臺灣高等法院臺中分院101年度重上字第58號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年重上字第58號民事判決

裁判日期：民國101年06月13日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度重上字第58號上訴人 林寬揚 上訴人 林寬松 上訴人 林寬洲 前列三人共同訴訟代理人 黃呈利 律師前列三人共同複代理人 陳慧真 前列三人共同送達代收人 林建宏 律師被上訴人 張林彩鴻 被上訴人 謝林彩霞 被上訴人 洪慧玲 被上訴人 洪明鑫 被上訴人 洪慧英 前列五人共同訴訟代理人 沈崇廉 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國101年1月17日臺灣臺中地方法院99年度訴字第2707號第一審判決提起上訴，本院於101年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決，其認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。
貳、訴訟要旨：
一、本件被上訴人主張：查座落於臺中市○○區○○段○○○○號耕地（下稱系爭266地號耕地），自民國（下同）61年1月1日起，由所有權人張林彩鴻等3人分次與佃農即上訴人林寬揚、林寬松及林寬洲等3人訂有耕地三七五租約（租約編號：肚和字第30、30-1、30-2、30-3；下簡稱系爭三七五租約），系爭耕地嗣因繼承及贈與等原因，由被上訴人張林彩鴻、謝林彩霞、洪慧玲、洪明鑫及洪慧英等5人所共有，最後一次續約租期為98年1月1日起至103年12月31日止。另臺中市○○區○○段○○○○號土地、地目建（下稱系爭267地號建地），為被上訴人5人所共有，上訴人於其上並無任何占有使用之權源。詎上訴人竟於98年1月1日續簽租約後至99年初間之某日，未經被上訴人同意，僱請怪手擅自將系爭266地號耕地及267地號建地上開闢成池塘，總面積近1公頃。此外，系爭266地號耕地上於48年間建有加強磚造三合院，嗣經上訴人繼承，上訴人等對該建物有事實上處分權，另鐵皮建築物未經被上訴人同意，由上訴人林寬揚建造，上訴人等三人占有使用中。經要求上訴人回復原狀未果，遂於99年間依耕地三七五減租條例第26條規定，向臺中市烏日區耕地租佃委員會申請調解，經調解不成，再經臺中市烏日區耕地租佃委員會送臺中市政府（改制前臺中縣政府）耕地租佃委員會調處仍不成立。按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，並使原訂租約無效。查上訴人等於98至99年間，未經被上訴人同意，擅自以僱請怪手開挖系爭266地號耕地及無權占有之系爭267地號建地上開闢池塘從事養殖業；且未經申請建造執照，而在系爭耕地上建造加強磚造三合院建築物及鐵皮建築物乙節，顯有不自任耕作之情形，則原訂租約均應無效，是請求確認系爭266地號耕地租約關係不存在。另上訴人占有系爭267地號建地，亦屬無權占有，爰依民法第767條之規定，請求上訴人將系爭266地號耕地上如原判決附圖（下簡稱附圖）所示編號G、H、J之鐵皮屋建築物、土造屋建築物及三合院建築物拆除（下簡稱系爭地上物），並將系爭266地號耕地及267地號建地返還被上訴人。又上訴人已於原審自承為無權占有系爭267地號建地，自應為其敗訴之判決。又查於58年12月8日縣地重劃後，系爭267地號建地即已從第266地號耕地範圍獨立劃分出來，並自61年1月1日起，與上訴人改訂耕地三七五租約，是系爭三七五租約之範圍已不包含第267地號建地。又證人 陳慶宏 於 鈞院 固證稱：曾經賣水禾與黑藻予上訴人林寬揚之子 林季樟 約5、6次云云，縱然屬實，亦不能證明該水禾與黑藻係種植在系爭266地號耕地上。又證人 林正晴 於鈞院 證稱：
該加強磚造三合院建築物係供上訴人等3人家庭居住使用等語在卷，足證上訴人有不自任耕作情事等詞。並求為判決：駁回對造之上訴。
二、上訴人則以：查系爭三七五租約約租期最自44年1月1日起，每六年續約一次承租之土地，最早記載○○○鄉○○段「474-13」地號，至62年7月21日之租約(租期自56年1月1日至61年12月31日止)，始改為「474-13內」。嗣自62年1月1日起因土地重劃，地號即改為「大肚追分段266」、「大肚追分段266內」，有私有耕地租約書可稽。次查474-13地號係於42年8月1日由474地號土地分割而來，57年3月11日再行分割而增加474-21地號土地，依「台中縣大肚農地重劃區訂有三七五租約之保留地地籍變更清冊」之記載，早在系爭租約以 林水泉 、 林平順 承租時474-13、474-21地號土地即均為承租之標的物，嗣後於58年12月8日因農地重劃，474-13地號改為追分段266地號，474-21地號改為追分段267地號，是該租約之記載為「266內」，乃係因267地號，原地號474-21乃係分割自474-13(即266)，並為266地號土地內劃出之一地號，是為便宜之記載，準此．系爭266、267地號土地自始即為兩造所訂耕地租賃契約之標的物（查上訴人於原審陳稱：系爭267地號土地部分，本非屬系爭耕地租約之標的）。又系爭267地號土地地目固為建地，然不影響系爭租約之效力，且本件被上訴人提起訴訟，就請求267地號土地返還之部分，未經租佃爭議調解委員會調解，其起訴不合法。又系爭267地號土地既為承租之標的，則兩造間就該土地即有三七五耕地租賃關係存在，在未經依法終止並補償上訴人前，尚無權請求返還。又查關於系爭266地號耕地部分，雖原與被上訴人約定正產物為水稻，但因水稻經濟價值低落，故上訴人即改種植水禾及黑藻等高經濟價值作物，並經證人陳慶宏證述在卷，又該作物係供人食用或為制作肥料之水生植物，其使用狀況仍為耕作使用，並未變更系爭266地號耕地之用途，仍屬耕地375減租條例所定之自任耕作。又系爭土地即令有遭上訴人開闢水塘種植水生植物之事實，惟經被上訴人告知後，上訴人已將水塘填平，回復原狀。又系爭266、267地號土地上建有三合院建築物，其房屋稅起課日為50年1月及57年1月。另關於耕地上之鐵皮屋上訴人林寬揚於86年起造，又上開三合院及鐵皮屋均係供上訴人等於系爭266地號耕地耕作時存放肥料、農機具之用，應為農舍，並無被上訴人主張之不自任耕作之情等語，資為抗辯。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法官協議兩造爭點整理（見本審卷第51頁及其反頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠座落臺中市○○區○○段○○○○號耕地、二六七地號建地
