臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第2047號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
上列二人共同
訴訟代理人 林鉦偉 住同上
張凱政 住同上
上列二人共同送達代
收人 林鉦偉
住臺中市○區○○路○○○○○號6樓
被 告 張建業 住臺中市○區○○○街○○號
顏永來 住臺中市○○區○○街○○號
上一人
訴訟代理人 周進文 律師
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國一０六年八月
二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰陸拾肆元，及自民國一０六年五
月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣壹佰壹拾貳元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹仟肆佰陸拾
肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百
五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴聲明第一項原請
求：「被告應給付原告新臺幣（下同）一萬三千零八十六元
，及自起訴狀送達之翌日起按週年利率百分之五計算之息；
暨自民國一０六年三月七日起至返還上開土地之日止，按月
給付原告二千一百八十一元。」，嗣後原告變更聲明為：「
被告應給付原告一萬三千零八十六元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。」，
核其變更屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二
百五十五條第一項第三款規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張略以：
一、緣坐落臺中市○區○○街○○段○○○地號，面積二千零三
十九平方公尺土地（下稱系爭土地），早於六十四年間已興
建完成包括同小段建號七百六十六號等多筆建物之中英大樓
一棟，全體共有人專有部分建物面積共九一七三點三三平方
公尺（下稱中英大樓），即系爭土地為中英大樓之建築基地
之一。又中英大樓中之同小段七九六建號建物（面積二九點
四五平方公尺，門牌號碼為臺中市○區○○路○○○○○○
○號建物，下稱系爭建物）為被告所共有（被告顏永來持分
二分之一，被告張建業持分十萬分之五萬），且被告並無持
有系爭土地任何持分。原告於一０五年八月二十三日自法務
部行政執行署臺中分署公開拍賣程序中標得而買受系爭土地
全部，原告權利範圍各二分之一，並經法務部行政執行署臺
中分署於一０五年九月七日核發不動產權利移轉證明書予原
告後，系爭土地已辦竣所有權移轉登記而歸屬原告所有。茲
因被告並無持有系爭土地任何持分，亦即被告所有系爭建物
並無正當法律權源而占有系爭土地部分，而無權占有他人土
地，自可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。則自
原告二人自一０五年九月七日起取得系爭土地之所有權之日
起，被告所有系爭建物占有系爭土地，已致原告所有權之行
使受有損害。原告自得依不當得利等法律關係，請求被告給
付一０五年九月七日起至一０六年三月六日止，共六個月相
當於租金之不當得利。
二、關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第九十七條
第一項、第一百零五條規定城市地方房屋之租金以不超過土
地及其建築申報總價百分之十之上限，惟系爭土地使用分區
為第一種商業區，地上建物即應以供營業使用為常態。依最
高法院九十二年台簡上字第二十號民事判決、最高行政法院
九十二年十月份庭長法官聯席會議紀錄等意旨，本件應不受
上開土地法之最高額限制。以系爭土地位於臺中市鬧區，鄰
近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便生活機能優，
且其使用分區為第一商業區等情事觀之，原告認為以系爭土
地之公告現值每平方公尺三萬九千九百七十五元，年息百分
之十計算應屬為適當。為此，爰依民法第一百七十九條之規
定，請求被告應給付一０五年九月七日起至一０六年三月六
日止，被告受有相當於租金之不當得利一萬三千零八十六元
【計算式：（土地面積2,039平方公尺×公告現值39,975×
10％）×（系爭建物面積29.45÷中英央大樓全棟建物總面
積9173.33）÷12＝2,181；2,181×6＝13,086】。並聲明：
（一）被告應給付原告一萬三千零八十六元，及自起訴狀送
達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。（
