裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第155號民事判決
裁判日期：民國98年07月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第155號原告乙○○訴訟代理人 李克欣 律師被告丙○○訴訟代理人 桂齊恆 律師
廖正多 律師 謝智硯 律師被告永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 連元龍 律師
藍健瑋 律師 陳建瑜 律師上一人複代理人 麥怡平 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬貳仟壹佰壹拾元，及自民國九十七年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔新臺幣壹拾叁萬玖仟玖佰肆拾肆元，由原告負擔新臺幣叁萬肆仟玖佰捌拾陸元。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以新臺幣壹佰肆拾捌萬貳仟壹佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。經查，原告起訴時，其訴之聲明為：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中，將聲明變更為：㈠被告丙○○應給付原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱為永慶房屋公司）應給付原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢上開聲明任一被告如為給付時，他項被告於其給付之範圍內免負給付義務。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。核其變更前後均以買賣標的瑕疵之損害為其基礎事實；復不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告於民國96年6月間，透過被告永慶房屋公司石牌直營店仲介，承購被告丙○○所有坐落臺北市○○區○○段三小段192地號土地權利範圍1/40（下稱為系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2樓房屋所有權全部（下稱為系爭房屋），買賣總價金為860萬元。於簽約前，被告永慶房屋公司人員帶同原告看屋時表示系爭房屋絕非海砂屋或輻射屋，亦無漏水之情形，屋況良好，原告乃同意購買系爭土地及房屋，並於96年6月10日與被告丙○○簽訂不動產買賣契約書。詎於簽約支付頭期款後，原告請有經驗之長輩前往看屋，竟發現系爭房屋天花板鋼筋有鏽爆之問題，經向被告永慶房屋公司提出質疑，被告永慶房屋公司始提出氯離子檢測報告記載氯離子含量為0.3788kg/立方公尺，並一再向原告保證房屋有一點含氯量很正常，致原告陷於錯誤，未再繼續追究，僅要求被告丙○○對客廳鋼筋明顯鏽爆部分提供修繕費用即可。不料原告於僱工裝潢時，經拆除房間天花板發現亦有鏽爆問題，並查知系爭房屋之含氯量依法規標準，已屬海砂屋。且原告於裝潢時，復據工作人員告知系爭房屋有明顯傾斜之問題，經檢查發現其外玄關房門會因傾斜關係重力加速度合上，內玄關房門則因方向相反會重力加速度開啟，經鑑定其東西方向平均傾斜率為1/775，南北方向平均傾斜率為1/122。而被告丙○○於系爭房屋居住6年以上，同棟3樓住戶為被告丙○○之姐，其玄關門業已更新。足證被告丙○○已知悉系爭房屋傾斜之瑕疵而竟刻意隱瞞，且於出售系爭房屋時擔保並無上開瑕疵，復於系爭房屋現況說明書內記載屋況一切正常，所為顯已構成詐欺，並應由被告丙○○依民法第359條之規定，負瑕疵擔保責任。而查，原告為系爭房屋傾斜所為樓板、柱子補平工程已支出工程費用7萬525元，為處理房間天花板鋼筋鏽爆問題則支出修繕費用6萬2000元，系爭房屋之傾斜並造成交易價格之減損。從而，原告自得依瑕疵擔保之規定，請求減少價金
