裁判字號：臺灣高等法院98年上字第998號民事判決
裁判日期：民國99年03月23日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院民事判決98年度上字第998號上訴人即附帶被上訴人乙○○訴訟代理人 蕭嘉甫 律師
周欣穎 律師被上訴人甲○○
丙○○共同訴訟代理人 楊延壽 律師複代理人 陳昭全 律師被上訴人辛○○○訴訟代理人壬○○
庚○○被上訴人己○○被上訴人即附帶上訴人丁○○○前一人訴訟代理人戊○○前二人訴訟代理人 俞兆年 律師
連復淇 律師複代理人 李文欽 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國98年7月17日臺灣 士林 地方法院96年度訴字第1305號第一審判決各自提起上訴、附帶上訴，本院於99年3月9日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，附帶被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含附帶上訴部分），由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：被上訴人辛○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人為坐落台北市○○區○○段3小段499、
527、527-1地號土地（以下分別稱第499、527、527-1號土地，合稱系爭土地）所有權人。被上訴人己○○所有門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號1至4樓建物（下合稱13號建物，建號為第131700至31703號），占用527、527-1土地如附圖所示D、E、F區域。被上訴人丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○分係台北市○○區○○街○○○巷○○號1至4樓違章建築（下合稱16號建物）所有權人，該屋占用499地號土地如附圖所示B部分，丁○○○且增建房舍占用該地如附圖所示A區域。被上訴人就前開占用部分並無合法權源，應拆除A部分房屋，並自民國（下同）91年12月起至返還占用A、B、D、E、F土地之日止，按申報地價年息10%計付不當得利（D、E、F部分自91年12月1日至96年11月30日為新台幣（下同）150萬1565元；並自96年12月1日起，按月以2萬6844元計算。B部分自91年12月1日至96年11月30日，丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○每人為19萬1202元，自96年12月1日起，每人按月以3418元計算。A部分自91年12月1日至96年11月30日為50萬9080元；自96年12月1日起，按月以9100元計付）。爰依所有權返還請求權、不當得利法則，請求丁○○○拆屋還地、被上訴人按占用面積支付不當得利等語〔於原審聲明：如附表所示。原審判決：㈠丁○○○應將坐落499號土地上如附圖A部分之34.3平方公尺增建物拆除，將土地返還予上訴人；㈡丁○○○應給付上訴人25萬4540元，及自97年6月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另應自96年12月1日起至拆除上開增建物返還土地之日止，按月給付上訴人4550元；㈢駁回上訴人其餘請求。上訴人就敗訴之一部提起上訴，丁○○○就敗訴部分提起附帶上訴〕。並上訴及答辯聲明：㈠原判決不利於上訴人下列部分廢棄。㈡如附表第㈠項。㈢如附表第㈡項。㈣丁○○○應再給付上訴人25萬4540元，及自97年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自96年12月1日起至騰空返還如原判決附圖所示A部分土地之止，按月再給付上訴人4511元。㈤附帶上訴駁回。
三、被上訴人（丁○○○且為附帶上訴人）則以：㈠訴外人 張國樑 籌建孔雀新城社區，遂由訴外人協盈建設有限
公司（下稱協盈公司）策劃，並以張國樑、 楊金同 等人名義對外簽約。64年間，張國樑與己○○、丁○○○、訴外人 陳不 、 陳為華 等人分別簽定合建契約。同年11、12月間，建商以楊金同名義分別與丙○○（由其父 游傳枝 簽約，嗣於83年3月5日過世）、甲○○及辛○○○，簽訂「孔雀新城買賣契約書」及「訂購土地委託書」。嗣陳不、陳為華於64年間提供系爭土地並出具使用同意書，建商遂興建系爭13號、16號建物。上訴人為建商張國樑之弟，且為起造人、監造人，明知被上訴人基於合建或買賣契約占用土地，仍同意繼受取得系爭土地，故被上訴人得對抗之。
㈡丁○○○另稱499號土地附圖A部分係16號建物法定空地，其
就建物基地有合法權源，故上訴人不得要求其拆除該部分房舍、支付不當得利等語。
㈢均答辯聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。丁○○○另附帶上訴聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠系爭土地重測前地號為社子段後港墘小段379-6、380-7、
379-7地號，本係陳為華（379-6、379-7號）與陳不（380-7）所有，曾於64年間出具土地使用權同意書，供人（含被上訴人）興建房屋。系爭土地業已移轉登記為上訴人所有（見原審卷㈠101、113、115頁、本院卷128至133頁）㈡13號建物現登記己○○所有，坐落527、527-1地號如附圖D