二）訴訟費用由被告共同負擔。（三）願供擔保，請准宣告
假執行。並提出：法務部行政執行署臺中分署不動產權利移
轉證書影本、系爭土地登記第一類謄本、系爭建物登記第二
類謄本等件在卷可稽。
三、對被告抗辯之陳述略以：
系爭建物為區分所有建築物，依民法第七百九十九條第四項
規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有
部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。縱
依使用執照存根觀之，建物坐落基地地號為中市○區○○街
○○段000000000000地號（共計二千零八十五
平方公尺），惟原告亦僅請求被告無權佔用原告所有之系爭
土地即九之四地號土地之面積計算等同於租金之不當得利。
又被告主張適用或類推適用民法第四百二十五條之一為無理
由，蓋依最高法院九十四年度台上字第五五一號判決、最高
法院九十二年度台上字第九六八號判決、最高法院九十一年
度台再字第三十號判決、最高法院八十九年度台上字第二七
三號判決可知，民法第四百二十五條之一適用前提為「土地
及房屋同屬一人所有」。按使用執照起造人清冊及被告有建
物建築改良物登記簿所示，第一次登記所有權人為 陳聰銘 （
即系爭建物之前手）而系爭土地自始均為 陳元生 所有，故系
爭土地與系爭建物自始未曾同屬一人所有，被告即不得主張
適用或類推適用民法第四百二十五條之一條。末按建築法第
七十七條第一項，原告僅立於類似土地出租人之地位，無法
決定地上建物該如何使用。系爭土地之房屋於起造時起造人
與基地所有人，就現有資料看起來不是同一人，土地是原告
前手債務人的，房子起造人為何人不清楚。系爭基地所有人
於基地上興建房屋時有無出具同意書供申請建造執照，因無
相關資料，所以不清楚。系爭大樓經市政府公告封閉多數樓
層禁止使用及停止課稅。
貳、被告則以：
一、被告張建業則以：
系爭房屋已荒廢超過二十年，以前是商業大樓，是他人欠錢
我們買下來的，沒有做生意使用。原本大樓做何使用不清楚
。系爭房屋之基地為原告向法院拍定取得並於一０五年九月
七日核發權利移轉證書，於一０五年十月十二日辦理移轉登
記，沒有意見。
二、被告顏永來則以：
（一）原告主張被告無權占有系爭土地，依據不當得利之法則，
請求被告給付相當於租金之不當得利云云。然查，系爭土
地上之建物為地上七層及地下一層之房屋，該房屋區分之
建物高達四百四十七戶，且該四百四十七戶之房屋皆屬有
辦理保存登記之建物，該等房屋既可保存登記，顯見興建
之初，必有申請建造執照及使用執照。而如房屋興建時，
房屋之起造人與基地所有權人為同一人者，所興建之房屋
即非無權占有基地；又如房屋興建時，房屋之起造人與基
地所有權人非同一人者，申請建造執照時，須由房屋起造
人提出土地所有權人出具之同意書，始得申請建造執照，
而土地所有權人既然出具同意書，則所興建之房屋顯非無
權占有基地。從而，原告主張被告無權占有系爭土地，依
據不當得利之法則，請求被告給付相當於租金之不當得利
，即無理由甚明。
（二）再者，依經驗法則，本件中英大樓建物之起造人與原土地
所有權人間，就使用土地之法律關係，絕不可能為無償之
使用借貨，蓋中英大樓建物坐落之基地，面積達二千零三
十九平方公尺，在建造之六十四年間，該土地係坐落台中
市○○○○段，又為商業用地，可謂價值不菲，每年所需
繳納之土地地價稅即為一筆不小之金額，應該不可能無償
提供他人建造建物使用而不收取任何對價，因而未調查確
實之證據即遽而認定其使用土地之法律關係為無償之使用
借貸，應有違反經驗法則之違法。
（三）況且，原告取得系爭土地，係經由行政執行程序公開拍賣
而來，亦有法務部行政執行署台中分署不動產權利移轉證
明書一份在卷可按，則按強制執行法上之拍賣，應解釋為
買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務
人為出賣人，拍定人或承受標的之債權人為買受人，由債
務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人或承受債權人。原告
於向法務部行政執行署臺中分署拍賣程序中，應已知悉系
爭建物為已辦理保存登記之建物，則在他人土地上建築房
屋，非經土地所有人出具使用土地同意書而占有土地者，
房屋所有人無從辦理建物第一次所有權登記，此為眾所週
知之事實。而土地所有人如未自建房屋，而依買賣關係或
合建之方式交付土地與買受人或房屋之興建，使土地之使
用利益實際由買受人或房屋之興建者享有，由買受人或房
屋之興建者在土地上建築房屋而使用土地，該買受人或房
屋之興建者以房屋而有權占有土地，與民法第四百二十五
條之一土地及房屋同屬一人之有權占有情形相近，應認買
受人或房屋之興建者基於房屋所有權而取得房屋基地之使
用權；嗣土地另出賣第三人致土地異主時，雖與上開民法
第四百二十五條之一第一項前段所稱之「土地及房屋同屬
一人」情形未盡相同，惟第三人如於受讓土地所有權前，
