裁判字號：臺灣高等法院102年重上字第705號民事判決
裁判日期：民國103年08月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決102年度重上字第705號上訴人祭祀公業 周明珠 法定代理人 周承俊
周榮福 周重安 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 謝尚修 律師被上訴人 馮蒼秀
謝 張玉葉 共同訴訟代理人 林亦書 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年
6月28日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第656號第一審判決提起上訴，本院於103年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：坐落臺北市○○區○○段0○段00地號（重測前為古亭段51地號，因分割增加36-1、36-2、36-3地號）、36-1地號土地（以下合稱系爭土地）為伊所有（權利範圍均為全部），被上訴人馮蒼秀所有之同段1486建號、門牌號碼臺北市○○路○段○○○○○號建物（下稱系爭104之1號建物），及被上訴人 謝張玉葉 所有之門牌號碼臺北市○○路○段○○○號未辦保存登記建物（下稱系爭104號建物）均無權占用系爭土地，系爭104號建物占用之位置如附圖所示編號A⑴、A⑵（占用面積合計16平方公尺），系爭104之
1號建物占用之位置如附圖所示編號B⑴、B⑵（占用面積合計33平方公尺）。退步言之，縱認被上訴人與伊就系爭10
4號建物、系爭104之1號建物所占用之系爭土地確有租賃契約關係存在，因伊於94年3月16日、同年3月26日已分別與被上訴人謝張玉葉、馮蒼秀簽立同意書（下稱系爭2份同意書），雙方合意終止租賃契約，改為使用借貸關係，而未約定借貸期限，伊本得隨時請求被上訴人返還占用之系爭土地；另縱認兩造間就系爭104號建物、系爭104之1號建物所占用之系爭土地之租賃關係，並未經兩造合意終止，因被上訴人自88年起即未支付租金，且被上訴人均未實際使用系爭104號、系爭104之1號建物，而出租予他人作為店面使用，伊業依民法第450條第2項、土地法第103條第3款之規定，以100年9月5日民事準備書狀繕本之送達，對被上訴人為終止租賃契約之意思表示，故兩造間之租賃契約關係已不存在，被上訴人就系爭104號建物、系爭104之1號建物所占用之系爭土地，已無占有之合法權源，伊自得請求被上訴人拆屋還地。爰依民法第767條第1項之規定提起本件訴訟，聲明求為命被上訴人謝張玉葉應將坐落系爭土地上如附圖所示A⑴（面積15平方公尺）、A⑵（面積1平方公尺）之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號之建物拆除後，將土地返還上訴人；被上訴人馮蒼秀應將坐落系爭土地上如附圖所示B⑴（面積11平方公尺）、B⑵（面積22平方公尺）之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號之建物拆除後，將土地返還上訴人之判決。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人謝張玉葉應將坐落系爭土地上如附圖所示A⑴、A⑵之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號之建物拆除後，將土地返還上訴人。㈢被上訴人馮蒼秀應將坐落系爭土地上如附圖所示B⑴、B⑵之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號之建物拆除後，將土地返還上訴人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則略以：㈠系爭104之1號建物係被上訴人馮蒼秀於77年9月30日自訴
外人 羅吉郎 處受讓而取得所有權，系爭104號建物係由被上訴人謝張玉葉於73年4月28日自訴外人 徐羅阿鳳 處受讓取得事實上處分權，徐羅阿鳳之前手則為訴外人 白英妹 。而上訴人與羅吉郎間就系爭104之1號建物所占用之系爭土地，至少自57年間起即有租賃關係存在，上訴人與白英妹就系爭10
