裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第169號民事判決
裁判日期：民國99年01月25日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第169號原告甲○○訴訟代理人 陳在源 律師被告興築建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國98年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬元，及自民國九十八年三月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部份外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴原聲明被告應給付原告新臺幣（下同）1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣原告於本院98年12月28日言詞辯論程序中當庭變更聲明請求：被告應給付原告350,000元，其餘均相同。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許，首先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：緣原告前與被告簽訂預售房屋土地買賣合約，由原告承購被告預計興建之新竹縣竹北市站前威力編號C2棟14樓之2、C3棟14樓之l即門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號14樓、41號14樓各1戶（下合稱系爭房屋）。詎嗣後原告前往工地查看，發現系爭房屋施工多有嚴重疏失，甚至有水泥樑柱灌漿處用寶特瓶填塞。交屋前、後又陸續發現兩戶落地窗水平不一、落地窗框及鋁門窗滲水、冷氣排水管排水不良而積水、管道間牆壁與天花板有縫隙、樑柱、牆壁不合水平、歪斜不直、兩戶陽台上方邊樑大小不一、女兒牆有縫隙、兩戶水管未分接、廚房天花板鋼筋外露、牆面粉刷不平整、浴室無水不良等諸多施工不良問題。原告雖通知被告改善，惟被告始終虛以委蛇，縱派工人前來，亦草率施作，完全未能改善。原告遂被迫另覓專家估價，修復前開瑕疵，需費新臺幣（下同）約700,000元。為此，爰依民法第359條、第494條，第227條準用第226條或第231條規定，請求減少價金、或償還修補之必要費用、賠償不完全給付之損害，並請求如訴之聲明所示。
二、對被告答辯所為之陳述：被告雖曾前來修補，惟修補期間長達3個月卻始終未修補完成漏水部份，故原告拒絕被告繼續修補，漏水被告沒有處理好，鑑定時因沒有連續下雨，所以沒有把這部分列進去。
三、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告350,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
㈢、原告願供擔保，請宣告准予假執行。
貳、被告方面：
一、原告於被告尚未全部完工即要求提前交屋，復宣稱系爭房屋於交屋時即有多處瑕疵，然原告主張兩戶陽台上方樑大小不一部份，與兩造簽訂之契約附件圖說相符，尚難謂為瑕疵。且被告得知後，隨即應原告要求加以改善，先後多達4次，有關原告所列缺失⑴柱體外之混凝土夾雜保特瓶於內，已改善完成，不影響結構體。⑵兩戶落地窗框水平不一，因該戶交屋明確表明須經屋主同意方可修繕。⑶落地窗框及鋁門窗滲水已派員處理，原告於97年12月15日表示因近日無下雨無法確認窗戶是否仍漏水，98年3月初至工務所表示仍有兩窗戶會漏，經派員堪查表示將請責任廠商再行施工改善遭屋主拒絕，因此無法改善完成。⑷冷氣排水管排水不良，已改善完成。⑸管道間預留位置與天花板有縫隙，已改善完成。⑹交屋後反應樑柱牆壁歪斜仍待屋主同意方可進入修繕。⑺兩戶陽台上方樑大小不一，經查與圖說相符且被告已依消保官97年12月9日協調決議事項辦理並已檢送結構安全保固書及臺灣省土木技師公會函及鑑定報告。⑻女兒牆有縫隙未填寫缺失維修單告知因此未改善。⑼兩戶水管未分接因該戶於客便單中未載明，經該戶反應已進行分戶唯陽台部分待屋主同意進入修改。⑽廚房天花板鋼筋外露已改善完成。廚房排水管未依變更施作，致需留明管於地面部份，交屋單上已明確註明需待屋主同意方可修繕。⑾牆面粉刷不平整待屋主同意進入修繕。⑿浴室排水不良已改善完成。原告所陳述交屋時之瑕疵，原告於複驗交屋驗屋單中載明第10、11項缺失待屋主協商後才可進行處理。
二、原告主張被告維修期間長達3個月，惟該3個月期間係自驗收開始計算至變更格局時，是原告前開主張尚難憑採。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造曾簽訂預售房屋土地買賣合約，由原告承購被告預計興建之竹北市站前威力編號C2棟14樓之2、C3棟14樓之l即門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○號14樓、41號14樓各1戶。
二、系爭房屋交付時有多處瑕疵，被告經原告通知，雖曾先後4次派員修補，瑕疵並未完全修復，原告嗣後並拒絕被告繼續修補。
肆、兩造爭執事項及本件爭點：
一、原告主張：系爭房屋施工多有嚴重疏失，交屋前、後又陸續發現兩戶落地窗水平不一、落地窗框及鋁門窗滲水、冷氣排水管排水不良而積水、管道間牆壁與天花板有縫隙、樑柱、牆壁不合水平、歪斜不直、兩戶陽台上方邊樑大小不一、女兒牆有縫隙、兩戶水管未分接、廚房天花板鋼筋外露、牆面粉刷不平整、浴室無水不良等諸多施工不良問題。原告雖通知被告改善，被告縱派工人前來，亦草率施作，完全未能改善。為此，爰依民法第359條、第494條，第227條準用第226條或第
231條規定，請求減少價金、或償還修補之必要費用、賠償不完全給付之損害。提出「站前‧威力」房屋預定買賣契約書影本2份、系爭房屋瑕疵照片33幀、估價單影本為證。
二、被告抗辯：原告於被告尚未全部完工即要求提前交屋，復宣稱系爭房屋於交屋時即有多處瑕疵，然原告主張兩戶陽台上方樑大小不一部份，與兩造簽訂之契約附件圖說相符，尚難謂為瑕疵。且被告得知後，隨即應原告要求加以改善，先後多達4次，柱體外之混凝土夾雜保特瓶於內及落地窗框底座施工粗糙凹凸不平部份於交屋前即已修補完成。冷氣排水管排水不良、管道間預留位置與天花板有縫隙、廚房天花板鋼筋外露、浴室排水不良等缺失亦均已改善。詎原告嗣後逕自拒絕被告為後續工程，致落地窗框及鋁門窗滲水部分被告無從加以修補。另兩戶落地窗框水平不一、樑柱牆壁歪斜、牆面粉刷不平整等部份、廚房排水管未依變更施作，致需留明管於地面部份，交屋單上已明確註明需待屋主同意方可修繕。漏水部分已作處理，至於女兒牆有縫隙部份，原告並未填寫缺失維修單，是被告並未知悉女兒牆部份亦有瑕疵。提出房屋驗屋單、提前交屋切結書、交屋承諾切結書、興築建設股份有限公司函、結構安全保證書、臺灣省土木技師公會97年9月26日
