臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第448號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上易字第448號民事判決

裁判日期：民國103年01月28日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上易字第448號上訴人 黃國重 被上訴人 張春景
張春來 張春旭 前3人共同訴訟代理人
林世祿 律師複代理人 江欣鞠 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國102年6月28日臺灣彰化地方法院102年度訴字第189號第一審判決提起上訴，本院於103年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人主張：緣彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地為被上訴人所有，相鄰之同地段326地號土地原為被上訴人之兄弟 張春帆 所有，並建有一樓石綿瓦磚造建物，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段○○○號（下稱系爭建物），該建物如原判決附圖所示A部分之磚造水塔、B部分之石綿瓦磚造工廠、及C部分之石綿瓦磚造雨遮，面積依序為3、283.6，及20.95平方公尺，占有使用被上訴人之325地號土地，而原審法院100年度司執字第13449號執行事件（下稱13449號執行事件），對張春帆之繼承人 張維城 為強制執行，上訴人於強制執行程序中拍定取得326地號土地及系爭建物之所有權，系爭建物原由被上訴人與被上訴人之母 張江匹 出租予 吳如福 （第一審共同被告）使用，惟租約已在民國（下同）102年2月21日屆滿，吳如福及上訴人均無占有使用325地號土地之權利，爰依民法第767條之規定，提起本件訴訟，聲明：㈠吳如福應自原判決附圖所示A、B、C部分遷出。㈡被上訴人應將325地號土地上原判決附圖A、B、C所示之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、第二審陳述略稱：㈠系爭建物並非 張秀芳 所有。該建物非僅占用325地號土地
一筆，而是同時占用325及326地號土地，該建物所占用之326地號土地原為張春帆所有，此種情形應無民法第425條之1第1項所定租賃關係之適用。如認此種情形有民法第425條之l第1項規定之適用，則被上訴人依民法第426條之2第1項之規定，就系爭建物即有優先購承權，13449號執行事件之執行法院未以書面通知被上訴人優先承買，拍賣應為無效。又系爭建物如為張秀芳所有，則執行標的物即非13449號執行事件執行債務人之責任財產，其拍賣亦應為無效，上訴人無法於執行程序取得系爭建物之所有權。
㈡張秀芳於71年間申請建造之農舍已在75年間因颱風毀滅，
該農舍所在之位置為325地號土地上，並未使用到相鄰之326地號土地，又該農舍面積為172.8平方公尺，而依稅籍資料顯示，系爭建物乃自76年起課房屋稅，面積為378.3平方公尺，13449號執行事件執行拍賣時，系爭建物面積含雨遮為380.27平方公尺，並同時占用325、326地號等兩筆土地，足見系爭建物與張秀芳申請建造之農舍，其面積、位置均不相同，為不同之建物。
貳、上訴人方面：
一、上訴人則以：吳如福自97年2月22日即起向張秀芳承租系爭建物，系爭建物、325地號土地原均為張秀芳所有，100年7月2日張秀芳死亡之後，被上訴人及張江匹出面就系爭建物與吳如福續訂租約至102年2月21日止，而325地號土地則由被上訴人繼承取得。上訴人因拍賣而取得系爭建物之所有權，並出租予吳如福，依民法第425條之1第1項之規定，推定上訴人在建物得使用限期內，與土地所有人有租賃關係，上訴人與吳如福均非無權占有等語，資為抗辯，聲明：被上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、第二審陳述略稱：㈠上訴人於13449號執行程序中合法取得系爭建物，為善意
之第三人，被上訴人如主張有就系爭建物有優先承買權，理應於查封拍賣前主張，並在拍賣公告中說明，才不致於使人判斷錯誤，買到將被拆除之建物。系爭建物並未辦理保存登記，其事實上處分權為張秀芳所有，張秀芳死亡後，因系爭建物為祖產，才由大家長張江匹與被上訴人共同具名出租。
㈡彰化縣警察局永靖鄉戶政事務所證明書、永靖鄉公所建造
執照申請書、及永靖鄉公所建造執照審查表類別㈠土地及房屋權利證明文件第4項「免土地使用權利同意書」之記載，均足證以系爭建物為張秀芳所有。而彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書則不作為產權證明之用，足見系爭建物曾為張秀芳所有，上訴人依民法第425條之1第1項之規定，就325地號土地有租賃權。
參、原審判決如被上訴人之聲明，並宣告供擔保後准、免假執行。上訴人對其敗訴部分之判決全部聲明不服上訴，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。第一審吳如福敗訴部分，未據聲明不服，已告確定。
肆、經查：
