裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第129號民事判決
裁判日期：民國104年03月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第129號原告 湯淑玲 訴訟代理人 陳俊言 律師被告 蘇國平 訴訟代理人 許春芬 律師上列當事人間返還房屋等事件，經本院於民國104年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號土地上14790建號之建物（即門牌編號新北市○○區○○街○○○號5樓）返還原告。
被告應自民國一百零三年七月三日起至遷讓並返還上開房屋予原告之日止，按月於次月十日給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰伍拾捌元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第二項原係請求：「被告自本訴狀送達翌日起至清償日止，給付相當租金之不當得利暨按年利率百分之五計算之利息。」；嗣於民國104年2月17日以民事陳報狀變更該項聲明為：「被告自本訴狀送達翌日起至清償日止，每個月給付相當租金新臺幣（下同）2萬元之不當得利，暨按年利率百分之五計算之利息。」，核原告聲明之變更，均係擴張或減縮應受判決事項之聲明，均應予准許，合為敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告湯淑玲於民國103年元月2日向 羅偉 聘購買系爭坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號、權利範圍100005之236土地及其上14790建號、及共同使用部分14825建號權利範圍10000分之322、14826建號權利範圍10000之236，共同使用部分14827建號權利範圍10000分之428（即門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號5樓），並於103年4月3日完成登記，此等事實有土地及建物登記謄本可稽（證物一）。
（二）然在 羅偉聘 辦理所有權登記中，甫交屋之時，原告卻發現有被告蘇國平無權占有居住於上開建物內，原告除依法依約除請求羅偉聘履行出賣人之責任，而羅偉聘因涉他案僅告知原告可自行向被告蘇國平請求搬遷，辦理交屋，即不見人影聯絡不上。因被告蘇國平有妨害原告所有權之使用權能之虞，是原告乃於103年1月16日向被告蘇國平寄發土城青雲郵局存證信函第39號催告，請求被告搬遷並不得破壞屋內設備及裝潢，卻遭被告寄發台北中正堂郵局存證信函第6號拒絕，此事實有兩造存證信函可稽（證物二）。
（三）有關被告主張原告應提出買賣資金支付證明，證明為實質所有權人非僅為登記名義人，始願意商談調解和解事宜，雖此主張法律上無理由，但基於和解善意原告說明整個買賣資金支付流程如下：原告與羅偉聘雙方於103年元月二日正式簽立買賣契約書，系爭房地買賣總價金為新台幣（以下同）820萬元。依據買賣契約書（證物三）第二條，雙方約定簽約日103年元月2日，原告第一次簽約款（含訂金）總計應給付150萬元。查原告於民國102年12月23日提領給付訂金46.5萬元，在103年01月02日又提領給付41萬元，其餘差額原告本開票給付，但經原所有權人羅偉聘拒絕並要求原告於一星期內補足，故103年01月09日原告又依約提領給付46.5萬元及用手邊現金補足差額16萬元，此事實有原告 湯美滿 於五股區農會帳號00000000000000提領前開金額可稽（證物四）。103年2月18日第二次繳納稅金42505元及103年4月16日於 上海 商業儲蓄銀行蘆洲分行現金存提180萬元，其中80萬元用來給付第三次完稅款80萬元（證物五），第四次尾款580萬元及所有移轉登記所需費用共計0000000元，則係用系爭買賣房地以原告湯淑玲為債務人名義向渣打國際商業銀行復興分行貸款656萬元來給付，其中0000000元用來代償羅偉聘在新北市泰山農會之原貸款，此等事實有渣打銀行帳號00000000000000存款帳戶及債務清償證明書（證物六）可稽。
（四）茲遵奉鈞院之諭知提出房屋現值證明為309800元，此事實有103年度契稅繳款書所載移轉價格可稽（證物七）暨系爭建物價值為240萬元，此事實有台灣房屋蘆洲長榮特許加盟店所出具文件可稽（證物八）。
（五）本件被告恣意主張原告與羅偉聘間屬通謀虛偽之假買賣，因被告蘇國平與訴外人 溫怡華 離婚夫妻剩餘財產差額分配的案號：鈞院103年度婚字第68號。此案件中有溫怡華明確陳述系爭房地確實出賣與羅偉聘之事實及被告蘇國平同意以該買賣價金計算剩餘財產之價值。是原告乃正當向登記名義人羅偉聘購買系爭房地，被告之假買賣主張非屬事實，特依法否認。
（六）實則，原告買賣系爭房地前不認識羅偉聘，與被告蘇國平或前妻溫怡華毫無關聯，原告有依約給付買賣價金並經地政機關完成所有權移轉登記，並按期繳納系爭房地新貸款本息，此等事實有原告湯淑玲貸款渣打國際商業銀行自民國103年5月13日至迄今每月繳納本息之明細表乙份（證物十）暨鈞院向三重地政機關、五股農會、渣打銀行函調資金流程資料在卷可稽。
