爭建物之日止按月以15,500元計算相當於租金之不當得利。再者，訴外人張浙聖確有權代原告為出租，但是訴外人張紫祺並無權代原告出租，亦不得繼承訴外人張浙聖代原告出租系爭建物之代理權，無權代理原告繼續出租系爭建物，無權調漲租金，也無權受領租金，原告於107年12月6日、107年12月26日以存證信函告知被告系爭建物係原告所有，並於108年2月18日向香山區調解委會員申請調解，被告即明知訴外人張紫祺並無代出租權利，被告縱給付訴外人張紫祺任何租金，也是非債清償，而且被告明知系爭建物所有權人為原告，已非善意第三人，且訴外人張浙聖往生後，訴外人張浙聖代原告出租系爭建物之代理權消滅，實際所有權出租權利義務均回歸到原告所有，因原出租債權人死亡，租賃的權利義務關應依繼承關係判斷，原告係訴外人張浙聖之繼承人。
被告已明知原告始為系爭建物所有權人，給付租金對象應為原告，竟於受告知給付租金猶拒絕給付超過2期，依法構成終止租約事由。原告與訴外人張紫祺確有遺產分割訴訟，但本件系爭建物所有權登記為原告所有，被告無權拒絕給付租金。綜上，爰聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○路○○號8樓建物騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告46,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自108年4月1日起至遷讓返還第1項所示建物之日止，按月給付原告15,500元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告確係自103年3月1日開始承租系爭建物，惟出租人係訴外人張浙聖，租約期滿後變成不定期租約，被告每個月都如期支付租金，迄至107年10月間，房東太太即訴外人張浙聖之配偶張紫祺跟伊說訴外人張浙聖的帳戶不能用了，叫伊把租金改匯到其帳戶，伊就於107年10月12日將107年9、10月的租金31,000元匯到訴外人張浙聖之配偶張紫祺帳戶，嗣於107年年底，訴外人張浙聖之配偶張紫祺才告知訴外人張浙聖已過世了，又因伊係低收入戶，訴外人張浙聖之配偶張紫祺就同意調降租金為每個月12,000元，並要求將租金匯到其帳戶，此後伊均依約繳納租金到訴外人張浙聖之配偶張紫祺的帳戶。伊一直以來履約的對象都是訴外人張浙聖及其配偶張紫祺，伊不知道有其他屋主，也不認識別人，且從未見過原告，亦未曾以電話聯絡過，只有收到存證信函，另於107年11月1日伊先生說有1個自稱房東家屬的人來找伊，但是伊不認識。伊只是承租人，也如期給付租金，原告與訴外人張浙聖之配偶張紫祺在訴訟，伊覺得很無辜，原告與訴外人張浙聖之配偶張紫祺可以在訴訟終結後再告知伊要將租金要付給何人等語，資為抗辯。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷之理由：
（一）原告主張系爭門牌號碼新竹市○○路○○號8樓建物係原告所有，並授權訴外人即原告之子張浙聖代為管理出租，嗣訴外人張浙聖與被告簽訂系爭建物租賃契約，租賃期間自103年3月1日起至104年2月28日止，每月租金15,500元，押租保證金31,000元，惟於104年2月28日租期屆滿後，被告繼續使用系爭建物，已成為不定期租賃契約關係。嗣訴外人張浙聖於107年9月19日死亡，原告與訴外人張浙聖之配偶張紫祺雖均為訴外人張浙聖之繼承人，然原告已告知被告系爭建物係原告所有，而被告竟不置理原告重新簽訂租賃契約之要求，且自107年11月起即未再給付租金予原告，原告遂於107年12月6日以文山興隆路郵局第238號存證信函催告被告應於3日內繳納107年11月、12月租金，再於107年12月26日以文山興隆路郵局248號存證信函通知被告限3日內遷出返還房屋，復於108年2月18日向香山區調解委會員申請調解，被告仍不出席調解之事實，業據原告提出系爭建物登記第一類謄本暨新竹市00000000000000000000000000000000路○○○000號存證信函、107年12月26日文山興隆路郵局248號存證信函、新竹市香山區調解委會員調解通知書暨調解不成立證明書、訴外人張浙聖除戶戶籍謄本暨繼承系統表、原告暨訴外人張紫祺戶籍謄本、訴外人張浙聖帳戶交易明細、訴外人即原告之女張靜怡與被告之配偶林文生Line對話紀錄等影本為證，復為被告等所不爭執，應堪信為實在。
（二）惟按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段固定有明文。惟民法第767條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言。（最高法院78年度台上字第352號裁判要旨參照）。
經查，系爭建物固係登記為原告所有，惟係原告授權訴外人張浙聖管理出租，嗣經訴外人張浙聖與被告簽訂系爭建物定期租賃契約，惟租期屆滿後已成為不定期租賃契約，此為原告所自認，則被告既係依租賃契約之法律關係占有使用系爭建物，即係有權占有，而非無權占有。