4號建物所占用之系爭土地，則至少自41年1月起即有租賃關係存在。馮蒼秀繼受取得系爭104之1號建物之所有權，及謝張玉葉繼受取得系爭104號建物之事實上處分權時，均一併繼受取得羅吉郎、白英妹對上訴人之租賃權，且彼二人於繼受後仍陸續提存租金，是兩造間就系爭104之1號建物、系爭104號建物所占用之系爭土地仍有不定期限之租賃契約關係存在，被上訴人占用系爭土地並非無權占有。
㈡又伊等未曾簽立系爭2份同意書，兩造間未有合意終止原有
之不定期限租賃契約關係，而變更為使用借貸關係之情事，是兩造間仍有不定期限之租賃契約存在，伊等使用系爭土地並非無權占有。
㈢又系爭104之1號建物、系爭104號建物迄今仍為伊等用益
中，伊等縱將上開建物出租第三人使用，亦屬合法之用益，顯與土地法第103條第3款所規定將基地轉租第三人之情形有間；另縱使伊有欠繳88年至102年租金之情事，惟上訴人既未定相當期限催告伊等支付租金，其逕以100年9月5日民事準備書狀繕本之送達，對伊等為終止租賃契約之意思表示，自不生合法終止之效力等語，資為抗辯。其答辯聲明求為判決：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、查上訴人主張系爭36地號、36-1地號土地為上訴人所有（權利範圍均為全部），被上訴人馮蒼秀所有之系爭104之1號建物占用系爭土地如附圖所示編號B⑴、B⑵部分（占用面積合計33平方公尺），被上訴人謝張玉葉所有之系爭104號建物則占用系爭土地如附圖所示編號A⑴、A⑵部分（占用面積合計16平方公尺）等情，此為被上訴人所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本及土地複丈成果圖（即附圖）在卷可佐（見原審卷第7、8頁、第41頁、第165頁），堪認此部分事實為真實。
四、本院得心證之理由：㈠按私文書上之簽名或蓋章，當事人承認其為真正，僅否認係
其本人或代理人所簽蓋時，按諸舉證責任分配之原則，固應由該當事人負舉證之責。惟此項原則，僅簽名或蓋章於私文書上始有其適用，茍私文書以及當事人之簽章，均係影印而得，即令影印在同一紙張上，主張其影印自同一原本者，必須提出原本，或證明係自同一原本影印而來，始有前述舉證責任分配原則之適用（參照最高法院73年度台上字第2382號判決意旨）；次按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，此經最高法院著有48年台上字第22
7號判例意旨可資參照（嗣民法於88年4月21日修正時增列第426-1條，明文規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，經最高法院91年10月15日91年度第13次民事庭會議決議不再援用前開判例）；又民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回（參照最高法院86年度台上字第2258號判決意旨）。又租用建築房屋之基地，非因：⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。⒌承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。而房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（參照最高法院79年台上字第2678號判例意旨）。另建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（參照最高法院68年台上字第777號判例意旨）。
㈡查被上訴人抗辯訴外人羅吉郎就系爭104之1號建物所占用
之系爭土地與上訴人間有不定期限租賃契約關係存在，羅吉郎嗣於77年9月30日將系爭104之1號建物所有權以贈與之登記原因移轉登記予馮蒼秀；訴外人白英妹就系爭104號建物所占用之系爭土地與上訴人間有不定期限租賃契約關係存在，白英妹嗣於71年1月16日將系爭104號建物之事實上處分權贈與訴外人徐羅阿鳳，徐羅阿鳳再於73年4月28日贈與謝張玉葉等情，業據被上訴人提出上訴人不爭執形式上真正（見原審卷第77頁正面）之建築改良物贈與所有權移轉契約書、贈與稅免稅證明書、建物登記謄本、收據、建築改良物所有權狀、催繳租金函、律師函、匯票、繳款書、國庫存款收款書、提存書及自行收納款項統一收據為證（見原審卷第35至75頁、第200至205頁）。而依被上訴人所提出之前開文件，可知上訴人曾就「古亭町51地號土地」（重測後為臺北市○○區○○段0○段00地號土地）向白英妹收取41年1月至42年12月、46年1月至12月、48年1月至52年12月之租金；另上訴人於69年1月3日曾分別寄送催告函予羅吉郎、白英妹，表示羅吉郎自57年7月1日起、白英妹自60年3月