185萬元，進而依不當得利之法律關係請求被告丙○○返還上開溢付之買賣價金。至於被告永慶房屋公司為一專業房屋仲介公司，且受原告之委託，進行系爭房屋之居間仲介，並收取報酬，竟昧於專業良知，明知系爭房屋存有諸多瑕疵，對買賣之重大交易事項，隱瞞而不告知，已構成民法第184條第1項之侵權行為及不完全給付之債務不履行，應對原告負損害賠償責任。又依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。則原告亦得據此請求被告永慶房屋公司賠償，並應與被告丙○○負不真正連帶之責任等語；並聲明：（一）被告丙○○應給付原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）被告永慶房屋公司應給付原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）上開聲明任一被告如為給付時，他項被告於其給付之範圍內免負給付義務。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告丙○○、永慶房屋公司則抗辯：系爭不動產買賣契約第14條有關買賣標的氯離子含量所約定：「...如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6kg/立方公尺以上，該日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上...」等語，係配合中華民國國家標準即87年以前氯離子含量標準為0.6kg/立方公尺以下，87年以後為0.3kg/立方公尺以下之規定。而系爭房屋係於70年間建築完成，經檢測其氯離子含量為0.378kg/立方公尺，不僅低於其時氯離子含量國家標準以下，亦低於系爭不動產買賣契約約定之標準。原告與被告丙○○並於不動產說明書產權相關注意事項第8條約定：「買賣雙方確已知悉本標的物已檢測過輻射鋼筋及氯離子含量檢測（客廳樑0.28kg/立方公尺，臥室樑0.3788kg/立方公尺），買賣雙方並確認檢測結果符合檢測標準，買賣雙方同意繼續辦理買賣相關手續」等語。另系爭房屋天花板鋼筋鏽爆問題於簽約前已告知原告，被告丙○○並同意給付原告修繕費用，因而於系爭不動產買賣契約第18條特別約定事項第二點載明「買賣雙方協議本標的物現況外牆磁磚處、後陽台遮雨棚、天花板鋼筋鏽爆處需修補，賣方同意補貼買方新台幣貳萬陸仟貳佰伍拾元整，做為修繕費用賣方不負瑕疵擔保責任」等語，足證被告絕無隱瞞情事。又系爭房屋雖有傾斜，惟原告並未證明該傾斜於系爭房屋危險移轉前即已存在。又依臺北市結構工程工業技師公會之鑑定，已認系爭房屋之傾斜並未達到立即性結構安全堪虞之程度，所鑑定之工程性及非工程性補償費用亦僅各為6萬1711元及9萬8963元。又系爭房屋建造完竣至今，一切符合建築法規標準，主管機關亦完成查核，並無建造技術偏差之情事。被告丙○○多年居住其間，實未曾感覺有傾斜問題，即原告於購屋前多次仔細看屋，亦未查知其情。足認系爭房屋之傾斜係因自然使用所致，且未影響居住品質至明，自非可認為物之瑕疵。又如認該傾斜為嚴重瑕疵，則原告於購買系爭房屋時，竟未依通常檢查之方法查知，乃因重大過失而不知，被告自不需負擔保責任。至於有關系爭房屋傾斜所致交易價值之減損部分，固經遠見不動產估價師事務所鑑定達142萬110元，然其鑑定時所採用之比較標的與系爭房屋客觀情形差異甚大，所為鑑定結果自不足採取等語。被告永慶房屋公司並另以：原告既自承係於重新裝潢自行拆除舊有天花板始發現房間天花板鋼筋亦有鏽爆情形，則被告永慶房屋公司之經紀人於未拆除裝潢前自無從查知，應無過失可言。至於系爭房屋固經鑑定有傾斜情事，然其傾斜率不大，以一般正常人之五官感知實無法察覺，原告所指系爭房屋門扇自動開閉之情事，亦有可能係門軸或裝潢因素所造成，應與系爭房屋之傾斜無關。被告永慶房屋公司既未獲被告丙○○告知系爭房屋有傾斜狀況，則對照原告亦係由裝潢工人施作時懷疑並建議檢測後始發現此事，更徵被告永慶房屋公司人員並無可歸責。則原告訴請被告永慶房屋公司亦應負擔損害賠償責任，更乏所據等語，資為抗辯。並均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，下列事項為兩造所不爭執（見本院98年7月14日言詞辯論筆錄），並有系爭不動產買賣契約書、標的物現況說明書、不動產說明書及台北市結構工程工業技師公會97年10月
