裁判字號：最高行政法院100年判字第1154號判決
裁判日期：民國100年07月07日
裁判案由：徵收補償
最高行政法院判決
100年度判字第1154號上訴人 戴文周 （即附表所示當事人之被選定當事人）
簡文禮 （即附表所示當事人之被選定當事人） 楊正忠 （即附表所示當事人之被選定當事人） 戴德昌 （即附表所示當事人之被選定當事人） 洪珮慈 （即附表所示當事人之被選定當事人） 戴旭輝 （即附表所示當事人之被選定當事人）被上訴人高雄市政府代表人陳菊
潘美霞 上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國99年1月29日高雄高等行政法院97年度訴字第560號判決，提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回高雄高等行政法院。
理由
一、交通部公路總局為辦理臺1線鳳山至屏東段381K＋473－382K+250.8拓寬改善工程，經報奉內政部核准徵收如附表所示所有權人所有如附表所示地號土地及其土地改良物，經被上訴人公告徵收，所有權人戴德昌等對地價補償有異議，於公告期間提出異議書，請求以民國95年度之土地公告現值加成計算地價補償費。案經被上訴人將全案提交高雄縣（改制後為高雄市，下同）地價及標準地價評議委員會（下稱地價評議委員會）決議：「大寮鄉（改制後○○○區0000○○○區段96年公告土地現值復議維持分別為每平方公尺新臺幣（下同）35,000元，照案通過。」被上訴人即函復土地所有權人復議結果。土地所有權人不服，循序提起提起行政訴訟，為原審判決駁回，而提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張略以：依被上訴人所屬地政局所撰高雄縣95、96年度四季之地價動態報告及內政部公佈之95、96、97年公告土地現值調幅觀之，被上訴人將系爭土地96年度公告現值較95年度相比，竟大幅調降1/3，約30％顯不合理。本件系爭土地位於臺一線省道之路邊，地目為建，徵收後即可作為拓寬道路之用。如經拓寬，即成為40米之寬敞省道，自非○○○鄉道○○道可比，被上訴人竟將系爭土地劃○○○鄉○○○區段○○○○路線價區段），顯不合理。同一路線之鳳屏公路近高屏橋部分（高雄縣端）早在87年間即已被徵收並拓寬作為道路使用，就其中被徵收之高雄縣○○鄉○○村○○○段○○○○○○○號土地，其時即以公告現值每平方公尺53,200元加4成為徵收補償標準。系爭土地地理位置優越，且高雄捷運橘線將通車，且主機場設置位置與系爭徵收土地相鄰或相近，捷運用地徵收時，曾大幅調升徵收價額，故系爭土地可預期無土地價格下降衰退之情形。本件系爭土地僅以其中之高雄縣○○鄉○○段○○○○○號及翁公園段3866-27地號為例，依其歷年之土地公告現值變化可知，自87年至91年共6年間，土地公告現值並無任何調降或調升，雖自92年起每年略有調降，但自87年至95年共10年間，系爭徵收土地只降4,000元，平均每年調降約只400元而已，而94年及95年連續2年均未調整，均為52,000元，但95年至96年，僅僅1年，竟然大幅調降17,000元，顯然違背情理，亦不符比例原則。再參諸之前於87年間臺一線鳳山至屏東段382k+270-382k+600拓寬改善工程用地徵收時，即係依87年之公告現值加4成辦理徵收，本件徵收情形相同，位置相連，僅徵收之時間先後不同而已，理應比照87年間之前徵收條件辦理，方屬合乎「相同事情相同處理」之原則，以維本件徵收土地所有權人之權益。況依高雄縣大寮鄉地政事務所於網站所公布之消息，97年全國公告土地現值平均調升3.23%，97年與96年之社會經濟情況應無何變更，其公告土地現值亦見調升，依此足見被上訴人於96年大幅調降系爭土地當年之公告土地現值，毫無道理可言。又查，系爭土地所劃屬之第16地價區段，並無買賣或收益之實例，自應依地價調查估計規則第21條第1項第2款之規定辦理，而依被上訴人所提出之買賣實例之磚子瑤段2351-6、2351-8地號土地，與上訴人所有之系爭土地均在鳳屏路之二側，或可認為係○○○區0000000段3855-56地號土地則不在鳳屏路之路側，而係位在高雄縣○○鄉○○村○○路旁，其編定用地顯然與系爭土地不同，被上訴人以此翁公園段3855-56地號土地作為估計系爭土地所劃屬地價區段之地價估計依據，顯與規定不合等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分，被上訴人應作成土地所有人如附表所示金額之行政處分。
