裁判字號：臺灣宜蘭地方法院93年訴字第45號民事判決
裁判日期：民國93年05月11日
裁判案由：返還價金等
臺灣宜蘭地方法院民事判決九十三年度訴字第四五號
原告甲○○訴訟代理人 李秋銘 律師被告戊○訴訟代理人 柯士斌 律師複代理人 黃豪志 律師當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、兩造於民國七十八年十二月二十二日約定，由被告出售坐落宜蘭縣○○鄉○○段第一０二０地號等土地（以下簡稱系爭買賣標的），約定價金每坪二萬一千元，總價金四千二百七十一萬四千元，原告於訂約時並給付八十萬元以為定金，由被告當場收訖，雙方並簽寫「訂金給付收據」為憑，且約定於七十九年一月二十日簽訂正式之買賣契約書，屆時買方若不買，該定金由被告沒收；如賣方不賣時，賣方則要加倍返還上揭定金等情。
二、詎被告於收受前述定金後，非但未於七十九年一月二十日與原告簽訂正式之買賣契約書，反而於七十九年一月十日即將上揭土地出售於訴外人 葉妙書 等人。
三、按契約可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。又依兩造所簽訂之「訂金給付收據」第五項約定：「屆時買方不買沒收訂金，賣方不賣訂金加倍償還」。查本件被告於兩造約定買賣後，竟未依前述訂金給付收據與原告訂立正式之買賣契約，甚至早於七十九年一月十日即將上揭土地出賣予第三人，從而依前述民法第二百四十九條第三款及兩造所訂立之訂金給付收據第五項之約定，自得請求加倍返還其所收受之定金共計一百六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
參、對被告抗辯之陳述：
一、被告雖抗辯謂是原告未於七十九年一月二十日簽訂契約，並非被告未依約與原告簽立正式之買賣契約，原告自應就其主張負舉證之責云云。惟查：
（一）被告業於民國七十九年一月十日將系爭買賣標的出售於訴外人葉妙書等人，此觀土地登記簿謄本上記載買賣原因發生日期為民國七十九年一月十日乙節即明。故由此一土地登記簿謄本之記載，即足證明被告在民國七十九年一月十日時，業將系爭買賣標的出賣與他人，且於民國七十九年一月二十二日即向地政機關送件，申請為所有權移轉登記，顯見被告在二十日之前業已收受多數之買賣價金，方可能於二十二日即向地政機關送件並為所有權移轉登記，故本件買賣無法履行，係因可歸責於被告甚明。
（二）次查兩造所訂立之訂金給付收據第四點約定：「預定七十九年一月二十日○時買賣雙方簽訂正式買賣契約書。」，第五點則約定：「屆時買方不買時沒收訂金，賣方不賣訂金加倍償還。」，故依上開二項約定可知，兩造雖約定於七十九年一月二十日簽訂正式買賣契約書，惟並未約明未簽訂買賣契約書即屬「不買」或「不賣」，因而被告抗辯謂兩造未簽訂買賣契約即為原告不買云云，自屬無據。更何況依前開所敘，被告業於七十九年一月十日將系爭買賣標的出賣與第三人，苟被告再與原告簽訂契約，將致其對其中一方發生違約之情事，則於此等情形之下，與原告之契約未予簽訂，自有利於被告，故被告抗辯謂原告未簽訂契約云云，自非屬實。
（三）按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。故契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第二百四十九條第三款規定，於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人即負加倍返還其所受定金之義務。查兩造所簽訂之訂金給付收據，其中第五點約定：「屆時買方不買時沒收定金，賣方不賣訂金加倍償還。」，此一約定係與第四點之約定分別臚列。而就本件之情形而言，被告在民國七十九年一月十日時，業將系爭買賣標的出賣與他人，且於民國七十九年一月二十二日即向地政機關送件，申請為所有權移轉登記，其後即完成所有權移轉登記事宜，此即足證被告確有「賣方不賣」之情事，此係可歸責於受定金之被告之事由，致本件契約不能履行，依民法第二百四十九條第三款之規定，被告自應加倍返還其所受之定金。
