裁判字號：臺灣花蓮地方法院100年訴字第211號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：返還押租金
臺灣花蓮地方法院民事判決100年度訴字第211號原告海灣三二股份有限公司法定代理人 王桂霜 訴訟代理人 何俊賢 律師被告 吳明星 企業有限公司法定代理人 吳銘達
銘星企業股份有限公司法定代理人吳銘達上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國100年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告吳明星企業有限公司應給付原告新臺幣捌拾萬元，及其中新臺幣叁拾萬元自民國一百年六月十五日起至清償日止，其中新臺幣伍拾萬元自民國一百年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳明星企業有限公司負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告吳明星企業有限公司（下稱吳明星公司）應給付原告新台幣（下同）30萬元，及自支付命令送達起至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈡被告銘星企業有限公司（下稱銘星公司）應給付原告50萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。嗣以銘星公司應返還之押租金50萬元債務，已由吳明星公司所承受，故追加被告吳明星公司應給付上開訴之聲明第一項所載金額30萬元外，另應給付原告50萬元，及自追加請求狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並撤回對被告銘星公司之訴。原告對被告吳明星公司所為訴之追加，與原請求被告銘星公司應返還之押租金50萬元債權係屬同一，先決條件均在於承租人富邦綜合證券股份有限公司有無於租賃契約終了時，向出租人請求返還押租金50萬元之債權，訴訟資料可互相援用，無礙於被告之防禦及訴訟程序進行，應予准許。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告於本案行言詞辯論後，方具狀撤回對被告銘星公司之訴，被告銘星公司既不表同意，原告此部分訴之撤回不生效力，本院仍應予以判決，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告以被告負欠下列債務，聲請本院對被告核發支付命令，經被告聲明異議而視為起訴，訴訟中並追加起訴。據其主張：原告於100年1月25日自本院民事執行處拍定取得被告吳明星公司所有坐落花蓮市○○段○○○○○○○號土地及其上建物（下稱系爭不動產），並發給權利移轉證書在案。原告於取得系爭不動產並辦妥權利移轉登記後，即向系爭不動產3樓及6樓承租人富邦綜合證券股份有限公司（下稱富邦證券）及富邦人壽保險股份有限公司（下稱富邦人壽）重新簽訂租賃契約，約定富邦證券將其對被告吳明星公司繼受銘星公司返還押租金50萬元債權，及富邦人壽將其對被告吳明星公司請求返還押租金30萬元債權，均讓與原告，並以支付命令聲請狀及追加請求狀之送達作為債權讓與之通知等語，依民法第294條第1項規定，原告受讓富邦證券及富邦人壽得向被告吳明星公司請求返還押租金之債權，提起本訴，聲明：（一）被告吳明星公司應給付原告80萬元，及其中30萬元自支付命令送達翌日起至清償日止、其中50萬元自追加請求狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息；（二）被告銘星公司應給付原告50萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；（三）就被告吳明星公司之訴部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳明星公司、銘星公司則以：被告吳明星公司之資產銘星商業大樓雖因本院97年執字第20876號強制執行事件而於100年1月25日遭拍定，惟該棟大樓內部設備及重要設施並不在拍定範圍內，此由本院100年司執全字第43號假扣押強制執行事件即可知。銘星商業大樓遭拍定者僅其中一部分，而最重要與最值錢之機具系統設備仍屬被告所有，且現仍由該大摟所有承租戶繼續使用中。本件原告所主張之權利來源應為原告與承租戶私相授受而取得，承租戶怎可將應給付押租金之義務受讓他人，再由受讓者向有權利人主張，此舉實屬無理；又依富邦證券回覆函表示日順證券當時給付押租保證金之方式已無法查證乙詞，誠令人訝異，如此大間公司竟憑空捏造，僅空言有給付卻無法提出實證，就此應由富邦證券出示曾給付押租金與被告之證明，且出租者亦曾開立收據作為大公司入帳憑證，富邦證券應該也能出示，否則信口開河難令被告信服。