、E、F所示區域。16號建物坐落499地號土地如附圖B區域，1至4樓分別為丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○所有，丁○○○並在499號土地如附圖A部分增建房舍。（見本院卷46頁背面）。
㈢64年5月10日，己○○、丁○○○曾就台北市○○區○○段3
小段505、510、506、508、536地號土地（重測前為社子段後港墘小段379-4、379-5、379-8、379-9、379-10地號），與張國樑簽訂合建契約。（見原審卷㈠90至100頁）㈣64年11月22日，丙○○之父游傳枝（83年3月5日過世），以
張炎傳 （丙○○兄）之名義，與楊金同就16號建物3樓簽訂「孔雀新城買賣契約書」及「訂購土地委託書」。64年11月26日，甲○○與楊金同就16號建物2樓簽訂「孔雀新城買賣契約書」及「訂購土地委託書」。同年12月6日，辛○○○亦與楊金同就16號建物4樓簽訂「孔雀新城買賣契約書」及「訂購土地委託書」。（見原審卷㈠34至47、55至63頁）
五、本件爭點為：㈠被上訴人所有13、16號建物，就系爭土地B、D、E、F部分有無使用權源？㈡丁○○○於系爭土地附圖Ａ部分搭蓋違建，有無使用權源？㈢如被上訴人構成不當得利，其不當得利數額為何？茲就兩造論點分述如下。
六、關於被上訴人所有13、16號建物，就系爭土地B、D、E、F部分有無使用權源方面：
上訴人主張其為系爭土地所有權人，原地主陳不、陳為華與建商之合建契約及土地使用權同意書，僅具有債之效力，被上訴人不得據此向上訴人主張為有權占有；何況已逾土地使用權同意書所載1年期限，故被上訴人所有13號、16號房屋無權占用系爭土地B、D、E、F區域等語。被上訴人辯稱建商與陳不、陳為華等多名地主合建孔雀新城，並交換土地建屋，具有類似分管協議之效力；嗣陳不、陳為華出具土地使用同意書以興建房屋，被上訴人分別因合建或購屋而使用系爭土地，且在1年期限內取得13號、16號建物之建築執照，自屬有權占有。何況，上訴人為建商張國樑之弟，且為房屋起造人、監造人，對合建契約及使用同意書知悉甚詳，其承受系爭土地，自應受土地使用同意書所拘束等語。經查：
㈠按「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土
地權利證明文件、工程圖樣及說明書」，建築法第30條定有明文。所謂土地權利證明文件，係指起造人得合法使用土地建築之一切證明文件，如為所有權，須附有所有權狀或土地登記簿謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書或土地所有權人出具之土地使用權同意書（最高行政法院55年判字第33號判例、92年度判字第806號裁判意旨參照）。又按「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」，民法第464條亦有明文㈡上訴人於原審即表示張國樑、楊金同為建商（見原審卷㈡第
100、101頁），於本院99年2月26日辯論意旨狀亦為相同陳述（見本院卷190頁），應認張國樑、楊金同均可代表建商對外簽約。嗣張國樑於64年5月10日，與己○○、丁○○○就台北市○○區○○段3小段505、510、506、508、536地號土地（重測前為社子段後港墘小段379-4、379-5、379-8、379-9、379-10地號），簽訂合建契約。而64年11月22日，同年月26日、同年12月6日，楊金同分別與游傳枝（丙○○父，83年3月5日過世）、甲○○、辛○○○就就16號建物3樓、2樓、4樓簽訂「孔雀新城買賣契約書」及「訂購土地委託書」，均為兩造所不爭（見前開不爭執事項㈢、㈣）。又13號建物現登記己○○所有，坐落527、527-1地號如附圖D、E、F所示區域。16號建物坐落499地號土地如附圖B區域，1至4樓分別為丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○所有（見前述不爭執事項㈡）。故建商基於前開合契、買賣契約為被上訴人所取得使用權源，被上訴人均得享有。
㈢系爭土地嗣移轉登記為上訴人所有，但陳為華、陳不於移轉
前即出具「土地使用權同意書」3紙，供建商為被上訴人等人興建4層樓RC建築物（見原審卷㈠101、103、105頁），亦此為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。陳不於原審98年5月11日言詞辯論期日證稱：是由大哥 陳商志 和建商接洽合建事宜，但大哥已過世二十幾年。本來要建孔雀新城，合建後，我與大嫂分得6號之1的1至4樓、隔壁8號1樓。我們該分得房屋已經完成過戶，不知土地為何過戶給上訴人（建商之弟）；我名下土地使用權同意書上所蓋印章是我的。建商沒有將房屋完工，是我們自己收尾，但沒有解約等語（見原審卷㈡149頁背面筆錄），核與被上訴人所辯陳為華、陳不提供土地和建商合建，經地主提供使用同意書，遂在系爭土地上興建13、16號之4層樓建物情節相符。茲土地使用權同意書載明「茲有…（含被上訴人己○○、甲○○、丙○○、丁○○○、辛○○○5人）等人，擬在下列土地上建築肆層RC造建築物貳棟，業經（陳為華、陳不）等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。…」等語（見原審卷㈠101、113、115頁），可知陳為華、陳不與建商合建後，旋提供土地使用同意書予建商，供建商為被上訴人等多人興建上開13、16號建物；故陳為華、陳不雖與被上訴人雖無合建關係，但是經由建商促使其提供土地使用同意書，陳為華、陳不與被上訴人因而成立使用借貸關係，故被上訴人有權使用系爭土地。由於土地使用權同意書並未約定使用借貸期間，解釋上，迨13、16號建物滅失或無法繼使用時，使用借貸目的始結束。