二、另依前開宜蘭縣宜蘭地政事務所所檢送系爭買賣標的於七十九年一月二十四日移轉與葉妙書之資料，其中之土地增值稅繳款書三紙，其上均載明收件日期為：「七十九年一月十日」，且有稅捐機關之收件編號：「501185」、「501186」、「501187」等之記載。由土地增值稅繳款書上之該等記載，亦足證明於七十九年一月十日之前，被告業將系爭買賣標的出賣與葉妙書等人，且於七十九年一月十日之時，即已開始辦理土地所有權移轉登記事宜。故由上開情事觀之，被告在七十九年一月二十日之前即已開始辦理將系爭買賣標的所有權移轉登記與葉妙書等人之事宜，足證被告於七十九年一月十日之時即已無將系爭買賣標的賣予原告之意，此時已發生兩造所簽立訂金給付收據第五點所約定：「賣方不賣」之情事。因之本件買賣無法履行，係屬可歸責於受定金之被告之事由，依兩造所簽立訂金給付收據第五點之約定及民法第二百四十九條第三款之規定，被告自應加倍返還其所受之定金。
三、被告雖抗辯謂系爭買賣係由兩造各出資二分之一合夥，由原告出面訂立本件預定買賣訂金，然原告實為仲介系爭買賣標的買賣事宜云云。
（一）惟原告對於被告抗辯謂系爭買賣係由兩造各出資二分之一合夥購買乙節否認之，依舉證責任之分配，自應由被告就其所抗辯兩造間有合夥關係乙節負舉證之責。且兩造於民國七十八年十二月二十二日所簽訂之訂金給付收據，其上即明確記載原告於簽約時即已給付訂金八十萬元，且被告於該訂金給付收據上亦記載「訂金款項如數收訖無訛」，故依此一訂金收據之記載，被告業己給付訂金完畢無訛。
（二）次查前開訂金給付收據第六項雖記載：「附旨：承買人如有成交，肆拾萬元倍(賠)償由承買人支出」等語。惟此一記載係因被告向原告表示，系爭買賣標的曾與其他人簽訂契約，如欲再出售與原告，勢必造成被告違約，因而須賠償與他人，為此兩造乃先行簽訂訂金給付收據，另預定於七十九年一月二十日再簽訂正式買賣契約書，並約明原告如與被告成交時，對於先前被告與他人所簽訂契約之違約賠償，原告應負責支付新台幣四十萬元，此乃訂金給付收據第六項簽訂之原由。被告雖抗辯謂依前開第六項之約定可證訂金給付收據是兩造同意合夥云云，惟就此一約定之內容觀之，根本無從得知兩造就系爭買賣有合夥關係存在，被告據此主張兩造有合夥關係云云，自屬無據。
（三）被告另抗辯謂原告無法於收據所訂期限內召募買主履約，致訂金逾限被沒收云云。惟查：兩造係約定於民國七十九年一月二十日簽訂正式買賣契約書，惟被告於民國七十九年一月十日已將系爭土地出售於訴外人葉妙書等人，並於七十九年一月二十四日向地政機關辦理所有權移轉登記。故系爭土地因被告於七十九年一月二十日前業已出售與第三人，以致無法出售與原告，因而被告未與原告簽訂正式買賣契約，此並非可歸責於原告而未訂約，從而被告所為之上開抗辯亦無理由。
（四）至於證人乙○○ 於鈞院 證稱：「一月二十日前我們有跟他人商談，但是沒有出賣，一直到七十九年一月二十二日才確定要出賣給承買人，售價我忘記了，買受人是誰我也忘記了。」等語；另丁○○於鈞院則證稱：「我們當時認為七十九年一月二十日前，我們不可以跟別人簽約買賣，一月二十日以後就可以自由買賣這土地。」等語，另對於：「為何你一月十日就與他人簽約？」之詢問，證人丁○○證稱：「因為我們還有其他土地，而且不在收據範圍之內，我們去請教他人，他人說不會受到上開收據的拘束，一月十日跟別人簽約的內容是與訂金給付收據一樣，共是正式立契約是在一月二十二日。」等語，其後丁○○更證稱：「七十九年一月十日我們跟別人簽的收據，同樣拿訂金八十萬元，同樣大家均分，回來馬上就分的。」等語；至於證人丙○○則證稱：「一０二地號土地我們是等到時間過後才賣給別人，並沒收八十萬元訂金。」、「七十九年一月十日我們與別人訂立預約而已，是證人丁○○與被告戊○去訂的，約定一月二十日過後才會跟他人正式訂約，我們也是一月二十日之後才與他人正式訂契約。」等語。查上開三名證人之證述，其中關於何時及如何將系爭土地出賣與葉妙書等人，彼此間之陳述即有出入，上開三名證人之證言即無可採。