1日（97）北結 師卿 （九）字第0970784號函檢送之鑑定報告書乙份附卷可稽，應與事實相符。
⒈原告係於96年6月間，經由被告永慶房屋公司石牌直營店
仲介，承購被告丙○○所有系爭土地及其上系爭房屋，買賣價金約定為860萬元，並於96年6月10日簽訂不動產買賣契約書。
⒉系爭房屋經鑑定結果，其客廳樑氯離子含量為0.28kg/立
方公尺，臥室樑則為0.3788kg/立方公尺。⒊系爭房屋經鑑定結果，其傾斜情形如卷內台北市結構工程
工業技師公會97年10月1日（97）北結師卿（九）字第0970784號函檢送之鑑定報告書所示。
五、又本件經於98年7月14日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
⒈原告依民法瑕疵擔保及不當得利之規定，請求被告丙○○
給付185萬元及法定遲延利息，有無理由？①系爭建物是否有下列瑕疵？
⑴傾斜？⑵和室（房間）天花板鏽爆？⑶氯離子含量過高？②如可認為瑕疵，原告可否依民法瑕疵擔保之規定請求減
少價金？③金額如何認定？⒉原告依不完全給付之債務不履行及侵權行為之法律關係，
以及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告永慶房屋公司給付損害賠償185萬元及法定遲延利息，並與被告丙○○上開給付負不真正連帶義務，有無理由？以下茲論述之：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條亦有明文。經查，系爭房屋經依原告之聲請送請台北市結構工程工業技師公會鑑定結果，已認定系爭房屋確實有傾斜之情事，其東西方向平均傾斜率為1/775，南北方向為1/122，而上開東西方向之平均傾斜率尚符合1/200之正常標準，並不致於影響建物之安全，惟其南北方向平均傾斜率已超過1/
200之正常標準，已達影響建物之抗震能力及耐安全性能降低，但未達立即性結構安全堪虞程度等情，有該會日97年10月1日（97）北結師卿（九）字第0970784號函檢送之鑑定報告書乙份（下稱為系爭鑑定報告）附卷可據，其鑑定結果並為兩造所不爭執，應堪信為真實。又系爭鑑定報告已研判系爭房屋之傾斜乃肇因於自然使用即建造完成後一段時間內之地質緩慢沈陷，或係因建造技術偏差等所引致（見卷附系爭鑑定報告第9頁），自堪認其傾斜之狀況應非系爭房屋買賣移轉後所突發，而係於移轉前即已存在乙節，亦無可疑。再按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。衡諸系爭房屋南北平均傾斜率雖未達立即性結構安全虞之程，惟既超逾正常標準，已影響系爭房屋抗震能力，並致耐安全性能降低之上情，該傾斜顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，而屬瑕疵無疑。再衡諸有關房屋之傾斜，非工程專業人員實難輕易測知之情理，則原告既僅於購屋前短暫看屋，自難認其未發現該瑕疵有何重大過失。是被告抗辯：原告未依通常檢查方法查知系爭房屋之傾斜，乃有重大過失，應不得主張擔保責任云云，應無足採取。從而，原告主張：系爭房屋於危險移轉前確存在有傾斜之瑕疵，並得依民法第359條之規定請求減少價金等語，洵屬有據。
㈡次查，原告主張：系爭房屋經拆除裝潢後，發現房間天花板
之鋼筋有銹爆情事，亦屬瑕疵，應得依民法第359條之規定請求減少價金等語，雖為被告所否認，並抗辯：於簽訂系爭不動產買賣契約時，買賣雙方就系爭房屋所存在外牆磁磚處、後陽台遮雨棚、天花板鋼筋鏽爆之各項瑕疵問題已合意由被告丙○○補貼原告2萬6250元作為修繕費用，原告自不得再依瑕疵擔保之規定請求減少價金云云，並提出載明上開合意內容之不動產買賣契約書影本為證。然查，原告主張：系爭房屋房間天花板鋼筋銹爆之問題，係於交屋後僱請裝潢工程人員進行拆除時始行發現乙節，已經證人即負責該部分工程之戊○○到庭結證屬實（見本院98年4月7日言詞辯論筆錄）。足認原告所指房間鋼筋鏽爆部分，應無從於簽訂買賣契約當時查知。則原告主張：簽約時合意由被告丙○○補貼