（七）原告取得所有權人之法律地位後，被告經原告多次連絡要求搬遷，卻依舊置之不理，原告於不得已情況下，爰依民法第767條之規定，請求被告蘇國平應搬遷將系爭建物返還原告，並依據民法第179條，提出系爭房地鄰近不動產租金每月至少有2萬元計算之證據乙份（證物九），依法請求被告自本訴狀送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告2萬元，。
（八）聲明：
1、被告蘇國平應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號土地上14790建號之建物（即門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號5樓）返還原告。
2、被告自本訴狀送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付2二萬元。
二、被告則以：
（一）本件被告否認系爭買賣之真正，原告非真正權利人。
1、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，又「私文書應由舉證人證其為真正。」民事訴訟法第277條本文、第357條本文分別定有明文規定。查本件原告既未曾前往查看系爭房屋實際狀況以做為買賣價格之基準，即與一般購屋法則有違；更何況考量原告係房屋仲介從業人員之身分，伊既明知系爭房屋存有因被告之前妻即訴外人溫怡華（下稱溫怡華）在與被告協商離婚分產之際而故意通謀脫產於伊遠房親戚即訴外人羅偉聘，雙方並因此對簿公堂之際，且系爭房屋為被告占有中，則原告身為房屋仲介從業人員，既明知系爭房地有產權之瑕疵，依一般經驗法則與論理法則，本件原告自不可能甘冒買賣價金有無法收回之風險，仍購買系爭房屋，基此，本件被告否認證物三不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之真正。
2、次按，一般買賣不動產係以自有資金購買為常態之事實，本件原告陳稱伊購買系爭房地之自備款蓋皆向其姐湯美滿支借乃變態之事實，本件原告就此變態事實自應負舉證之責任。被告否認原告所主張之借款事實，原告所提出之證物四、證物五與本件無關。
3、再者，本件原告所陳稱之買賣既存有上述交易風險，原告卻又主張伊全部以支借現金之方式支付系爭房地賣賣之自備款，此亦與一般房地買賣價金之交付經驗法則有違。基此，本件被告否認系爭買賣契約之真正。
4、承上，本件被告否認原告所主張之借款事實並否認原告稱伊給付第一次簽約款及第三次完稅款之事實；況依據證物五，其提存金額為180萬元，與原告所稱伊支付第三次完稅款為80萬元之金額亦完全不符。由此亦可證，系爭買賣契約並非真正。
（二）本件被告於97年5月起迄今，皆住居於系爭房屋，故被告係有權占有。
1、按「對於現在占有人告爭所有權者，應由告爭人提出確實憑證，以證明其主張之真實，如果告爭人不能為切當之證明，則現在占有人自無須提出何等反證，仍應維持現狀歸其管業，而駁回告爭人之訴。」，又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」最高法院著有18年上字第672號、17年上字91
7號判例可資參照。查本件被告與溫怡華於91年10月19日結婚，婚後因共同經營安親班而購買現新北市○○區○○路○○號房地做為營業據點。嗣被告等結束安親班經營並出售上述中原路房地，隨即於97年5月間以出售上述中原路房地之部分所得購買系爭房屋並登記在溫怡華名下以作為被告與溫怡華之住處，被告並自97年5月起至今均住居於系爭房屋中。是以，本件系爭房地，名義上雖登記在溫怡華名下，實係被告與溫怡華之共同財產。
2、102年8月初，被告發現溫怡華之婚外情，且因此協議離婚，雙方並初步達成協議出售並分配系爭房屋款項，惟溫怡華諉稱至102年農曆七月過後再來簽離婚協議書，背地裡卻脫產將系爭房地虛偽登記在伊遠房親戚即訴外人羅偉聘名下。
3、因此於另訴即被告與溫怡華間離婚暨夫妻財產差額分配等訴訟中（案號：鈞院103年度婚字第68號，家股），被告雖否認溫怡華所辯稱係以660萬元將系爭房地出售予訴外人羅偉聘之事實，惟為使該訴訟早日定讞，被告同意以上述金額作為計算之基準。
4、如上所述，本件原告與訴外人羅偉聘就系爭房地之買賣，既亦屬虛偽，則原告雖名義上登記為所有權人，然伊並非真正權利人，則依上開判例意旨，本件原告不得主張被告係無權占有，系爭房屋仍應維持現狀歸由被告占有。
（三）本件原告陳稱之系爭買賣與一般房地買賣之經驗法則不符，被告否認系爭買賣之真正，原告乃非真正權利人：
1、本件原告購買系爭房地前從未曾前往查看系爭房屋實際狀況，即與一般人購屋前必先至房屋所在現場查看房屋之實際狀況以做為買賣價格考量基準之經驗法則有違。
2、一般買賣不動產係以自有資金購買為常態事實，本件原告陳稱伊購買系爭房地之自備款全部皆向其姐湯美滿支借乃變態事實，亦與一般人購屋之經驗法則有違。
3、系爭買賣契約第二條乃有關付款期限及移交不動產方法之約定(按亦係一般交易常態)，依本條之約定:「(三)第參次完稅款:稅單核發時甲方(即買方)應支付乙方(即賣方)新台幣捌拾萬元正，雙方各自繳納稅款…。(四)第肆次尾款:尾款新台幣:伍佰玖拾萬元正。…甲方需辦理貸款嗣所有權移轉完竣銀行貸款核撥時，會同乙方付清尾款，同時辦理交屋。」(以上請參原證三不動產買賣契約書影本)。