明知土地上之房屋非無權占有土地，而應有基地使用權，
其亦與明知土地及房屋同屬一人之有權占有，而仍受讓土
地之情形相類。依上開法文規範之目的及債權物權化之趨
勢而言，依「相類事實，應為相同處理」之法理，對買受
人或房屋之興建者因房屋所得之基地使用權應予保護，不
因基地所有權嗣後變動而受影響，以調和土地與建物之利
用關係，應得類推適用民法第四百二十五條之一第一項之
規定，推定房屋所有人與受讓土地之第三人間在房屋得使
用之期限內，有租賃關係存在，此於最高法院九十六年度
台上字第一一五號判決，亦同此意旨，故應認被告對系爭
土地應有系爭建物基地之使用權。
（四）依土地法第九十七條規定，租金計算應以申報地價為依據
，原告起訴狀卻主張以公告現值計算，已有不合。系爭土
地面積為二千零三十九平方公尺，但系爭建物之第一層面
積僅有一千五百零八平方公尺。系爭土地實際為建物占用
之面積僅有一千五百零八平方公尺，不當得利之金額，自
應以一千五百零八平方公尺之土地面積計算，原告卻以系
爭土地總面積二千零三十九平方公尺計算，顯有錯誤。
（五）原告主張全部建物面積為九一七三點三三平方公尺，被告
所有建物面積為二九點四五平方公尺，原告以此比例計算
被告不當得利之數額云云。但依台中市政府工務局使用執
照存根所載，全部建物之面積遠遠超過九一七三點三三平
方公尺，原告主張全部建物面積僅為九一七三點三三平方
公尺，並以此比例計算不當得利之數額，顯然有錯。
（六）系爭建物前遭火災燃燒，現場已無法使用，依建物之無法
使用之實際狀況，原告主張按百分之十計算年租金，顯然
不當。且系爭房屋已經荒廢很久。
（七）系爭土地之房屋於起造時起造人與基地所有人，就現有資
料看起來不是同一人，土地是原告前手債務人的，房子起
造人為何人不清楚。系爭基地所有人於基地上興建房屋時
有無出具同意書供申請建造執照，因無相關資料，所以不
清楚。系爭大樓經市政府公告封閉多數樓層禁止使用及停
止課稅。系爭房屋之基地為原告向法院拍定取得並於一０
五年九月七日核發權利移轉證書，於一０五年十月十二日
辦理移轉登記，沒有意見。並聲明：原告之訴駁回。訴訟
費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免為假執
行。
參、得心證之理由：
一、依兩造前開陳述，本件爭點厥為：被告所有系爭建物是否無
權占有原告所有系爭土地？原告就被告無權占有之面積與相
當租金之計算是否有理由？按土地及土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人
與讓與人間或房屋受讓人與土地與土地受讓人間，推定在房
屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第四百四十
九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，民法第四百二十五條之一定
有明文。是該條適用之前提為土地及土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，始足當之。而本件原告所
有系爭土地於拍賣當時為訴外人陳元生所有，系爭建物則為
被告所有，參以被告未提出證據證明系爭建物所有人與系爭
土地所有人為同一人，則本件與前述民法第四百二十五條之
一規定有間，自無該條之適用。
二、次按司法院釋字第三四九號解釋文：「最高法院四十八年度
台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂
立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人
，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法
律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若
不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與
人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，
與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，
嗣後應不再援用。」。是依前開最高法院判例及大法官會議
解釋意旨，債有其相對性，僅就當事人具對抗性，第三人除
就對抗之事實有明知或可得而知外，自不受其拘束。經查，
系爭土地自六十年至六十五年間之所有權人為陳元生，有臺
中市中山地政事物所一０六年七月十八日中山地所一字第一
０六０００七二六九號函，附卷可稽（參本院卷第六十三頁
至第六十五頁），且經本院函詢臺中市政府，經查檔案盤點
整理清冊亦無臺中市○區○○段○○段○○○地號即系爭土
地（地上建物件號：共二百六十三棟）檔案資料，故無法提
供相關土地使用權同意書予本院，有臺中市政府一０六年八
月二日府授都建字第一０六０一五七九三六號函，附卷可稽
