裁判字號：最高行政法院89年判字第456號判決
裁判日期：民國89年02月24日
裁判案由：建築法
行政法院判決八十九年度判字第四五六號
原告甲○○被告臺北市政府工務局右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年十二月二十八日台內訴字第八七○六○四一號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告所有坐落台北市○○區○○路○○○號地下一樓建築物，領有被告核發之六七使字第一五一三號使用執照，原核准用途為防空避難室，七十九年十一月二十三日核准變更用途為防空避難室兼臨時性使用日常用品零售業。八十五年起被告派員數度查獲系爭建物擅自經營泡沫紅茶、撞球場、視聽歌唱等業，經被告以八十五年八月十九日北市工建字第一四四○九九號函、八十五年十月十八日北市工建字第一四七七五三號函、八十六年一月二十八日北市工建字第八六三三一八一七○○號函、八十六年三月五日北市工建字第八六三○一七九○○○號函各處使用人 張美月 新台幣（下同）六萬元罰鍰，並勒令停止使用，又以八十六年三月十四日北市工建字第八六三○二二一八○○號函及八十六年四月二十四日北市工建字第八六三三五七九八○○號函各處使用人 邱慶國 、 徐嬌娥 六萬元罰鍰，並勒令停止使用。八十七年四月十一日台北市政府警察局北投分局查獲系爭建物擅自提供徐嬌娥經營泡沫紅茶撞球場，被告認系爭建物所有權人即原告已違反建築法第七十三條規定，乃依同法第九十條規定以八十七年四月三十日北市工建字第八七三四六○四八○○號書函處原告六萬元罰鍰，並勒令停止使用。原告不服，循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略以︰按建築物已轉由第三人占有並由該第三人取得使用收益權限之情形下，因所有權人對建築物已無占有管理關係，該第三人亦非聽從所有權人之指示就建築物為使用、收益，所有權人即欠缺對建築物之直接使用、支配權限，其因建築法第七十七條第一項所生之注意義務亦因此有所減縮，而應由使用人本其對建築物之占有管理關係，依該條規定，負擔與所有權人相同之注意義務。倘若使用人未善盡其注意義務致有違規情事發生，亦僅該使用人為實際從事違法行為之人，尚難認建築物所有權人亦未善盡其注意義務，而為與使用人為實際從事違法行為之人，得為處分課罰之對象，且建築法第九十條規定之適用應須占有使用情況分別以觀，即在建築物為所有權人自己單獨使用、收益之情形下，如有違規情事發生，固應對所有權人加以處罰；但在建築物出租或出借而由使用人或承租人使用、收益之情形下，倘有違規情事發生，則應僅對現使用人課以處分，方屬適法，故建築法第九十條規定之適用，要非謂可無上開不同使用情形而得概對所有權人課罰，或由主管機關任意選擇其一處罰。本件原告既將系爭建物先後出租予邱慶國、 張振耀 ，依租約及民法第四二一條、第四三八條之規定，被告自有義務將系爭建物提供承租人占有使用，故在租賃期間唯承租人及其使用人始得占有使用系爭建物，即使為出租人之原告亦無占有使用之權利，自應由承租人本其對於系爭建物之占有使用關係，依建築法第七十七條第一項規定負擔維護建築物合法使用與其構造及設備安全之注意義務，如有違規情事發生，亦當由實際違規之承租人自負其責，而與出租人之原告無關。乃被告竟曲解上開建築法令，罔顧原告於出租期間對於系爭建物並無占有使用關係之事實，徒以系爭建物遭承租人違規使用，即遽對原告為課處罰鍰，並勒令停止使用之處分，顯然於法不合。原告買受該屋之初，尚曾至現場看過一、二次，但在八十五年間出租後即未再至現場走動。