惟查，本件原告不僅諉稱伊於103年4月16日支付第參次完稅款80萬元(以上請參見103年10月7日民事準備書狀第3頁第1行至第3行所載)(被告已否認之)，更甚者，本件系爭房地之所有權卻早已於同年4月3日即完成移轉登記，此不僅與上開約定條款不符，亦與一般買賣房地不動產之經驗法則有違。
4、一般買賣不動產實務，若買方需辦理銀行貸款，係於辦理移轉登記同時向銀行申請抵押貸款，於所有權移轉登記完成後，即設定抵押貸款以便代賣方清償銀行貸款或用以支付尾款。惟查本件系爭買賣於103年4月3日即完成所有權移轉登記，原告卻遲至103年5月5日始向渣打國際商業銀行股份有限公司中和分行辦理最高限額抵押貸款(地址:新北市○○區○○路○○○號)，且原告諉稱之買賣總價金為820萬元，惟設定之最高限額抵押權卻高達788萬元(即可貸之款項高達買賣價金之九成六)(請參被證四土地、建築改良物抵押權設定契約書影本乙份)，實際貸款金額656萬，亦高達上述買賣價金之八成，此亦與一般買賣房地之抵押貸款實務有所出入。
5、本件原告代清償之抵押金額共為4,626,374元，亦與原告宣稱之5,857,495元(竟然沒有繳交日期)不符(請參見原證三交款備忘錄)。因此本件原告諉稱之全部支付金額，亦與買賣總價金820萬元不符。
（四）本件原告不僅未依法計算請求之不當得利之金額，且伊請求之金額亦顯過高：
1、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」土地法第97條第1項定有明文，次按「土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。」最高法院著有43年台上字第392號判例可資參照。
2、查本件原告不僅未依上述土地法第97條第1項規定計算伊請求之不當得利金額，且伊請求之金額竟高達每月2萬元，亦屬過高，則依上開法條暨最高法院判例意旨，本件原告就超過上述土地法第97條第1項部分之請求金額，亦無請求權。
3、況本件原告得請求之範圍，應以被告所受之利益為度，非以原告所受損害若干為準(請參照最高法院61年度台上字第1695號判例)，查本件系爭房屋僅被告一人居住、使用，是以，本件被告所受之利益，亦顯然低於原告請求之數額。
（五）聲明：
1、原告之訴及假執行聲請均駁回。
2、如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件首應審酌原告是否為系爭房屋所有權人？被告是否無權占有使用系爭房屋？原告訴請被告遷讓系爭房屋有無理由？
（一）按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第758條、第767條前段，分別定有明文。又依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使登記有無效或得撤銷之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力，故民法第767條所定請求權行使之主體，於不動產之場合係以登記名義上之所有人為原則，此項登記縱有無效之原因或錯誤之情事，在未經塗銷或依法更正登記前，仍應以登記名義之人為所有權人（最高法院87年度上字第183號、同院87年度台上字第1087號判決意旨參照）。經查，本件原告於103年4月3日，由羅偉聘以買賣原因登記為取得系爭房地所有權，有該建物登記簿謄本及新北市三重地政事務所檢附之系爭房地異動索引資料在卷可證，是原告係系爭房地之所有權人甚明。被告雖否認系爭買賣契約之真正及原告非真正權利人，惟依前揭判決意旨，該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力，附此敘明。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號裁判意旨參照）。再按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度台上字第
1552號判決意旨參照）。
（三）經查，訴外人溫怡華於103年9月25日於本院103年婚字68號案民事調查證據聲請狀載明：「被告原先所有位於新北市○○區○○街○○○號5樓房屋業於102年9月2日出售予訴外人羅偉聘（參被證六），因系爭房屋出售時，該房屋上抵押貸款金額所剩為何？雙方尚有爭議，而被告目前嘗試尋找相關貸款資料，亦不可得，為此爰請鈞院向抵押銀行即『永豐銀行三重分行』函詢。函詢內容為被告之前所有位於新北市○○區○○街○○○號5樓房屋於102年9月2日出售予羅偉聘時，該房屋尚未清償之抵押貸款為何？」（見103年婚字68號第二卷第8.9頁）；又原告與訴外人溫怡華對於新北市○○區○○街○○○號5樓房地為被告之婚後財產範圍，價值以660萬元計算不爭執，有103年婚字68號103年10月8日、103年11月12日言詞辦論筆錄在卷可按。（見103年婚字68號第二卷第7-18，31-35頁）。足見，訴外人溫怡華於本院103年婚字68號案103年9月25日民事調查證據聲請狀已指明系爭房屋於102年9月2日出售予羅偉聘；原告與訴外人溫怡華並於本院103年10月8日、103年11月12日言詞辦論時，對於新北市○○區○○街○○○號5樓房地為被告之婚後財產範圍，價值以660萬元計算不爭執，可見，訴外人溫怡華於本院103年婚字68號案已確認系爭房屋於102年9月2日出售予羅偉聘，並以660萬元計算婚後財產甚明。