被告吳明星公司法定代理人吳銘達因本件訴訟而向前任公司負責人 吳錶 詢問押租金乙事，吳錶亦表示未曾收到富邦證券任何押租金，僅每月收取租金；再由銘星公司與日順證券租賃合約書第5條約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新台幣壹佰萬元整，作為押租保證金，由甲方出具收據乙紙供乙方入帳，乙方如不繼續承租，甲方於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」等語可知，日順證券係承租大樓之3、4、5樓，後來不租了，押租金也退了，至於新承租戶與吳明星公司有何協議也與銘星公司無關。據上可知，原告主張顯屬無據，自不應准許等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其經由本院民事執行程序拍賣取得系爭不動產後，分別與系爭不動產3樓承租人富邦證券、6樓承租人富邦人壽重新簽訂租賃契約，約定富邦證券、富邦人壽將其對原出租人即被告吳明星公司應返還之押租金請求權讓與原告，並轉作為新租約之押租金，視同承租人於訂約時已將押租金現實交付予原告，原告應於租約期滿、解除或終止時負返還義務等事實，業據其提出不動產權利移轉證書（頁9至11）、房屋租賃契約書（頁12至13、14至17、57至58、59至60）、收據（頁77、78）等件影本為憑。查押租金債權讓與，非屬民法第294條第1項各款不得讓與之債權，是富邦證券及富邦人壽將此債權讓與原告自無不可。被告則以富邦證券自始未曾交付押租金予被告，自無返還押租保證金之債權存在，及富邦人壽所繳付之押租金已經抵扣富邦人壽應繳之100年3、4月份租金、電費及動產設備使用費等項，已無剩餘等語置辯。經查：
(一)押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。而押租金契約固為租賃契約之從契約，而無單獨存在之必要，然仍與租賃契約有別，為有別於租賃契約外之另一契約關係，是因押租金契約關係所生之債權，仍非不得單獨讓與，僅因其係讓與擔保之性質，故須待租賃關係終了時，且承租人無債務不履行情事，停止條件始稱成就，出租人負有將全額押租金返還承租人之義務。如租賃關係終了後，承租人仍有欠租、租金遲延利息或有未償付之其他債務不履行損害賠償時，應以該押租金當然抵充清償，自不待言。查系爭不動產係於100年1月25日由原告拍定，並經本院於100年2月8日發給不動產權利移轉證書予原告，有不動產權利移轉證書可稽（頁9至11），依強制執行法第98條第1項前段規定「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」，原告於領得權利移轉證書之時起即取得系爭不動產之所有權，並不問系爭不動產有無踐行點交程序，先予敘明。
(二)又法院強制執行之拍賣程序雖係透過公權力實行換價，惟本質上仍屬買賣行為，應有民法買賣不破租賃之適用。本件被告吳明星公司與富邦證券、富邦人壽間就系爭不動產3樓、6樓之租賃契約，在原告拍定領得權利移轉證書時，租期均未屆滿，按依民法第425條第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之規定，該租約對於原告應繼續存在，並由原告繼受被告吳明星公司基於租約之權利義務，原租賃契約之法律關係即轉存於原告與承租人富邦證券及富邦人壽之間，是對於承租人富邦證券及富邦人壽而言，其與吳明星公司之租賃關係已因租賃物所有權人變動而終了，倘承租人富邦證券及富邦人壽有押租金返還請求權，自原告領得系爭不動產權利移轉證書時，即得向原出租人被告吳明星公司主張租賃關係終了，請求返還押租金。
(三)查系爭不動產之3、4、5樓樓層，原本係由被告銘星公司於85年7月2間出租予日順證券股份有限公司（下稱日順證券），日順證券並繳付押租保證金100萬元，之後日順證券與環球綜合證券股份有限公司合併（下稱環球證券），日順證券為消滅公司，環球公司為存續公司，環球證券又再併入富邦證券，環球證券為消滅公司，富邦證券為存續公司，概括承受日順證券及環球證券之全部權利義務（包括先前租賃契約及押租金契約之權利義務），至93年8月20日，富邦證券改與被告吳明星公司簽訂租約，雙方約定沿用先前日順證券繳付銘星公司之押租保證金，由被告吳明星公司於租賃關係終了時承受銘星公司應返還押租保證金義務，之後雙方合意終止租約，另於94年6月17日訂立新租賃契約，將押租金由100萬元調降為50萬元，並自原押租金100萬元中抵扣，吳明星公司原應返還100萬元押租金債務，經扣除富邦證券依新租約應給付之押租金50萬元，及租賃標的內冷氣之裝修費393,750元後，吳明星公司尚應返還之押租金106,250元，則由被告吳明星公司開立其為發票人，票號QY0000000、付款人合作金庫花蓮分行之同額支票支付。嗣於99年7月5日，富邦證券與被告吳明星公司續訂租賃契約，承租系爭不動產3樓樓層，租期至102年7月4日，仍約明被告吳明星公司應承受銘星公司前揭應返還押租保證金50萬元義務等節，此從附卷之被告吳明星公司與富邦證券之房屋租賃契約書第4條載明「乙方（指吳明星公司）於85年間交付銘星企業股份有限公司五十萬元作為承租本租賃標的之押租保證金，甲方（指富邦證券）無條件承受承受返還之義務，並保證於租賃期滿或租約終止時，無息返還前開押租保證金予乙方。」