（五）此外鈞院向宜蘭縣宜蘭地政事務所函調系爭土地於七十九年一月二十四日移轉與葉妙書之相關申請登記資料，該所所檢送之資料中之土地登記申請書，其右上角之：「所有權移轉登記現值申報書收件字號」中，即已載明收件日期為七十九年一月十日。另土地登記申請書右下角之原因發生日期日期亦載為：「中華民國柒拾玖年壹月拾日」，且於土地登記申請書右側上亦有：「本件於七十九年一月十日提出所有權移轉登記，現辦理核算土地價值稅手續，原移轉登記申請案暫退回申請人」之戳記記載。故由前開土地登記申請書之記載可知，被告於七十九年一月十日時即向地政機關申請辦理系爭土地所有權之物權移轉登記事宜，則被告將系爭土地出賣與葉妙書之債權行為，當更在此之前業已發生。因之由此一土地登記申請書之記載，亦足證明證人乙○○、丁○○、丙○○等三人之證言根本不實。
肆、提出七十八年十二月二十二日訂金給付收據影本一紙、宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地登記謄本、聲請本院調閱坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地所有權人葉妙書於七十九年一月二十四日所為以買賣為原因之相關申請登記資料即宜蘭縣宜蘭地政事務所九十三年四月十三日宜地一２１字第九三０００三八０三號函。
乙、被告方面
壹、聲明：請求駁回原告之訴並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告主張兩造簽立前述訂金給付收據後，被告竟未依約與原告訂立正式之買賣契約，甚或將系爭買賣標的出賣予第三人等情，被告均否認之，而原告既主張被告有可歸責之事由，自應由原告舉證證明。
二、又原告主張依上揭土地登記謄本所載上揭系爭買賣標的移轉予葉妙書等人之原因發生日期為七十九年一月十日而主張被告確有違約等情。然兩造簽訂前述訂金給付收據本即未限制被告得否另尋第三者之買主，而被告是否已另尋買主亦與本案無關。此外，系爭買賣標的登記予葉妙書等人，係於七十九年一月二十二日方予送件，七十九年一月二十四日完成登記，而上揭時間均已逾越訂金給付收據所約訂簽立本約之日期，則被告何來違約。再者，被告於七十九年一月十日向地政機關為送件聲請，此只是聲請登記的表示，也可以變更登記申請，也可以撤回聲請，所以並非曾於經七十九年一月十日向地政機關送件，即表示是被告有不賣系爭買賣標的之意思。此外，依鈞院函查宜蘭縣宜蘭地政事務所調取系爭買賣標的於七十九年一月二十四日登記予葉妙書之相關登記資料，亦可見關於土地增值稅實際繳納日期為七十九年一月二十日，所以系爭買賣標的之所有權移轉登記事宜均是在七十九年一月二十日之後的事情，所以被告並沒有違反訂金給付收據所載之約定。
三、再查，實則兩造本為多年朋友，多次合作投資不動產。本案系爭買賣標的土地計有四筆，分別為坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０二０、一０二一、一０六七、一０六七之一地號共四筆土地，為被告與證人乙○○、丁○○、丙○○等人共同出資購買，先約定登記載被告名下，另日再尋買主。原告知悉此事後，即與被告合夥承買，由兩造合夥投資（實際僅為仲介），被告因為四筆土地之登記名義人，乃與原告商妥為隱名合夥，由原告出面與被告簽訂前述訂金給付收據，其中訂金八十萬元、實係由兩造各自出資四十萬元，並預定七十九年一月二十日買賣雙方簽訂正式買賣契約，此由訂金給付收據最末載明「附旨：承買人如有成交，四十萬元倍（為賠字之誤）償由承買人支出」可證。而本件系爭買賣標的承買案，原告更曾於七十九年一月二十日於宜蘭縣頭城鎮火車站前證人乙○○所經營之水果攤，向其餘合夥人即證人丁○○、丙○○等人請求延期簽訂訂金給付收據所載之本約，使其能如期尋獲適宜之買主，但為證人所拒絕，是原告並未在期限內尋得系爭買賣標的之買主，致令原告之訂金被沒收。惟為顧及雙方情誼，被告之合夥人尚曾退還五萬元予原告。故本件實因原告未能於期限前找到適宜買主來與被告及其合夥人訂立買賣本約，而非被告有不賣之情形。此由證人乙○○、丁○○、丙○○均已於鈞院審理時就此一事實經過為證述可明。
參、提出刑事自訴狀影本、前述訂金給付收據影本、七十年四月十五日戊○與甲○○通知訴外人 吳文彬 之通知書影本、坐落宜蘭縣革新段一一八三之一地號等土地抵押權設定契約書、坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０二一等地號土地地籍圖謄本、聲請傳喚乙○○、丁○○、丙○○與原告甲○○本人