三、被上訴人則以：系爭土地鄰接已開闢之臺一線省道，故地政機關乃依照平均地權條例第46條及地價調查估計規則第18條、第21條等相關規定，將之劃屬大寮鄉○○○○○區段○○○○路線價區段）。被上訴人於調查估計區段地價時，因查無第16地價區段之買賣實例或收益實例，而以毗鄰及鄰近之第17地價區段及第442地價區段等3筆土地之買賣實例，藉以估算大寮鄉○○○○○區段之公告土地現值，兼顧相鄰區段地價估定之均衡。衡諸系爭土地按其徵收當期公告現值加3.5成作為補償地價，既已達一般正常交易價格，尚無悖土地徵收條例第30條之立法意旨，上訴人自無確實權益遭受損害可言。被上訴人辦理96年公告徵收土地補償地價之加成補償成數，概以徵收當期之公告土地現值加3.5成辦理，該加成補償成數亦依平均地權條例第46條規定，提交被上訴人地價評議委員會於評議96年公告現值時評定通過，並告確定。系爭土地核發之補償地價已達一般正常交易價格，顯為適法等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審駁回上訴人第一審之訴，係以：經查，系爭土地所劃屬之大寮鄉○○○○○區段○○○路線價區段）被上訴人於調查估計區段地價時，因查無第16地價區段之買賣實例或收益實例，而以毗鄰及鄰近之第17地價區段、第442地價區段等3筆土地之買賣實例，估算大寮鄉○○○○○區段之公告土地現值，符合地價調查估計規則第18條及第21條第1項規定。又查，原處分卷附之買賣實例調查表記載，上開3筆買賣實例係發生於估價基準日95年9月1日前1年內，亦符合地價調查估計規則第17條第3項之規定，則被上訴人依調查之買賣實例，估計出系爭土地所屬第16地價區段96年度之公告土地現值為35,000元，洵非無憑，且合於地價調查估計規則第21條規定。行政機關每年辦理公告土地現值調整作業，係依平均地權條例第46條規定，另依據平均地權條例與土地稅法規定，公告土地現值係於每年調整一次。再者，公告現值係經地價評議委員會評定，呈報內政部審核並准予備查後，具法定之效力。本件系爭土地之公告土地現值，經地價評議委員會95年第4次會議評定，於該年1月1日公告，其所評定之現值亦無顯然錯誤之情，是就此評定之地價，該地價評議委員會自應享有判斷餘地，原審法院應予尊重。按土地徵收條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價，土地徵收條例施行細則第30條第2項定有明文。又按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，即合於土地徵收條例第30條第1項後段規定意旨，是同條例施行細則第31條後段規定關於本條例第30條第1項後段所稱毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數，於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規定計算之，自與土地徵收條例第30條第1項後段規定意旨相符。而系爭土地為公共設施保留地，位於鳳屏路之高雄地區市○道路○○市區道路之繁榮狀態相較，顯屬非繁榮街道，足認系爭道路處於非繁榮街道兩旁適當範圍內劃設之一般路線價區段。系爭土地被徵收時，應依路○○區段○○○區段地價計算其地價。且依96○○○鄉○○○道拓寬工程用地區段地價圖所示，其96年公告土地現值較鄰近區段之地價，已屬最高，是被上訴人應無因徵收系爭土地而故意調低該區段之土地公告現值情事，加以土地之價格常因個別土地區位、使用性質、使用強度等買賣雙方主觀因素之不同，而有差異，故上訴人以94、95、96及97年度公告土地現值變化之差距，指摘系爭土地之96年度公告土地現值有故意調降云云，乃不可採。末按土地徵收條例第30條規定土地徵收補償地價之核定，原則上係以徵收當期之公告現值為準，土地徵收條例第30條第2項，所謂一般正常交易價格及必要時之要件，係屬不確定法律概念，參照本院91年度判字第1396號判決意旨，法院應尊重其判斷。本件徵收補償價額係依據土地徵收補償地價加成補償注意事項第6點規定，由地價評議委員會評議決議，且其係因高雄縣之公告土地現值約為市價之7成8，故決議徵收時應按公告土地現值加3.5成，而加計結果即已達市價一節，其作成之獨立判斷原審法院自應予尊重等詞，為其判決斷基礎。
五、本院查：按「土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。」「其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」「本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規定計算之。」分別為土地徵收條例第1條第2項、第3項、第30條第1項、第2項及土地徵收條例施行細則第30條第2項、第31條所明定。次按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」為平均地權條例第46條所規定。○○○區段○○○區段地價估計之方式，地價調查估計規則第18條第1項及第21條第1項、第2項則分別規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「(第1項)估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。