（97）省土技字第5596號函、服務估價（通知）單、格局變更同意書、客戶變更單（均影本）為證。
三、本件爭點：
㈠、系爭房屋是否有如原告所主張之瑕疵？
㈡、原告主張被告交付之買賣標的物即系爭房屋有瑕疵，並因此請求修復所需費用、或減少價金、抑或不完全給付損害賠償金額350,000元有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有規定。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疪時，應即通知出賣人，同法第356條第1項亦有明文。
二、原告主張發現系爭房屋瑕疵曾通知被告修繕，被告亦不爭執，惟抗辯其已依約修繕云云，經本院就系爭房屋瑕疵事項及修復費用及減損建物價值之價差為何等事項，函請臺灣省建築師公會為鑑定，經該會鑑定結果，⑴系爭房屋之瑕疵如下：
┌─┬─────┬───┬────────┬────┐│編│位置│部位│瑕疵說明│是否有瑕││號││││疵│││││││├─┼─────┼───┼────────┼────┤│1│客餐廳│陽台落│兩戶窗框高低不一│是（相片││││地窗│歪斜無法關緊，窗│1）│││││框滲水。││├─┼─────┼───┼────────┼────┤│2│神明廳│陽台落│窗框及牆壁滲水。│是（相片││││地窗││2）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│3│神明廳│天花板│歪斜不平整。│是（相片││││橫樑││3）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│4│主臥室│鋁門窗│窗框及牆壁滲水，│是（相片│││││牆面已粉化。│4）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│5│c3浴室旁│樑柱│拆模後發現柱子內│是（相片│││││有保特瓶。│5）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│6│c3房間│牆角│滲水。│是（相片││││││6）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│7│c3房間│天花板│管道間與牆壁銜接│是（相片│││││處有縫隙，僅以水│7）│││││泥作表面填補。││├─┼─────┼───┼────────┼────┤│8│c2房間│樑柱│凹凸不平整沒有水│是（相片│││││平。│8）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│9│c2.c3│落地窗│底座施工粗糙凹凸│是（相片│││後陽台│框│不平。│9）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│10│c2.c3│邊樑│兩邊邊樑尺寸不一│否（相片│││前陽台││，誤差20公分。│10）仍依││││││圖施工│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│11│c3前陽台│女兒牆│與外牆銜接處有裂│是（相片│││││縫。│11）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│12│餐廳走道│磁磚│水管修復工程後，│是（相片│││││磁磚紋路貼反。│12）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│13│廚房│天花板│約有60公分鋼筋外│是（相片│││││露。│13）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│14│廚房│排水管│排水管未依變更施│是（相片│││││作，導致需留明管│14）│││││於地面。││├─┼─────┼───┼────────┼────┤│15│c2.c3│水管龍│c2與c3各有獨立水│是（相片│││前後陽台│頭│表，可是建商未做│15）│││││分戶，將兩戶之水││││││管路接為相通。││├─┼─────┼───┼────────┼────┤│16│c2.c3│牆壁│部分牆壁粉刷不平│是（相片│││││整並已出現裂痕。│16）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│17│c2.c3│樑柱│部分樑柱凹凸不平│是（相片│││││整沒有水平。│17）│├─┼─────┼───┼────────┼────┤│18│b2停車位│天花板│於98年6月4日下│是（相片│││││雨時發現有漏水問│18）│││││題。││└─┴─────┴───┴────────┴────┘⑵又系爭房屋除前表第10項陽台邊樑尺寸差20公分非施工瑕
疵，及第14項廚房排水管未依約變更而外露不能修復外，其餘瑕疵均可修復；總修復費用新臺幣250,000元，詳如下表：
┌──┬───┬───┬──────────────┐│編號│位置│部位│瑕疵說明│├──┼───┼───┼──────────────┤│1│客餐廳│陽台落│兩戶窗框高低不一歪斜無法關緊││││地窗│，窗框滲水。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：28,000元。│││果│││├──┼───┼───┼──────────────┤│2│神明廳│鋁門窗│窗框及牆壁滲水。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：8,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│3│神明廳│天花板│歪斜不平整。││││橫樑│││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：5,000元。│││果│││├──┼───┼───┼──────────────┤│4│主臥室│鋁門窗│窗框及牆壁滲水，牆面已粉化。│││││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：9,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│5│c3浴室│樑柱│拆模後發現柱子內有寶特瓶。