裁判字號：最高行政法院89年判字第459號判決
裁判日期：民國89年02月24日
裁判案由：公平交易法
行政法院判決八十九年度判字第四五九號
原告僑木建設股份有限公司代表人甲○○被告行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年十二月七日台八七訴字第五九六九八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告於房屋銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵行為，違反公平交易法，經被告以八十七年二月三日公處字第○四一號處分書命其自處分書送達之次日起，應立即停止前開行為。原告不服，循序提起訴願、再訴願，均遭駁回，爰提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨略謂︰一、關於本建案五樓正面馬路之外觀未退縮部份：⒈被告據檢舉人所提出本建案鳥瞰圖之廣告圖示認定原告於本建案大樓外觀第五樓部份未退縮，與上揭廣告圖示之建物外觀不符，惟查該廣告圖示之主要用途是作為介紹本建案周圍環境的示意圖，並非在突顯本建案之外觀，就此廣告主要之表示內容來看並無不實之處，可以很清楚讓一般大眾了解本建案之位置所在及與周圍道路及大樓之相關位置，本建案實際位置與該廣告圖並無不符，何來引起消費者錯誤而影響其交易決定呢﹖再按公平法相關行為處理原則之處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第七點第㈢目規定：「表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部份易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部份單獨加以觀察而判定。」，就一般社會大眾在計劃購買房地之前，一定會就其座落地點做為是否交易之考量，因地點即決定交通是否便捷，價額高低等重大因素，原告之系爭廣告用意即在此，然被告顯然未對系爭廣告之主要表徵加以審酌，斷然判定原告有虛偽不實及引人錯誤，實有違上揭判斷原則。⒉被告認為消費者訂購本建案時僅能據原告所製作之廣告為唯一判斷依據，然原告預售本建案當時除製作系爭全區鳥瞰圖廣告外，尚製作以本建案外觀、公共設施等主題之圖示供消費者訂購時參酌，從證八、九所列圖示可知，尤其從五樓公共設施平面配置圖可輕易看出建物部份與非建物之空地部份之比例大小，本建物目前實際情況即與圖示完全相符，此亦有目前建物現況之外觀實景照片可證。換句話說，消費者依前揭圖示足以認識所購建物之外觀、設備、位置等，且現況亦是如此，怎會導致消費者錯誤認知而影響其購屋之決定﹖被告以本建案鳥瞰圖中五樓建物退縮建物部份較為跨大作為五樓以上樓應退縮，且應有露天空中花園，與目前建物現況之外觀不符，而認為有虛偽不實及引人錯誤，實未考量原告所製作的系爭廣告及其他圖示之用意而欠周詳。⒊縱使鈞院仍然認為系爭本建案全區鳥瞰圖上之大樓外觀與實際大樓外觀不符，然鈞院是否應考量系爭廣告圖是原告預售前即已開始設計繪製日後建物之實樣，因非實景、實物描素，大抵是出於寫意手法，而且本建案是在八十一年三月開始預售，可推知系爭廣告圖是在之前所繪製，而公平交易法是在八十一年二月四日才公布，在公布前，眾所皆知，建商為推銷自己的房屋，在其銷售廣告出於寫意手法難免多少會發生為美化大樓而有失真的情形，但原告並未於系爭廣告中以文字說明本建案在五樓退縮空間設計有空中花園等設備，其他圖示及合約中更未提及，且仍有提供其他本建案有關大樓景觀及公共設施等圖示供訂購者參考，相信訂購者應不會只憑系爭廣告中之本建案外觀就確信本建案實際是如此，縱有質疑，亦不只憑系爭廣告中有空中花園寫意圖示就冒然決定與原告進行動輒數百萬元的交易，因此原告系爭廣告應不致影響訂購者權益。二、關於游泳池興建方式：⒈原告本建案預售屋廣告被檢舉不實違反公平交易法乙案，被告前已於八十五年十二月十一日以公參第0000000－000號函請原告就檢舉內容提出說明，原告依被告指示於八十五年十二月十六日檢具相關資料向被告說明，其中就有針對泳池規劃問題提出說明，被告並派員前來現場勘驗制作筆錄，遂於八十六年九月二日以公參字第0000000－000號函決議：「在未有具體事證前，尚難認有違反公平交易法」，不久原告又接獲被告八十六年十一月二十五日公參字第0000000－000號函。請原告就被檢舉廣告不實內容提出說明（註：檢舉內容並未提及游泳池興建方式與廣告不符），原告遂依被告指示分別於八十六年十二月十二日及八十七年一月六日檢具相關資料向被告提出說明，詎料接獲被告本件處分書，卻針對本建案未被檢舉之游泳池興建方式為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵違反公平交易法之處分，原告實感不解及不服。