臺灣雲林地方法院民事判決 100年度六簡字第177號
原 告 簡秀枝
被 告 楊佑南
上列當事人間排除侵害等事件，於中華民國100年12月1日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落雲林縣斗六市○○○段海豐崙小段第840-12地號土
地上3855建號建物，即門牌號碼雲林縣斗六市○○街○○○號房屋
一樓堆置之雜物予以清除。
訴訟費用新臺幣肆仟叁佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但於被告如以新台幣叁拾玖萬捌仟肆佰元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落雲林縣斗六市○○○段海豐崙小段第
840-12地號土地上3855建號建物，即門牌號碼雲林縣斗六市
○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋），為原告所有，被告楊
佑南並沒有使用系爭房屋之權源，卻於系爭房屋堆置物品非
法使用，迭經原告請求將房屋騰空，被告均不置理，爰依民
法第767條規定，請求被告應排除對系爭原告房屋所有權之
妨害行為，並請求被告應將系爭房屋內堆置之物品清除騰空
，將無權占有之系房屋返還原告。並聲明：如主文第1、2
項所示。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠原告與被告楊佑南間並無任何債權、債務關係。
㈡原告並未積欠被告任何款項，也沒有向被告購買房屋、土地
。
㈢系爭房屋是原告提供土地給 田祺祜 辦理合建，由田祺祜於合
建完成後，將房屋及土地所有權移轉登記為原告所有，根本
不是由被告移轉所有權給原告。
㈣因為原告與被告間並沒有任何契約關係存在，被告主張對原
告行使同時履行抗辯權，根本毫無所據。
㈤系爭房屋，其所有權之移轉是以書面及登記為要件，並沒有
什麼交付問題，原告基於書面契約及登記手續已完全取得系
爭房屋所有權。且該房屋及土地現也由原告占有使用中。
㈥被告因與田祺祜有糾紛，卻將私人雜物堆置在原告所有房屋
之一樓，妨害原告所有權完整之行使，原告以民法第767條
規，請求排除對所有權之妨害行為，為事理必然，且於法有
據。
㈦被告與田祺祜之糾紛也已和解，有和解書可稽。被告在和解
後又藉詞未交付房，主張同時履行抗辯云云，誠屬無據。
㈧被告抗辯因未交付房屋故不當然喪失對物之占有權源，在款
項未交付前出賣人仍得以交付占有與買受人之給付價款，主
張同時履行抗辯，因此出賣人繼續占有該物，並非無權占有
云云，誠與事實不符，分述如下：
⑴兩造並非系爭房屋之出賣人與買受人，兩造間並沒有什麼
契約關係存在，根本沒有什麼給付價款及交付物品之對待
義務存在，因此也沒什麼同時履行抗辯權行使可言。
⑵原告本件並非請求被告返還占有之狀態，是請求被告應將
妨害所有權之物品清除騰空房屋。
⑶被告並非繼續占有房屋之人，被告只是將其私人物品，未
經許可堆置在原告所有且占有之房屋中，被告只是侵害原
告權利，妨害原告房屋所有權完整行使之人，不是原來即
本於出賣人地位占有原告房屋，且在繼續占有中之人。被
告更不是有權將物品堆買放原告房屋，妨害原告所有權行
使之人。
三、被告抗辯意旨：
㈠系爭房屋乃被告原始建造人，於94年4月初完成，目前尚未
交付，被告尚非無權占有。
㈡被告與原告及訴外人田祺祜等人就其等共有坐落雲林縣斗六
市○○○段海豐崙小段840、841地號土地簽訂合建契約書
。由原告及其他共有人提供土地，被告出資興建房。約定雙
方各取得半數房屋及土地。即被告取得編號A2、A4、A6、A7
、A9、A10、A11、B1、C2之房屋及基地，原告及其他共有
人取得A1、A3、A5、A8、A12、B2、B3、B4、C1之房屋及基
地。因原告及其他共有人所取得之半數房、基地，不足以使
其全體共有人每人皆分得一棟，原告與其他土地共有人遂向
被告購買A2、A10、B1、C2等建物及基地，約定各共有人依
上開合建契約附表所載金額補貼被告。從而A2、A10（系爭
建物及基地）始登記原告簡秀枝名義。又二建物屋後，兩造
協議由被告為原告增建，增建物面積A2：76.2平方公尺、A1
0：38.7平方公尺。惟被告尚未收到房屋補貼款A2：1,984,
208元、A10：1,867,008元；又追加工程款A2：1,202,27
2元、A10：691,803元。綜上金額，已付450,000元，原