丙、本院依職權調閱坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地自七十年迄今之土地登記謄本。
理由
一、本件原告起訴主張兩造於上揭時間簽立前述訂金給付收據，業據原告提出有被告簽名之訂金給付收據一紙，且經被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告竟早於訂金給付收據所載約定於七十九年一月二十日就系爭買賣標的簽立正式買賣契約前之同年一月十日便將系爭買賣標的出售葉妙書等人，並辦妥移轉登記，顯已違反訂金給付收據之約定，而該當「賣方不賣」之情形；且被告亦無法證明原告於本件買賣中實係任仲介者之角色，是依前述訂金給付收據之約定，若賣方不賣，訂金應加倍償還等情，為此爰基於前述訂金給付收據之約定及民法第二百四十九條第三款之規定，求為判決如聲明所示。被告則以前詞為辯，而聲明請求駁回原告之訴。
二、按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立之「猶豫定金」。亦即，在成立本約以前交付之定金，用以擔保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金即屬有間。故若解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬「猶豫定金」，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，僅證明兩造間視為成立預約，定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行。又所謂預約乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成立。經查，本件原告主張被告應負加倍返還定金之義務所提出之訂金給付收據一紙，既已有定期另訂合約及逾期不訂約，將生如何效果之記載，此有前述訂金給付收據影本一紙存卷可佐，即不能因該收據同時載有買賣標的及其價金範圍，而認其非預約而為買賣本約。亦即兩造雖就系爭買賣標的價金已為約定，惟其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、土地之交付等事項，並未為約定，單憑該收據之內容尚不能據為履行而達成訂約之目的，且兩造復已於收據中訂明「預定七十九年一月二十日買賣雙方簽訂正式買賣契約書」，顯見系爭訂金給付收據僅屬預約之性質，應可確認。再者，兩造均不爭執本件訂金給付收據所指之系爭買賣標的實係包括坐落宜蘭縣○○鄉○○段一０二０、一０二一、一０六七、一０六七之一地號共四筆土地，惟上開標的並未於前述訂金給付收據內全部載明，足見依訂金給付收據所載之內容觀之，僅載明買賣標的之大致範圍與價金，是兩造之真意實係先僅就買賣標的及價金範圍先為確定而已，更可因此認定系爭訂金給付收據應僅屬預約之性質，應無疑義。故原告主張被告所收訂金八十萬元，性質上僅屬前述之用以證明預約成立及擔保預約履行之猶豫定金。是被告於收受定金後，付定金之原告僅得請求被告締結買賣本約（給付內容），不得逕依預定之本約內容請求被上訴人交付並移轉系爭不動產所有權。是依前述說明，本件被告得否請求原告加倍返還定金，應視被告是否有前述訂金給付收據所約定之「賣方不賣」之情形？或依民法第二百四十九條第三款之規定被告有應加倍返還定金之情形？
三、原告主張被告早在民國七十九年一月十日時，業將系爭買賣標的出賣與他人，且旋向地政機關送件，申請為所有權移轉登記，其後即完成所有權移轉登記事宜，此即足證被告確有「屆時‧‧‧賣方不賣」之情事云云。被告則否認之。經查，前述坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地於七十八年間原登記被告戊○名下，七十九年一月二十二日由宜蘭縣宜蘭地政事務所收件，同年月二十四日移轉登記予葉妙書等人（土地登記謄本記載原因發生日期為七十九年一月十日）等情，此有土地登記謄本可參。