板橋簡易庭109年度板小字第3569號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度板小字第3569號
原　　　告　長虹陶都公寓大廈管理委員會
法定代理人　 徐文清
訴訟代理人　 詹鳳財
　　　　　　 詹鳳淵
　　　　　　 湯仁智
被　　　告　 王保鍵
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國110年1月26日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟零壹元及自民國一百零九年七月
十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬肆仟零壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告為坐落於新北市○○區○○路○○○號
長虹陶都公寓大廈(下稱系爭公寓大廈)內A5-11樓即門牌號
碼新北市○○區○○路○○○○○○號11樓建物（下稱系爭建物
）之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，依公寓大廈管
理條例第21條及社區住戶管理規約（下稱系爭規約）第32條
規定，即應向原告繳納管理費每月新臺幣（下同）4,667元
，惟被告自108年9月起至109年2月止共積欠28,002元未付，
迭催未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第
32條之規定請求被告應給付原告28,002元及自支付命令送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息一節，業據提出系
爭規約、區分所有權人會議紀錄、存證信函暨回執等件影本
為證，被告到庭固不否認為原告社區之區分所有權人及系爭
建物積欠管理費28,002元未付之事實，惟以：伊於購買系爭
建物時已預繳6個月之管理費予建商，並與建商約定：管理
委員會（下稱管委會）成立後點交前，若有任何費用以該預
繳之費用支應，待管委會成立之後再交接給管委會，建商與
管委會於109年2月29日交接管理權時，移交清冊中無伊欠費
紀錄，區分所有權人會議無權於108年12月1日即決議建商應
將住戶預付6個月之管理費撥入公共基金云云置辯。是本件
應審酌之爭點厥為：被告有無繳納所積欠管理費之義務？
二、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有
權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分所有
權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決
議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然公寓大
廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所
有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所
有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效
力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而
召開之總會決議相當；又總會之召集程序或決議方法違反法
令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社
員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明
文，依此，倘區分所有權人認為區分所有權人會議未依公寓
大廈管理條例召集或決議方法違反法令或章程者，自應依公
寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條之規定，由區分
所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在法院確
定判決撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有
拘束力存在，各區分所有權人，均自不得主張該決議係無效
。又按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各
所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限
；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其
基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否
支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分
所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第
799條之1第1項、第3項定有明文。而區分所有權人或住戶實
際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別各
區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，
而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時
費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立
之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓
大廈管理條例制定之本旨。故公寓大廈管理條例就各區分所
有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費
標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制
定出符合該社區現況之合理收費標準。再者，規約為公寓大
廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第
3條第12款亦定有明文。故如公寓大廈內部已依區分所有權
人會議或規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法
定程序請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所
有權人或依法律規定或依規約負有繳納公共基金或其他因共
有部分所生負擔之人，仍應按區分所有權人會議決議或規約
繳納費用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標
準是否允當。經查：本件原告社區於108年9月18日訂定系爭
規約，其中第32條第1項明定：區分所有權人應遵照區分所
有權人會議議決之規定向管委會繳交公共基金及管理費，第
2項明定：管理費之分擔基準，各區分所有權人應按其建物
登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪每月85元定額分
擔，收繳程序及支付方法，授權管委會訂定，另原告社區區
分所有權人於108年12月1日決議：建商日後將預收6個月之
管理費、汽車位清潔費移撥後，應併入公共基金一節，有原
告提出之系爭規約及該次區分所有權人會議記錄影本1份可
參，被告亦不否認其真正，揆諸首開說明，倘被告認為區分
所有權人會議未依公寓大廈管理條例召集或決議方法違反法
令或章程者，自應依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法
第56條之規定，或依民法第799條之1第1項、第3項規定，於
決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在法院確定判決撤銷
決議前，該決議仍屬合法有效，對被告自有拘束力存在，被
告亦不得主張該決議係無效。且縱被告於購買系爭建物與建
商約定：所預繳予建商之6個月大樓管理費均於大樓管委會
成立後移交接管，惟此為被告與建商間之約定，尚不得拘束
原告社區之區分所有權人，且原告社區之區分所有權人於向
建商購買系爭公寓大廈之建物時應有相同之「預繳6個月大
樓管理費予建商」之約定，則原告社區之區分所有權人會議
做成上開預繳之予建商之6個月大樓管理費納入公共基金之
決議，應無不利於被告之情形，被告即有依系爭規約之規定
繳納管理費之義務，被告辯解，委無可採。
三、次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明
文。是區分所有權人依前揭規定或規約自有繳納管理費之義
務，若區分所有權人未依規約所定計算標準繳交管理費用逾
2期以上時，管委會即得依前揭規定，於催告後訴請區分所
有權人給付管理費。經查：本件原告社區於108年9月10日召
開第二屆管委會第一屆第四次會議，決議管理費自108年9月
1日起溯及收取，且原告社區管理費之收繳及支付方法，依
系爭規約第32條第2項第3款規定授權管理委員會訂定，同條
第1項亦明定區分所有權人應遵照區分所有權人議決之規定
向管理委員會繳交管理費，而被告係於107年8月20日登記為
系爭建物之所有權人，權利範圍二分之一，系爭建物每月應
繳納管理費4,667元等情，此有上開會議記錄、住戶管理規
約及建物登記謄本在卷可參，而為兩造所不爭執，且被告向
建商購買系爭建物時即與建商約定：系爭建物登記於被告名
下時起被告即有義務給付管理費一節，業經被告自承在卷（
參見本院110年1月26日言詞辯論筆錄），且因被告欠繳自
108年9月起至109年2月止之管理費，經原告於109年4月24日
寄發存證信函催告被告履行，然被告迄未給付等情，復為被
告所不否認，揆諸前開規定，被告既為系爭建物權利範圍二
分之一之區分所有權人，僅有繳納系爭建物所積欠管理費二
分之一之義務而非全部，系爭建物自108年9月起至109年2月
止共積欠管理費數額為28,002元，被告僅有繳納14,001元（
計算式：28,002÷2＝14,001）之義務。
四、從而，原告依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條等規定，
請求被告給付原告28,002元及自支付命令送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息，於上開14,001元及自109年7月
16日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，
應予准許，逾此之請求，難謂有據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果
不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100,00
0元以下者之小額訴訟，應併依民事訴訟法第436條之19之規
定，確定兩造應負擔之訴訟費用額為如主文第2項所示金額
，及就被告敗訴部分依職權宣告假執行及被告得供相當擔保
金額而免為假執行。
中華民國110年2月23日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭
（新北市○○區○○路○段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理
由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料
可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕
本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回
上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月23日
書記官王昱平