（四）又證人 林慶裕 於本院104年3月18日審理時證述原告向訴外人羅偉聘購買系爭房屋移轉、設定抵押權登記手續是我經手承辦，兩造移轉登記過程確實有支付價金，非虛偽買賣，訂約是訴外人湯美滿代理原告出面訂約，並不是原告，原告應該有同意，貸款也要由原告親自簽名對保，簽約當天有支付含訂金共支付現金150萬元，103年4月3日完成移轉登記後，有送幾家貸款，但都不核准，所以5月間才有銀行核准貸款等情，有本院104年3月18日言詞辯論筆錄在卷可按。足見，原告於103年1月2日向訴外人羅偉聘購買門牌號碼新北市○○區○○街○○○號5樓及其基地，並於103年4月3日完成移轉登記，有土地及建物登記謄本可稽（原證一），應屬可採。
（五）本件原告為系爭房屋之所有權人，已如前述，被告無權占有系爭房屋，原告請求被告返還系爭房屋，被告對於其占有系爭房屋之事實並不爭執，僅以其係有權占有等語置辯，是本件自應由被告就其占有系爭房屋係有正當權源之事實負舉證責任。經查，本件被告雖以前詞抗辯，惟並未能充足舉證其有正當占有系爭房屋權源之事實，從而原告主張被告無權占有系爭建物之情，應屬正當可信。是原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
四、本件末應審酌原告請求被告按月給付原告20,000元不當得利，有無理由？
（一）按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度台上字第3717號裁判意旨參照）。查原告於103年4月3日取得系爭房屋所有權後，被告無正當權源仍占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自訴狀送達翌日即
103年7月3日起至返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。
（二）茲就原告請求給付之數額審究如下：
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，揆諸上開規定，本院以原告提出宏昱不動產仲介經紀有限公司出具文件所載，系爭房屋造價成本約為240萬元，作為系爭房屋之價值，以玆計算系爭房屋租金，並無不可。
2、本院審酌系爭房屋坐落之土地即新北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）102年度申報地價為13,891.2元/平方公尺，面積713平方公尺，原告所有權權利範圍為236/10000，有土地登記謄本可稽，是系爭土地申報地價總價為233,744元（713平方公尺×13,891.2元/平方公尺×236/10000＝233,744元，元以下四捨五入），合計土地及建物申報總價為2,633,744元（計算式：2,400,000元＋233,744元＝2,633,744元）。本院依職權以網路地圖查詢系爭房屋地理位置，斟酌該系爭土地、建物附近生活機能，認原告因被告等無權占有系爭土地、建物所受之損害，按系爭土地申報地價年息8%計算為允當，亦即，原告得請求被告每月相當於租金之不當得利金額應為17,558元（計算式：2,633,744元×8%÷12個月＝17,558元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，非有理由。
3、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229條第1、2項、第233條第1項所明定。經查，原告請求被告自起訴狀送達日即103年
7月3日起至清償日止，按月給付不當得利，該部分除起訴時已屆期者外屬將來給付之訴，被告既針對已發生之返還不當得利債務均未清償，對尚未發生或屆期之相同債務顯有到期不履行之虞，原告預為請求於法並無不合，且該等部分因原告起訴時已預為催告，原告指定被告應逐月給付，並於應付未付時加給法定遲延利息，亦屬有據，惟原告並未指明各期應給付日期，爰依職權指定被告應於次月10日給付，以臻明確，併予指明。
五、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由。原告另依民法第179條規定，請求被告自起訴狀送達翌日即103年7月3日至返還系爭房屋之日止，按月於次月10日給付17,558元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據；逾前開數額所為之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年3月30日
民事第一庭法官張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月30日
書記官林惠敏