│││旁││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│瑕疵已│修復費用：0元。│││果：│除去││├──┼───┼───┼──────────────┤│6│c3房間│牆角│滲水。│││││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：8,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│7│c3房間│天花板│管道間與牆壁間有縫隙，僅以水│││││泥作表面填補。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：3,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│8│c2房間│樑柱│凹凸不平整沒有水平。│││││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：5,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│9│c2.c3│落地窗│底座施工粗糙凹凸不平。│││後陽台│框│││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：5,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│10│c2.c3│邊樑│兩戶邊樑尺寸不一，誤差20公分│││前陽台││。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│依圖施│修復費用：0元。│││果：│工││├──┼───┼───┼──────────────┤│11│c3前陽│女兒牆│與外牆銜接處有裂縫。│││台││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：10,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│12│餐廳走│磁磚│水管修復工程後，磁磚紋路貼反│││道││。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：10,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│13│廚房│天花板│約有60公分鋼筋外露│││││││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：5,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│14│廚房│排水管│排水管未依變更施作，導致需留│││││明管於地面。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│不能修│說明：13樓住戶天花板不同意其│││果：│復│明管施工。│├──┼───┼───┼──────────────┤│15│c2.c3│水管龍│c2與c3各有獨立水表，可是建商│││前後陽│頭│未做分戶，將兩戶之水管接為相│││台││通。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：100,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│16│c2.c3│牆壁│部分牆壁粉刷不平整並已出現裂│││││痕。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：22,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│17│c2.c3│樑柱│部分樑柱凹凸不平整沒有水平。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：22,000元。│││果：│││├──┼───┼───┼──────────────┤│18│b2停車│天花板│於98年6月4日下雨時發現有漏│││位││雨問題。││├───┼───┼──────────────┤││鑑定結│能修復│修復費用：1,000元。│││果：│││├──┴───┴───┴──────────────┤│總修復費用：新臺幣250,000元整。│└─────────────────────────┘⑶瑕疵若屬不能修復者，其因此使系爭建物減損之價值：原告所提瑕疵表第14項廚房排水管被告未依變更約定施作，乃因13樓住戶之天花板不同意被告以明管施工，廚房排水管只好以明管在地面施工，實不得已也；依目前裝修及使用情形研判，尚不影響其排水功能及美觀，對建物價值之減損亦無影響。至於將來格局若有變動，若仍須利用該排水管時，將有較多限制，需墊高地面施工方能解決部分不便，若被告事前未告知原告，易為金錢計算建物價值之減損價差，以目前該房屋品質而言，鑑定人認為被告需補貼新臺幣100,000元。
以上有臺灣省建築師公會鑑定報告書在卷可稽，原告之主張堪信為真實。
三、系爭房屋既存有以上表列之瑕疵，依通常房屋交易觀念，係屬價值、效用與品質之減損，則原告主張依民法上開規定，請求減少價金，即屬有據。又依臺灣省建築師公會鑑定結果，系爭房屋前開瑕疵之修復，所需支出之修繕費用計為250,
000元，至於無法修復部分造成系爭房屋價值減損，被告應補貼原告100,000元，故原告主張應以上開修繕費用及價值減損應補貼金額總計350,000元，作為原告得請求減少系爭房屋買賣價金之金額，尚符社會常情及市場價值，應予採信。綜上所述，原告主張依民法第359條之規定，請求被告給付350,000元及自起訴狀繕本送達（98年3月23日）翌日即98年3月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本判決第一項所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明。被告聲請准供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌，核均與本件判決結果無礙，爰不逐一論述，附予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年1月25日
民事第一庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月25日
書記官鄭明枝