（參本院卷第九十八頁至第一０八頁）。是被告雖以前詞置
辯，惟未能舉證證明系爭土地之所有人於興建中英大樓地上
建物時曾有出具書面同意書之事實。再本件原告係經由拍賣
程序取得系爭建物坐落基地之一之系爭土地之所有權，而被
告則為系爭土地上數建物其中一建物之所有權人，是原告於
拍定取得系爭土地當時，系爭土地與系爭建物並非同一人，
已如前述。至於系爭土與系爭建物於拍賣之前是否曾屬同一
人所有及土地所有人是否曾出具土地使用同意書或渠等間就
使用系爭土地有何特別約定，則非原告於拍定當時所應知悉
或已明知或可得而知之事實。況被告就原告已明知或可得而
知之事實亦未舉證以實其說，則被告主張本件應類推民法第
四百二十五條之一，自難採認。從而，被告請求本院調閱系
爭建物歷次所有權之異動資料（按此部分被告本得自行調閱
）及傳訊原土地之所有權人或建物之起造人到庭作證，核無
必要，附此敘明。
三、又依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第四十三條定有
明文。次按不動產物權以登記為公示方法，凡經登記者，推
定登記名義人適法有此權利，此謂登記之權利推定效力。所
謂權利推定效力，除與一般事實推定相同，須提出反證始得
為相反之主張外，為貫徹登記之效力，並應依法定程序塗銷
登記，始得推翻。查被告所有系爭建物為中英大樓之區分所
有建物之一（地下層），又原告所有系爭土地為中英大樓之
建築基地之一，且被告並未持有系爭土地任何持分，業據前
述，是依前開說明，本院自應根據上開公示登記之結果為論
斷。再「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之。」民法第七百六十七條定有明文
。且以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地
所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自
應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院八十
五年度台上字笫一一二０號判決意旨參照）。被告所有系爭
建物確占有原告所有系爭土地，又被告並未持有系爭土地任
何持分，本件被告既未能積極舉證證明其有何正當法律權源
占有原告所有系爭土地，自難謂非「無法律上原因而受利益
」（最高法院九十三年度台上字第五七七號判決意旨參照）
。且不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無
關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他
人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利
益之範圍有異而已（最高法院八十七年度台上字第一六００
號判決意旨參照）。
四、本件原告主張坐落臺中市○區○○街○○段○○○地號，面
積二千零三十九平方公尺系爭土地，於六十四年間已興建完
成包括同小段建號七九六號等多筆建物之中英大樓一棟，全
棟共有人專有部分建物面積共九一七三點三三平方公尺，即
系爭土地為中英大樓之建築基地之一。而原告主張中英大樓
全部建物總面積為九一七三點三三平方公尺，被告所有建物
面積為二九點四五平方公尺，並以此比例計算被告不當得利
之數額，自非無據。
五、按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干
為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益
，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法
院著有六十一年台上字第一六九五號民事判例意旨可參。次
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總
價年息百分之十為限。第九十七條、第九十九條及第一百零
一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第九十
七條第一項、第一百零五條分別定有明文。所謂年息百分之
十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價
額年息百分之十計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮
之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以
為決定（最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台
上字第三０七號判決意旨參照）。原告主張系爭土地使用分
區為第一種商業區，地上建物即應以供營業使用為常態，依
