裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第4263號民事判決
裁判日期：民國107年08月28日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第4263號原告 王遠義 訴訟代理人 王遠誠
李成功 律師被告 楊仲芝
李貝琪 共同訴訟代理人 董家豪 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國107年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地，重
測前為臺北市○○區○段○○○○○○○號及140之25二筆地號，面積399平方公尺）為訴外人黃 趙守白 所有，其與訴外人 洪政德 簽立合建契約，由 洪正德 於系爭土地上興建門牌坐落臺北市○○區○○街○○巷○號、3之1號之建物，係地下一層至地上六層之公寓大廈區分所有建物（下稱系爭建物），共計14戶。原告因本院105年司執字第16507號執行事件強制執行 黃趙守白 名下財產，於民國105年10月4日以新臺幣（下同）5,412,000元得標買受臺北市○○區○○街○○段00號（面積399平方公尺，權利範圍84分之13）及門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下層建物（地下層樓層面積261.13平方公尺，權利範圍2分之1，下稱系爭3號地下層建物）。經本院於105年11月11日發給北院隆105司執黃字第16507號不動產權利移轉證書，載明原告自領得系爭權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。
㈡系爭建物係地下一層至地上六層之公寓大廈區分所有建物，
依最高法院89年度台簡上字第32號裁判及民法第799條第4項之規定，兩造所有建物對於共有基地之應有部分，本應各約為「14分之1」。原告所有系爭3號地下層建物占系爭土地權利範圍為84分之13，較正常比例多出84分之7即1344分112。而被告楊仲芝所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號5樓建物（下稱系爭3號5樓建物）僅占系爭土地權利範圍為1344分之50，較正常比例短少1344分之46；被告李貝琪所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○號5樓建物（下稱系爭3之1號5樓建物）僅占系爭土地權利範圍為1344分之30，較正常比例短少1344分之66。被告二人短少之比例合計為1344分之112，正與原告較正常比例多出1344分112，被告二人所有系爭建物所使用逾越其土地應有部分之範圍，即係原告所有之共有土地應有部分其中之1344分之112。
㈢依土地法第97條第1項、第105條規定，系爭土地面積為399
平方公尺，被告楊仲芝使用原告所有之系爭土地權利範圍84分之13其中之1344分之46，換算面積為13.65625平方公尺；被告 李貝琦 使用原告所有之系爭土地權利範圍84分之13其中之1344分之66，換算面積為19.593，而系爭土地105年1月當期申報地價為每平方公尺99,200元，其10分之1為每平方公尺9,920元。被告楊仲芝使用原告所有之系爭土地權利範圍84分之13其中之13.65625平方公尺，每年應給付原告135,470元，每月為11,289元（計算式：135,470元÷12＝11,289元，元以下四捨五入）；被告李貝琦使用原告所有之系爭土地權利範圍84分之13其中之19.59375平方公尺，每年應給付原告194,370元，每月為16,198元（計算式：194,370元÷12＝16,198元）。原告係自105年11月11日取得取得該不動產所有權，被告楊仲芝、李貝琦自105年11月11日起至106年8月10日止應分別給付原告101,601元、145,782元及其法定利息。又系爭建物係鋼筋混凝土建造，建築完成日期為61年10月24日，根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報第三項「不動產估價技術公報--建物經濟耐用年數表」記載辦公用、商業用、住宅用之房屋，如係鋼筋（骨）混凝土建造，其「經濟耐用年數」為50年。故系爭建物50年之「經濟耐用年數」至111年10月23日屆至，原告先計算至111年10月23日止。被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第179條、第184條第1項、第767條第1項、第818條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。