告仍欠5,295,291元未清償。
㈢依民法第348條第1項之規定，交付買賣標的物及使買受人
取得該物所有權，為出賣人之義務。不動產之出賣人將物之
所有權移轉登記與買受人後，並不當然喪失對其物之占有權
源，如尚有價款未給付，出賣人仍得以交付占有與買受人給
付價款，主張同時履行抗辯權。因此，出賣人將所有權登記
與買受人，其繼續占有該物，並非無權占有，且依民法第
767條規定，係得「請求返還之」，買受人既未曾取得該物
之占有，亦無從請求「返還」。是原告之請求為無理由，並
聲明⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯
者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其
取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應
認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判
決參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人，有土地、建物
登記第一類謄本在卷可稽，被告對於原告為系爭房屋之所有
權人不爭執。被告自應就其取得占有，係有正當權源之事實
證明之。
㈡經查，被告以兩造間曾訂立合建契約，依合建契約，原告（
地主）需要補償被告（建商），乃因原告與被告曾於96年06
月16日訂立系爭合建契約，約定原告提供其與他人共有之系
爭840、841地號土地，由被告興建房屋，雙方各分得1/2
興建完成之房屋及土地，被告已將房屋興建完成，原告分得
編號A2、A10房屋，興建期間曾為設計變更，原告分得房屋
每幢各追加興建2間浴室，及增建廚房後方建物，嗣被告以
系爭合建契約，原告分得編號A2、A10房屋應補貼建商（被
告）之款項及追加工程款，合計應給付被告5,952,636元，
然被告僅給付450,000元，尚有5,502,636元未為給付，因
而聲請本院對原告核發支付命令，原告聲明異議後，視為起
訴（本院98年度訴字第337號履行契約事件，下稱前案履行
契約事件），經本院認為無理由，判決駁回被告之訴，被告
未上訴，該案業已確定等情，有該前案履行事件民事判決書
在卷可參，復經調卷查明，被告於本案再以同樣事由為辯，
顯無可採。
㈢茲本案最主要爭點在於，兩造間就系爭房屋，是否訂立買賣
契約，被告得否主張其為出賣人，原告尚未給付合建房屋補
貼款及追加工程款，而行使同時履行抗辯權，以出賣人地位
繼續占有系爭房屋，拒絕搬遷放置於系爭房屋內之物品？
⑴經查，被告就包括系爭房屋（A10）等5戶房屋及其基地
與訴外人田祺祜訂立預售屋買賣契約書、土地買賣合約書
，由被告將該5戶房屋及基地以27,600,000元之價格出賣
予田祺祜（見前案履行契約卷第96頁至第127頁），被告
亦自認該5戶房屋係由訴外田祺祜買回（100年11月10日
言詞辯論筆錄），可知原告並非系爭房屋之直接買受人，
兩造間並無任何債權、債務關係，可以認定
⑵兩造既非系爭房屋之出賣人與買受人，兩造間並無買賣契
約關係存在，換言之，應無給付價款及交付物品之對待義
務存在，當然也無同時履行抗辯權行使可言。
⑶被告就該合建案已與訴外人田祺祜達成和解，表明雙方不
得就此合建案提起任何民、刑事訴訟；A2、A10房屋10天
內清空，楊佑南交還田祺祜，此有和解書在卷可稽（本案
卷內），是縱認被告立於出賣人之地位，可以對訴外人田
祺祜行使同時履行抗辯權，亦因彼等業已和解，要受此和
解契約之拘束，不得再以田祺祜未給付價款，而拒絕交付
房屋。
㈣此外，被告未另舉證證明，其有何使用系爭房屋之正當權源
，從而，原告依民法第767條前段之規定，請求被告將堆置
於系爭房屋1樓之雜物予以清除，為有理由，應予准許。
㈤本件係民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。並依同法第392條第
2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年12月16日
斗六簡易庭
法官陳定國
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴
狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年12月16日
書記官王美珍