原告主觀認為承租人定當基於法定用途及個人需求合法使用房屋，是以在出租時，並未查問對方承租用途，但有要求承租人須合法使用建物，系爭房屋租金多由承租人派人將租金送至原告之父辦公室由職員代收，而該房屋如有漏水等修繕情事，亦由原告之父派職員 黃文郎 雇工修理，無論是原告之父或黃文郎均未將承租人違規營業之事通知原告，此有訴外人邱慶國於台灣士林地方法院八十七年度易字第二○三九號違反建築法案件供證在案。且原告在八十七年五月初第一次收到被告機關之裁罰及勒令停止使用書函及所附罰鍰三聯單之前，確不知承租人違規營業，惟於獲知系爭建物違規使用後，隨即通知承租人停止使用，善盡監督制止之責，故原告在知悉承租人違規使用後業已盡力促使承租人改善違規使用情形，承租人不予改善，原告實無可奈何，依「無責任無刑罰」之原則，原告自應免於受罰。況既云「停止使用」，此項處罰當然係針對實際違規使用建物之人而言，蓋此方能達遏止繼續違規使用之效。惟被告不以實際違法使用系爭建物之行為人張振耀為處分課罰之對象，反另以對系爭建築物欠缺直接使用、支配權限之所有權人即原告為處分對象，有違平等原則，不符公平正義。
是原處分及訴願、再訴願決定均有違誤，請求均予撤銷等語。
被告答辯意旨略以︰按建築物所有權人及使用人均負有維護建築物合法使用之義務，此為八十四年八月修正後之建築法第七十七條第一項明定，又同法第九十條第一項規定被告得就「建築物所有權人」『或』「使用人」擇一處罰甚明。故建物所有權人將建物出租予他人，亦應監督建物合法使用，尚難以出租為由，冀圖免除此公法上之義務。本件原告以系爭建物出租他人，不便過問承租人經營何業為辯，實不足採；且被告曾於‧２‧以北市工建字第八六三三二四○二○○號函知原告，略以：「．．．應盡所有權人監管之權利義務，如仍繼續違規使用，本局將依建築法第九十條、第九十四條規定辦理．．．」；後再於八十七年二月十三日至系爭建物會勘，該建物仍違規使用，被告乃依建築法第九十四條規定，以‧３‧北市工建字第八七三○五七二六○○號函將原告移送台北地方法院檢察署偵辦。是原告既未善盡其監督維護之責，系爭建物之使用人又動輒變更，經被告屢次處分罰鍰均未繳納，被告以原告係建物所有權人為處分對象，依建築法第九十條第一項規定予以處罰，並無違誤，所為處分自為合法等語。
理由
一、按建築法第七十三條規定：「建築物．．．非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」又同法第九十條第一項規定：「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。」
二、本件原告所有坐落台北市○○區○○路○○○號地下一樓建築物，領有被告核發之六七使字第一五一三號使用執照，原核准用途為防空避難室，七十九年十一月二十三日核准變更用途為防空避難室兼臨時性使用日常用品零售業。八十五年起被告派員數度查獲系爭建物擅自經營泡沫紅茶、撞球場、視聽歌唱等業，經被告以八十五年八月十九日北市工建字第一四四○九九號函、八十五年十月十八日北市工建字第一四七七五三號函、八十六年一月二十八日北市工建字第八六三三一八一七○○號函、八十六年三月五日北市工建字第八六三○一七九○○○號函各處使用人張美月六萬元罰鍰，並勒令停止使用，又以八十六年三月十四日北市工建字第八六三○二二一八○○號函及八十六年四月二十四日北市工建字第八六三三五七九八○○號函各處使用人邱慶國、徐嬌娥六萬元罰鍰，並勒令停止使用。