雖被告就系爭買賣標的欲移轉登記予葉妙書等人之土地登記申請書所載原因發生日期為七十九年一月十日，所附土地增值稅繳款書之收件日期亦為七十九年一月十日，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所九十三年四月十三日宜地一二一字第九三０００三八０三號函可憑，然此客觀上向地政機關或稅捐機關送件之行為，至多僅能證明被告於七十九年一月十日當時就系爭買賣標的確實另有與其他買受人洽商，但並無法證明被告主觀上有不願於前述訂金給付收據所約定之訂立正式契約日期即七十九年一月二十日與原告訂約之意思，亦即無法證明被告主觀上有「不賣」之意思；甚且系爭買賣標的出售予葉妙書等人所需繳納之土地增值稅部分，被告係於七十九年一月二十二日才實際向宜蘭縣稅捐稽徵處繳納，而系爭買賣標的移轉登記予葉妙書等人之申請文件亦係於七十九年一月二十二日才為宜蘭縣宜蘭地政事務所正式收件，此均有前揭宜蘭縣宜蘭地政事務所函文與所附附件之戳記可查，是系爭買賣標的於七十九年一月二十日前登記名義人仍為被告，而處於可自由移轉登記予原告或他人之狀態下，至為明顯。而原告除主張前述登記文件資料外，並未有其他舉證，則系爭買賣標的既然於七十九年一月二十日尚處於得移轉登記予原告之狀態下，則更難以證明於七十九年一月二十日被告主觀上確有不願出售系爭買賣標的予原告之意思，而認被告有違反訂金給付收據所約定需於特定日期與原告締結本約之義務，故原告以被告有違反訂金給付收據所約定之義務，而請求加倍返還定金，並無理由。
四、原告復主張依民法第二百四十八條第三款之規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。則兩造於七十八年十二月二十二日成立之契約，是否有可歸責被告之事由，致不能履行？㈠經查，被告尚難認有訂金給付收據所定「屆時‧‧‧賣方不賣」之情事，已如前所述。
㈡此外，依首揭所述，兩造於七十八年十二月二十二日所訂立之訂金給付收據係屬
預約之性質，是收受定金之被告所負之義務，僅是需於該收據所約定之特定時間與原告締結本約，業如前述。故縱使前開系爭買賣標的移轉登記予葉妙書等人之原因發生日期為七十九年一月十日一節，確屬事實，然此與被告得否或能否與原告締結本約根本無涉。且雖契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第二百四十九條第三款所明定。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，尚無該條款規定之適用。兩造於前述訂金給付收據之與約成立之後，被告因該預約所負需於七十九年一月二十日與原告就系爭買賣標的成立本約之義務，並不因於七十九年一月十日與第三人有買賣上之磋商而陷於給付不能，而系爭買賣標的於七十九年一月二十四日移轉登記予葉妙書等人時，已過訂金給付收據所約定之訂立正式契約之期日，被告當不需再受該預約之約束，亦屬明確。是原告前述主張亦與民法第二百四十九條第三款所規定之要件不符，是原告此部分主張仍無理由。
五、復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之訴。經查，原告雖否認被告辯稱原告於本件就系爭買賣標的之買賣關係之角色僅為仲介者之陳述，並主張被告所舉證人乙○○、丁○○、丙○○人等人所言不實。惟原告就其主張之上述積極事實既無法舉證證明為真，則原告主張即無理由，請求當無從准許，從而被告抗辯之事由是否為真，依舉證責任之分配，本院即無須審究。另外被告於本院審理時亦聲請傳喚原告本人到庭，本院亦認無必要，均予敘明。
六、綜上所述，原告並無對被告請求返還加倍定金之理由，從而原告請求被告給付一百六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，則不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失其附麗，亦應駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年五月十一日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官蔡仁昭正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