(第2項)估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」。本件原判決以系爭土地所劃屬之大寮鄉○○○○○區段○○○路線價區段）被上訴人於調查估計區段地價時，因查無第16地價區段之買賣實例或收益實例，而以毗鄰及鄰近之第17地價區段、第442地價區段等3筆土地之買賣實例，估算大寮鄉○○○○○區段之公告土地現值，符合地價調查估計規則第18條及第21條第1項規定。又查，原處分卷附該3筆之買賣實例調查表記載，上開3筆買賣實例係發生於估價基準日95年9月1日前1年內，亦符合地價調查估計規則第17條第3項之規定，則被上訴人依調查之買賣實例，估計出系爭土地所屬第16地價區段96年度之公告土地現值為35,000元，自非無憑。又本件徵收補償價額係依據土地徵收補償地價加成補償注意事項第6點規定，由地價評議委員會評議決議，且其係因高雄縣之公告土地現值約為市價之7成8，故決議徵收時應按公告土地現值加3.5成，而加計結果即已達市價，原判決因將原決定及原處分均予維持，而駁回上訴人之訴，固非無見。惟查地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，法院自應尊其判決斷，惟倘其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，自不在此限。經查原判決敘明本件系爭土地所屬第16地價區段96年度之公告土地現值為35,000元，係參酌上開3筆之買賣實例及該3筆土地土地增值稅申報書所申報現值所致（見該判決第19、20頁)，惟該3筆買賣實例及申報土地現值價格差距甚大，本件系爭土地96年度公告土地現值究係依何而定，未見原判決予以載明，似有判決不備理由之嫌。再本件被上訴人於調查估計區段地價時，因查無第1○○○區段之買賣實例或收益實例，故而以毗鄰及鄰近之第1○○○區段之磚子瑤段第2351-8地號、第1○○○區段○○○○段第2351-6地號及第44○○○區段○○○○段○○○○○○○○號土地之買賣實例，藉以估算大寮鄉○○○○○區段之公告土地現值，固非無據，然依96○○○鄉○○○道路拓寬工程用地區段地價圖所示（參原處分卷所附96年區段地價圖），系爭土地與第17地價區段均為面臨臺一線省道同側，屬性相當，故而以○○○區段○○○○段第2351-8地號、第2351-6地號土地買賣實例為參考，尚屬合理，且該買賣實例已達地價調查估計規則第21條第1項第2款可供估算土地正常單價之實例數，已足估算系爭土地之地價。惟被上訴人另參酌位於第44○○○區段之翁公園段3855-56地號土地之買賣實例，藉以估算大寮鄉○○○○○區段地價，則因該第422地價區段，不僅與系爭土地相隔臺一線省道，且在毗鄰臺一線之第492地價區段之後，以此偏低之買賣價格，作為系爭土地估計價格之參考，即未盡妥適。再磚子瑤段第2351-8地號、第2351-6地號土地，位置相連，且均自磚子瑤段第2351地號分割而出，且95年度公告地價均為48,000元，何以經估價後每平方公尺價差達2,563元，亦未見被上訴人對此有何說明，本件地價評議委員會以此作為評議之依據，難謂無瑕疵。另依上訴人所提之被上訴人地政局所屬人員撰寫之高雄縣地價動態，在大寮區之評估，95年間地價大致平穩成長，此雖就地價概括之評估，惟參照系爭土地其中○○○鄉○○○區段之翁公園段第3886-28地號，自87年至95年間，其土地公告現值均在52,000至57,000元間作小幅度之起伏調整，且高雄縣於96年度公告土地現值亦屬上漲（參原審卷上訴人原證2高雄縣95年第1、2、3、4季之地價動態、原證3內政部公布之歷年公告土地現值調幅表、原證11），再參以行政院97年5月2日院臺經字第0970014033號函釋有關辦理重大公共建設計畫用地範圍地價調整注意事項第3項，論及應參照考慮未來辦理土地取得之地價合理上漲幅度之精神，被上訴人於該處即將開發為40米道路欲徵收時，未敘明有何正當理由，而將公告土地現值大幅下降32.69%，有無違背行政程序法第8條：「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴」之誠信原則，即非無斟酌之處。綜上所述，本件地價評議委員會所為公告土地現值評定，其所依據估算之買賣實例，既尚待審酌，其據以估算出之公告土地現值即難期正確，此攸關上訴人之權益，自宜再予審酌，再復參照系爭土地歷年公告土地現值並未有大幅變動，且高雄縣96年度公告土地現值亦呈上漲，而系爭土地96年度公告土地現值卻為大幅下降，難謂切近實際，有失合理，本件被上訴人對此亦未見說明其理由，原審未詳加調查，自有未洽。從而上訴人上訴，指摘原判決違法，即難謂無理由，應由本院將原判決廢棄，而本件事實尚未臻明確，自宜於本件更審時一併查明，另為妥適之裁判。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中華民國100年7月7日
最高行政法院第一庭
審判長法官鍾耀光
法官黃淑玲法官鄭小康法官林樹埔法官陳秀媖以上正本證明與原本無異中華民國100年7月7日
書記官黃淑櫻