裁判字號：最高法院96年台上字第1458號民事判決
裁判日期：民國96年07月05日
裁判案由：履行契約等
最高法院民事判決九十六年度台上字第一四五八號上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李明益 律師被上訴人甲○○（即 黃余明月 ）上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國九十五年十二月六日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十五年度重上更㈠字第五號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十五年一月二十三日向伊購買坐落高雄市○○區○○○○道」大樓中之門牌號碼高雄市○○路○○○號一、二樓房屋、基地及第七八號車位（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）八百八十四萬七千元，已付二百六十五萬四千元。嗣系爭房地完工，取得使用執照，經被上訴人於八十六年八月十三日簽立房屋點交切結書，辦理點交完畢後，依約被上訴人原應給付尾款六百十九萬三千元，却履催未果。爰依契約法律關係，求為命被上訴人如數給付該尾款本息及按法定利率百分之二十計付滯納金之判決（上訴人逾上開滯納金部分之請求，經判決其敗訴確定）。
被上訴人則以：系爭房地有多項重大瑕疵，又未依廣告內容提供四百米健康跑道、八百餘坪中庭花園及能抵擋七級強震之建物，伊已依民法第九十二條規定，撤銷締約之意思表示，並依物之瑕疵擔保規定，解除系爭房地買賣契約。且因上訴人給付不完全而無法補正瑕疵，或未補正瑕疵，伊亦可類推適用民法第二百五十四條、第二百五十六條規定，解除系爭房地買賣契約。上訴人猶依契約法律關係，訴請伊給付系爭尾款本息及滯納金，為無理由等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：被上訴人於八十六年八月十三日受領系爭建物、簽立房屋點交切結書，表明已依系爭房地預定買賣契約書內容，點收房屋無訛，即不因系爭房地尚未過戶或其未遷入居住，而得認未為點交。是以系爭房地縱有被上訴人指稱之不實廣告情事，亦應於其受領點交時發現，被上訴人遲至八十七年十一月十七日始以受詐欺為由，撤銷締結買賣契約之意思表示，顯逾一年除斥期間，況系爭房屋如有結構上瑕疵，僅屬建商有無因違反建築法規而負過失責任之問題，難認被上訴人係受詐欺，其以受詐欺為由，所為撤銷買賣之意思表示，亦不生效力。至於系爭房地之瑕疵，經兩造同意選任之國立成功大學土木工程研究所（下稱成大土木研究所）依據系爭房屋現場樑、柱、樓版裂縫位置，按比例以電腦繪圖，瞭解裂縫分布情形，並在樑、柱、樓版裂縫處，裝置永久式應變計，按時監測裂縫寬度變動情形，以瞭解樑、柱、樓版是否持續惡化，或者基礎有無差異沈陷之現象，以作為安全評估及補強設計之依據，監測時期自八十八年八月十日起共一百二十天所為鑑定結果為：「依據裂縫位置圖及裂縫座標圖數據資料，主樑裂縫中，裂縫寬度多在0.3mm以下，鋼筋尚未降伏，因此可以修補裂縫並重新油漆牆面，回復受損主樑之耐久性與美觀。地下室結構主樑配置不當，造成地下室主樑嚴重龜裂及上部結構龜裂。根據裂縫寬度變動歷時紀錄圖與縫寬度變動歷時數據，發現地下室主樑裂縫寬度持續增加中，地下室主樑須局部進行結構補強，結構補強經費及裂縫修護費用如表3－1所列。系爭大樓內部分界牆之施工孔僅以磚塊填補，未以鋼筋植入，並未影響其結構安全，但造成多處裂縫，影響美觀。系爭大樓地下室結構不良，導致樓層地板多處鬆動、地磚脫漏、地下建物滲水。經估算大樓每一住戶約需花費二十萬元之修復費。系爭大樓地下室主樑等部分，裂縫寬度目前未達補強標準，經由四個月持續量測觀察，發現系爭大樓地下室主樑等部分裂縫尚未穩定，仍持續擴張中。推估約二至三年，地下室主樑等部分裂縫即達補強標準，期間若遇較高震度之地震作用，系爭大樓將會產生嚴重破壞，因此建議進行補強以確保大樓結構安全。系爭大樓之設計水平加速度約為270GAL，於地表水平加速度為400GAL地震搖動下，將會產生破壞等」。