1日起積欠租金，而催告其2人於文到10日內給付積欠之租金，羅吉郎、白英妹則委任 奚樹基 律師於69年1月12日函覆上訴人，否認有違約不繳納租金之情事，要求上訴人於文到15日內收清全部地租，逾期不收則依法提存； 嗣羅吉郎 、白英妹復於69年1月30日委任奚樹基律師發函上訴人，表示上訴人已於同年1月19日與奚樹基律師達成協議，並檢附金額合計461,787元之匯票予上訴人，以繳付68年年底前之全部地租，前開匯票並經上訴人於69年2月13日提示兌現；羅吉郎、徐羅阿鳳另委任奚樹基律師寄送支票予上訴人，以繳付72年至74年之地租；羅吉郎、謝張玉葉、 馮蒼秀復 曾為上訴人分別提存75年至87年之租金，被上訴人又於101年6月15日為上訴人提存88年至102年之租金。被上訴人雖未能提出租賃期間之全部租金收據，惟被上訴人因事隔久遠，而涉有舉證困難之問題，若強令被上訴人須提出租賃期間之全部租金收據，實顯失公平，依民事訴訟法第277條但書規定，應減輕被上訴人之舉證責任，而被上訴人既已提出前開相關證據，堪認其已提出適當之證明，上訴人既未提出反證，則被上訴人抗辯白英妹至遲自41年1月起、羅吉郎至遲自57年7月起，即就系爭土地與上訴人間有租賃關係存在等情，應堪以採信。而上訴人與白英妹、羅吉郎間之租期既逾1年以上，又未以字據訂立，依民法第422條之規定，視為不定期限之租賃。另羅吉郎於77年9月30日將系爭104之1號建物所有權以贈與之登記原因移轉登記予馮蒼秀，白英妹於71年1月16日將系爭104號建物之事實上處分權贈與訴外人徐羅阿鳳，徐羅阿鳳再於73年4月28日贈與謝張玉葉，上訴人既未舉證證明其與白英妹、羅吉郎間有禁止轉讓基地上所建房屋之特約存在，揆諸前開說明，上訴人就系爭土地與白英妹、羅吉郎之基地租賃契約，對於被上訴人仍繼續存在。是被上訴人抗辯其就系爭土地與上訴人間有不定期限之租賃契約關係存在等情，即屬可取。
㈢又上訴人主張兩造於94年間簽立同意書，合意終止前開租賃
契約關係云云，固據其提出系爭2份同意書之影本、訴外人謝 陳月英 、 林冠君 、 蕭世賢 、 李後振 、 王細俤 、 張志忠 與上訴人簽訂之同意書、不動產買賣契約書、訴外人 李生發 與上訴人簽訂之同意書為證（見原審卷第80、81頁、第96至115頁），惟縱使謝陳月英、林冠君、蕭世賢、李後振、王細俤、張志忠及李生發曾與上訴人簽訂同意書及不動產買賣契約書，同意將渠等在系爭土地上興建之建物出售予上訴人，亦難憑此遽認被上訴人亦曾與上訴人簽訂相同內容之同意書。另系爭2份同意書之影本固記載：「茲本人（即謝張玉葉）同意每坪以壹拾伍萬元正，處理本人所有建物拆遷補償費…」；「茲同意以每坪壹拾伍萬元正，處理本人（即馮蒼秀）所有建物拆遷及歸還騎樓使用土地…」，惟被上訴人否認前開同意書上「謝張玉葉」、「馮蒼秀」簽名之形式上真正，上訴人雖聲請鑑定系爭2份同意書上「謝張玉葉」、「馮蒼秀」簽名之真偽，及聲請傳喚證人 周龍次 到庭作證，惟上訴人並未持有系爭2份同意書之原本，故未能提出，此經上訴人 陳明 在卷（見本院卷第29頁正面），上訴人復未舉證證明系爭2份同意書影本確係自同一原本影印而來，揆諸前揭說明，自無從以鑑定筆跡之方式查明被上訴人是否確曾簽立系爭2份同意書。另證人周龍次在本院雖證稱：伊父親 周秋溪 曾經擔任上訴人之管理人約5、6年的時間。當時上訴人的管理人周秋溪、 周廷芳 ，各委託伊、 周科文 與住戶進行協商，當初協調地上物補償時，第一次（即93年2月22日）協調時，我們有請所有住戶到場，聽取他們對上訴人有何要求，當時住戶也同意先丈量他們所占有坪數面積；第二次（即93年3月5日）協調時，是他們與 楊國明 協調好，要求每坪35萬元的補償費，但我們不同意，認為太貴；93年2月22日及同年3月5日兩次會議後，我們委託楊國明去協商，因為他是當地的里長，最後他們同意依建坪每坪15萬元補償；伊有看過系爭2份同意書，被上訴人2人簽同意書時，伊有在場，是她們親筆簽的云云（見本院卷第108頁反面、第109頁正面），並提出93年2月22日、同年3月5日之會議紀錄影本為證（見本院卷第112至118頁），惟其嗣後又改稱：系爭2份同意書簽訂時，伊都不在場，因為都是楊國明在斡旋，伊沒有親眼看見這2份同意書的簽訂過程等語（見本院卷第110頁正面），證人周龍次關於其是否曾親見被上訴人簽立系爭2份同意書乙節，前後證述情節不一，其證詞尚難以採信。