⒉再者，本建案游泳池確設置於室外絕非室內，是屬開放式的興建方式，僅一邊有牆，其餘三邊有棟柱而無牆面，泳池兩旁上方部份為二棟建築物約柒樓所在之樓地板，泳池中間正為二棟建物間隔而為中空，因此泳池仍有大部份屬露天而得陽光直接照射，此有現場照片可證，被告怎能睜眼說瞎話，認定本建案之泳池是屬「室內」，且從本建案五樓平面配置圖來看，泳池之設計亦非全屬露天，四周也有棟柱的設計，原告按圖施作，豈有廣告不實之情事﹖⒊退步言之，本建案實際完工後之泳池與廣告內容縱使有所出入，也僅是露天範圍大小的差異，然就「功能性」問題考量已達到興建游泳池之目的，且原告對泳池興建為不完全為「露天」方式來說並未減少任何興建費用亦未受任何額外利益，對現居住在此之消費者來講更可不畏天候影響使用該泳池而增加其實用性，消費者權益應無任何損失，被告在本案處分書理由第二點針對本建案建材部分不同於廣告內容乙點，亦認為原告為美觀而使用較高價之建材，未失廣告中功能及未受任何額外利益情況下就足以排除不實廣告之行政責任，而原告不變泳池之功能性，增加其實用性之考量又未減少任何興建費用的情況下卻要負起不實廣告之行政責任﹖顯然被告處分標準不一，而有違法之處。⒋本建案早建築完成已為成屋多年，被告以檢舉人於八十六年十一月十一日所執原合約為八十一年年初所使用之廣告圖，而系爭廣告早於本建案使用執照於八十四年十二月十五日取得後即不再使用，均以現場成屋進行買賣。據處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則於十六點規定：「案件調查中有左列情事之一者得停止調查．．．㈡（不論表示或表徵是否不實）表示或表徵所銷售之商品現仍銷售中，而被檢舉人於被檢舉前已自行停止或改正其表示或表徵．．．㈩表示或表徵最後使用期日距檢舉時業逾二年者．．．。」顯然被告未詳加審查系爭廣告原告於被檢舉前已停止使用，且最後使用期日距檢舉時已逾二年而未予停止調查，卻做出此違法處分，懇請鈞院詳察。三、綜上所述，原告既無違反公平交易法第二十一條第一項之規定即無同法第四十一條前段處罰之適用，被告所為原處分自屬違法，訴願及再訴願決定遞予維持原處分亦有未合，請一併予以撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定，故事業於廣告上，對於商品之內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反前揭法條之規定。復按預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎完全依憑廣告來認識其購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定，不僅對消費者權益之影響甚鉅，同時對依法從事銷售行為之同業，亦造成不公平競爭情事。又公平交易法係自八十一年二月四日開始施行，本件原告於上開施行日後所為系爭廣告行為，自應受該法規範，不因目前已停止系爭廣告行為而受影響。有關系爭建案五樓正面馬路之外觀未退縮乙節，查原告起訴狀對於該建案完工後，五樓並未如系爭廣告所示有退縮建築乙事並無爭執；復據被告派員至現場調查之結果，系爭建物五樓正面馬路之外觀確有未如廣告圖所示採退縮方式建築之情事，並有現場實況照片附卷可稽，故原告完工後之建築與系爭廣告不符之事實自足堪認定。茲原告無視系爭廣告圖示對於建物五樓正面馬路部分有明顯之退縮設計，且與完工後之實景顯有相當差距，純以該廣告圖示僅為環境示意圖，旨在表明建物所處位置及其周遭環境，並無導致消費者陷於錯誤認知云云，所辯實無可採。且縱原告製作系爭廣告之原意主要係為表明建物所處位置及其周遭環境，然該廣告內容除地理位置之標示外，亦對系爭建物五樓退縮部分之外觀及設施有極清楚之描繪，對照之下，明顯優於廣告內其他建物之設計，故一般消費者自可能將該建物外觀及其上之公共設施列為決定交易之參考，而非僅單純對其地理位置及周邊環境有所認知。是原告援引本會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第七點第㈢目：「表示或表徵之內容以對比或特別顯著之方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。」訴稱系爭廣告僅地理位置易形成消費者決定是否交易之因素，進而指摘本會未僅對該主要表徵加以審酌云云，並無可取。又關於系爭建案之游泳池興建方式乙節，查系爭廣告五樓面馬路部分為退縮建築，而退縮後設於其上之公設、游泳池均係以露天方式興建，惟據被告派員調查結果，完工後之游泳池僅部分為露天方式，而相當部分之泳池實位於室內，此亦有現場照片附卷足憑。是就整體觀之，該游泳池之完工實況與系爭廣告圖示係建於室外之情形尚屬有間，原告徒以該泳池為開放式，且其中間正為二棟建物間隔而為部分中空，即據以主張系爭泳池係係室外建築，並無可採。綜上以觀，系爭廣告所示建物五樓正面馬路之退縮建築，及其游泳池之座落室外等設計，與該建物實際完工後之現況已達相當程度之差異，足以影響預售屋消費者之購買決定。