臺灣橋頭地方法院104年度訴字第2506號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院104年訴字第2506號民事判決

裁判日期：民國106年10月31日

裁判案由：返還價金

臺灣橋頭地方法院民事判決104年度訴字第2506號原告 王雋方 訴訟代理人 王觀亭
陳清朗 律師被告 郭春美
楊琮玟 共同訴訟代理人 洪俊銘 上當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾壹萬捌仟柒佰貳拾玖元，及自民國一０六年九月二十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾壹萬捌仟柒佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊經住商不動產仲介人員居間，於民國104年4月3日與被告郭春美、楊琮玟簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買其等共有坐落高雄市○○區○○段○○段0000000000000地號土地（權利範圍1萬分之814，下稱系爭土地）及其上同地段1073、1075建號建物（權利範圍全部，門牌號碼分別○○○區○○○路○○號、85號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭2房地），總價金為新臺幣（下同）1,460萬元，伊已付清價金，被告亦於104年5月11日將系爭房地所有權移轉登記予原告。 嗣伊 於104年8月間，經鄰人告知系爭房屋有傾斜且房屋前騎樓底下有地基土石流失之情形，經 伊委 請訴外人 洪世 原土木結構技師事務所就系爭房屋進行建築物結構勘查，鑑定結果為：「⒈由傾斜測量可得鑑定標的物南北向最大傾斜率為1/198，東西向最大傾斜率為1/147，故依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定均大於1/200，須列入非工程性補償。⒉有關鑑定標的物騎樓前方排水構旁土壤疑似有流失現象，建議應以透地雷達檢測建物下土壤飽和狀態，以確保建物結構安全。」等語，伊始知悉系爭房地於出售時存有傾斜、基土流失等足以影響居住效用及價值之瑕疵，伊遂去函要求被告將系爭房屋扶正及回填地基，被告楊琮玟竟回函表示於持有產權期間，並不知有傾斜情形，且係以現況點交云云。惟系爭買賣契約約定被告不負滲漏水瑕疵擔保責任，則被告自應負擔系爭
2房地並無傾斜、地基基土流失之瑕疵。而經本院囑託財團法人高雄市建築師公會鑑定後，該等瑕疵確屬實在；再經本院囑託立固不動產估價師事務所評估，認系爭2房地如未有傾斜及地基基土流失之瑕疵，則系爭房地於104年5月18日之總價格為1435萬4432元；如有該等瑕疵，則系爭2房地於
104年5月18日之市價因上述瑕疵傾斜修復後貶損率為18.9
4%，計算傾斜修復後貶損值為271萬8729元，是系爭2房地既因上開瑕疵而有減損價值271萬8729元，被告出賣系爭
2房地予伊，依民法第354條第1項規定，應負物之瑕疵擔保責任，伊自得依民法第359條規定，請求減少買賣價金27
1萬8729元。為此，爰依民法第354條、第359條提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應共同給付原告271萬8,729元及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告就系爭買賣契約相關之買賣契約書、現況說明書均確實填載，而上開文書均係仲介業之定型化契約，亦未要求被告載明系爭房屋是否傾斜等情；再者，原告自承系爭房屋並無肉眼可見之傾斜，而被告持有房屋期間亦不知系爭房屋有傾斜之情形，且經原告及仲介人員於交易期間多次至現場查看房屋，且原告目前將系爭房屋出租收益中，可見系爭房屋應無滅失或減少其通常效用或價值之瑕疵存在，被告實已完全履行出賣人交付出賣物之責任，難認系爭房屋有何物之瑕疵；況系爭房屋為近30年之老屋，縱有肉眼無法可見之傾斜，應屬合理正常，兩造約定以按現況點交方式交付系爭房屋，即是為了避免相類似可能之爭議。又原告自行委請之 洪世原 土木結構技師之鑑定報告中連傾斜之方向都是錯誤的，基此錯誤之方向更是不可能測量出系爭房屋大樓交付當時有可能傾斜之角度，另其測量出之角度為1/147與高雄市建築師公會之1/128有所差異，更可顯見洪世原土木結構技師之鑑定報告內容，實不足採。