八十七年四月十一日台北市政府警察局北投分局查獲系爭建物擅自提供徐嬌娥經營泡沫紅茶撞球場，被告認系爭建物所有權人即原告已違反建築法第七十三條規定，乃依同法第九十條規定以八十七年四月三十日北市工建字第八七三四六○四八○○號函處原告六萬元罰鍰，並勒令停止使用。原告不服，一再訴願遞遭決定駁回，遂提起本訴。原告主張建築法第七十七條第一項之注意義務在由第三人占有使用情形下，如未善盡注意義務而違規，應以該實際從事違法行為之人為處罰對象，尚難認建物所有權人亦未善盡其注意義務，而視為與使用人同為實際從事違法行為之人加以處罰，且建築法第九十條之規定應分別以觀，即在建築物出租或出借而由使用人或承租人使用、收益情形下，如有違規情事發生，應僅處罰現使用人，原告既將系爭建物先後出租予邱慶國、張振耀，自無占有使用，於租賃期間如有違規情事發生，亦應由實際違規之承租人負責，況原告於八十七年五月初第一次收到被告裁罰及勒令停止使用函之前，並不知承租人違規營業，於知悉後亦善盡監督制止之責，自應免於受罰等語；被告則以建物所有權人及使用人均負有維護建築物合法使用之義務，建物所有權人將建物出租予他人，仍應監督建物合法使用，尚難以出租為由而冀免，且建築法第九十條第一項規定被告得就建築物所有權人或使用人擇一處罰，原告既未善盡監督維護之責，被告復曾於八十六年二月十三日以北市工建字第八六三三二四○二○○號函知原告應盡所有權人監管之權利義務，惟該建物仍違規使用，而使用人又動輒變更，被告以原告係建物所有權人而加以處罰，依法並無不合，原處分並無違誤等語資為抗辯。經查台北市政府警察局北投分局於八十七年四月十一日查獲系爭建物擅自提供徐嬌娥經營泡沫紅茶撞球場，被告以系爭建物核准變更用途為防空避難室兼臨時性使用日常用品零售業，依台北市土地使用分區管制規則第五條土地及建築物使用組之使用項目第十七組：日常用品零售業係供「(一)飲食成品(二)日用百貨(三)糧食(四)水果(五)獸肉、蔬菜」等行業使用，而系爭建物未經申請領得變更使用執照，擅自變更作泡沫紅茶撞球場業務使用，原告有違反建築法第七十三條規定之情形，乃依同法第九十條規定以八十七年四月三十日北市工建字第八七三四六○四八○○號函處原告六萬元罰鍰，並勒令停止使用，有被告核發之六七使字第一五一三號使用執照、七十九年十一月二十三日北市工建字第六九六○七號函、八十七年四月三十日北市工建字第八七三四六○四八○○號函等附於原處分卷可稽，是被告之處分尚非無據。且建築物所有權人及承租人、實際使用人均負有維護建築物合法使用之義務，建物所有權人縱將建物出租予他人，仍應監督建物合法使用，要難以出租或其並非實際使用人為由而免責。本件原告固將系爭建物出租予邱慶國、張振耀等人，惟其仍負有監督、維護建築物合法使用之義務，然查系爭建物自八十五年起即因違規經營泡沫紅茶、撞球場、視聽歌唱等業經多次處罰在案，原告本有疏忽、失責，且被告復曾於八十六年二月十三日以北市工建字第八六三三二四○二○○號函知原告應盡所有權人監管之權利義務，有該函影本在卷為憑，是系爭建物有違規使用之情形，原告尚難諉為不知。又刑事判決所認定之事實及其所持法律上之見解，並不能拘束本院，本院應本於調查所得，自為認定及裁判。原告提出台灣士林地方法院八十七年度易字第二○三九號刑事判決及證人邱慶國於該案之證詞，主張其不知承租人違規使用系爭建物，洵無足採。況建築法第九十條第一項之規定，係得就建築物所有權人或使用人擇一處罰，被告以系爭建物有違規使用之情形，而使用人又動輒變更，遂以原告係建築物所有權人而加以處罰，揆諸首揭條文規定，所為處分並無違誤，訴願、再訴願決定亦無不合，原告起訴意旨難認有理，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十九年二月二十四日
行政法院第三庭
審判長評事 曾隆興
評事 鄭淑貞 評事 林家惠 評事 徐瑞晃 評事 張瓊文 右正本證明與原本無異
法院書記官阮桂芬中華民國八十九年二月二十四日