最高法院九十二年台簡上字第二０號民事判決、最高行政法
院九十二年十月份庭長法官聯席會議紀錄等意旨，本件應不
受上開土地法之最高額限制，固非無據。惟查，系爭土地，
使用分區為商業區，供作被告所有建物之建築基地之一，中
英大樓本可供營業或住居使用，然因曾多次發生火災，造成
人命損失，而經臺中市政府公告大多數樓層封閉禁止使用且
依房屋稅條例第八條之規定停止課稅。本院審酌以目前之社
會經濟狀況，及系爭土地位於臺中市○○路○街巷附近，交
通便利，生活機能尚可，暨中英大樓目前大多數樓層業經臺
中市政府公告封閉禁止使用且依房屋稅條例第八條之規定停
止課稅等事項，認原告主張以系爭土地之公告現值（三萬九
千九百七十五元/平方公尺）年息百分之十計算，尚屬過高
，應以歷年申報地價（八千九百五十三元/平方公尺）之百
分之五計算其所受相當於租金之損害，為屬合理適當。再區
分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依
其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，民法第七百
九十九條第四項前段定有明文。原告主張系爭土地，乃被告
所有建物之共同建築基地，是以按被告所有建物之面積，占
中英大樓全體共有人專有部分建物面積，計算出被告之持分
比，以此為基準，據以計算被告占用系爭土地之面積，應屬
合理。則以年度申報地價百分之五計算，原告請求被告給付
相當於租金之利益一千四百六十四元【計算式：（系爭土地
面積2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5%（系爭房屋面
積29.45㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月＝244元，元
以下四捨五入；244元6＝1,464元）】，在此範圍內，應
屬有據（本院九十八年度訴字第二九０六號、臺灣高等法院
臺中分院一０一年度上易字第四四四號判決意旨可參）。至
原告計算基礎與上揭計算不同，而超出之請求，即屬無據。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第二百二十九條
第一項、第二項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標
的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利
率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百
三十三條第一項、第二百零三條亦有明文。本件原告對被告
之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付
，既經原告提起民事訴訟而上開請求之訴狀繕本於一０六年
五月四日送達被告（本院卷第二十四頁及第二十五頁），被
告迄未給付，當應負遲延責任。是此部分原告另請求被告應
自一０六年五月五日起算，按年息百分之五計算之法定遲延
利息核無不合，亦應予准許。
七、綜上所述，本件原告依土地所有權及不當得利之法律關係，
請求被告給付原告一千四百六十四元，及自一０六年五月五
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應
予准許。其餘逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。又原告
對系爭中英大樓之其他建物所有權人，以相同理由請求建物
所有權人給付相當租金之不當得利，業經本院以一０六年度
中小字第一七七０號、一七七一號、一七七二號、一七七三
號、一七七四號一七七五號及一七七六號判決在案，有前開
判決在卷可參（本院卷第一二九頁至第一五七頁），附此敘
明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、本件就原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告部分敗訴之
判決，依同法第四百三十六條之二十規定，應依職權宣告假
執行。又被告陳明願供擔保聲請判決免為假執行，核無不合
，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請即失所附麗，應併駁回，附此敘明。
十、本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第四百三十六條之
十九第一項規定，併確定訴訟費用額為一千元。另依民事訴
訟法第七十九條、第八十五條規定，按兩造勝負比例，命由
被告負擔一百十二元（1000×1464/13086＝112，元以下四
捨五入），餘由原告負擔。
中華民國106年9月12日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年9月12日
書記官錢燕