而系爭房屋於交付時，如有所瑕疵，則應依交付當時瑕疵之程度來計算減損之價值，交付後之風險依法理當由原告來承擔。然被告交付系爭房屋予原告之時間為104年5月18日，而高雄市建築師公會測量報告之鑑定日期分別為105年3月3日、同年5月19日及同年7月14日，期間經歷過105年2月6日高雄大地震，高雄大地震是88年921大地震後最嚴重之地震， 芮氏 規模為6.6，甚至造成117人死亡、551人受傷，還造成台南維冠大樓之傾塌，高雄市區也有數起房屋傾倒之災情出現，這些狀況都是發生在系爭房屋交付之後，風險當然移轉由原告來承擔。又依無法明確證明系爭房屋於交付時其瑕疵狀態之高雄市建築師公會測量報告所做之立固不動產估價師事務所的鑑估報告書，當然實不足採。更遑論該鑑估報告書中誤謬的情境設計及問卷，本案爭議之重點是在於系爭之房屋傾斜角度為何？是否構成所謂之影響價值之瑕疵？而其鑑估報告書中問卷調查之內容卻無任何有關房屋傾斜角度為何之說明表示，僅以所謂的傾斜屋來表示，也就是說根本不論系爭房屋傾斜事實及程度?何所做之問卷調查，但其鑑估報告書中所舉之三個案例又都有明確之扶正前傾斜率為何，顯見其問卷與其所舉三個案例與本案交付時可能瑕疵狀態完全無法相連結，根本是風馬牛不相及，明顯有違論理法則，更遑論其所舉三個案例是否有此類瑕疵狀態之代表性可言。若系爭房屋交付時真有所謂瑕疵存在，也應該依照目前專業機構採用的傾斜鑑定及減損價值之客觀明確計算基準(參照本案高雄市建築師公會測量報告附件(11)減損價值之計算基準a，高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊102年版b,中華民國全國建築師公會2015鑑定手冊，及詳見證二傾斜率及非工程性補償之關係圖），而絕非是依鑑估報告書中約2/3之網路問卷而來之標準，亦即所謂之「網友意見，來認定減損償值。
綜上所述，被告已依通常交易觀念，交付之系爭房屋是安全可居、亦可正常使用收益無虞，並同時符合30年老屋之價值及其通常之效用。原告如要主張系爭房屋有所瑕疵且其價值有所減損，理應依明確、客觀之證據來證明系爭房屋之瑕疵狀態及其程度，始能依照上述相關價值減損之法規來衡量其可能減損程度之價值，否則被告理應不需負任何瑕疵擔保責任等語，以資抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠原告於104年4月3日經住商不動產仲介人員居間，向被告
二人購買系爭2房地，總價金為1,460萬元，原告已付清價金，被告亦於104年5月11日將系爭2房地所有權移轉登記予原告。
㈡系爭2房地已於104年5月18日交屋予原告。
四、本件之爭點：㈠系爭房屋於交屋時是否有傾斜情形及坐落基地土石流失而被
告應負擔保責任之瑕疵？㈡原告請求減少系爭買賣契約之買賣價金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房屋於交屋時是否有傾斜情形及坐落基地土石流失而被
告應負擔保責任之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條分別定有明文。⒉系爭2房地經本院囑託高雄市建築師公會鑑定結果：「（
一）有關鑑定標的物是否於104年5月18日均有建築物傾斜、騎樓地基土石流失之情形分析如下：1.根據第三次會勘由測量公司現場垂直度測量結果（附件七測量成果報告書），其所測量的垂直度分別為1/141（A01）（由左往右傾斜）、1/166（A02）（由左往右傾斜）、1/133（A03）（由左往右傾斜）、1/128（A04）（由左往右傾斜）、1/169（A05）（由左往右傾斜）。由上述數據，全棟大樓大至可判定是由東往西傾斜，房屋傾斜（Δ/H）以最大值1/128認定之；另外，高程測量結果，室內高程相對的低點為H31～H33三點（高程分別為1.274、1.27
5、1.271），靠近騎樓的點(H25、H20、H19、H15、H13、H12）高程較高（分別為1.288、1.289、1.29
0、1.288、1.293、1.290），因此與垂直度所測量傾斜的方向一致無誤。2.根據第二次會勘SGS現場檢測結果（詳附件六透地雷達掏空檢測試驗報告），於六條測線中測出七處位置有掏空（基土流失）訊號，分別為：第一處L1-位置13.66-16.00（M）-深度0.32（M）第二處L2-位置13.68-15.94（M）-深度0.35（M）第三處L3-位置7.06-11.18（M）-深度0.40（M）第四處L3-位置