另依前開2份會議紀錄影本之內容，93年2月22日之會議紀錄雖有「馮蒼秀」之簽名，同年3月5日之會議紀錄則有被上訴人「謝張玉葉」、「馮蒼秀」之簽名，惟被上訴人否認前開簽名之形式上真正，上訴人就此並未能舉證以實其說，況93年2月22日之會議紀錄僅記載「…由建物所有權人提出每坪補貼單價，經祭祀公業討論決議來補貼…。建物所有權人再開乙次會議決定…」；同年3月5日之會議紀錄則記載：「…地上物所有權人要求每坪以35萬元補償…」，均未記載參與會議之住戶同意以每坪15萬元作為拆遷補償之金額，自無從逕依前開2份會議紀錄而推論被上訴人確曾簽立系爭2份同意書，並與上訴人合意終止租賃契約。另證人楊國明在本院證稱：93年或94年間，因為伊是里長，周科文、周龍次與 周買 曾與伊接洽，口頭拜託伊幫忙召集地上物的所有人。93年2月22日及同年3月5日的會議紀錄都是伊寫的，但伊現在已找不到該2份會議紀錄，伊並沒有看到被上訴人2人有來開會；系爭2份同意書，伊之前並沒有看過，伊找過馮蒼秀、謝張玉葉2次，她們本人有過來，但不同意簽同意書給伊，她們說有租約在，且價錢太低，不願意簽等語（見本院卷第134頁反面至第136頁正面），證人楊國明與被上訴人既無何親誼關係，僅係受上訴人之委託而居中斡旋，應無袒護被上訴人之必要，其證詞應堪以採信，自亦難認被上訴人曾簽立系爭2份同意書。則上訴人主張兩造於94年間簽立系爭2份同意書，合意終止兩造間之租賃契約云云，尚非可取。
㈣上訴人另主張被上訴人自88年起即未支付租金，且被上訴人
並未實際使用系爭104號、系爭104之1號建物，而出租他人作為店面使用，伊已合法終止兩造間之租賃契約關係云云。而被上訴人固不爭 執渠 等將系爭104號建物、系爭104之
1號建物出租他人開店使用，且於101年6月15日始為上訴人提存88年至102年之租金（見原審卷第199頁、本院卷第78頁反面），惟上訴人並未舉證證明其與白英妹、羅吉郎、徐羅阿鳳或被上訴人間有不得將前揭建物供與他人使用之特約存在，揆諸前開說明，縱使被上訴人將系爭104號建物、系爭104之1號建物出租他人開店使用，亦屬渠等對於前開建物使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因；另縱使被上訴人自88年1月起即未繳付租金，惟上訴人並未舉證證明其以100年9月5日民事準備書狀繕本之送達，向被上訴人為終止租賃契約之意思表示之前，曾定相當期限催告被上訴人支付租金，依前揭說明，上訴人前開終止租賃契約之意思表示，自不生合法終止之效力，而被上訴人已於101年6月15日為上訴人提存88年至10
2年之租金，此有提存書在卷可佐（見原審卷第200頁），則上訴人以被上訴人欠繳租金為由，終止兩造間之租賃契約關係，亦無理由。
㈤綜上，兩造間就系爭104號、系爭104之1號建物所占用系
爭土地之租賃契約關係，既未經兩造合意終止，亦未經上訴人合法終止，則前開租賃契約關係仍屬有效存在，被上訴人占有系爭104號、系爭104之1號建物所占用之系爭土地，即非無權占有，是上訴人依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人拆屋還地，即屬無據。
五、從而，上訴人依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人謝張玉葉應將坐落系爭土地上如附圖所示A⑴、A⑵部分之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號之建物拆除後，將土地返還上訴人；被上訴人馮蒼秀應將坐落系爭土地上如附圖所示B⑴、B⑵部分之門牌號碼臺北市○○區○○路0段
000○0號之建物拆除後，將土地返還上訴人，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年8月12日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官汪智陽法官蔡和憲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月12日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。