㈣系爭土地嗣經楊金同、上訴人、訴外人 林水源 等多人分別申
請台北市政府64建（士林）字第218、220、66建（士林）字第306號建造執照（原審卷㈠119、原審卷㈡第108至111、155至159、160至161頁）。甲○○、游傳枝（丙○○父）、丁○○○、辛○○○等人為台北市政府64建（士林）字第218號建造執照起造人之一（見原審卷㈠119頁），己○○為66建（士林）字第306號建造執照起造人之一，嗣取得台北市政府67使字第417號使用執照，己○○進而登記13號建物所有權人，亦有使用執照與建物謄本可稽（見原審卷㈠第
120、14至17頁）；故13與16號建物均係依據土地使用權同意書所興建，依前述土地使用權同意書，己○○就13號建物有權使用系爭土地（527、527-1地號）如附圖所示D、E、F區域，而丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○就16號建有權使用系爭土地（499地號）如附圖B區域。
㈤又按「如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，
其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」，司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書著有明文。且土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續佔有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人佔有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明（參見最高法院97年台上字第1729號判決意旨）。查陳為華、陳不與建商合建，遂提供土地使用權同意書供建商搭蓋房屋；嗣被上訴人再分別與建商張國樑、楊金同簽訂合建或買賣契約，因而取得13、16號建物所有權，解釋上，此種合建或買賣預售屋之交易模式，房屋與土地均由建商掌控過戶程序，與最高法院48台上1457號判例所指「土地與房屋原同屬一人、嗣分別出售不同人」情節，應為同一處理；故系爭土地繼受者，除有特別情事外，仍應解為其默示同意房屋承買人繼續使用土地。何況，上訴人係建商張國樑之弟，且係前開房屋起造人或監造人，有13號建物之67使字第417號使用執照、16號建物之64建（士林）字第218號建造執照存根（見原審卷㈠120、48頁），其對於原地主同意建商建屋予被上訴人使用一節，尤屬知之甚詳；其聲稱建商楊金同、林水源、張國樑積欠監造費等項，遂移轉系爭土地予上訴人（見本院卷190頁），自應認真意包含默許房屋承買人繼續使用土地；否則亦應認系爭土地使用借貸關係業經公示，得對於受讓之第三人繼續存在。上訴人仍謂司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書等實務見解，均針對共有人之分管約定效力所為解釋；顯然忽略上開實務見解認為基地使用借貸關係經公示於眾，具有對抗第三人效力，故為本院所不採。
㈥再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第148條亦定有明文。權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之（最高法院96年度台上字第1526號判決意旨參照）。上訴人既為建商張國樑之弟，且係13、16號建物之起造人或監造人，則其對於原地主陳為華、陳不與建商張國樑、楊金同等人合建關係知之甚詳，就陳為華、陳不出具土地使用權同意書，做為興建13、16號建物基地乙節，亦無不知之理，已如前述。縱使建商因積欠監造等費用而移轉系爭土地，上訴人亦明知被上訴人為建商之合建地主、預售屋承買人，透過建商與陳為華、陳不合建，系爭土地已成為被上訴人13、16號建物之基地，本應移由被上訴人所有；惟上訴人仍同意受讓已建有房屋系爭土地，並在二十餘年後對被上訴人主張無權占及並請求返還不當得利，亦屬違反誠信原則情事。
㈦上訴人固謂土地使用權同意書為期1年，並非永久、無償供
被上訴人使用云云。惟同意書全文為「茲有…（含被上訴人己○○、甲○○、丙○○、丁○○○、辛○○○5人）等人，擬在下列土地上建築肆層RC造建築物貳棟，業經（陳為華、陳不）等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。…」等語（見原審卷㈠101、113、115頁），並未限定同意使用之期限，解釋上為不定期限使用借貸，應於地上建物滅失或無法繼續使用始完成使用借貸目的。至於同意書記載「本同意書自應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效。」（見同頁），惟系爭土地嗣分別申請台北市政府64建（士林）字第218號、220號、66建（士林）字第306號建造執照獲准（見本段理由第㈣小段），是陳為華、陳不於同意書所附限期業已解除，土地使用權同意書仍屬有效，被上訴人得繼續使用系爭土地，至13號、16號建物建物滅失或無法繼續使用始完成使用借貸目的。在此之前，被上訴人並非無權占有，不必就B、D、E、F部分支付不當得利。