14.78-16.10（M）-深度0.28（M）第五處L4-位置3.43-4.58（M）-深度0.42（M）第六處L5-位置2.98-4.21（M）-深度0.37（M）第七處L6-位置7.00-8.12（M）-深度0.40（M）根據上述檢測數據，第一處、第二處、第四處以及第七處地基基土流失（掏空訊號）的位置皆位於騎樓範圍，其基土流失（掏空訊號）的深度約落在0.28-0.4（M）之間，與本案基礎結構以厚板設計相符。3.由上述兩點可確定鑑定標的物在第二次會勘（民國10
5年5月19日）現場檢測時騎樓有地基土石流失之情形及第三次會勘（民國105年7月14日）現場測量時有建築物傾斜情形。」等語（見鑑定報告第4至5頁），有高雄市建築師公會鑑定報告書可稽（外放）。
⒊被告雖抗辯原告買受系爭房屋之前，曾至現場查看，並未
發覺系爭房屋有傾斜情事，且目前將系爭房屋出租收益中，難認系爭房屋具有瑕疵；且系爭房屋交付後，105年2月6日發生芮氏規模6.6之高雄大地震，是系爭房屋傾斜於104年5月18日點交時是否存在等語。惟所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查系爭房屋之傾斜情形，雖尚未明顯至通常人能立即發現之程度，惟依高雄市建築師公會上開鑑定結果，系爭2房地確有騎樓之地基土石流失、建物傾斜之情形（下稱系爭瑕疵）。雖高雄市建築師公會鑑定報告稱：於上述建築物傾斜與騎樓地基土石流失是否於104年5月18日時即發生，由於兩造所提供資料無法證實，且亦查無相關佐證資料，因此無從考證建築物傾斜與騎樓地基土石流發生的時間點是否於104年5月18日時已發生，僅就目前現況予以鑑定等語（見鑑定報告第5頁）。然證人 江維墩 證稱：原告購買後，伊於104年6月間提醒原告之父親王觀亭，系爭房屋裝潢施工時，不要影響結構，並告知系爭大樓有傾斜及騎樓底下土石流失之事等語（見本院卷二第9頁），且證人即洪世原土木結構技師事務所技師洪世原到庭證述：卷附（本院卷一第26至30頁）「房屋傾斜鑑定報告書」是伊製作，伊使用傾斜測量儀器，鑑定結果就是系爭房屋之前後左右都有傾斜，報告只做傾斜率，沒有做方向；且當時看系爭房屋騎樓前方排水溝下土壤未填滿，感覺有流失，故建議應以透地雷達檢測建物下土壤飽和狀態，鑑定報告日期是104年8月20日，測量日期大約在6月或7月，測量時尚未發生台南大地震等語（見本院卷二第13至15頁），又證人即鑑定人高雄市建築師公會 楊捷名 建築師到庭證稱：「（問：提示土木技師報告結論七，是否看得出傾斜的方向？）是說東西向最大傾斜率為147分之1，結論沒有記載是何方向的傾斜。（問：該傾斜率與鑑定結論是否相同？）滿接近的，我們鑑定最大傾斜率是128分之1。」等語（見本院卷二第6頁），則依上開證人之證詞並參「房屋傾斜鑑定報告書」可知，原告於104年6月間，經鄰人江維墩告知，系爭房屋有傾斜且房屋之騎樓底下有地基土石流失之情形，原告遂於同年6、7月間，委請洪世原土木結構技師事務所之洪世原技師就系爭房屋進行建築物結構勘查，鑑定結果認系爭房屋南北向最大傾斜率為1/198，東西向最大傾斜率為1/147（見本院卷一第28至29頁），而該東西向最大傾斜率與高雄市建築師公會鑑定報告之結論相近；且洪世原技師於勘查當時，見系爭房屋之騎樓前方排水溝下土壤未填滿，疑似有流失現象，故建議應以透地雷達檢測建物下土壤飽和狀態等情。而兩造於104年5月18日實際點交後至洪世原技師測量後製成報告書之同年8月20日期間，系爭房屋所在地區並未發生重大地震，為眾所周知之事實；且兩造並未主張系爭房屋於該段期間毗鄰土地有何整建開挖情事。堪認系爭瑕疵係於被告交付系爭2房地時即已存在。故被告雖抗辯系爭瑕疵是否與105年2月6日之大地震有關，然並未舉證以實其說，應無可採。又系爭房屋之傾斜現象雖非目視即可發現，亦尚未影響居住使用，然系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，如有傾斜情況，依社會交易常情顯均足引一般之人關於建物安全之高度疑慮，並進而造成交易價格之負面影響，此觀證人楊捷名建築師證稱：「依一般角度來看，不希望建物是傾斜的，基土流失是現在的現象，若是以結構安全性來說，當然是沒有流失的基土比較好。」等語（見本院卷二第6頁），且高雄市建築師公會鑑定報告亦記載：「1.本鑑定標的物僅屬整體大樓的一部分，而整體大樓管理委員會有維護管理的義務，對於整體大樓未來結構安全與傾斜狀況，建議管理委員會持續的觀察及維護，以因應未來不定性的地震災害，保障居住安全。2.本鑑定標的物之整修行為，建議應依法辦理變更使用程序，以維適法。3.有關整楝大樓之相關復原工程，建議另案委單位辦理復原及鑑定工作。」等語（見鑑定報告第6頁）。足見系爭瑕疵，於社會通常交易觀念及建築專業標準上，應即可認有減少價值、通常效用之瑕疵；且上開瑕疵於被告將系爭2房地交付原告之前即已存在，而構成物之瑕疵，應堪認定。被告上開所辯，要無可採。是被告就系爭瑕疵，應負出賣人之瑕疵擔保責任。