㈣並聲明：⒈被告楊仲芝應給付原告101,601元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告李貝琪應給付原告145,782元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊被告楊仲芝應自106年8月11日起至111年10月23日止，按月給付原告11,289元。申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整（計算式：調整後之申報地價×10％×13.65625÷12）。⒋被告李貝琪應自106年8月11日起至111年10月23日止，按月給付原告16,198元。申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整（計算式：調整後之申報地價×10％×19.59375÷12）。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭土地為黃趙守白所有，其與洪政德簽立合建契約，約定
由洪正德於系爭土地上興建系爭建物，系爭建物完成後，由黃趙守白分得系爭建物四、五、六層（樓）及地下室總面積除去公共通道及扶梯面積之半（二分之一）；洪政德分得系爭建物一、二、三層（樓）及地下室總面積除去公共通道及扶梯面積之半（二分之一）。並於系爭建物使用執照取得後，黃趙守白應將系爭土地二分之一產權移轉予洪正德。黃趙守白與洪正德間就系爭建物完工後迭有訴訟爭議，迄至67年6月27日方達成和解，由黃趙守白與洪正德共有系爭土地各二分之一。
㈡黃趙守白與洪正德和解後，於68年7月間開始將其系爭土地
應有部分移轉予他人，然各該建物權利人所分得之土地權利範圍並非同一，並就系爭土地上之特定部分有建物獨自管領使用、收益，且對他共有人使用特定部分相互容忍，未干涉他共有人間之使用收益，迄至106年業已行近四十年之久，足見系爭土地之所有人與其上建物所有人間業已有「默示分管協議」，同意建物所有權人取得之建物得以無償使用系爭土地。是黃趙守白就其合建後所分得之系爭建物四、五、六樓等建物，於出賣上開建物所有權予第三人後，縱使該第三人並未取得相對應之土地持分者，就後續土地所有人權與先前之土地所有權人間，就上開建物對於土地之利用關係業已成立默示分管協議，使得建物所有權人向黃趙守白買受建物後，不再按月給付土地使用租金，且對於他共有人間亦無支付租金之情。則被告楊仲芝、李貝琪已按默示分管契約占有系爭土地之特定部分，他共有人即黃趙守白嗣後將系爭土地應有部分讓與第三人，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受該分管契約之拘束。從而，原告取得之系爭土地應有部分權利係來自於黃趙守白者，則其即應受黃趙守白與被告楊仲芝、李貝琪間就系爭土地使用分管契約之拘束，故被告其所有之建物使用共有之系爭土地並不構成無權占有、不當得利或侵權行為。如被告土地持分短少，構成相當於租金之不當得利，但該不當得利之利益歸屬，亦非必然為原告所應有。
㈢另系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物係於64年間辦理建
物第一次所有權登記，斯時公寓大廈管理條例及民法第799條並無規定，是以建物所有權人之占有土地權源，非以建物面積而取得相應比例之土地面積為必要。而原告係經由拍賣程序買受系爭土地權利範圍84分之13及系爭3號地下層建物，換算原告經拍賣取得之系爭土地面積為61.75平方公尺。
復以，依系爭土地公告現值為每平方公尺為432,000元，則原告取得系爭土地權利範圍84分之13價值應為26,676,000元（計算式：432,000元×61.75＝26,676,000元），對照其所投標之標單顯示，其取得之價格為5,018,000元，僅為公告現值之五分之一價值。是以，原告取得之價格業已低於土地公告現值，倘計算被告不當得利之情，再行以現行土地公告現值，反而造成原告高達5倍以上之利益，顯不合理。是，如認被告應負擔相當於租金之不當得利，則就原告主張依土地法第105條準用同法第97條之規定者，實應以原告投標時取得之系爭3號地下層建物及系爭土地權利範圍84分之13價值541萬元為計算之基準，並就其總價之10％為限。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為（見本院卷第105至106頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地為黃趙守白所有，其與洪政德簽立合建契約，由