一、被上訴人主張其為325地號土地之所有權人，上訴人於13449號執行程序中拍賣取得326地號土地及系爭建物，執行法院於101年3月7日發給不動產權利移轉證明書，而系爭建物如原判決附圖所示A、B、C部分占用325地號土地等各節，有土地登記謄本（原審卷第7頁）、原法院民事執行處通知（原審卷第10頁）、不動產權利移轉證書（本院卷第47頁）可證，並經原審法院會同彰化縣員林地政事務所勘驗測量，分別製有勘驗筆錄（原審卷第70頁）及複丈成果圖（原審卷第73頁）在卷可稽，應堪認為真實。
二、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又土地所有權人以無權占有為原因請求返還土地，占有人以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件325地號土地為被上訴人所有，既為兩造所不爭，而上訴人以其非無權占有為抗辯，則上訴人就其占有325地號土地之正當權源，自應舉證證明之：
㈠土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。以上條文所定「租賃關係」之發生，以房屋與其基地原同屬一人所有為其要件。
㈡325地號土地原為張秀芳所有，張秀芳於100年7月2日死亡
後，由被上訴人於100年12月9日因分割繼承而共有，張春景、張春來及張春旭之應有部分依序為1/4、2/4，及1/4，此有土地登記謄本（原審卷第7頁）及遺產分割契約書（本院卷第87頁）在卷可稽，325地號土地在張秀芳死亡、繼承開始前，原為屬張秀芳所有。惟上訴人係在101年3月7日取得執行法院發給之不動產權利移轉證明書，在13449號執行事件中拍定取得系爭建物之所有權，該執行事件中拍賣標的之系爭建物，並未辦理保存登記，依執行債權人良京實業股份有限公司具狀陳報稱係張春帆所有，而非張秀芳所有，並附財政部台灣省中區國稅局財產歸屬資料清單、房屋稅籍證明為證，此業經原審法院調卷查核屬實。又張秀芳雖於72年8月9日以(71)永鄉建字第4089號建照向永靖鄉戶政事務所申請編○○○鄉○○路○段○○○號門牌（原審卷第86頁門牌證明書、本院卷第35、36、37及38頁彰化縣永靖鄉戶政事務所函、編釘門牌證明申請書、建造執照、及永靖鄉戶政事務所證明書），惟依彰化縣永靖鄉公所所檢送之建造執照申請案（本院卷第49頁以下），張秀芳申請建造執照之農舍並未臨永興路，且全部農舍均坐落於325地號土地上（重測前陳厝厝段133-1地號），面積為172.8平方公尺；而13449號執行事件拍賣之系爭建物地面層為325.15平方公尺，且坐落於325、326地號，及永興段73、75地號等四筆土地上（原審卷第10頁執行處通知、本院卷第47頁不動產權利移轉證書），兩者坐落之土地、面積均有不同，且被上訴人稱張秀芳建造之農舍已於75年間因颱風滅失，自無法以張秀芳曾於71年間申請農舍之建造執照、72年間申請編釘門牌，即認為系爭建物與張秀芳於71年間申請建造之農舍為同一建物。再者，系爭建物自76年7月起課房屋稅，時間已在72年張秀芳申請編釘門牌之後約4年，且房屋稅之原始納稅義務人即為張春帆，此亦有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表（原審卷第43頁、本院卷34頁）可資佐證。綜合上開編釘門牌、建造執照申請，及房屋稅設籍課稅之文件，尚難證明系爭建物為張秀芳所有。
㈢系爭建物於97年2月22日、99年2月22日由張秀芳出租予吳
如福，張秀芳於100年7月2日死亡之後，復由張江匹及被上訴人於101年2月22日繼續出租予吳如福，租期至102年2月21日屆滿，此為兩造所不爭，並有租賃契約書可資佐證（原審卷第33頁以下），惟出租人未必為租賃標的物之所有權人，且系爭建物大部分位在325地號土地上，張秀芳、張江匹分別為張春帆之父母，被上訴人與張春帆則為兄弟關係，則由張秀芳、張江匹及被上訴人出租系爭建物，亦與常情無違，無法以張秀芳、張江匹及被上訴人曾出租系爭建物之事實，即認張秀芳為該建物之所有權人。
㈣承上所述，上訴人既無法證明系爭建物與325地號土地同
為張秀芳所有，而由上訴人於101年3月7日拍定取得系爭建物之所有權，核其情形即與民法第425條之1第1項之規定有異，上訴人主張得依民法第425條之1第1項之規定，以租賃權為占有325地號土地之合法權源，並非可採。至於民法第426之2條第1項之優先承買權，係「租地建屋」時，出租人或承租人優先承買之規定，與第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形有別，且本件訴訟中兩造亦未主張系爭建物係租用基地所建，被上訴人主張就系爭建物有優先承買權云云，係屬誤會，附此敘明。
三、從而，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人將原判決附圖所示A、B、C部分之建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人，即有理由，應予准許，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依聲請為准免假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，爰不一一贅述。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年1月28日
民事第三庭審判長法官翁芳靜
法官楊熾光法官王銘以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官張惠彥中華民國103年1月28日