至原告所稱該游泳池之「功能性」問題考量已達興建游泳池之目的，且其並未因該興建方式而受任何額外利益乙節，顯係忽略系爭廣告整體所呈現虛偽不實及引人錯誤之可議性。又原告執被告八十六年九月二日公參字第0000000－000號函，指稱被告業就系爭建築泳池之規劃問題有所認定，實則上開函文係針對原檢舉人所爭執游泳池面積大小問題所為之回覆，並非就系爭建案游泳池之興建方式有不同之認定，原告將此二不同爭議重點之事件併列指摘，顯係有意混淆事實。被告處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵第十六點規定：「案件調查中有左列情事之一者『得』停止調查．．．㈩表示或表徵最後使用期日距檢舉時業逾二年者。」該規定係賦予被告針對個案情形「得」為停止調查之內部規則，而非限制被告不得就最後使用期日距檢舉時已逾二年之廣告進行調查程序，是原告據此主張原處分違法云云，並無理由。
請惠將原告之訴駁回等語。
理由按公平交易法第二十一條第一項規定，事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所明定。本件被告以原告於本建築案廣告中顯示系爭建物大樓外觀第五樓部分為退縮及五樓游泳池採「露天」方式興建，然據現場調查，系爭建築游泳池係建於室內，建物外觀亦未如廣告圖採五樓退縮方式建築，雖原告主張廣告係出於寫意手法，非實景描述，僅為示意圖，且就功能性問題考量已達興建游泳池之目的，然消費者於訂購預售屋時，僅能依據賣方所製作之廣告為唯一判斷依據，室內游泳池與室外游泳池及五樓退縮等設計，對於部分消費者購買決定將產生重大影響，此種特殊設計亦相對於其他競爭業者已居於優勢之競爭地位，按完工實物與廣告內容所示已達相當程度差異，難謂非廣告不實。原告之行為已違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，立即停止為前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。揆之首揭規定，並無不合。原告不服，循序提起行政訴訟，主張本案建物五樓本身確為退縮建物，有照片可證，原處分實有誤會。又游泳池確為開放式，僅一邊有牆，其上方部分為二棟建物約七樓所在之樓地板，其餘三邊僅有棟柱而無牆面，游泳池中間正為二棟建物間隔而為中空，故游泳池所在無法遮風，但可避小雨，被告認定系爭游泳池為室內，自難令人心服；又本件被檢舉廣告圖示為環境示意圖，旨在表示本建案所處位置及其周遭環境，非在說明設施，因此該環境示意圖並無足以導致消費者陷於錯誤之認知。再者，本建案早已建築完成，並已為成屋多年，系爭廣告圖示約為八十一年初所使用之資料，該廣告早已不為使用，檢舉人檢舉不實廣告並無實益云云，然查，預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎完全依憑廣告來認識其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定，不僅對消費者權益之影響甚鉅，同時對依法從事銷售行為之同業，亦造成不公平競爭情事。又公平交易法自八十一年二月四日開始施行，原告於上開施行日後所為系爭廣告行為，自應受該法規範，不因其已停止系爭廣告行為而受影響。系爭建築案是否為五樓退縮建築﹖經被告派員至現場調查結果，系爭建物五樓正面馬路之外觀確有未如廣告圖所示採退縮方式建築之情事，此有現場實況照片附原處分卷可稽。原告無視系爭廣告圖示對於建物五樓正面馬路部分有明顯之退縮設計，且與完工後之實景顯有相當差距，純以系爭建物五樓既有部分之退縮建築，即訴稱其確為廣告圖所示之退縮建築；又謂該廣告圖示僅為環境示意圖，旨在表明建物所處位置及其周遭環境，並無導致消費者陷於錯誤認知云云，洵無可採。次查，有關游泳池是否建於室外部分，系爭廣告五樓面馬路部分為退縮建築，而退縮後設於其上之公設、游泳池均係以露天方式興建，茲據被告調查結果，完工後之游泳池僅部分為露天方式，而相當部分之游泳池實位於室內，此有現場照片存卷足憑。可徵系爭游泳池之完工實況與廣告圖示係建於室外之情形，顯屬有間。原告徒以該泳池為開放式，其中間正為二棟建物間隔而為部分中空，主張系爭游泳池係室外建築，核無足取。綜上，系爭廣告所示建物五樓正面馬路之退縮建築，及其游泳池之坐落室外等設計，與該建物實際完工後之現狀已達相當程度之差異，足以影響預售屋消費者之購買決定，難認非屬不實廣告，一再訴願決定，遞予維持原處分，均無違誤。原告起訴論旨，難謂為有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十九年二月二十四日
行政法院第三庭
審判長評事 曾隆興
評事 鄭淑貞 評事 林家惠 評事 張瓊文 評事 徐瑞晃 右正本 證明與原本無異
法院書記官陳盛信中華民國八十九年二月二十五日