為張林彩鴻、謝林彩霞、洪慧玲、洪明鑫、洪慧英5人所共有。
㈡林寬揚、林寬松、林寬洲三人自61年1月1日起關於上開二六
六地號耕地與張林彩鴻、謝林彩霞、洪慧玲、洪明鑫、洪慧英間訂有耕地三七五租約，約定主產物為稻禾，最近續約之租約期間為98年1月1日至103年12月31日。
㈢99年5月14日張林彩鴻、謝林彩霞、洪慧玲、洪明鑫、洪慧
英會同清水地政事務所人員前往現場會勘，當時系爭二六六、二六七地號土地為林寬揚、林寬松、林寬洲三人挖掘成水塘，水塘內植有水草。
㈣系爭土地上之三合院在48年間即已建造，嗣為林寬揚、林寬
松、林寬洲三人繼承而為事實上處分權人，系爭土地上之鐵皮屋係林寬揚建造，為林寬揚、林寬松、林寬洲等等3人（下簡稱林寬揚等三人）占有使用。
㈤林寬揚、林寬松、林寬洲等3人占有二六七號土地並無任何權源。
二、兩造爭執事項：上訴人林寬揚、林寬松、林寬洲有無自任耕作及是否無權占有系爭266、267地號土地？
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張：座落臺中市○○區○○段○○○○號耕地、二六七地號建地現均為被上訴人張林彩鴻、謝林彩霞、洪慧玲、洪明鑫、洪慧英等5人所共有，而上訴人林寬揚、林寬松、林寬洲等三人自61年1月1日起就系爭266地號耕地與被上訴人等五人訂有耕地三七五租約，約定主產物為稻禾，最近續約之租約期間為98年1月1日至103年12月31日等情，為上訴人所不爭執，並有系爭土地謄本、及系爭三七五租約各在卷可按（見本審卷第115-118、198、199頁），自屬實在。又查系爭三七五租約最早自44年1月1日起簽訂，其標的○○○鄉○○段「474-13」地號，又該「474-13」地號雖於57年3月11日分割出「474-21」地號，嗣該「474-13」地號及「474-21」地號，於58年12月8日經農地重劃後，分別變更為追分段266地號耕地及追分段267地號建地，亦有新、舊系爭土地謄本及系爭土地異動表各在卷可按（見本審卷第166-183頁）。又系爭267地號既變更為建地，則系爭三七五租約自62年1月1日起，就將系爭267地號建地排除於系爭三七五租約之外，亦有系爭三七五租約在卷可佐（見本審卷第194頁）。是上訴人辯稱系爭三七五租約之標的，包括系爭267地號建地云云，自不足採。
二、按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」；「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，最高法院70年台上字第4637號著有判例。按耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院85年度台上字第1227號裁判參照）。又按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。而所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年台上字第571號判例、96年度台上字第2595號判決參照）。再按最高法院46年台上字第57號判例謂：「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽」。申言之，耕地三七五租約一部分無效，則原訂租約全部無效。
三、查系爭266地號耕地上如原判決附圖編號Ｊ三合院部分，乃係供上訴人等3人家庭居住使用等情，業經證人林正晴證述明確在卷（見本審卷第160頁），揆諸上開說明，則該三合院自非以耕作為目的或為便利耕作之「農舍」，上訴人自屬不自任耕作。次查，系爭三七五租約約定主產物為「稻禾」，並無「漁牧」之約定，業如前述，是縱令如上訴人所言，將系爭266地號耕地改種植水禾及黑藻等高經濟價值作物云云，然未經出租人之同意，致變更農地原有性質，亦違反系爭三七五租約之約定，而屬不自任耕作。查上訴人就系爭266地號耕地，既違反系爭三七五租約之約定，建築三合院及改種植水禾及黑藻等作物，自屬不自任耕作，且耕地三七五租約一部分無效，則原訂租約全部無效，是被上訴人請求確認系爭三七五租約關係不存在，洵屬有據。又系爭266地號耕地之系爭三七五租約既不存在，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除附圖系爭地上物及返還該土地，於法有據。次查，上訴人於原審自認無權占有系爭267地號建地等詞在卷（見原審卷第46頁反面），則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人返還該土地，亦有理由。
伍、綜上所述，本件被上訴人主張：確認兩造間關於系爭266號耕地租賃關係不存在；並依民法第767條之規定，請求上訴人將坐落系爭266地號耕地如附圖所示編號G、H、J之鐵皮建築物、土造屋建築物、三合院建築物拆除，將系爭耕地交還被上訴人；並請求上訴人將系爭267地號土地返還被上訴人，均為可採，上訴人所辯，均無可取。是則原審判命如被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國101年6月13日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官胡景彬法官陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蘇昭文中華民國101年6月13日