2萬6250元修費用之「天花板鋼筋鏽爆」，係指客廳及後陽台，並不包括嗣後始發現之房間天花板部分等語，應值憑採。再衡諸系爭房屋房間天花板鋼筋鏽蝕及混凝土脫落之現象，乃長時間所形成，應於系爭房屋移轉前即已存在，且足以影響系爭房屋之觀瞻及居住舒適之程度，而有減少系爭屋房之通常效用無疑，亦堪認為瑕疵。則原告據此依民法359條之規定為減少價金之主張，於法應無不合。
㈢至於原告雖主張：系爭房屋之氯離子含量達0.3788kg/立方
公尺，依法規標準，已屬海砂屋，原告自得依瑕疵擔保之規定主張權利云云。然按，建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限亦會減短，因此，於建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，該建物固難維持通常效用。惟有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量，於83年7月22日前並無規範，嗣經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於
83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏以下，再經該部標準檢驗局於87年6月25日修正為0.3㎏以下。則被告抗辯：於70年間建築完成之系爭房屋氯離子含量已低於國家標準等語，自非無稽。再審酌原告與被告丙○○於系爭不動產買賣契約第14條確約定：「...如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6kg/立方公尺以上，該日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上...」等情，有系爭不動產買賣契約書影本乙份為證。併 參諸渠 等復於不動產說明書產權相關注意事項第8條約定：「買賣雙方確已知悉本標的物已檢測過輻射鋼筋及氯離子含量檢測（客廳樑0.28kg/立方公尺，臥室樑0.3788kg/立方公尺），買賣雙方並確認檢測結果符合檢測標準，買賣雙方同意繼續辦理買賣相關手續」等語，亦有該不動產說明書產權相關注意事項影本乙份為證。自堪認原告已同意就70年間建築完成之系爭房屋之氯離子含量係以87年以前之國家標準即0.6kg/立方公尺以下為標準，且於買賣時已知悉系爭房屋檢測之氯離子含量為0.378kg/立方公尺，仍同意以所約定買賣價金進行交易，洵無疑義。則依兩造於買賣時之合意，顯然均不以系爭房屋之氯離子含量為瑕疵至明。從而，原告執此主張被告丙○○應負瑕疵擔保責任，自無足採取。
㈣再查，買受人依民法第359條之規定所得請求減少之金額，
通說認為應按買賣時無瑕疵時物之價值與有瑕疵時之價值之比值，計算約定價金所減少之價額。查有關系爭房屋因傾斜致減損之價值，經送請遠見不動產估價師事務所鑑定結果，認基於房屋在建築物傾斜情況下，導致房屋本身所提供之居住使用安全性恐慌因素，造成整體房地效用價值減低，並參酌比較標的房屋受損情況輕重與系爭房屋相近之程度，為個別因素調整後，估算系爭房屋因傾斜所減損之金額為142萬
110元等情，有該所98年6月8日98估字第060801號函檢送之估價報告書乙份（下稱為系爭估價報告）存卷為憑。被告雖抗辯：上開估價報告於鑑定時所引用之比較標的與系爭房屋之條件差異頗大，所為鑑定結果應不足採取云云。然查，系爭估價報告就有關系爭房屋於未傾斜受損情況之價格，已考量各比較標的於○○區○○道路條件差異等因素為分析、評估；而就房屋傾斜受損情況下交易價值減損之比例，報告中所引用比較標的之傾斜率，雖有較系爭房屋傾斜率為高者，然亦說明已依傾斜受損程度、是否修復、屋齡、樓層結構、市場、安全疑慮、面積、臨路及通風採光等個別因素進行調整及修正各節，均經詳載於系爭估價報告書。則被告僅執系爭估價報告部分比較標的與系爭房屋間單一差別因素質疑鑑定結果，尚難憑信，並堪認系爭估價報告所為鑑定結果為可採取。