（參卷頁57），及富邦證券富證管發字第1000001514號函件所附銘星公司與日順證券簽訂之房屋租賃合約書第5條載明「乙方應於訂約時，交甲方新台幣壹佰萬元，作為押租保證金」、吳明星公司與富邦證券協議書第1條記載「乙方前於民國93年8月20日與甲方訂立房屋租賃契約書，並交付甲方押租金新台幣100萬元整，合先敘明（註：以上押金100萬係原承租人日順證券於85年7月5日支付，後因合併之故，由乙方承受日順證券之前該押租金債權關係），第2條記載「嗣後雙方合意終止舊租約，並於94年6月17日訂立新租賃契約，將押租金由100萬元調降為50萬元，並由乙方前依舊約已交付之押租金100萬元中抵扣。」，及吳明星公司承受銘星公司應返還押租金義務，於調降押租金50萬元及抵扣相關費用後，開立面額106,250元之支票交付等證（頁120至124頁），可資認定富邦證券受讓日順證券得向銘星公司請求返還押租保證金權利，被告吳明星公司又承受前揭銘星公司應返還押租保證金之義務，因此富邦證券於租賃關係終了時得向被告吳明星公司請求返還押租金50萬元，應為信實。被告吳明星公司僅辯稱當時銘星公司負責人吳錶為眼盲之人，本件租賃雖有按時收到租金，但沒有收到押租保證金云云，然押租金之收取本為交易常態，本件若如被告所辯當時並未收取押租金，被告吳明星公司前任負責人卻又簽立上開房屋租賃合約書與協議書約定押租金之承受與扣抵金額，顯與常理有違，被告吳明星公司自應就此變態事實負舉證之責，然迄至言詞辯論終結時仍未舉證以實其說，自應認原告之主張為可採。
(四)另系爭不動產之6樓樓層，96年間係由被告吳明星公司與富邦人壽簽訂租約，98年續訂租約時，沿用96年間租約之押租保證金30萬元，約定租期至100年4月30日止，有該房屋租賃合約可稽（頁59至60）。被告抗辯富邦人壽所繳納之30萬元押租保證金經扣除100年3、4月份的租金、電費與動產設備使用費用後已無剩餘等詞，則因押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，承租人於返還租賃物時，如仍有欠租、租金遲延利息或有未償付之其他債務不履行損害賠償時，得以該押租金抵充清償，而就餘額返還承租人。本件原告既藉由法院拍賣程序而於100年2月8日取得系爭不動產所有權，原告承受被告吳明星公司與富邦人壽原訂租約之權利義務，自有權收取100年2月8日之後租金，富邦人壽並已將100年3、4月份之租金繳納予原告（頁93、98），而生給付效力，被告吳明星公司自不得將應返還富邦人壽之押租保證金中扣除上開租金；又系爭不動產6樓樓層之電費，係由承租人富邦人壽負責繳納，業據富邦人壽提出電費繳納收據多紙為證（頁104至107），亦無從押租保證金中扣除之理。至於被告另主張系爭不動產內如本院100年司執全字第43號查封之發電機等動產設備（頁113、114）係屬被告所有，系爭不動產之用戶有使用該些動產設備等，故應支付被告費用等語，則因此非關於租賃契約關係存續中所生之債務不履行損害賠償，且系爭動產設備所有權誰屬尚有爭議，被告得否向使用系爭動產設備之人請求不當得利容有疑義，縱若系爭動產設備為被告吳明星公司所有，而原告及承租人富邦證券、富邦人壽亦確有無權使用系爭動產設備而受有利益之情，則因所受利益及使用人各應負擔之數額，均未據被告主張，本院無從審酌，自無於本訴中就被告吳明星應返還之押租保證金中扣除使用設備之費用。被告若認有損失，應另訴確認其為系爭動產設備所有權人，並向無權使用之人請求返還不當得利，方為正辦。
(五)綜上所述，富邦證券及富邦人壽各得向被告吳明星公司請求返還押租金50萬、30萬元，原告因受富邦證券及富邦人壽債權讓與，並於本案中已為債權讓與之通知，則原告請求被告吳明星公司給付80萬元，自屬有據，應予准許。原告另訴請被告銘星公司應返還押租金50萬元部分，則因該債務已商得債權人富邦證券同意後由被告吳明星公司承擔，並訂明於租約之中，原告受讓該債權後，應向被告吳明星公司請求返還，其請求被告銘星公司返還押租金50萬元，與法即有未合，應予駁回。
四、從而，原告主張依據租賃契約書及債權讓與之法律關係，請求被告吳明星公司給付80萬元，及其中30萬元自支付命令狀繕本送達翌日即100年6月15日起至清償日止、其中50萬元自追加起訴狀繕本送達翌日即100年11月29日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，對被告銘星公司所為請求，則屬無據，應予駁回。原告陳明願就被告吳明星公司之訴部分供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月30日
台灣花蓮地方法院民事庭
法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官洪美雪