（三）再按，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。民法第1151條、第828條第1項、第3項、第831條亦定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，無應有部分。（最高法院104年度台上字第531號判決要旨參照）。繼承人共同繼承被繼承人之「債權」，屬繼承人公同共有。（最高法院86年度台上字第2057號判決要旨參照）。繼承人有數人時，在分割遺產前各繼承人對於產之全部為公同所有；又除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第2項分別定有明文。上訴人對被上訴所主張者，為因繼承而取得對被上訴人之債權，各繼承人對於遺產之全部，在分割遺產前，仍為公同共有。公同共有人受領公有同共有債權之清償，應共同為之。除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權。如由公同共有人即繼承人中之一人或數人就此項債權為訴訟上之請求時，自須得其他繼承人全體之同意，始能謂當事人適格無欠缺。（最高法院74年度台上字第748號判例要旨，最高法院79年度台上字第1240號、77年度台上字第66號判決要旨參照）。公同共有之債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之適用，而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。（最高法院104年度台上字第481號判決要旨參照）。是債權為財產權之一種，自得為準共有之標的，並因債權之準共有或準公同共有之不同，而應分別準用所有權分別共有或公同共有之規定。就債權之準公同共有言，係指依法律規定或契約而成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一債權而言，例如分割前遺產中之債權是。因此，債權之準公同共有，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有約定外，應共同行使之，無由其中一人或數人單獨受領之權。揆諸前揭規定及說明，系爭建物固係登記為原告所有，然係原告授權訴外人張浙聖管理出租，並由訴外人張浙聖出租給被告，則原告與訴外人張浙聖間即係委任契約之法律關係，而訴外人張浙聖與被告間則係租賃契約之法律關係，基於債之相對性，兩造彼此間即無債權債務關係存在，縱然訴外人張浙聖嗣後死亡，訴外人張浙聖與被告間之租賃契約之法律關係亦不當然消滅，而應由訴外人張浙聖之全體繼承人即原告與訴外人張紫祺共同繼承被繼承人訴外人張浙聖之出租人地位，該租賃契約法律關係之「租金債權」即屬繼承人即原告與訴外人張紫祺公同共有。因此，該「租金債權」之公同共有人即原告與訴外人張紫祺受領該公有同共有「租金債權」之清償，自應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領之權，且該「租金債權」之處分，或終止租賃契約權利之行使，亦應得公同共有人全體之同意。易言之，原告與訴外人張紫祺倘欲受領被告「租金債權」之清償，即應共同為之，而無由原告或訴外人張紫祺單獨受領之權，且原告或訴外人張紫祺亦無單獨處分該「租金債權」之權利，亦無權單獨為終止租賃契約權利之行使。從而，訴外人張紫祺固無權單獨受領被告「租金債權」之清償，亦無權調降租金金額，則被告自107年11月起將系爭建物租金給付予訴外人張紫祺，對原告而言，自不生清償之效力，又被告經訴外人張紫祺同意調降租金金額，對原告亦不生效力。然同理言之，原告亦無單獨受領被告「租金債權」之清償，故原告雖以存證信函催告被告向原告給付租金，並起訴請求被告向原告給付積欠之5個月租金，亦係請求被告向原告單獨給付，而非係請求被告向全體公同共有人即原告與訴外人張紫祺共同給付，自亦不生催告效力，而不得以被告遲延給付租金逾2個月以上，而終止租約。更何況，終止租約亦係屬原告與訴外人張紫祺間公同共有遺產債權之權利行使，亦應得公同共有人全體之同意，原告既未得訴外人張紫祺之同意，自亦不得單獨終止租約。是原告主張被告遲延給付租金逾2個月以上，而經催告仍未給付，原告已為終止租約之意思表示，系爭建物之租賃契約關係已消滅云云，自非有據。
（四）又查，原告係授權訴外人張浙聖管理出租系爭建物，嗣經訴外人張浙聖以自己之名義與被告簽訂系爭建物租賃契約，而非訴外人張浙聖「代理」原告與被告簽訂系爭建物租賃契約，此有原告提出之租賃契約照片在卷可稽，自堪認系爭建物租賃契約之出租人係訴外人張浙聖，而非原告。故原告主張系爭建物係原告所有，訴外人張浙聖往生後，訴外人張浙聖代原告出租系爭建物之代理權消滅，實際所有權出租權利義務均回歸到原告所有云云；又主張訴外人張紫祺並無權代原告出租，亦不得繼承訴外人張浙聖代原告出租系爭建物之代理權，無權代理原告繼續出租系爭建物云云，顯係混淆誤解委任契約法律關係與代理之不同，亦誤解遺產債權之準公同共有關係，均洵無足採。
（五）綜上，系爭建物租賃契約之出租人係訴外人張浙聖，且訴外人張浙聖係經系爭建物登記所有權人即原告之授權與被告簽訂租賃契約，故被告係依租賃契約之法律關係「有權」占有使用系爭建物。嗣訴外人張浙聖死亡後，即應由訴外人張浙聖之全體繼承人即原告與訴外人張紫祺共同繼承被繼承人訴外人張浙聖之出租人地位，該租賃契約法律關係之「租金債權」即屬繼承人即原告與訴外人張紫祺公同共有，原告並無單獨受領被告「租金債權」清償之權利，亦無單獨行使終止租約之權利，故原告催告被告向原告單獨給付，自不生催告效力，尚不得以被告遲延給付租金逾2個月以上，而終止租約。且原告未得訴外人張紫祺之同意，亦不得單獨行使終止租約之權利，縱原告向被告為終止租約之意思表示，亦不生終止租約之效力。從而，原告主張兩造間租賃契約業經原告終止，原告得依所有物返還請求權、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係請求：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○路○○號8樓建物騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告46,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自108年4月1日起至遷讓返還第1項所示建物之日止，按月給付原告15,500元，即均非有據，為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年6月18日
新竹簡易庭法官汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月18日
書記官周育瑜