至於台北結構工程工業技師公會於鑑定系爭房屋之傾斜狀況時，固曾依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊之規定，以因施工損鄰造成建物傾斜估算系爭房屋之「工程性補償費用」為6萬1711元、「非工程性補償費用」為9萬8963元等情，有系爭鑑定報告乙份足稽。然台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊中所指非工程性補償，係針對施工損鄰之侵權行為，與本件買賣行為乃不同之法律關係；且僅就受災戶使用不便之損害為補償，並未考慮標的之市場交易價值及其他個別條件為綜合評估，於本件自無從比附援引。是被告永慶房屋公司主張應以系爭鑑定報告計算之「非工程性補償」及「工程性補償」作為系爭房屋價值減損之數額云云，亦難憑採。
㈤至於系爭房屋房間天花板鏽爆之瑕疵，已經原告自行僱工修
復，所支出之修復費用為6萬2000元，有原告提出之報價單及收據影本各乙紙為證，並經證人即負責工程施作之戊○○及丁○○結證屬實（見本院98年4月7日言詞辯論筆錄），應與事實相符。審酌該瑕疵於修復後，應不致再影響系爭房屋之交易價值。而原告與被告丙○○就系爭房屋他處之天花板鏽爆，於買賣時已同意以修繕費用作為對原告之補償之情，亦如前述。則原告就該瑕疵所得請求減少價金之金額，應得以該瑕疵之修復費用估算之。據此，則原告此部分所得請求減少之價金應為6萬2000元。
㈥又按，買受人之價金減少請求權，為形成權，一經買受人向
出賣人為表示，即生效力。查原告前既已將系爭不動產買賣原約定價金860萬元全數給付被告完畢，復為減少價金之意思表示，則被告丙○○就其中原告所得主張減少價金計148萬2110元部分，顯無法律上原因，並致原告受有損害，核係屬不當得利，自得由原告訴請返還之。
㈦另查，原告雖主張：被告永慶房屋公司受託為系爭房屋之居
間仲介，並收取報酬，明知系爭房屋存有諸多瑕疵，竟隱瞞而不告知，自應依民法第184條第1項之侵權行為及不完全給付之債務不履行，以及不動產經紀業管理條例第26條第
2項規定，對原告負損害賠償責任云云。然此已為被告永慶房屋公司所否認。且按，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條固有明文。惟查，依上述系爭房屋之傾斜率及對安全影響之程度，若非經過專業之檢測，於一般人乃至房仲業者，實難輕易發現。而鋼筋鏽爆問題，衡情亦需經拆除覆蓋之面板始得發現。凡此既未能由負責居間仲介之被告永慶房屋公司經紀人員透過對系爭房屋既存權利、建築及地籍文件之審視，對系爭房屋之外觀及內部之觀察，以及合理之調查及訪視查知。自難認被告永慶房屋公司執行業務有何侵害原告權利之故意或過失，或對系爭房屋買賣之訂約事項有未盡調查及據實報告義務之債務不履行之情事。從而，原告主張：被告永慶房屋公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項，及民法侵權行為及債務不履行之規定，就原告所受損害負賠償責任，並應與被告丙○○所負給付義務負不真正連帶責任云云，自屬無據。
六、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告丙○○給付148萬2110元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，其請求為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。併依職權確定本件訴訟費用17萬4930元（含裁判費1萬4800元，證人旅費530元，鑑定費用9萬9600元及6萬元），應由被告丙○○負擔13萬9944元，由原告負擔3萬4986元。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國98年7月31日
民事第二庭法官李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年8月4日
書記官李秀蘊