洪正德於系爭土地上興建系爭建物，共計14戶。黃趙守白與洪政德於60年6月16日簽立之合建契約書（被證1，下稱系爭契約）第3條約定：「甲方黃趙守白應在系爭公寓使用執照領到後十五日內將系爭基地二分之一之產權提送過戶給乙方洪政德。黃趙守白分別於66年1月10日、68年5月14日、68年11月15日移轉系爭基地應有部分12分之1、12分之1及84分之28。」；第6條約定：「甲方黃趙守白分得
四、五、六層（樓）及地下室總面積除去公共通道及扶梯面積之半（二分之一）；乙方洪政德分得一、二、三層（樓）及地下室總面積除去公共通道及扶梯面積之半（二分之一）。」；第13條約定：「興建完成後之建物取得使用執照後十五日內，甲方（即黃趙守白）應將臺北市○○區○段○○○○○○○號及140之25二筆地號二分之一產權移轉予乙方（即洪正德）。」。
⒉黃趙守白與洪正德間就系爭建物完工後迭有訴訟爭議，迄
至67年6月27日方達成和解，由訴外人黃趙守白與洪正德共有系爭土地各二分之一。
⒊訴外人 鄭英桃 於71年10月30日向訴外人 范王金英 購入系爭
3號5樓建物，但直至93年2月9日，始向洪政德購入系爭土地84分之5即1344分之80應有部分；鄭英桃於93年9月8日將其基地持分84分之5其中之一部分移轉登記予被告楊仲芝、訴外人 楊清芝 二人；鄭英桃、楊清芝於97年10月9日將名下基地持分全部移轉登記予被告楊仲芝，此時被告楊仲芝取得基地1344分之80應有部分。被告楊仲芝於100年5月26日以買賣名義，移轉基地1344分之30應有部分予被告李貝琪。被告楊仲芝所有系爭3號5樓建物所占系爭土地應有部分為1344分之50；被告李貝琪所有系爭3之1號5樓建物所占系爭土地應有部分為1344分之30。
⒋臺北市建成地政事務所107年2月8日北市建地籍字第10730
282700號函所附之臺北市○○區○○段○○段00地號土地異動索引表與同段同小段1289、1290建號建物人工登記簿謄本及其異動索引表（本院卷第29-50頁）均不爭執。
⒌臺北市土地登記簿臺北市○○區○段○○○○○○○號之情形
（本院卷第70-75頁，同100年度重訴字第743號卷第249-259頁）均不爭執。
⒍原告因本院105年司執字第16507號執行事件強制執行黃趙
守白名下財產，於105年10月4日以541.2萬元得標買受臺北市○○區○○街○○段00號（面積399平方公尺，權利範圍84分之13）及門牌號碼：臺北市○○區○○街○○巷○號地下層建物（地下層樓層面積261.13平方公尺，權利範圍2分之1）。經臺灣臺北地方法院於105年11月11日發給北院隆105司執黃字第16507號不動產權利移轉證書，載明原告自領得系爭權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告所有之建物使用共有之系爭土地是否構成無權占有、
不當得利或侵權行為？⒉倘若被告確有上開情事者，則原告是否有權請求被告給付
地租？原告得請求之租金額究為若干？
四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠被告所有之建物使用共有之系爭土地是否構成無權占有、不
當得利或侵權行為？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）。是原告主張被告2人就渠等各自所有之系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物，逾越其基地權利範圍為使用收益乙節，既為被告2人所否認，自應由原告就此負舉證責任。
⒉系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物坐落系爭土地上，
為14戶建物之地上六層及地下一層之集合住宅，有臺北市政府工務局建築物使用執照存根61使字第1420號可參（見本院106年度北司調字第949號卷第10頁）。鄭英桃於71年10月30日向范王金英購入系爭3號5樓建物，於93年2月9日向洪政德購入系爭土地84分之5即1344分之80應有部分，復於93年9月8日將其基地持分84分之5其中之一部分移轉登記予被告楊仲芝、楊清芝2人，鄭英桃、楊清芝再於97年10月9日將名下基地持分全部移轉登記予被告楊仲芝，被告楊仲芝因而取得基地1344分之80應有部分；被告楊仲芝又於100年5月26日以買賣名義，移轉基地1344分之30應有部分予被告李貝琪；被告楊仲芝所有系爭3號5樓建物所占系爭土地應有部分為1344分之50，被告李貝琪所有系爭3之1號5樓建物所占系爭土地應有部分為1344分之30。而原告因本院105年司執字第16507號執行事件強制執行黃趙守白名下財產，於105年10月4日以541.2萬元得標買受系爭土地應有部分84分之13及系爭3號地下層建物，為兩造所不爭執。
⒊關於區分所有建物配賦之基地應有部分比例應為若干，98
