裁判字號：臺灣新竹地方法院107年訴字第774號民事判決
裁判日期：民國107年10月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決107年度訴字第774號原告 劉盛彰 訴訟代理人 魏翠亭 律師
陳志寧 律師 陳恩民 律師被告 黃鐙逵 即 黃熾菘 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年10月3日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段○○○號一樓、二樓房屋及頂樓陽台（新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○號建物）與基地（新竹縣○○市○○段○○○○號土地）含外牆連同屋外臨道路之空地一併遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元及自民國一０七年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一０七年七月一日起至返還前項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元，由被告負擔十分之九即新臺幣捌仟捌佰貳拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟捌佰元供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣捌拾玖萬肆佰元為原告預供擔保後得免為假執行。
本判決第二項前段所命給付，於原告以新臺幣貳萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後得免為假執行；本判決第二項就已到期部分，原告按月以新臺幣參萬柒仟伍佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如按月以新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，依民事訴訟法第385條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造前於民國101年5月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落新竹縣○○市○○○路○段000號一樓、二樓房屋及頂樓陽台與基地含外牆連同屋外臨道路之空地（下稱系爭租賃物），約定租賃期間自101年7月1日起至107年6月30日止，共計6年，每月租金新臺幣（下同）7萬5,000元，於當月10日交付原告，另有押租金約定，若係基於促進訴訟，由法院一次處理，原告沒有意見，當被告於終止契約或租期屆滿後，未立即將系爭租賃物交還原告並適度回復原狀者，依約應按原租金之
3倍給付原告違約金。而系爭租約於107年6月30日屆期，被告共積欠原告107年4、5、6月租金為22萬5,000元及遲延利息與違約金未清償，更拒絕將系爭租賃物返還予原告，經原告以存證信函催告亦未獲置理。為此，爰依系爭租約約定及民法租賃法律關係，提起本件訴訟，聲明：被告應將系爭租賃物全部遷讓交還原告，並給付原告22萬5,000元及自107年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自107年7月1日起至返還上開房、地之日止，按月給付原告22萬5,000元。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、查，原告上開主張業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函、建物登記謄本、房屋稅課稅明細表、建物測量成果圖等件為證（附於本院卷第8～17頁、第26頁），而被告經合法通知，並未到庭陳述，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依全部卷證調查結果及斟酌全辯論意旨，認原告提起本件遷讓返還系爭租賃物之訴，與民法第455條前段承租人於租賃關係終止後應返還租賃物之規定，核無不合，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參見。茲原告因出租系爭租賃物而與被告合意以15萬元作為押租金，及被告於本件定期租約期限屆滿前，積欠107年4、5、6月共3個月月租金之事實，業據原告提出租約影本1件在卷且不為被告爭執，則經抵充後，原告尚得請求7萬5,000元（計算式：225,000－150,000＝75,000），因此，原告雖於起訴時一併聲明求為被告應給付原告22萬5,000元之租金及其遲延利息，然依前開說明，應認其中7萬5,000元及自107年7月1日起（即租期屆滿之翌日）至清償日止，按年息5％計算之利息（民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定參看），為有理由，爰判決如主文第2項前段所示，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
六、次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
250條第1項、第252條分別定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號判例意旨參見。本件兩造間系爭租約第14條約定「於終止契約或租期屆滿後不立即將租賃物交還甲方（指原告）並適度回復原狀者（由甲、乙雙方協調視當時情況而定）者，乙方（指被告）應按原租金之三倍給付於甲方。」，此項違約金約定之數額，與原告實際所受損害即原告無法即時收回系爭租賃物另為出租使用收益之損害相較，顯然過於懸殊，斟酌現時社會經濟與房地景氣狀況、原告所受之損害情形及被告如能依約履行時，原告所得受之利益等一切客觀情狀，併參內政部105年6月房屋租賃契約書範本第12條：
「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」，兼衡系爭租賃標的物面臨道路，交通便利，且位於新竹縣竹北市○○○路○段繁榮地段，建物為鋼筋混凝土造，其中一樓為商業用店舖各情，應認本件原告請求被告應自
107年7月1日起按月給付相當於原約定月租金3倍之違約金，應酌減為按月租金1.5倍數額計算，始為妥適（內含被告於無契約關係後，因未返還系爭租賃標的物房、地，而受有與原約定月租金同額之相當於租金不當得利利益，參前述房屋租賃契約書範本第12條前段），從而，原告請求被告自
107年7月1日起至返還系爭租賃標的物房、地之日止，應按月給付11萬2,500元（75,0001.5＝112,500），應屬可取，爰判決如主文第2項後段所示，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。
七、綜上，原告依系爭租約約定及民法租賃法律關係，請求被告遷讓交還系爭租賃物予原告，並給付原告7萬5,000元及自租期屆滿之翌日（107年7月1日）起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，暨自107年7月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告11萬2,500元，均於法有據，應予准許，爰判決分別如主文第1項、第2項前段、第2項後項所示；逾此範圍之請求，皆無理由，應駁回之，爰判決如
主文第3項所示。前開原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，合於民事訴訟法第390條第2項規定，爰依其聲請酌定相當擔保金額宣告之，同時依民事訴訟法第39
2條第2項規定，由法院依職權酌定相當擔保金額，准被告供擔保後免為假執行，分別如主文第5項、第6項所示，至於原告敗訴部分，因其訴業經駁回而失其依據，應併予駁回，如主文第7項所示。
八、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，第一審起訴裁判費9,800元（由原告預納，收據乙紙附於本院卷第4頁），按兩造勝、敗比例，定其負擔，如主文第4項所示。
中華民國107年10月31日
民事庭法官周美玲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並請依不服程度一併繳納上訴審裁判費暨添具繕本1件。
中華民國107年10月31日
書記官吳月華