七、關於丁○○○於系爭土地附圖Ａ部分搭蓋違建，有無使用權源方面：
上訴人主張其為系爭土地所有權人，丁○○○擅自於其上搭建附圖所示A部分（面積34.3平方公尺）違建，應拆除並返還基地，及按土地申報地價年息10%支付不當得利至返還土地之日起（91年12月1日至96年11月30日為50萬9080元，自96年12月1日起，按月計付9100元）。丁○○○辯稱系爭土地如附圖A部分係16號建物法定空地，其就建物基地有使用權源，不生拆屋還地、不當得利等語。經查：
㈠系爭499號土地經原地主陳為華、陳不提供土地使用權同意
書，供丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○所有16號建物做為基地使用，嗣上訴人取得系爭土地所有權後，被上訴人基於使用借貸關係，仍得繼續使用系爭土地，已如前述。
㈡16號建物所有人（丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○）
與上訴人就499號土地存在使用借貸關係，而附圖A部分亦位於16號建物所坐落499號土地，解釋上，499號土地使用、收益、管理權限應由16號建物所有權人（丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○）共同行使之；如部分屋主擅自將土地做其他使用，亦應由其他屋主出面主張權利。土地所有權人於終止使用借貸關係前，既受使用借貸關係所拘束，即無從再主張借用人丁○○○無權占用附圖A部分搭建房屋，並對其請求不當得利。
八、綜上所述，被上訴人分別與建商簽訂合建、預售屋房地買賣契約，系爭土地原地主陳為華、陳不亦與建商合建，遂提供土地使用權同意書由建商建屋予被上訴人，故被上訴人與地主就系爭土地成立使用借貸關係。嗣系爭土地雖未移轉為被上訴人所有，反而登記於上訴人名下；但前開基地使用借貸關係業經公示，且上訴人為建商張國樑之弟，且係建物起造人或監造人，故仍應受使用借貸關係所拘束，不得主張被上訴人無權占有附圖B、D、E、F部分，其請求丁○○○拆除A部分違建並返還基地，以及占用A、B、D、E、F部分之不當得利，於法無據。從而：
㈠上訴人依據所有物返還請求權、不當得利法則。請求如附表
所示㈠至㈢給付，為無理由，不應准許；是則原審駁回上訴人請求「⑴如附表第㈠項請求，⑵如附表第㈡項請求，⑶丁○○○應給付上訴人25萬4540元，及自97年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自96年12月1日起至騰空返還如原判決附圖所示A部分土地之日止，按月給付上訴人4550元（元以下四捨五入）」，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回㈡原審判命：「㈠丁○○○應將坐落499號土地上如附圖A部分
之34.3平方公尺增建物拆除，將土地返還予上訴人。㈡丁○○○應給付上訴人25萬4540元，及自97年6月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另應自96年12月1日起至拆除上開增建物返還土地之日止，按月給付上訴人4550元（元以下四捨五入）。」，並為假執行之宣告，自有未洽。丁○○○附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第三項所示。
九、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，爰判決如主文。
中華民國99年3月23日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年3月24日
書記 官于誠 附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：（見原審卷㈡174、175、190頁）
㈠己○○應給付上訴人150萬1565元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自96年12月1日起至騰空返還如附圖所示D、E、F部分土地之日止，按月給付上訴人2萬6844元。
㈡丁○○○、甲○○、丙○○、辛○○○各應給付上訴人19萬
1202元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自96年12月1日起至騰空返還如附圖所示B部分土地之日止，每人按月給付上訴人3418元。
㈢丁○○○應將坐落499號土地上如附圖所示A部分增建物拆除
，並將該土地返還上訴人。並給付上訴人50萬9080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自96年12月1日起至騰空返還如附圖所示A部分土地之日止，按月給付上訴人9101元。
㈣丁○○○應給付上訴人112萬2553元（982,096+140,457=1,
122,553），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（占用附圖C部分，自91年12月1日至96年11月30日不當得利為98萬2096元，96年12月1日至97年7月31日共14萬0457元）