㈡原告請求減少系爭買賣契約之買賣價金，有無理由？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第
359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決參照）。本件買賣標的之系爭2房地既存有上開瑕疵，已如前述，則原告主張得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，並訴請返還等語，於法自無不合。
⒉被告雖辯稱：若系爭房屋交付時真有所謂瑕疵存在，也應
該依照目前專業機構採用的傾斜鑑定及減損價值之客觀明確計算基準云云。據鑑定人楊捷名到場證述：「工程性補償是76992元，就是土壤流失的部分，依現狀流失填滿的費用。非工程性補償是18萬多，是傾斜度的部分，也就是百分之5.625比例的補償，加起來就是全部的費用。房屋是整棟，但是填滿是依照系爭建物的面積與整棟大樓的比例計算。若是現狀有瑕疵，工程性補償做完就沒有基土瑕疵，另非工程性補償就是傾斜，這二筆費用補償完就等於房屋沒有瑕疵。」等語（見本院卷二第12至13頁），足見高雄市建築師公會鑑定報告所稱「本案擬以受損壞建築物補償金額作為因建築物傾斜或騎樓地基土石流失所減損之價值之計算；因此，減損之價值計算結果為：76,992元（工程性補償費用）+189,520元（非工程性補償費用）=266,512元。」（見鑑定報告第6頁），係以修復費用視為所減損價值，應不足以作為系爭2房地因前述瑕疵減少價金之依據。被告此部分辯解，亦無可採。
⒊經本院再囑託立固不動產估價師事務所鑑定作成鑑估報告
書，有外放之該會鑑估報告書可佐（下稱系爭鑑估報告書），其評估價值結論為：「經本所估價師針對價格型成之原因與條件進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法、收益法等估價方法及問卷調查方式進行評估分析後，推定最終價格結論如下：1.104年5月18日之市價為何？本所以比較法評估，依據勘估標的所具備之條件及價格因素差異，調整核算比較價格為261,900元/坪；本所以收益法評估勘估標的之收益價格為259,600元/坪。在考量不動產之性質、委託估價目的、估價基準資料可信程度等及以二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定評估價格為：261,900元/坪×50%+259,600元/坪×50%≒260,800元/坪評估之。系爭2房地於104年5月18日之房地總價格為：評估單價*建物總面積=260,800元/坪*5
5.04坪≒14,354,432元。2.房屋傾斜及地基基土流失現況下，則系爭2房地於104年5月18日之市價為何？本案採相關之判決案例為比較參考，加以問卷調查方式進行評估分析後，房屋傾斜及地基基土流失現況下，傾斜修復後貶損率為18.94%，計算傾斜修復後貶損值新台幣2,718,72
9元。(14,354,432元*18.94%≒2,718,729元）」等語（見系爭鑑估報告書第4至5頁）。按該會估價師 鄭清中 具有專業不動產估價師資格，在無充分證據資料足以推翻其所為估價時，其本於專業知識能力所為估價，堪以採信。被告空言指摘系爭鑑估報告書所載估價內容並未依客觀明確之標準云云，自不足取。
⒋依上，本院認依系爭鑑估報告書所載系爭2房地因系爭瑕
疵所減損價額為271萬8,729元，應屬可取。是原告據以請求被告減少價金271萬8,729元，洵屬有據。
六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權主張減少價金，並請求被告給付271萬8,729元，及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日即106年9月21日起，至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國106年10月31日
民事第二庭法官郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官楊淳如