裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1140號民事判決
裁判日期：民國103年12月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1140號原告 銓誠 資產管理股份有限公司法定代理人 葉力誠 訴訟代理人 卓忠三 律師
卓品介 律師 謝允正 律師被告 郭宣良 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國103年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號四樓房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬叁仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張︰被告於民國101年2月22日與原告簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自101年4月1日起至104年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）4萬元，應於每月1日前支付。詎被告自103年3月1日起即未給付租金，嗣其積欠之租金扣除押租金8萬元後，已達2個月租金金額以上，經原告於103年6月9日委請律師發函限期催告被告給付租金，其仍未置理，原告遂於同年月26日寄發存證信函予被告，表示終止系爭租約，被告已於同年月27日收受在案。兩造間系爭租約已經原告合法終止，被告迄未返還房屋，爰本於民法第455條規定返還租賃物之法律關係，提起本訴。聲明如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以︰系爭房屋之廚房、廁所均須修繕，伊早已告知原告，103年1月間原告要伊先行估價，雙方口頭協商由伊先行修復，支出之費用從租金中扣抵，惟伊尚未取得估價單據時，原告即已提出訴訟，因原告未給予明確保證，伊不知原告是否願意負責，故之前未提出估價單，亦尚未實際修繕，每次聯繫原告，態度均模稜兩可。目前系爭房屋應修繕之項目及金額，如伊提出日期為103年11月3日之估價單所示，應由兩造協商如何修繕，原告終止系爭租約並非合法等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。
三、得心證之理由︰㈠原告主張兩造於101年2月22日就系爭房屋簽訂系爭租約，
每月租金4萬元，應於每月1日期前支付，原定租期至104年3月31日止，被告自103年3月起即未給付租金，扣除押金達兩期以上，原告遂於同年6月9日發函限期催告，被告未於期限內給付，原告復於同年月26日發函為終止系爭租約之意思表示，被告已於同年月27日收受等情，業據原告提出不動產租賃契約書、律師函暨回執及存證信函暨回執等影本為證，被告亦不爭執自103年3月起即未給付租金，及上開文書證據之真正。
㈡被告雖以前詞置辯，並提出「呈品廚俱」名義、估價日期為
103年11月3日之估價單乙紙為憑，然原告否認系爭房屋確有修繕之必要。按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定有明文。姑不論，被告並未舉證證明系爭房屋確有修繕之必要，且係屬應由出租人負擔之情，其此部分抗辯已難憑認為真實；再者，縱認系爭房屋確有應由出租人負擔之修繕必要之事實，按諸前揭規定，亦應由承租人定期催告出租人修繕，出租人不於期限內修繕者，承租人始得自行修繕而請求出租人償還費用或於租金中扣除。然被告亦未舉證證明其業已限期催告原告修繕，而原告不於期限內為修繕，甚且，被告亦未實際進行修繕支出費用，其自不得主張自租金中扣除修繕費用，亦無從免除其給付租金之義務。被告此部分抗辯，即無可採。
㈢復按，承租人應依約定日期，支付租金。又，承租人租金支
付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。本件被告積欠租金扣除押租金後，達2個月租金金額，經原告限期催告仍未給付乙情，業如上述，原告主張其得依上揭規定終止系爭租約，自屬有據。而原告業以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，經被告於103年6月27日收受無訛，亦如前述，是原告主張系爭租約已經其合法終止乙情，自堪信實。末按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條規定甚明。系爭租約既經原告合法終止，兩造就系爭房屋之租賃關係即已終止消滅，原告據此請求被告返還系爭房屋，即有理由。
四、從而，原告本於民法第455條規定返還租賃物之法律關係，請求被告將系爭門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依職權酌定相當擔保金額，准為被告得免假執行之宣告。
六、本件事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國103年12月5日
民事第四庭法官施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年12月15日
書記官程翠璇