此與高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）係於八十九年五月二日起至十三日止，就標的物內部先行勘查，再酌用裂縫量規及測尺現場丈量龜裂寬度及長度，剝落或異樣之範圍，並拍照存證紀錄，對於因裝潢或其他目視所不及之隱蔽處，僅能對表面拍照存證，而予說明鑑定之情相比較，自以成大土木研究所之鑑定結果較為準確。且高雄市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定報告亦認為系爭大樓地下室結構裂縫有部分超出0.3mm應施予結構性補強。至於國立台北科技大學（下稱北科大）鑑定結果，雖稱系爭大樓之整體結構及居住之安全性，目前尚無疑慮，然北科大所使用之儀器與成大土木研究所使用者並非同一儀器，本不宜相互比較，即不能以北科大鑑定結果指摘成大土木研究所鑑定結論為不實，況北科大鑑定系爭建物之混凝土鑽心強度平均值為278kg/cm2，未達原先設計之280kg/cm2，既然是平均值，更可能因部分混凝土強度過低而導致結構整體破壞之危險，可見北科大之鑑定結果為無可採。應以成大土木研究所之鑑定報告採為認定系爭建物瑕疵之依據。準此，系爭建物包括大樓結構、地下室彩繪地坪、廚房設備與排油煙機出口、電源設備、無會客室、地下室排煙避震器等瑕疵，其中有關大樓結構部分，更因地下室結構主樑配置不當，造成地下室主樑嚴重龜裂及上部結構龜裂，雖龜裂之裂縫大部分均在容許值之範圍內，但因主樑裂縫寬度持續增加中，顯屬重大之瑕疵。此種瑕疵若未予補強，日後即可能影響居住之安全。經審酌兩造因系爭契約繼續存在或解除所受權益之影響，及上訴人應就系爭瑕疵負責等情，認被上訴人以系爭建物有重大瑕疵為由，於八十六年十月二十一日所為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並未逾法定除斥期間，且上訴人仍可「減價」出售，減少損害，亦無顯失公平之處，應生解除契約之效力。上訴人猶依契約法律關係，訴請被上訴人給付系爭房地尾款本息及滯納金，即屬無據云云，為其論斷之基礎。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。查原審依據八十八年間成大土木研究所鑑定：「系爭大樓地下室主樑等部分，裂縫寬度目前未達補強標準，經由四個月持續量測觀察，發現系爭大樓地下室主樑等部分裂縫尚未穩定，仍持續擴張中。推估約二至三年，地下室主樑等部分裂縫即達補強標準」等結論，固認定系爭建物有重大瑕疵。惟上開鑑定既明確指出，系爭建物於鑑定時，其地下室主樑等部分之裂縫寬度未達補強標準，因有繼續擴大之可能，推估二至三年間將達到補強標準而建議應予補強云云，可見系爭建物主樑結構之瑕疵仍可為補正，核與其後之土木技師公會、結構技師公會、北科大之鑑定結果，均認為該瑕疵可經由補強程序予以補正並無不同，則此種瑕疵，是否為重大？非無再事審酌之餘地。其次，系爭大樓自成大土木研究所於八十八年為鑑定後，迄今已逾七年，是否猶有該鑑定所稱之「地下室主樑等部分裂縫尚未穩定，仍持續擴張中。推估約二至三年，地下室主樑等部分裂縫即達補強標準」之情況存在？似非不得再經由調查或鑑定得之。而北科大係於上開鑑定後三年，即九十二年間始為鑑定，認定系爭建物地下室主樑裂縫未有明顯增加之現象（見該鑑定報告第十六頁），此於三年後就「建物現況」之鑑定與三年前之「推估」相較，何以竟以三年前之「推估」為可採？原審未詳加研求徒以二鑑定機構所用儀器不同，不能比較為由，遽以三年前之「推估」結果，為事實認定之基礎，是否與經驗法則相符？又原審既認上訴人可於系爭契約解除後，「減價」出售系爭房屋，減少損害，似謂系爭建物於居住上並無危險之虞。果爾，系爭建物之瑕疵是否尚屬重大而不能補正？被上訴人解除系爭買賣契約，是否非顯失公平？即攸關上訴人請求被上訴人依契約給付系爭尾款本息及滯納金之有無理由，原審未詳為調查審認前，所為上訴人敗訴之判決，自屬難昭折服。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十六年七月五日
最高法院民事第四庭
審判長法官蘇茂秋
法官陳碧玉法官王仁貴法官劉靜嫻法官吳謀焰本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年七月十八日
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