年1月23日增訂（同年0月00日生效）之民法第799條第4項明定：「區分所有人就區分所有建物共有部分及其基地之應有部分，應依其專有部分面積與專有部分總面積比例定之。但另有約定者，從其約定。」，其立法理由為：「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第四項予以明定，俾供遵循。」，可徵之，民法第799條第4項增訂前區分所有建物之所有權人，應取得多少基地應有部分，法令並無明定。原告主張被告2人分別持有之土地應有部分均不足系爭土地14分之1，係逾越其權利範圍而使用系爭土地云云；惟查，系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物均於68年1月8日辦妥建物所有權第一次登記，此有臺北市建成地政事務所107年2月8日北市建地籍字第10730282700號函所附之臺北市○○區○○段○○段00地號土地異動索引表與同段同小段1289、1290建號建物人工登記簿謄本及其異動索引表足憑（見本院卷第29-50頁），是系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物於68年1月8日申辦所有權第一次登記時，毋庸記明建物對基地之應有部分比例，原告主張系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物均應依14分之1比例持有系爭土地應有部分，尚乏依據。
⒋此外，系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物於申辦所有
權第一次登記時，面積分別為125.80平方公尺及116.11平方公尺，有上開臺北市建成地政事務所107年2月8日北市建地籍字第10730282700號函所附之臺北市○○區○○段○○段00地號土地異動索引表與同段同小段1289、1290建號建物人工登記簿謄本及其異動索引表可佐（見本院卷第29-50頁），是系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物於申辦所有權第一次登記時面積並不相同，則原告主張系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物均應依14分之1比例持有系爭土地應有部分，亦有疑義。
⒌又增訂民法第799條第4項之適用，依民法物權編施行法第
1條規定：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，民法物權編施行法既未有特別規定，則在該項修正施行前發生者，自不適用修正施行後之規定。而為解決民法物權編修正施行前，區分所有建築物專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足之情形，98年1月23日民法物權編施行法另增訂第8條之5第3項規定：
「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」，惟此亦僅於基地出賣時，區分所有建築物專有部分之所有人得行使優先承買權而已，亦非強制基地之所有權人必須出售其基地應有部分，或區分所有建築物專有部分之所有人必須向基地所有權人購買其基地之應有部分。故非可謂於民法第799條第4項修正施行後，無基地應有部分或應有部分不足之情形，對基地之使用即構成無法律上之原因。
⒍從而，系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物建竣辦理所
有權第一次登記時，既未約定區分所有建物配賦之基地應有部分，而當時法亦無明文，原告又未舉證「應按區分所有建物主建物及附屬建物面積與全部建物主建物及附屬建物面積之比例計算」之依據，是原告主張被告2人逾越權利範圍而使用原告所有系爭土地應有部分云云，尚難憑採，原告依無權占有、不當得利或侵權行為等法律關係向被告2人請求，為無理由。
㈡被告2人各自所有之系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物使
用系爭土地既無原告所主張之無權占有、不當得利或侵權行為之情，則本院自無審酌其餘爭點之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被告2人各自所有之系爭3號5樓建物及系爭3之1號5樓建物使用系爭土地既無原告所主張之無權占有、不當得利或侵權行為之事，則原告依民法第179條、第184條第1項、第767條、第818條之法律關係向被告請求，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年8月28日
民事第二庭法官楊惠如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月28日
書記官吳建元